【正文】 成為我國重要的一項支柱產(chǎn)業(yè)資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) ? 高利潤階段? 高風(fēng)險 /高回報? 產(chǎn)品創(chuàng)新? 中等利潤階段? 適中風(fēng)險 /適中回報? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢? 微利階段? 低風(fēng)險 /低回報? 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運作型 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商 發(fā)達國家房地產(chǎn)商? 賣方市場? 對新增住房需求快速膨脹? 均衡市場? 對新增住房需求穩(wěn)定增長? 買方市場? 以提升住房質(zhì)量的需求為主20現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于賣方市場，未來至少保持 20年左右的高速成長，屬于典型的朝陽行業(yè) 政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。降低稅費、抵押貸款和住房公積金制度、啟動二三級市場等都刺激了市場的現(xiàn)實需求和潛在需求城鎮(zhèn)化：積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是 “十五 ”期間的戰(zhàn)略重點之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點，帶來城市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)資金 進入2023年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在 104點附近窄幅波動，呈現(xiàn)出高位強勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新的一輪景氣階段，且離 110點的預(yù)警值還有很大的安全空間 (年度最大值也只有 )，整體發(fā)展較健康，區(qū)域市場出現(xiàn)過熱特點。2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地量比開發(fā)土地量高出 ，可見某些地區(qū)存在 “圈地 ”現(xiàn)象。1997－ 2023年土地購置與開發(fā)情況 (萬平方米 )資料來源：國家統(tǒng)計局 97年到 99年住宅投資比例增長迅速252。原 勢房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，供給對需求的反應(yīng)有滯后性，排除今后新開工因素， 1999年 2023年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量未來幾年我國將繼續(xù)實行擴大內(nèi)需的政策，進一步加大基本建設(shè)投資。中部地區(qū)：中部地區(qū)：經(jīng)濟增長速度較慢，平均增長速度為 %，但整體發(fā)展不平均，其中江西、山西的增長速度為全國末列。2023年 GDP增長最快的 5個省市： 青海、天津、浙江、上海、北京 ；216。預(yù)計到 2023年，北京將實現(xiàn)人均 GDP達到 6000美元的目標，到 2023年，北京人均國民生產(chǎn)總值將達到 1萬美元，正式邁入世界發(fā)達城市門檻CAGR=％ CAGR=％經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢1998 1999 2023 2023 2023 1998 1999 2023 2023 202344整體經(jīng)濟的高速發(fā)展使北京城市迅速向周邊擴展建國初期80年代~90年代初城市功能城區(qū)規(guī)模人口特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各區(qū)的經(jīng)濟地位90年代中期 ~21世紀二環(huán)以內(nèi) 三環(huán)以內(nèi) 四環(huán)以內(nèi)，正在向五環(huán)擴展?政治、文化中心 ?政治、文化中心?國際國內(nèi)交往中心 ?政治、文化中心，國際國內(nèi)交往中心?同時具備經(jīng)濟、交通、金融、信息、科技、等多方面輻射全國的核心功能?以北京本地城市居民為主?國際、國內(nèi)流動人口大量增加，人們需求層次豐富?國際、國內(nèi)流動人口大量增加外，還出現(xiàn)移民特征 —— 外來高素質(zhì)的在京定居人口大量增加?東城區(qū)、西城區(qū)是最重要的城區(qū)，集中了幾乎所有重要的商業(yè)網(wǎng)點?朝陽區(qū)、海淀區(qū)成長為重要的城區(qū)，在吸納外資和市財政收入上的貢獻越來越大?朝陽區(qū)、海淀區(qū)財政收入遠遠超過其他區(qū)，成為吸納外資、促進北京經(jīng)濟增長的兩大支柱?以第一第二產(chǎn)業(yè)為主?第二、三產(chǎn)業(yè)保持較高增長速度，服務(wù)業(yè)開始占主要地位?