【正文】 04:22:3604:22:3604:224/5/2023 4:22:36 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 04:22:3604:22:3604:22Monday, April 05, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。?政府的政策會對園區(qū)的成功與否帶來重大的影響，各種金融稅收政策、人才政策都決定園區(qū)是否有區(qū)別于其他地域的吸引力。遠(yuǎn)卓認(rèn)為在發(fā)展過程中存在許多不確定性房產(chǎn)開發(fā)城市開發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)置業(yè)可能會在短期內(nèi)形成三塊業(yè)務(wù)蚌埠置業(yè)湛江碼頭建設(shè)內(nèi)蒙古煤化工城建設(shè)現(xiàn)有房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集團(tuán)對置業(yè)的態(tài)度不做主力發(fā)展“8年抗戰(zhàn) ”其他的城市開發(fā)機(jī)會“試探性積累 ”現(xiàn)有業(yè)務(wù)機(jī)會62按照遠(yuǎn)卓的設(shè)想，置業(yè)應(yīng)該按照一個(gè)剛性的企業(yè)目標(biāo)而充分考慮戰(zhàn)略的不同自由度柔性地實(shí)現(xiàn)。1994年 華僑城總開發(fā)面積已經(jīng)達(dá)到 3平方公里，推出中旅廣場1997年 華僑城成為深圳區(qū)域中心之一，深圳華僑城一帶絕大多數(shù)樓盤近期都有良好的銷售業(yè)績，而市場價(jià)格一年內(nèi)普遍上升了 30%以上 華僑城成為深圳地產(chǎn)市場公認(rèn)的明星樓盤。與著名企業(yè)合作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)收購選址處周邊地區(qū)土地廠房招租園區(qū)管理服務(wù)人氣上升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長線：租金收益、股權(quán)收益中線：廠房、房產(chǎn)出售獲利部分土地修建廠房、住宅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式總結(jié)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)全程盈利40通過實(shí)踐掌握的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)知識、經(jīng)驗(yàn)，在資金有限的情況下，為國內(nèi)其他地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用。2023年漕涇鎮(zhèn)合計(jì)竣工商品住宅房34511平方米，銷售商品住宅房 30211平方米 ,總銷售金額約1億元人民幣硬件基礎(chǔ)設(shè)施23上海通過本身優(yōu)勢，并創(chuàng)造各種條件，吸引和培養(yǎng)化工區(qū)所需的各類人才?創(chuàng)造好的條件、吸引人才? 創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境? 提供便利的公交設(shè)施 (化工區(qū)和市區(qū)之間的公交車 )? 興建充足的支持設(shè)施 (如：學(xué)校、購物中心、餐廳和銀行等 )? 提供戶口優(yōu)惠政策吸引外來人才? 提供一站式服務(wù) (如：戶口登記、三金登記 )?利用各種形式、培養(yǎng)人才? 建立制造業(yè)技工培訓(xùn)中心（例如入駐上海化工區(qū)的中外大公司 德國巴斯夫、美國亨斯邁以及華誼集團(tuán)、上海氯堿化工和高橋石化等 聯(lián)手，培育既通曉工藝?yán)碚撚帜苌犀F(xiàn)代化生產(chǎn)第一線熟練操作的技術(shù)工人，近百名學(xué)生已于 2023年初開課，到2023年，將有上千名 “灰領(lǐng) ”學(xué)成上崗）? 與周邊高校相關(guān)院系和研究機(jī)構(gòu)密切合作，培養(yǎng)人才（通過建立實(shí)習(xí)課目，提供實(shí)習(xí)機(jī)會等建立與大專院校學(xué)生的聯(lián)系，豐富未來人才來源）人力資本24管理服務(wù)的一體化、有吸引力的財(cái)務(wù)優(yōu)惠政策和穩(wěn)定的法律環(huán)境為上海化工區(qū)的建設(shè)提供了良好的軟件基礎(chǔ)設(shè)施為企業(yè)提供方便的政府手續(xù)?企業(yè)稅減免政策?保證資本和利潤可以出境?對區(qū)內(nèi)企業(yè)提供低息貸款等?減少手續(xù)，如減少年審的機(jī)構(gòu)和次數(shù)?一站式的政府服務(wù)?快速的處理，如，保證企業(yè)注冊時(shí)間有吸引力的財(cái)務(wù)優(yōu)惠政策?與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌的法律體系?獨(dú)立的、公正的法律實(shí)施?對知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)的承諾穩(wěn)定的法律環(huán)境軟件基礎(chǔ)設(shè)施25分工明確，組織精干嚴(yán)密的管理架構(gòu)是化工區(qū)成功建設(shè)的實(shí)施組織保證上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)實(shí)行工業(yè)區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組、化工區(qū)管理委員會、發(fā)展公司三個(gè)層次的開發(fā)體制上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)管理委員會上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)發(fā)展公司?