【正文】 萬平米）資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒103經(jīng)濟(jì)適用房日漸成為住宅供給的主導(dǎo)其他： 63％石家莊市 2023年住宅開發(fā)投資比例經(jīng)濟(jì)適用房：37％? 石家莊 5年內(nèi)新增經(jīng)濟(jì)適用房200萬平米價格基本保持在每平方米 14001600元之間，戶型一 在有意購商品房的家庭中， ％的家庭想擴(kuò)大居住面積， ％的家庭則希望購買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。億元）CAGR＝16％資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒 93房地產(chǎn)開發(fā)投資率近兩年來增長率較高97－ 98 98－ 99 99－ 00 00－ 01 01－ 0294盡管兩年來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積與竣工面積卻成下降態(tài)勢，說明開發(fā)成本大大上升石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 2023－ 2023） 市區(qū)房地產(chǎn)市場近年來并未呈良好的增長態(tài)勢252。?外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場有一個時間準(zhǔn)入的問題?金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的主要是各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。個北京市大宗成交區(qū)域圖（ 2023－ 2023）成交面積 資料來源：共好資訊，遠(yuǎn)卓分析73寫字樓市場呈現(xiàn)三大需求特點? 加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對外資企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激。 1996年，寫字樓租售價逐漸下降。以下 ；朝陽： 依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區(qū)，商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首達(dá)到 30％ 北京的重心開發(fā)生轉(zhuǎn)移，逐漸由單一核心的格局向 “一線兩翼 ”的格局發(fā)展68不同物業(yè)具有顯著的區(qū)域分布特征物業(yè)類型 主要分布區(qū)域公寓昌平：主要集中在 京湯路、八達(dá)嶺高速路兩側(cè) “九五 ” “十五 ”202320231996億元，比2023年增長 根據(jù) 北京典型住宅指數(shù)系統(tǒng) 2023年 1月報告以及 搜房公司進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查，兩個結(jié)果均顯示，購房者消費意向變化明顯。30%100%150㎡ 2%44%100%120150㎡ 0%5%14%36%個人購買 81%集團(tuán)購買 19％個人購買 93%集團(tuán)購買 7％個人購買 98%北京市商品住宅消費格局變化（ 2023－ 2023年）2023年 2023年 2023年集團(tuán)購買 2％個人購買 98%趨勢：56資料來源 :股權(quán)交易、合作開發(fā) ： 規(guī)避新政策對于交易方式、開發(fā)時間的限制? 第33號文件）?根據(jù)國土局的資料，北京居住用地的來源主要有 ： ?奧運村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)。預(yù)計到 2023年，北京將實現(xiàn)人均 GDP達(dá)到 6000美元的目標(biāo)，到 2023年，北京人均國民生產(chǎn)總值將達(dá)到 1萬美元，正式邁入世界發(fā)達(dá)城市門檻CAGR=％ CAGR=％經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢1998 1999 2023 2023 2023 1998 1999 2023 2023 202344整體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使北京城市迅速向周邊擴(kuò)展建國初期80年代~90年代初城市功能城區(qū)規(guī)模人口特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位90年代中期 ~21世紀(jì)二環(huán)以內(nèi) 三環(huán)以內(nèi) 四環(huán)以內(nèi)，正在向五環(huán)擴(kuò)展?政治、文化中心 ?政治、文化中心?國際國內(nèi)交往中心 ?政治、文化中心，國際國內(nèi)交往中心?同時具備經(jīng)濟(jì)、交通、金融、信息、科技、等多方面輻射全國的核心功能?以北京本地城市居民為主?國際、國內(nèi)流動人口大量增加，人們需求層次豐富?國際、國內(nèi)流動人口大量增加外，還出現(xiàn)移民特征 —— 外來高素質(zhì)的在京定居人口大量增加?東城區(qū)、西城區(qū)是最重要的城區(qū)，集中了幾乎所有重要的商業(yè)網(wǎng)點?朝陽區(qū)、海淀區(qū)成長為重要的城區(qū)，在吸納外資和市財政收入上的貢獻(xiàn)越來越大?朝陽區(qū)、海淀區(qū)財政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他區(qū)，成為吸納外資、促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)增長的兩大支柱?以第一第二產(chǎn)業(yè)為主?第二、三產(chǎn)業(yè)保持較高增長速度，服務(wù)業(yè)開始占主要地位?服務(wù)業(yè)占絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，并實現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為支撐北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點45從國際發(fā)展慣例來判斷，北京房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定高速發(fā)展的上升階段2023 2023?預(yù)計人均 GDP達(dá)到6000美元?北京市區(qū)人均居住面積達(dá)到 20平方米?人均 GDP達(dá)到10000美元?