【正文】 京房地產(chǎn)投資自 1995年開始快速啟動并持續(xù)增長2023 有近 85％投資型購房者：?年齡大多在 2645歲之間，收入水平較高，家庭平均月收入約為 6150元。2%51%2%50%為他人 建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司；北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)；遠卓分析但北京市住宅價格過高，普通居民、尤其中低收入家庭的購買力嚴重不足北京房價過高，普通家庭的購房需求受到抑制，難以轉(zhuǎn)換為市場有效需求北京房價收入比計算：3口之家年均收入 ，購買一套 90平方米的住宅，售價 40萬，房價收入比為 注： 2023年北京市商品房平均售價為每平方米4467元，比上海市平均售價 4121元高出 15%，而北京市 2023年人均可支配收入 ，低于上海 6%。利用新政策，通過招標獲得土地 ：廣州地產(chǎn)大鱷富力地產(chǎn)以 32億元拍得廣渠門外的大片土地? 2023年 5月 9日，國土資源部發(fā)布 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)定》 ；?北京市政府 2023年底公布了 《 北京市新的基準地價表 》 ；?2023年 2月 18日，國土資源部《緊急調(diào)控土地市場》的通知。；?公開交易土地使得開發(fā)商選擇土地價格、位置的范圍大大縮小，擅長在郊區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)商不得不考慮更長遠的土地儲備與開發(fā)節(jié)奏 (1)市區(qū)危舊房改造，約有 2023萬平方米左右的用 新建和改建城市道路 318公里。與奧運有關(guān)的規(guī)劃資料來源：中國資訊行，遠卓分析漢城悉尼住宅的價格變化 原因?奧運會前和會后，有顯著的、長期的、持續(xù)的增長?從 1995年開始大幅下滑?奧運會前，持續(xù)的高速的增長?奧運會后，大幅下滑?經(jīng)濟的持續(xù)高速增長?城市人口的持續(xù)大幅上升?1995年漢城政府出臺政策鼓勵居民外遷，城市人口開始下降奧運會的影響?在中短期起到炒作的作用?人口的增長和經(jīng)濟的發(fā)展仍是關(guān)鍵因素?經(jīng)濟的持續(xù)均速增長?人口城市化程度已很高，增長緩慢?泡沫增大50城市規(guī)劃基本方針：? 改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況? 城市建設(shè)重點從市區(qū)向遠郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移? 市區(qū)建設(shè)也從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移十五規(guī)劃：? 加快危舊房改造步伐，預(yù)計五年累計竣工住宅6000萬平方米，基本完成城區(qū)現(xiàn)有 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到 18平方米。2023年 GDP增長較慢的 4個省市：山西、廣西、安徽、四川30西部地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 西部地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅比例較高，同時辦公用房、商業(yè)用房和文化教育用房的比例也較高西部地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?西部地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后，建筑總量僅占全國的 10％～ 15％，但目前發(fā)展速度較高，特別是國家西部大開發(fā)影響，在西部部分戰(zhàn)略性重點城市房地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長；但整體西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場化及規(guī)范程度不高，存在較強的地區(qū)保護；?西部地區(qū)整體分析四川、重慶、陜西的房地產(chǎn)相對領(lǐng)先；?西部地區(qū)房建產(chǎn)品中 住宅 的比例較高；比較而言， 重慶 的住宅比例最高，為 %?辦公用房 、 商業(yè)用房 和 文化教育用房 的比例也較高，與西部地區(qū)目前公共事業(yè)建筑產(chǎn)品的投資量仍較大有關(guān)；其中，西藏辦公用房比例為 %，商業(yè)用房比例為 % 31華東地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 華東地區(qū)屬于我國建筑市場體量最大的市場，房建產(chǎn)品中廠房比例較高，與華東地區(qū)工業(yè)發(fā)達有關(guān)有效支撐住宅、辦公、商業(yè)用房的健康發(fā)展華東地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華東地區(qū)房建產(chǎn)品中 廠房 比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；尤其是浙江和上海兩地，位居全國前三名，較強的工業(yè)基礎(chǔ)有效支撐地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；?上海、江蘇、浙江的建筑總量占到全國的 30％左右，其住宅、辦公用房、商業(yè)用房的總量巨大且保持了較強的增長速度；已經(jīng)培育了大批具備一定規(guī)模的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，市場競爭較激烈；?上海作為長三角的核心城市，其單體經(jīng)濟發(fā)展水平具全國前列，城市化水平、國際化水平較高；?浙江近些年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，杭州已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的跡象。云南 2023年 GDP增長速度達 %以上各數(shù)據(jù)均把物價因素排除西部地區(qū)：西部地區(qū)：經(jīng)濟增長速度較前兩年上升，平均增長速度為 %，但整體發(fā)展也不平均，其中，青海、甘肅、寧夏表現(xiàn)突出?；窘ㄔO(shè)投資拉動房地產(chǎn)投資 2023年和 2023年基本保持同一比例252。