領(lǐng)導(dǎo)小組主要決定重大事項(xiàng)、明確大政方針，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，辦公室日常事務(wù)由管委會負(fù)責(zé)?管理委員會是上海市政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)有關(guān)行政事務(wù)的歸口管理工作 ，主要負(fù)責(zé)制訂和修改化工區(qū)發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃與產(chǎn)業(yè)政策；投資項(xiàng)目、土地使用的審批和建設(shè)工程管理；協(xié)調(diào)海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、人行、外事等行政管理部門對區(qū)內(nèi)企業(yè)的日常行政管理等?發(fā)展有限公司為上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的責(zé)任主體。 第一階段重點(diǎn)構(gòu)建乙烯、異氰酸酯及聚碳酸酯三大產(chǎn)品系列；成為世界上最大的異氰酸酯、聚四氫呋喃生產(chǎn)基地及我國最大的 PVC、 PC生產(chǎn)基地167。礦泉水基地173。 相關(guān)配套? 銷售和融資管理? 物業(yè)經(jīng)營 /出租–酒店經(jīng)營管理–商場租售經(jīng)營–寫字樓租售經(jīng)營–公寓經(jīng)營? 物業(yè) “低吸高拋 ”住宅市場的積壓房、二手房? 物業(yè)管理? ……其他? 房地產(chǎn)中介? 房地產(chǎn)評估? 房地產(chǎn)咨詢服務(wù)? 融資管理? 投資管理173。積累與探索階段轉(zhuǎn)型階段發(fā)展階段5總體報(bào)告結(jié)構(gòu)1. 集團(tuán)對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種轉(zhuǎn)型思路目前置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措1. 該戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)與防范2. 相應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)演變6在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中 ,有多種經(jīng)營模式，其中置業(yè)目前的積累更多集中在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā)? 地產(chǎn)開發(fā)173。 做好現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目， 積極尋求與地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的核心資源，探索獨(dú)特的商業(yè)模式， 真正形成具有持續(xù)贏利能力的新奧不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。167。 土地使用權(quán)的獲得173。 直接投入項(xiàng)目173。地?zé)衢_發(fā)區(qū)173。 第二階段重點(diǎn)發(fā)展合成新材料、精細(xì)化工等石油深加工產(chǎn)品167。它是由中央企業(yè)和地方企業(yè)共同組建的多元投資的企業(yè)，公司資本總額 民幣。通過協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租，賺取差價(jià)或傭金獲利！產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念策劃、定位策劃、推廣策劃 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)營銷推廣和產(chǎn)業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租廠房、物業(yè)代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來潛在盈利模式： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、服務(wù)收益41新奧的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔(dān)的角色? 置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)42作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，置業(yè)應(yīng)該從事的主要業(yè)務(wù)范圍是園區(qū)規(guī)劃、協(xié)調(diào)與經(jīng)營管理。華僑城成功塑造了“ 環(huán)境＋質(zhì)量＋文化 ” 的地產(chǎn)品牌形象。如果集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資計(jì)劃準(zhǔn)備充分、實(shí)施順利，則應(yīng)優(yōu)先考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展道路掌握核心資源的城市開發(fā)管理商核心資源獲得的不確定性：?是通過大額投資所帶來的產(chǎn)業(yè)影響力獲得？（例如化工城）?還是用燃?xì)馑鶐淼纳鐣Y源、自然資源獲得？