北京市區(qū)人均居住面積為 30平方米北京新建商品房走勢2023持續(xù)發(fā)展階段 中部地區(qū)：中部地區(qū)：經(jīng)濟(jì)增長速度較慢，平均增長速度為 %，但整體發(fā)展不平均，其中江西、山西的增長速度為全國末列。原 1997－ 2023年土地購置與開發(fā)情況 (萬平方米 )資料來源：國家統(tǒng)計局 降低稅費、抵押貸款和住房公積金制度、啟動二三級市場等都刺激了市場的現(xiàn)實需求和潛在需求城鎮(zhèn)化：積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是 “十五 ”期間的戰(zhàn)略重點之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點，帶來城市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)資金 ? 高利潤階段? 高風(fēng)險 /高回報? 產(chǎn)品創(chuàng)新? 中等利潤階段? 適中風(fēng)險 /適中回報? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢? 微利階段? 低風(fēng)險 /低回報? 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運作型 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商 發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商? 賣方市場? 對新增住房需求快速膨脹? 均衡市場? 對新增住房需求穩(wěn)定增長? 買方市場? 以提升住房質(zhì)量的需求為主20現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于賣方市場，未來至少保持 20年左右的高速成長，屬于典型的朝陽行業(yè)政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況16縱觀中國房地產(chǎn)的商品化歷程，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過超常發(fā)展和調(diào)控期后正逐步走向理性化和穩(wěn)定成長時期1949 1979 1987 1991 1995 2023停滯期 復(fù)蘇期 初步起飛期超常發(fā)展期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期理性化規(guī)模發(fā)展期房地產(chǎn)業(yè)增長率2023真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自 1987年開始形成? 個人購買的比例逐年增加；? 供求雙方的選擇趨于理性；? 產(chǎn)品性價比成為供求雙方關(guān)注的共同點市場供求 競爭格局? 產(chǎn)品型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的核心競爭力的實現(xiàn)渠道之一；業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)一大特點? 領(lǐng)先的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)?；?、跨地域發(fā)展的趨勢；?“三外 ”涌入房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致競爭的加劇行業(yè)監(jiān)管? 提高行業(yè)集中度，扶大放??；? 通過 195號、 121號文件等系列商品房竣工面積增長率商品房銷售面積增長率北京 全國平均連云港蚌埠石家莊% % % % %% % % % %12遠(yuǎn)卓對以上城市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測比較北京 石家莊 蚌埠 連云港供需特點競爭特點?市場供給量逐年增長?市場需求旺盛，購買力較強(qiáng)?中低端與中高端區(qū)間需求大于供給?市場供給量近兩年開始下降?經(jīng)濟(jì)發(fā)展與收入水平限制了市場需求?高端市場供大于求，中低端市場尤其是經(jīng)濟(jì)適用房存在一定的市場機(jī)會?市場供給逐年減少?公務(wù)員和壟斷型國企職工是主要潛在客戶?供給大于需求住宅空置率較高?市場供給逐年上升?拆遷戶和國家機(jī)關(guān)人員成為需求的主導(dǎo)?供給大于需求住宅空置率較高且逐年上升?企業(yè)數(shù)量 4000多家競爭激烈，中小企業(yè)仍存在市場機(jī)會?房價進(jìn)入調(diào)整階段價格穩(wěn)中有降?四環(huán)以外沿交通軌道線成為未來熱點?企業(yè)數(shù)量多但實力較弱，競爭不算太激烈?價格持穩(wěn)有小幅上揚(yáng)?房地產(chǎn)開發(fā)有東南方向發(fā)展的趨勢?企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小，競爭相對較弱，外地企業(yè)占主導(dǎo)?存在一定滯銷現(xiàn)象價格穩(wěn)中有降?東區(qū)是傳統(tǒng)居住區(qū)西區(qū)存在未來市場機(jī)會?企業(yè)數(shù)量 400多家，有資質(zhì)的只有 70多家，競爭激烈而無序?房價保持 3－ 5％持續(xù)穩(wěn)定上漲?二環(huán)外城中村改造是未來熱點供給需求供需競爭價格區(qū)域13調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告14行業(yè)分析主要結(jié)論預(yù)覽（一）：全國與區(qū)域市場趨勢? 我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，整體運作健康穩(wěn)定，未來至少有 20年左右的增長空間；? 中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細(xì)化管理基礎(chǔ)上規(guī)模化、專業(yè)化細(xì)分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點? 土地獲取逐步透明化，但土地交易價格指數(shù)迅速加速上升，土地更加成為行業(yè)內(nèi)廠商關(guān)鍵競爭要素；? 住宅開發(fā)是占市場結(jié)構(gòu)比例最大，且有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢；住宅項目競爭激烈，市場研究基礎(chǔ)上準(zhǔn)確定位及營銷實現(xiàn)是項目成敗的關(guān)鍵；全國房地產(chǎn)市場特征：全國房地產(chǎn)區(qū)域市場特征：? 