由上圖可以看出在前幾年的 “圈地 ”運動中，許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地的戰(zhàn)略地位，已經(jīng)儲備了大量土地，目前占據(jù)相對優(yōu)勢地位，新的進入者面臨著用更大的代價獲取土地的不利局面對資金規(guī)模及資金管理能力要求大大提升251996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升 ,成為近幾年增長最快的熱點，遠高于其他類地產(chǎn)項目的發(fā)展速度19972023年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例 其中：浙江省購置土地，居全國之首。 ： 持續(xù)的低利率政策將降低開發(fā)商的成本；解除對房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令大大拓展了資本市場融資渠道；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的不斷拓展也將提高房產(chǎn)商的供應(yīng)能力WTO： 外資實現(xiàn)國民待遇，外資房產(chǎn)商將加大在中國的投資力度。結(jié)論：短期呈下降趨勢? 部分市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細分市場供過于求? 資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)? 國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進行調(diào)整和管控? 三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進一步加劇長期呈增長趨勢? 中國長期潛在需求巨大，拉動市場上升? 城市化進程進一步加快? 人均面積遠小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大? 大量存量房的改造行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢l 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達到 ；l 此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。時間167。遠卓分析 18?房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低?受我國經(jīng)濟發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡?市場上在售的項目，僅掌握在少量的開發(fā)商手中；?土地作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)廠商競爭要點土地供給透明企業(yè)運營模式改善大量資本進入行業(yè)“121號 ”文件“195號 ”文件“18號 ”文件?規(guī)?；?、專業(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路?行業(yè)呈現(xiàn)由數(shù)個規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進的巨頭壟斷現(xiàn)象?產(chǎn)品 /服務(wù)細分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加?市場規(guī)模擴大，市場價格更趨于理性化、透明化現(xiàn)在 20232023出臺、規(guī)范土地招標制度不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進入壁壘出臺物業(yè)管理條例；規(guī)定商品房按使用面積出售近年來中國政府加強了土地供給、金融信貸等政策調(diào)控力度，我國房地產(chǎn)商面臨重新 “洗牌 ”，導(dǎo)致業(yè)績兩極分化，市場將進一步集中資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出與國民經(jīng)濟的發(fā)展相關(guān)并具一定先導(dǎo)性的周期性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達到 。二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域全國房地產(chǎn)市場理性繁榮，具有長期增長空間 ,有部分區(qū)域存在投資過熱現(xiàn)象。遠卓各工作小組走訪了以上四個城市，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況進行了實地考察，并訪談了當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、新奧燃氣銷售部門、售樓處以及房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)人員167。未經(jīng)遠卓管理顧問公司書面許可，其它機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報告包含企業(yè)重要信息，遠卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件4/4169。廊坊中期報告 4全國房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報告全國房地產(chǎn)行業(yè)分析、北京、石家莊、蚌埠、連云港選準定位，夯實基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)展成為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機密此報告供客戶內(nèi)部使用。本報告提出遠卓的獨立判斷，所有在訪談、調(diào)查和研究中接收到的觀點僅作為遠卓重要參考依據(jù)，而并不受任何觀點的完全引導(dǎo)，報告中的分析結(jié)論盡可能地采用數(shù)據(jù)論證，在缺乏數(shù)據(jù)的某些地方遠卓將參考內(nèi)外部訪談、權(quán)威行業(yè)報告等信息經(jīng)遠卓內(nèi)部討論而得出167。由于研究目的更傾向于行業(yè)宏觀態(tài)勢，本報告內(nèi)容沒有延伸至具體某個細分市場，因此這些分析并不一定能完全作為項目投資決策或子項目具體運作決策的依據(jù)2調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告3主要觀點概述（一）：全國市場?我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，未來至少有 20年左右的增長空間；?