（例如蚌埠）掌握產(chǎn)業(yè)資源的城市開發(fā)管理商掌握社會資源的城市開發(fā)管理商通過產(chǎn)業(yè)投資獲得核心資源產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)與 生活園區(qū) 大型產(chǎn)業(yè)園區(qū) 綜合城市生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)?詳細(xì)的分片開發(fā)規(guī)劃?綜合環(huán)境治理與建設(shè)?地塊招商小城市總體規(guī)劃如果集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資計(jì)劃準(zhǔn)備充分、實(shí)施順利，則應(yīng)優(yōu)先考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展道路63以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主要定位的發(fā)展路徑由于能源產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的尚未成熟而帶來相當(dāng)?shù)念A(yù)測難度設(shè)想的能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展籌建與規(guī)劃階段置業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍與角色定位 房產(chǎn)開發(fā)園區(qū)籌建規(guī)劃 /前期招商基礎(chǔ)建設(shè)階段與招商階段合作、引資開展大型基礎(chǔ)建設(shè)投入、地塊招商、產(chǎn)業(yè)招商、配套招商房產(chǎn)開發(fā)不但不要萎縮，而應(yīng)加強(qiáng)，為集團(tuán)提供財(cái)務(wù)支持房產(chǎn)開發(fā)逐漸減少，主要從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套房產(chǎn)合作開發(fā)成熟階段?置業(yè)主體成為開發(fā)公司，進(jìn)行綜合管理運(yùn)營、再招商引資、投資建設(shè)少量經(jīng)營業(yè)務(wù)存續(xù)3年2023 2023以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路線為例：運(yùn)作階段?進(jìn)行生活區(qū)城市的詳細(xì)規(guī)劃并招商引資、合作開發(fā)、合作經(jīng)營?園區(qū)綜合管理64我們初步建議開發(fā)公司應(yīng)著重扮演政府在下面兩個(gè)方面的工作角色業(yè)務(wù)模式? 開發(fā)公司應(yīng)從市政府處直接獲得土地開發(fā)權(quán)? 可將土地收購等事宜外包給當(dāng)?shù)卣虻谌綖榇_保開發(fā)方向，開發(fā)公司必須是控制實(shí)體取決于投資意向通過建立合資企業(yè)獲得所需專業(yè)知識可將物業(yè)開發(fā)用作激勵(lì)杠桿，鼓勵(lì)開發(fā)商參與基礎(chǔ)建設(shè)投資可外包運(yùn)營工作，但需制定運(yùn)營體系確保開發(fā)方向和標(biāo)準(zhǔn)得到遵守土地開發(fā)獲得土地 融資 規(guī)劃 營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃 項(xiàng)目管理 融資 營銷運(yùn)營管理營銷 經(jīng)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)65關(guān)于土地開發(fā)公司的參與方式，政府有三大總體方案可供選擇*潛在的投資者包括銀行、物業(yè)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者和商家優(yōu)點(diǎn)?開發(fā)公司的潛在結(jié)構(gòu)安排 缺點(diǎn)?政府全資擁有?與單一或多個(gè)投資者建立單一實(shí)體的合資企業(yè) *?與多個(gè)投資者建立多實(shí)體的合資企業(yè)?全權(quán)控制項(xiàng)目?更好地與政府部門協(xié)調(diào)?投資額高?對人才和專業(yè)知識要求較高?仍對項(xiàng)目享有較大控制權(quán)?減少政府方的風(fēng)險(xiǎn) /投資需求?從合作伙伴方獲得專業(yè)知識?投資人可能對投資決策施加影響，為了短期財(cái)務(wù)回報(bào)，犧牲政府 /城市的長期利益同上，此外?各投資方的出資額相對較小?與更多投資者合作?通過并行流程，加快開發(fā)速度?同上，此外?控制權(quán)最小?難以協(xié)調(diào)園區(qū)和潛在內(nèi)部競爭的矛盾?單一實(shí)體的合資企業(yè)為較佳方案，但需對下列問題加以額外關(guān)注?合作伙伴的選擇?與合作伙伴之間的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)安排初步評估66同樣，政府面臨一系列融資方案可供選擇優(yōu)點(diǎn)政府投資的資本來源 缺點(diǎn)政府撥款將土地權(quán)用作銀行貸款抵押物低融資成本 政府承受較大風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)政府出資最小化 較難保證還貸需與銀行討論初步評估取決于政府定位銀行投資 /使用未來現(xiàn)金流向銀行貸款政府出資最小化 較難保證還貸需與銀行討論上市融資政府投入現(xiàn)金較少 公司缺少營業(yè)記錄，難以在早期上市 中期方案出售住宅 /商業(yè)開發(fā)權(quán)獲得資金政府出資最小化 失去對其它開發(fā)項(xiàng)目的控制失去了住宅 /商業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益 應(yīng)開始接觸 潛在合作伙伴67關(guān)于商家 /物業(yè)開發(fā)商的付費(fèi)事宜，有一系列方案可供選擇優(yōu)點(diǎn)與商家 /物業(yè)開發(fā)商的交易安排 缺點(diǎn)長期租賃 (50年 )/一次性土地售讓租金收益股票＋分紅 /收入分?jǐn)?