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡影響，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點，人均 GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟? 直轄市、百萬人口城市是競爭重點，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)競爭越激烈? 少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)? 二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域15中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下基本特性周期性 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性地域性 受產(chǎn)業(yè)政策影響大房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。本報告提出遠(yuǎn)卓的獨立判斷，所有在訪談、調(diào)查和研究中接收到的觀點僅作為遠(yuǎn)卓重要參考依據(jù)，而并不受任何觀點的完全引導(dǎo)，報告中的分析結(jié)論盡可能地采用數(shù)據(jù)論證，在缺乏數(shù)據(jù)的某些地方遠(yuǎn)卓將參考內(nèi)外部訪談、權(quán)威行業(yè)報告等信息經(jīng)遠(yuǎn)卓內(nèi)部討論而得出167。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件4/4169。二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域全國房地產(chǎn)市場理性繁榮，具有長期增長空間 ,有部分區(qū)域存在投資過熱現(xiàn)象。遠(yuǎn)卓分析 18?房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低?受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡?市場上在售的項目，僅掌握在少量的開發(fā)商手中；?土地作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)廠商競爭要點土地供給透明企業(yè)運營模式改善大量資本進(jìn)入行業(yè)“121號 ”文件“195號 ”文件“18號 ”文件?規(guī)?；I(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路?行業(yè)呈現(xiàn)由數(shù)個規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭壟斷現(xiàn)象?產(chǎn)品 /服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加?市場規(guī)模擴(kuò)大，市場價格更趨于理性化、透明化現(xiàn)在 20232023出臺、規(guī)范土地招標(biāo)制度不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進(jìn)入壁壘出臺物業(yè)管理條例；規(guī)定商品房按使用面積出售近年來中國政府加強(qiáng)了土地供給、金融信貸等政策調(diào)控力度，我國房地產(chǎn)商面臨重新 “洗牌 ”，導(dǎo)致業(yè)績兩極分化，市場將進(jìn)一步集中資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 結(jié)論：短期呈下降趨勢? 部分市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細(xì)分市場供過于求? 資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)? 國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控? 三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進(jìn)一步加劇長期呈增長趨勢? 中國長期潛在需求巨大，拉動市場上升? 城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快? 人均面積遠(yuǎn)小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大? 大量存量房的改造行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢l 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到 ；l 此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。 其中：浙江省購置土地，居全國之首。2023年和 2023年基本保持同一比例252?；窘ㄔO(shè)投資拉動房地產(chǎn)投資 2023年 GDP增長較慢的 4個省市：山西、廣西、安徽、四川30西部地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 西部地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅比例較高，同時辦公用房、商業(yè)用房和文化教育用房的比例也較高西部地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?西部地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后，建筑總量僅占全國的 10％～ 15％，但目前發(fā)展速度較高，特別是國家西部大開發(fā)影響，在西部部分戰(zhàn)略性重點城市房地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長；但整體西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場化及規(guī)范程度不高，存在較強(qiáng)的地區(qū)保護(hù)；?西部地區(qū)整體分析四川、重慶、陜西的房地產(chǎn)相對領(lǐng)先；?西部地區(qū)房建產(chǎn)品中 住宅 的比例較高；比較而言， 重慶 的住宅比例最高，為 %?辦公用房 、 商業(yè)用房 和 文化教育用房 的比例也較高，與西部地區(qū)目前公共事業(yè)建筑產(chǎn)品的投資量仍較大有關(guān)；其中，西藏辦公用房比例為 %，商業(yè)用房比例為 % 31華東地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 華東地區(qū)屬于我國建筑市