【正文】 23.3.2123.3.2101:46:2701:46:27March 21, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。2023年3月上午1時46分23.3.2101:46March 21, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。2023年3月21日星期二1時46分27秒01:46:2721 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。萬科系列作品許城市一個未來！,?,謝 謝,23.3.2101:46:2701:4601:4623.3.2123.3.2101:46,01:4601:46:2723.3.2123.3.2101:46:27,2023年3月21日星期二1時46分27秒,靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。萬科01號作品產(chǎn)品鑒賞酒會,?,鄭重承諾 落訂后3天內(nèi)，無理由退房,陽光行動 誠信宣言,鄭重承諾確保工程質(zhì)量,鄭重承諾 面積短缺，缺一賠二,鄭重承諾 落訂后3天內(nèi)，無理由退房,鄭重承諾 購房各項費用嚴格按照國家規(guī)定標準進行,鄭重承諾 房屋所有權(quán)保證,鄭重承諾 零費用入伙,鄭重承諾 嚴格按照國家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會,鄭重承諾 超長房屋保修期,陽光行動正式啟動，8大誠信宣言發(fā)布,強調(diào)關(guān)鍵條款，引爆行業(yè)聚焦，感動佛山,?,10,Step3：810月客戶積累和營銷細節(jié),目的：多渠道進行項目營銷滲透 形式：BEE牌撲克派發(fā)，背面印有項目信息和主題 發(fā)放方式：撲克牌免費贈送給佛山高檔咖啡廳、茶座等場所，以及高檔酒樓，向各種消費客戶發(fā)送 注：另外，上門客戶可免費申請獲得,主題：營銷細節(jié),活動七：娛樂撲克牌【 與商家聯(lián)動活動】,?,電視廣告 組合方式： 、 為主，為輔 投放形式： DV片精簡版本，每晚8點鐘，以30秒以及15秒兩種形式播放，強烈印象灌輸。,Step3：810月客戶積累和營銷細節(jié),8,主題：客戶積累,媒體：報紙、電視,?,內(nèi)容：根據(jù)不同階段進行調(diào)整； 方式：從8月份開始，其他階段根據(jù)相關(guān)時段的推廣主題進行播放； 地點選?。捍蠓鹕絽^(qū)域高檔酒店、寫字樓的大廳及電梯廳。 ——我所要的私密性是軟性分割，用高大的樹木把別墅周圍圍起來，但又不是特別密，能有星星點點的陽光灑進來，非常的自然。,肖小姐，住東海花園。 ——我們就是打麻將/棋牌，還想有自己的視聽室，和在樓頂舉行燒烤晚會。 夫婦倆受教育程度較高,曾生：34歲，騰訊創(chuàng)始人之一，身材魁梧，短發(fā)，戴一幅金色金屬鏡框眼 鏡，穿米黃色休閑襯衫，戴一塊銀色方形的運動腕表，打扮似乎像是要出 海度假。在調(diào)查當中，發(fā)現(xiàn)這群客戶喜歡的體育活動還包括：網(wǎng)球、羽毛球、足球。,D,創(chuàng)新體驗展示 ——酒店的有效分區(qū)和體驗震撼效果,生活場景示意,高層景觀示意,小區(qū)景觀示意,?,目的：積累客戶，整合萬科客戶資源，突破地產(chǎn)預售限制 時間：2006.8月前設(shè)計制作完成，在固定展點及鎮(zhèn)區(qū)展點同時發(fā)行 權(quán)益內(nèi)容： 1）3萬元申請（可退），附送1000元酒店展點點心消費額 2）卡號≈選房順序號（如果認卡客戶多，則做一次升級確認選房資格） 3）選房當日成功選房者額外優(yōu)惠3％ 4）積分增值優(yōu)惠（購房、參加活動和老帶新等積分） 5）增值性，隨著萬科資源的整合度，權(quán)益不斷增加 6）獲得購買萬科順德后續(xù)物業(yè)的折扣優(yōu)惠,Step3：810月客戶積累和營銷細節(jié),8,主題：客戶積累,活動二：VIP卡發(fā)售,?,地點：在大佛山的核心組團區(qū)域，選取客戶認知度高的高檔酒店；（具體建議見下表） 巡展方式：八月份開始，每兩周為一個時間段，在其中一間酒店巡展，開盤前半個月在所有巡展點同時開放； 人員：與固定展點一致，保持形象的統(tǒng)一性； 物料：門口導示牌、大展板、接待臺及洽談區(qū)、項目資料； 現(xiàn)場：與酒店合作，現(xiàn)場提供茶水、飲料、精美點心。萬科01號作品開啟儀式示意,目的：從項目整體工程進度考慮，建議選取目前順德區(qū)最高檔的星級酒店作為固定展點積累客戶，并在開放當天舉行隆重開啟儀式； 固定展點：萬怡酒店，儀式地位為新城區(qū)德勝廣場或嘉信城市廣場 活動形式：開啟儀式+表演+餐飲 人員：發(fā)展商關(guān)系客戶、合作單位、明星捧場、媒體等,主題：客戶積累,活動一：“順德新城萬科01號作品 創(chuàng)作中……,萬科,時段及主題,配合人居調(diào)查高調(diào)宣傳，戶外廣告媒體進行品牌及形象訴求,創(chuàng)新接待方式積累客戶，以高端活動維系客戶，全方位、多渠道、立體媒體全面出擊,關(guān)鍵有效渠道組合行動,月份主題,建立城市關(guān)聯(lián),佛山城市論壇,項目品牌導入,人居調(diào)查,萬科城居展覽,接待蓄客,客戶維系,陽光行動,驚艷揭幕,突破限制，營銷分段及階段主題,?,STEP1—— 3～4月：關(guān)聯(lián)城市,?,活動：佛山城市論壇,3,案例：深圳華潤萬象城圍墻,活動的城市意義: 論證佛山城市印象、城市價值、城市更新的論題； 為佛山注入新的城市競爭力，尋找真正的屬于佛山的、不可復制的核心能力； 確定順德新城區(qū)在佛山城市發(fā)展中的地位，討論其未來發(fā)展方向，描述未來城市發(fā)展的美好前景。