【正文】 川貴州云南 西藏新疆江蘇浙江天津北京臺(tái)灣25%河北 重慶1986年河北山東遼寧三省與天津市共17個(gè)城市共同組建了環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)83石家莊市轄 6個(gè)區(qū)和 17個(gè)縣 (市 )84市區(qū)由新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)五個(gè)區(qū)和 1個(gè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)組成85石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析86石家莊市的 GDP近年來(lái)按照年平均 10％的速度持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2023年GDP在全國(guó) 34個(gè)重點(diǎn)城市中排名第 9位，增長(zhǎng)速度卻排在了第 19位CAGR＝10％石家莊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ 1997－ 2023，億元）1998年 1999年1997年 2023年 2023年 2023年87經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)的同時(shí)，石家莊市的人均可支配收入仍處于低于全國(guó)平均水平石家莊市與全國(guó)人均可支配收入比較（ 1997－ 2023，元）1998年 1999年1997年 2023年 2023年 2023年資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒全國(guó)平均石家莊88萬(wàn)平米石家莊市商品房竣工面積（ 2023－ 2023） 其次 100平方米以上和 60至 80平方米的住房也擁有一定的喜愛(ài)度。年內(nèi)，每年新增經(jīng)濟(jì)適用住房將不低于 40萬(wàn)平方米? 將開(kāi)發(fā)商超過(guò)城市基準(zhǔn)戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的收益納入城市廉租住房 萬(wàn)平米+107％資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)公報(bào)102從供給的角度看，住宅已成為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，占到 70％－ 80％的比重住宅： 65商鋪辦公樓： 12住宅： 228商鋪： 46辦公樓 :16石家莊市施工房屋類型（ 2023年， 其中對(duì)住房面積不滿意的居多，占％。根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為 3:1至 6:1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，從而激發(fā)強(qiáng)勁的購(gòu)買，石家莊現(xiàn)在的比率為 8:1住宅售價(jià)與家庭年收入比資料來(lái)源：建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司美國(guó) 深圳 廣州 上海 石家莊8 10 11加拿大英國(guó)這種收入水平導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，居民負(fù)擔(dān)不起合意的住房?石家莊市目前的居民家庭戶均收入 ?根據(jù)調(diào)查，工薪階層期望的價(jià)位是 10萬(wàn)元左右?而目前 90平米的住宅平均價(jià)格在 19萬(wàn)左右?從而導(dǎo)致供需缺口的存在89經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平低下且增長(zhǎng)速度較緩，難以為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用石家莊市前三季度 GDP對(duì)比（ 2023－ 2023） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)重點(diǎn)城市中處于中游，人均可支配收入甚至低于全國(guó)平均水平252。來(lái)朝陽(yáng)： 42％海淀： 42％西城： 8％其他：17％宣武 崇文： 5％豐臺(tái)： 3％資料來(lái)源：共好資訊，遠(yuǎn)卓分析北京市各區(qū)在建、擬建的寫(xiě)字樓面積77熱熱點(diǎn)點(diǎn)難難點(diǎn)點(diǎn)?入世后大量外企將蜂涌而至，世界 500強(qiáng)有 1／ 3都已入住 CBD了?ＣＢＤ占北京在建、擬建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目總量的一半（ 500萬(wàn)平米），是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的３倍 成交面積 位置好的獨(dú)棟寫(xiě)字樓受到追捧；2023年市場(chǎng)需求特征l 由于非典的影響，上半年至今出租市場(chǎng)低迷，成交量與 2023年相比有所下滑；東部市場(chǎng)下幅最大。以萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)為代表的高檔商用樓項(xiàng)目開(kāi)始 豐臺(tái)： 集中于六里橋商圈，規(guī)模也比較大 東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等公寓的占有率均在 10％ 萬(wàn)平米資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，遠(yuǎn)卓分析數(shù)據(jù)顯示，雖然商品房竣工面積超過(guò)銷售面積，但是新建商品房的空置率在逐年遞減409 5449571205170849065商品住宅銷售面積的增長(zhǎng)速度高于銷售額的增長(zhǎng)速度，反映出商品住宅平均售價(jià)逐年下降的趨勢(shì)北京市商品住宅銷售面積與銷售總額（ 1998－ 2023）萬(wàn)平米北京全國(guó)資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 66自 1998年來(lái)北京住宅市場(chǎng)已漸進(jìn)入成熟期， 商品房平均售價(jià)穩(wěn)中有降 ,但局部 區(qū)域由于資源稀缺引起的地區(qū)性房?jī)r(jià) 據(jù)高不下 短期內(nèi)難以改變行政區(qū) 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū)平均價(jià)格 5550 5700 4700 4650行政區(qū) 朝陽(yáng)區(qū) 海淀區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 石景山區(qū)平均價(jià)格 4650 5000 3850 3400行政區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 通州區(qū)平均價(jià)格 2100 2300 2250北京市住宅平均價(jià)格走勢(shì)（ 1996－ 2023） 年完成商品住宅投資總額 相當(dāng)一部分投資型購(gòu)房者有兩處或更多居所。遠(yuǎn)卓分析 592023年新盤的銷售情況表明 5000元以下的中低端與 6000元以上的中高端區(qū)間為需求大于供給的區(qū)間5000元以下 4%10%10萬(wàn)30萬(wàn)以下90萬(wàn)以上10%75%15%3萬(wàn)以下3090萬(wàn)購(gòu)買購(gòu)買購(gòu)買結(jié)構(gòu)性失衡目前市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性失衡，北京市常住人口中 70％的家庭的住房需求難以得到滿足5880到 150平米之間的兩居和三居是自住型購(gòu)房者的主選戶型購(gòu)房者對(duì)面積的需求與購(gòu)房目的關(guān)系與同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一起合作開(kāi)發(fā) ：適合 手中有地但是在兩年內(nèi)又沒(méi)有計(jì)劃或者能力開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商企業(yè)調(diào)整土地獲取手段資料來(lái)源：共好 2023版《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，遠(yuǎn)卓分析 54北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析55北京住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展時(shí)期，需求將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。?使企業(yè)很難儲(chǔ)備大量土地，要求土地使用者調(diào)整現(xiàn)有的一些土地使用規(guī)劃。其中，快速路建設(shè) ，干路建設(shè) ，中心區(qū)路網(wǎng)加密 96公里五環(huán)路以內(nèi)的路網(wǎng)密度達(dá)到 /平方公里左右。城市化水平居全國(guó)領(lǐng)先地位，國(guó)際化程度高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大并保持穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，奧運(yùn)效應(yīng)直接、間接促進(jìn)城市化建設(shè)提前：? 市政基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展領(lǐng)先，在全國(guó)居于領(lǐng)先地位而且城市建設(shè)國(guó)際化水平高；? 房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮活躍，產(chǎn)品整體國(guó)際化程度高，差異化發(fā)展－住宅市場(chǎng)屬于國(guó)內(nèi)三大領(lǐng)先城市之一，高速持續(xù)增長(zhǎng)；－寫(xiě)字樓、商用樓宇等建設(shè)需求總量高，國(guó)際化程度高；47奧運(yùn)會(huì)的申辦成功將使北京的基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提升，對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有刺激作用?北京市將在未來(lái) 5年對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800億巨資，建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)、治理環(huán)境、建設(shè)信息化和改造生活設(shè)施，將北京提前 10－ 20年建設(shè)成為國(guó)際化大都市?奧運(yùn)村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)；大量居住和商務(wù)會(huì)議設(shè)施勾勒了完整的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)圈?全北京范圍的區(qū)域配套設(shè)施、城市交通狀況和環(huán)境得到全面改善?吸引眾多國(guó)外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐?對(duì)商務(wù)配套設(shè)施的需求增加?帶來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好和強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)預(yù)期?