服務(wù)業(yè)占絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，并實現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為支撐北京經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點45從國際發(fā)展慣例來判斷，北京房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定高速發(fā)展的上升階段2023 2023?預(yù)計人均 GDP達到6000美元?北京市區(qū)人均居住面積達到 20平方米?人均 GDP達到10000美元?北京市區(qū)人均居住面積為 30平方米北京新建商品房走勢2023持續(xù)發(fā)展階段 ?奧運村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)。對房地產(chǎn)市場的影響北京市的 “ 十五 ” 城市規(guī)劃將推動郊區(qū)房和中低價位商品房的建設(shè)，釋放中低收入人群的需求51軌道交通、高速路網(wǎng)和城市快速路的迅速建設(shè)進一步地拓展了住宅業(yè)的發(fā)展空間，有力地支持了 “十五規(guī)劃分散集團式 ”的布局原則?2023年之前，市區(qū)新建地鐵線路共計 ，還將建設(shè)昌平、良鄉(xiāng)、順義三條城郊鐵路，軌道交通運營總里程超過 300公里?到 2023年，全市軌道交通的總里程將超過 1000公里?北京市每年用于軌道交通建設(shè)的投資額約為 100億元到 2023年道路規(guī)劃目標到 2023年軌道交通規(guī)劃目標基本建成以城市快速路和主干路系統(tǒng)為骨架，功能級配較為合理的現(xiàn)代化城市道路交通體系。根據(jù)國土局的資料，北京居住用地的來源主要有 ： 危舊房拆遷量 (平方米 ) 其中危房改造量 (平方米 ) 動遷居民 (戶 )2023年 共 63萬 2023年 近百萬 8萬多2023年 2023年(計劃 )65萬(截至 3月底已完成 5萬 )5萬 (截至 3月底已完成 3299萬 )20232023年北京各年危舊房拆遷量資料來源：北京市局 /國土規(guī)劃局，遠卓分析 53新的土地政策的制訂和實施促使北京土地市場走向市場化，有利于外地進入北京市場?土地公開交易本來提高了開發(fā)商的資金門檻 第33號文件）?股權(quán)交易、合作開發(fā) ： 規(guī)避新政策對于交易方式、開發(fā)時間的限制? 個人購買 81%集團購買 19％個人購買 93%集團購買 7％個人購買 98%北京市商品住宅消費格局變化（ 2023－ 2023年）2023年 2023年 2023年集團購買 2％個人購買 98%趨勢：56資料來源 :根據(jù) 2023年數(shù)據(jù)測算，北京的房價收入比約為 ，上海為 57資料來源：北京市 2023年統(tǒng)計年報、遠卓分析由于貧富差距過大，使北京市場供給與消費者需求之間不對稱，造成結(jié)構(gòu)上的失衡北京居民家庭收入結(jié)構(gòu)家庭年收入（萬元）家庭年收入（萬元） 房價（萬元）房價（萬元）住宅市場房價結(jié)構(gòu)15%70%20%10% 10萬以上3商住 合計80㎡ 36%21%14%5%0%100%120150㎡ 44%2%100%150㎡ 30%6%100%80到 150平米之間的住宅是北京自住型購房者首次置業(yè)的主力戶型資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查 6000元以上6050403020100客戶需求比例市場供應(yīng)比例北京市 2023年各價位新盤銷售情況資料來源：偉業(yè)顧問60不同購房目的消費者所占比例北京個人購房以自用為主，以投資為目的的購房者不多8%2%3%2%36%49%滿足居住要求改善居住條件出租為他人商住投資或其他自住型購房者：占總體購房者比達 根據(jù) 北京典型住宅指數(shù)系統(tǒng) 2023年 1月報告以及 搜房公司進行的網(wǎng)上調(diào)查，兩個結(jié)果均顯示，購房者消費意向變化明顯。調(diào)查顯示：資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查61消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向自駕車 (分鐘 ) 乘公共汽車 (分鐘 )目前居所至工作單位： 21 39意向居所至工作單位： 32 46自駕車 30分鐘及以上 (％ ) 乘公共汽車 40分鐘及以上 (％ )目前居所至工作單位 意向居所至工作單位 目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較目前居所與意向居所至工作單位較遠車程接受程度比較 億元，比2023年增長 1992199619972023“九五 ” “十五 ”2023億元63無論房地產(chǎn)市場還是建筑市場，普通住宅均是主要供給的產(chǎn)品類型商品住宅類型 市場規(guī)模 比率 主要區(qū)域分布普通住宅 (3500—8500 元／㎡ ) 9700萬㎡ % 望京、亞運村、南三環(huán)、中關(guān)村等公寓 (4000—9000 元／ 北京的重心開發(fā)生轉(zhuǎn)移，逐漸由單一核心的格局向 “一線兩翼 ”的格局發(fā)展68不同物業(yè)具有顯著的區(qū)域分布特征物業(yè)類型 主要分布區(qū)域公寓昌平：主要集中在 京湯路、八達嶺高速路兩側(cè) 海淀 ： 有中關(guān)村支撐，公寓規(guī)模也相對比較集中 ； ；朝陽： 依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區(qū)，商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首達到 30％ 其它： 大興區(qū)、西城區(qū)、通州區(qū)的普通住宅開發(fā)量也均超過了 5％ 以下 2023北京甲級寫字樓市場處于低潮。 