（具體舉措見具體營銷突破）,從封閉區(qū)域性向開發(fā)地域性轉(zhuǎn)移,順德意見領(lǐng)袖階層 追求現(xiàn)代城市化生活模式客戶 愿意追隨城市化生活模式客戶,本項目針對客戶群,關(guān)于客戶戰(zhàn)略，我們認為：,現(xiàn)有項目針對客戶群,新順德人(企業(yè)高管/公務(wù)員)彰顯自我/品味 移民新貴（來順德五年以上外地人士） 知富階層（企業(yè)高管/流動性） 地道順德人(私營企業(yè)主)區(qū)域情結(jié)/自我優(yōu)越 大良原住民（土著） 大良周邊鎮(zhèn)區(qū)佛山人（洗腳上田的私企業(yè)主）,我們不愿意將本項目與傳統(tǒng)的住宅項目進行對比，我們城市核心區(qū)位價值、未來升值潛力及地塊稀缺性是無可比擬的，我們只針對特定客戶群打造榮耀府邸！,擴大客戶層面、拔高客戶層次、配合項目形象,同時針對我們的目標客戶，我們更期待與他們形成精神上的共鳴，體現(xiàn)其生活檔次和圈層！(具體舉措見具體營銷突破),產(chǎn)品全面領(lǐng)先 資源具有唯一性（稀缺性） 項目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊 形象高于產(chǎn)品（概念和定位遠離對手),突破限制，實現(xiàn)高價的溢價因素,?,“世貿(mào)濱江”,推廣面大于客戶面（提高項目知名度）,“建于果嶺的 上層建筑”,強度（穿透力）大于客戶面 （提高項目知名度）,“星河國際”,標簽牽引成交（提高項目知名度）,[“形象產(chǎn)品”的幾個例證],?,市場高層物業(yè)社區(qū)形象述求,市場高層物業(yè)社區(qū)：成熟生活區(qū)、主要述求生活品質(zhì)及都市感,市場別墅物業(yè)社區(qū)：主要述求豪宅氛圍及自然景觀,市場別墅物業(yè)社區(qū)形象述求,順德地產(chǎn)項目的“主訴求矩陣”,『物質(zhì)性』,現(xiàn)代式,古典式,『精神性』,3 1 4 2,君御花園：源自歐洲的世襲奢華,星河明居：用心鑄造品質(zhì)生活,桂畔灣,客戶情況： 客戶以大良及周邊如容桂、杏壇、勒流、倫教、北滘的私企業(yè)主為主，主要從事電子、五金、模具、塑料等行業(yè)，都為多次置業(yè)，經(jīng)濟能力強，一次性付款比例占30％。但容桂中心區(qū)被工業(yè)園包圍在中間，整體居住環(huán)境較差，自然景觀資源比較缺乏。,價格 住宅整體均價在3000元/㎡左右，別墅樓盤均價8000元/㎡左右。萬科順德項目前期策劃報告,謹呈:佛山市萬科置業(yè)有限公司,2005.5,商業(yè)秘密聲明,本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。,發(fā)展趨勢 北部、中心板塊是老城區(qū)，比較陳舊；西部板塊發(fā)展較落后；而東部板塊和南部板塊是新規(guī)劃片區(qū)，隨著大福源、美食廣場、吉之島等商家的進駐，已經(jīng)成為大良地產(chǎn)開發(fā)未來的主要發(fā)展方向。未來開發(fā)熱點片區(qū)還是集中在容桂中心區(qū)，目前已出現(xiàn)容桂中高端客戶在大良置業(yè)趨勢，估計未來這種趨勢會更加明顯。,客戶喜好： 獨立庭院； 注重項目區(qū)位及周邊配套； 圈子效應(yīng)明顯； 對總價200250萬的別墅接受度最高。原墅；新原住形態(tài)別墅,佛山的樓盤的訴求絕大多數(shù)集中“物質(zhì)層面” 如純水岸，東逸灣六號提出的精神述求成功引起其特定客戶群的共鳴,湖景花園:別墅之巔?藝術(shù)圣殿,桂畔,主題：建立與城市的聯(lián)系,Step1：3－4月 關(guān)聯(lián)城市,?,主題：建立與城市的聯(lián)系,活動：佛山城市論壇,3,案例：深圳華潤萬象城圍墻,Step1：3－4月 關(guān)聯(lián)城市,?,主題：建立與城市的聯(lián)系,活動：佛山城市論壇,3,活動名稱：佛山城市論壇及聯(lián)誼會 地點：萬怡酒店或者政府指定地點 形式：論壇+酒會 參與人員：政府官員/財富階層/專業(yè)人士/媒體 活動形式：論壇及酒會合二為一，探討佛山城市化發(fā)展方向，尤其強化新城區(qū)域優(yōu)勢。佛山人居調(diào)查 關(guān)注您的生活,4月份示意,5月份示意,Step2：57月 關(guān)聯(lián)項目和萬科品牌,?,由宏大敘事轉(zhuǎn)換為博識強記，項目的形象成功由城市關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)換為和人居關(guān)聯(lián),Step2：57月 關(guān)聯(lián)項目和萬科品牌,主題：項目、萬科品牌導入,媒體：形象