外資和外地房地產(chǎn)商進(jìn)入北京，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇?高檔物業(yè)的建設(shè)從東部向北部轉(zhuǎn)移?高檔住宅樓、商務(wù)公寓和辦公樓宇需求增加與奧運(yùn)有關(guān)的規(guī)劃 帶來(lái)的影響 引發(fā)房地產(chǎn)的變化資料來(lái)源：中國(guó)資訊行，遠(yuǎn)卓分析 48受奧運(yùn)影響，北京住宅市場(chǎng)總量會(huì)出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期三個(gè)階段，但總體發(fā)展將持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)容量2023? 受到北京 08奧運(yùn)會(huì)的影響，在 06年前北京市場(chǎng)總量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)急速的增長(zhǎng)? 之后，由于政策限制，北京市場(chǎng)容量會(huì)出現(xiàn)萎縮，但只是局部市場(chǎng)，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)真空? 隨著時(shí)間的推移，政策限制的放寬，北京市場(chǎng)很快會(huì)進(jìn)入恢復(fù)期，從總量上來(lái)看，與自然成長(zhǎng)曲線形成的面積兩者相近。另外，浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)并占據(jù)了一項(xiàng)的市場(chǎng)份額32華北地區(qū)建筑行業(yè)特點(diǎn)分析 —— 華北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)區(qū)域是北京、天津華北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華北地區(qū)房建產(chǎn)品以 住宅 為主，各城市住宅竣工比例均高于全國(guó)平均水平，與居民收入較高，有強(qiáng)烈改善居住條件的有效需求有直接關(guān)系?天津 廠房 建設(shè)比例較高，高于全國(guó)平均水平，這一點(diǎn)與廣東、江蘇、浙江等工業(yè)大省的早期發(fā)展特點(diǎn)一致，預(yù)期未來(lái)幾年天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)上升，將成為華北地區(qū)繼北京之外又一重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，不少北京、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的互動(dòng)；?北京、河北、內(nèi)蒙古的 辦公用房 建設(shè)比例較高，高于全國(guó)平均水平，其中北京作為國(guó)際化大都市受 WTO、 奧運(yùn)等外部因素刺激，其辦公用房發(fā)展迅速，但總體高速成長(zhǎng)有一些不確定影響；?內(nèi)蒙古 商業(yè)用房 建設(shè)比例較高33華中等地區(qū)建筑行業(yè)特點(diǎn)分析 —— 華中地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅和辦公用房比例較高華中地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華中地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平處于我國(guó)中游，基本處于我國(guó)建筑及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第二梯隊(duì)?華中地區(qū)房建產(chǎn)品以 住房 為主，除湖南省外，其它均高于國(guó)內(nèi)平均水平?華中地區(qū)房建產(chǎn)品中 辦公用房 的比例較高，除湖北省外，其它均高于國(guó)內(nèi)平均水平34東北地區(qū)建筑行業(yè)特點(diǎn)分析 —— 東北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來(lái)預(yù)期，值得關(guān)注東北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?東北地區(qū)遼寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，吉林、黑龍江經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，但新一屆政府班子對(duì)東北地區(qū)的重新啟動(dòng)寄予厚望，且可能在政策上有所偏重，值得關(guān)注；?東北地區(qū)房建產(chǎn)品中 住宅 比例較高，均高于國(guó)內(nèi)平均水平；?遼寧地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)近年來(lái)增長(zhǎng)迅速；?黑龍江省 商業(yè)用房 比例高于全國(guó)平均水平，與其外貿(mào)發(fā)展水平有較大關(guān)系；35廣東、海南地區(qū)建筑行業(yè)特點(diǎn)分析 —— 房建產(chǎn)品中廠房和辦公用房比例較高，兩個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都已經(jīng)渡過(guò)高速發(fā)展階段，現(xiàn)階段比較穩(wěn)定華南地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?廣東省房建產(chǎn)品中 廠房 比例較高，高于國(guó)內(nèi)平均水平，位居全國(guó)前三名?