1996年，寫字樓租售價逐漸下降。202371近兩年由于庫存量的增加和 SARS等對需求的的影響，北京寫字樓市場呈現(xiàn)供大于求的局面北京寫字樓市場庫存量和空置率持續(xù)上升，說明近 2年市場總體的供應(yīng)量明顯大于需求量由于空置率的持續(xù)上升，供給市場競爭激烈，寫字樓持有者為了吸引租戶被迫降價， 2023年上半年SARS對商業(yè)地產(chǎn)影響導(dǎo)致租金下滑幅度較大資料來源：北京市統(tǒng)計局，遠卓分析722023年寫字樓市場需求特征與 2023年相比出現(xiàn)需求下降、缺少足夠大單客戶支撐的特點2023年市場需求特征l 外資機構(gòu)需求增長乏力，但與入世相關(guān)行業(yè)有明顯需求，如金融、保險等。資料來源：共好資訊，遠卓分析73寫字樓市場呈現(xiàn)三大需求特點? 加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激要遠遠大于對外資企業(yè)機構(gòu)的刺激。如下圖，在 2023年以前，共有 25例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11例， 共有19例。個北京市大宗成交區(qū)域圖（ 2023－ 2023）成交面積 ?外資金融機構(gòu)進入中國市場有一個時間準入的問題?金融街板塊是北京各大部委機關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的主要是各大銀行的總部和非銀行的金融機構(gòu)總部及電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。另外， CBD、 金融街、中關(guān)村是投資與需求熱點受世界經(jīng)濟影響，在波動中發(fā)展甲級寫字樓出售市場好于出租市場，但一般寫字樓則相反 2023年前是高檔寫字樓利好時代， 2023年后大量寫字樓推出，有實力者方能在競爭中獲勝城市局部區(qū)域性強遠卓對北京市寫字樓和商用樓宇市場趨勢的預(yù)測79石家莊80調(diào)研主要結(jié)論q 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 市區(qū)房地產(chǎn)市場近年來并未呈良好的增長態(tài)勢252。億元）CAGR＝16％資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒 93房地產(chǎn)開發(fā)投資率近兩年來增長率較高97－ 98 98－ 99 99－ 00 00－ 01 01－ 0294盡管兩年來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積與竣工面積卻成下降態(tài)勢，說明開發(fā)成本大大上升石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 2023－ 2023） 年均房價漲幅僅為 3％－ 5％，今年一季度商品房成交量僅有 1100套5％3％石家莊房價示意?商品房銷售價格比去年同期上升 ％，其中多層住宅價格上漲 ％，高層住宅價格上漲 ％?公房交易與上年同期持平私有住房下降 ％?房屋租賃價格同比下降 ％，商業(yè)用房租賃價格降幅最大，同比下降 ％2023年房地產(chǎn)價格資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會97從近兩年看，住宅需求仍然是房地產(chǎn)需求的重點，但是寫字樓和商鋪的需求成上升態(tài)勢石家莊市 2023年商品房交易量情況住宅需求： 76％其他需求： 24％其他需求： 21％住宅需求： 79％石家莊市 2023年商品房交易量情況資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒98目前石家莊市居民的住房主要是房改分房，房型以二居室和三居室為主房改分房： %二居室： %三居室：%原有私房：％ 商品房：％租賃公房： 4％租賃私房： ％平房及其它：11％一居室： %四居與別墅： %石家莊市居民住房所有權(quán)情況 石家莊市居民住房房型情況資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒99石家莊市居民住房面積情況目前九成的石家莊居民對居住環(huán)境不滿，但只有 1/3的居民計劃在一年內(nèi)購房且還有 1/5愿意購買現(xiàn)所住公房而非商品房q根據(jù)調(diào)查，目前石家莊市的人均居住建筑面積為 。在有意購商品房的家庭中， ％的家庭想擴大居住面積， ％的家庭則希望購買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會101價位相對較低的二級市場（二手房和房改房）的需求成倍增長，已經(jīng)占到整個房地產(chǎn)市場交易的 46％2023 2023二級市場：4538石家莊市房產(chǎn)市場銷售統(tǒng)計（ ） 萬平米）資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒103經(jīng)濟適用房日漸成為住宅供給的主導(dǎo)其他： 63％石家莊市 2023年住宅開發(fā)投資比例經(jīng)濟適用房：37％? 石家莊 5年內(nèi)新增經(jīng)濟適用房200萬平米價格基本保持在每平方米 14001600元之間，戶型一 16