/利潤分紅現(xiàn)金回流快 財(cái)務(wù)升值潛力低喪失一部分物業(yè)控制權(quán)長期收入穩(wěn)定有可能憑借園區(qū)項(xiàng)目的成功，獲得額外收益現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)較重一旦園區(qū)開發(fā)成功，公司可獲得最大化的財(cái)務(wù)收益對小型商家 /開發(fā)商有吸引力現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)較重高風(fēng)險(xiǎn)需有關(guān)商業(yè)潛力評估的專業(yè)知識應(yīng)綜合前兩種方案的優(yōu)勢，獲得現(xiàn)金流和長期持續(xù)發(fā)展之間的平衡初步評估68按照集團(tuán)戰(zhàn)略對置業(yè)的規(guī)劃，遠(yuǎn)卓認(rèn)為通過集團(tuán)能源戰(zhàn)略的進(jìn)一步成熟與演進(jìn)，通過置業(yè)提前的項(xiàng)目嘗試以獲得的核心能力積累，才能最終確定置業(yè)的詳細(xì)戰(zhàn)略計(jì)劃城市地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？？？在何種資源為核心資源進(jìn)一步明確后再決策積累與探索階段 　 — 做好現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目， 積極尋求與地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的核心資源，探索獨(dú)特的商業(yè)模式，真正形成具有持續(xù)贏利能力的新奧不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。?融資能力?園區(qū)的建設(shè)（項(xiàng)目管理）能力?園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力包括招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、大環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營能力，這些能力決定園區(qū)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)圈籌劃能力（化工產(chǎn)業(yè)城規(guī)劃、碼頭物流中心規(guī)劃）產(chǎn)業(yè)圈規(guī)劃能力（區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施）擁有打動(dòng)政府的各種資源（產(chǎn)業(yè)投資、舊城改造、環(huán)境治理、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè) … ）、融資能力熟悉政府的各個(gè)相關(guān)部門，需要極其綜合的關(guān)系網(wǎng)和協(xié)調(diào)能力園區(qū)的建設(shè)（項(xiàng)目管理）能力、地塊的招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、綜合環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理能力 ……78我們意識到這種轉(zhuǎn)型是巨大的，尤其是核心能力的差距十分巨大現(xiàn)有的能力 轉(zhuǎn)型后所需要的核心能力? 獲得大宗土地的能力，通過為政府提供服務(wù)（舊城改造、環(huán)境整治、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資等）獲得協(xié)議出讓的大宗土地? 非常強(qiáng)有力的政府資源（需要政府非常大的政策支持和大量的基礎(chǔ)配合投入）? 巨額的融資能力? 產(chǎn)業(yè)（城市）規(guī)劃能力? 園區(qū)（城市）綜合經(jīng)營管理能力? 獲得土地的能力? 政府協(xié)調(diào)能力? 融資能力? 房地產(chǎn)的策劃、開發(fā)與營銷能力? 房地產(chǎn)全程業(yè)務(wù)的管理能力、物業(yè)經(jīng)營管理能力?依靠集團(tuán)強(qiáng)大的資源，以及自身的努力依靠集團(tuán)強(qiáng)大的資源，以及自身的努力需要重新積累需要加強(qiáng)、需要更加豐富核心能力獲得的方式???更多依靠集團(tuán)79遠(yuǎn)卓認(rèn)為，置業(yè)轉(zhuǎn)型期主要的目標(biāo)為 “ 培養(yǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需要的核心能力和人力資源，同時(shí)仍然為集團(tuán)提供財(cái)務(wù)支持 ”整合能力基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)建設(shè)房產(chǎn)開發(fā) 整合能力基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)建設(shè)房 產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型期置業(yè)集團(tuán)主要任務(wù)? 培養(yǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需要的核心能力和人力資源? 做好現(xiàn)有項(xiàng)目，為集團(tuán)提供財(cái)務(wù)支持80在轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、土地投資決策