中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細化管理基礎(chǔ)上規(guī)?；?、專業(yè)化細分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點?我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟，少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)?直轄市、百萬人口城市是競爭重點，經(jīng)濟越發(fā)達競爭越激烈。商品房竣工面積增長率商品房銷售面積增長率北京 全國平均連云港蚌埠石家莊% % % % %% % % % %12遠卓對以上城市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測比較北京 石家莊 蚌埠 連云港供需特點競爭特點?市場供給量逐年增長?市場需求旺盛，購買力較強?中低端與中高端區(qū)間需求大于供給?市場供給量近兩年開始下降?經(jīng)濟發(fā)展與收入水平限制了市場需求?高端市場供大于求，中低端市場尤其是經(jīng)濟適用房存在一定的市場機會?市場供給逐年減少?公務(wù)員和壟斷型國企職工是主要潛在客戶?供給大于需求住宅空置率較高?市場供給逐年上升?拆遷戶和國家機關(guān)人員成為需求的主導(dǎo)?供給大于需求住宅空置率較高且逐年上升?企業(yè)數(shù)量 4000多家競爭激烈，中小企業(yè)仍存在市場機會?房價進入調(diào)整階段價格穩(wěn)中有降?四環(huán)以外沿交通軌道線成為未來熱點?企業(yè)數(shù)量多但實力較弱，競爭不算太激烈?價格持穩(wěn)有小幅上揚?房地產(chǎn)開發(fā)有東南方向發(fā)展的趨勢?企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小，競爭相對較弱，外地企業(yè)占主導(dǎo)?存在一定滯銷現(xiàn)象價格穩(wěn)中有降?東區(qū)是傳統(tǒng)居住區(qū)西區(qū)存在未來市場機會?企業(yè)數(shù)量 400多家，有資質(zhì)的只有 70多家，競爭激烈而無序?房價保持 3－ 5％持續(xù)穩(wěn)定上漲?二環(huán)外城中村改造是未來熱點供給需求供需競爭價格區(qū)域13調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告14行業(yè)分析主要結(jié)論預(yù)覽（一）：全國與區(qū)域市場趨勢? 我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，整體運作健康穩(wěn)定，未來至少有 20年左右的增長空間；? 中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細化管理基礎(chǔ)上規(guī)?；?、專業(yè)化細分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點? 土地獲取逐步透明化，但土地交易價格指數(shù)迅速加速上升，土地更加成為行業(yè)內(nèi)廠商關(guān)鍵競爭要素；? 住宅開發(fā)是占市場結(jié)構(gòu)比例最大，且有進一步擴大趨勢；住宅項目競爭激烈，市場研究基礎(chǔ)上準確定位及營銷實現(xiàn)是項目成敗的關(guān)鍵；全國房地產(chǎn)市場特征：全國房地產(chǎn)區(qū)域市場特征：? 受經(jīng)濟發(fā)展不平衡影響，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點，人均 GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟? 直轄市、百萬人口城市是競爭重點，經(jīng)濟越發(fā)達競爭越激烈? 少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)? 二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域15中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下基本特性周期性 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性地域性 受產(chǎn)業(yè)政策影響大房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，不同區(qū)域表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)奶匦哉畬ν恋刭Y源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況； 政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況16縱觀中國房地產(chǎn)的商品化歷程，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過超常發(fā)展和調(diào)控期后正逐步走向理性化和穩(wěn)定成長時期1949 1979 1987 1991 1995 2023停滯期 復(fù)蘇期 初步起飛期超常發(fā)展期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期理性化規(guī)模發(fā)展期房地產(chǎn)業(yè)增長率2023真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自 1987年開始形成? 個人購買的比例逐年增加；? 供求雙方的選擇趨于理性；? 產(chǎn)品性價比成為供求雙方關(guān)注的共同點市場供求 競爭格局? 產(chǎn)品型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的核心競爭力的實現(xiàn)渠道之一；業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)一大特點? 領(lǐng)先的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模化、跨地域發(fā)展的趨勢；?“三外 ”涌入房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致競爭的加劇行業(yè)監(jiān)管? 提高行業(yè)集中度，扶大放小；? 通過 195號、 121號文件等系列泡沫17近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度保持了較高的水平 ,已