廣東省內(nèi)廣州、深圳是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較為領(lǐng)先的地域，已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)了高速發(fā)展的歷程，目前增長(zhǎng)速度放緩，區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)較多，紛紛尋求跨地域發(fā)展；?海南省房建產(chǎn)品種辦公用房比例較高，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)平均水平，位居全國(guó)第二名，海南經(jīng)歷了一次房地產(chǎn)泡沫，近年來(lái)整體仍處于緩慢恢復(fù)期36調(diào)研報(bào)告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點(diǎn)概述p 全國(guó)房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報(bào)告37北京38北京市場(chǎng)行業(yè)分析觀點(diǎn)總結(jié)住宅需求總體狀況?住宅市場(chǎng)呈中高端和中低端供不應(yīng)求的局面，中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)格穩(wěn)中有降，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整?購(gòu)房以自主為主，投資性購(gòu)房比例逐漸上升?境外及外地購(gòu)買者數(shù)量眾多需求結(jié)構(gòu)?現(xiàn)有需求結(jié)構(gòu)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，中高端需求虛增?二手房交易受到供給的壓抑，沒(méi)有形成良好的三級(jí)市場(chǎng)互動(dòng)，供求不平衡在一段時(shí)間內(nèi)仍然存在供給總體分析?土地出讓及住宅建設(shè)面積大幅增長(zhǎng)，土地價(jià)格持續(xù)上漲?市場(chǎng)供給與需求之間存在一定的結(jié)構(gòu)性失衡?住宅郊區(qū)化越來(lái)越明顯，四環(huán)以外成為未來(lái)的居住集中區(qū)域，并呈沿交通軌道的拓展而延伸寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體判斷?市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)性供大于求，需求回落，空置率上升?租賃價(jià)格逐年下滑?現(xiàn)有寫(xiě)字樓主要集中在 CBD、 中關(guān)村和金融街39北京市概況? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析40北京地處華北平原西北部，是我國(guó)首都和政治文化和經(jīng)濟(jì)中心和重要的交通樞紐，市轄十六個(gè)區(qū)和延慶、密云兩縣41截止 2023末，北京人口達(dá)到 1423萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率 ‰單位 2023 2023 增長(zhǎng)率總戶數(shù) 萬(wàn)戶 428 405 6％市區(qū)戶數(shù) 萬(wàn)戶 93 88 5％總?cè)丝?萬(wàn)人 1423 1366 4％常住人口 萬(wàn)人 611 570 7％北京市人口情況（ 2023－ 2023）資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 42北京市概況? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析43北京經(jīng)濟(jì)一直保持著高速的發(fā)展，這為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)北京市 GDP增長(zhǎng)情況（ 1998－ 2023，千萬(wàn)美元）北京市人均 GDP增長(zhǎng)情況（ 1998－ 2023，美元）2023年，北京人均 GDP達(dá)到 3355美元，進(jìn)入世界中等發(fā)達(dá)城市水平。隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。2023年住宅投資比例繼續(xù)增長(zhǎng)達(dá)到 %26預(yù)計(jì)未來(lái)三年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持高位攀升的態(tài)勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去增長(zhǎng) 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)單位：億元 單位：億元房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)：20%商品房銷售年均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)：25%房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率19972023： %商品房銷售年均增長(zhǎng)率19972023：%商品房銷售額投資額商品房銷售額投資額資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 27預(yù)計(jì)未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供銷兩旺的局面投資方面供給方面需求方面短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭今后 3年竣工總量是 1113億平方米，即年均竣工量在 該省購(gòu)置土地量比完成開(kāi)發(fā)量( )高出 1997－ 2023年全國(guó)