【正文】 完善和優(yōu)化融資渠道167?！百Y金是公司未來(lái)發(fā)展的主要瓶頸 ”－競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“鑫苑的成功很大程度上是張總的領(lǐng)袖作用，團(tuán)隊(duì)對(duì)張總的思路理解比較透，可以有效的落實(shí) ”鑫苑凝聚了一些人，做了一些事情， … 在執(zhí)行上不打折扣 ”競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和外界對(duì)鑫苑的物業(yè)管理評(píng)價(jià)都較高物業(yè)管理 167。F嚴(yán)格的預(yù)算成本控制，制定嚴(yán)格細(xì)致的工程施工合同F(xiàn)嚴(yán)格采取工程按圖紙發(fā)包的方式，使可控狀態(tài)F嚴(yán)格按照國(guó)家監(jiān)理規(guī)范要求監(jiān)理單位實(shí)施工程監(jiān)理F對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行周考核F定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議F注重現(xiàn)場(chǎng)管理，工程師長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)守工地F能達(dá)到實(shí)現(xiàn)單位面積成本控制做到心中有數(shù)F據(jù)訪談所知：施工單位利潤(rùn)很低F工程建設(shè)周期快于行業(yè)正常水平剛性管理制度執(zhí)行嚴(yán)格確保了管理的有效性柔性策略 管理效益項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)金成房地產(chǎn)、 21世紀(jì)相關(guān)訪談獲悉：金成公司內(nèi)部管理、成本控制和項(xiàng)目管理方面都存在很多問(wèn)題，雖然制定了制度但執(zhí)行不力，人員流動(dòng)也較大，項(xiàng)目組在對(duì)監(jiān)理公司訪談中同樣提到了鑫苑項(xiàng)目管理的優(yōu)勢(shì)，2023/5/18 51建立了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系，物業(yè)管理和服務(wù)有力促進(jìn)了鑫苑品牌的提升167?！皟?nèi)部關(guān)系簡(jiǎn)單化 ”能培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神、協(xié)作精神，增強(qiáng)了員工對(duì)企業(yè)前途的信心；鑫苑已經(jīng)形成的內(nèi)部關(guān)系簡(jiǎn)單化的組織氛圍，為鑫苑團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)和組織發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)上述分析說(shuō)明，鑫苑已經(jīng)建立了以能力為導(dǎo)向的組織文化基調(diào)，擺脫了傳統(tǒng)民營(yíng)企業(yè)所形成的以家族為主線的復(fù)雜人際關(guān)系。 良好的基礎(chǔ)教育背景為鑫苑搭建良好的企業(yè)管理平臺(tái)奠定基礎(chǔ)鑫苑在其發(fā)展過(guò)程中，培養(yǎng)了一批敬業(yè)精神強(qiáng)、忠誠(chéng)度高的管理團(tuán)隊(duì)，為鑫苑的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)團(tuán)隊(duì)忠誠(chéng)度高167。–“河南省信用保障示范單位 ”經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理控制經(jīng)營(yíng)成本167。物業(yè)服務(wù)拉升鑫苑品牌知名度表現(xiàn)方面優(yōu) 追求進(jìn)步、超越自我的文化理念形成了鑫苑賽跑和你追我趕的良好工作作風(fēng)167。企業(yè)內(nèi)部資源與能力的分析2023/5/18 41經(jīng)過(guò) 7年的發(fā)展和積累，鑫苑已經(jīng)形成了自己的優(yōu)勢(shì) ,并且這些優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的延展性，對(duì)鑫苑未來(lái)發(fā)展支持度較高167。截止 04年 11底，鄭州市直財(cái)政全供行政事業(yè)單位共有 256個(gè)單位 9328人申請(qǐng)了住房住房貨幣補(bǔ)貼，已對(duì) 3573補(bǔ)貼資金 5015萬(wàn)余元?鄭州分房全面貨幣化– 改造 50條背街小巷、 30個(gè)游園、 100座公廁；打通二環(huán)路，聯(lián)通四環(huán)路 (107輔路 )，配合省里加快建設(shè)環(huán)城高速公路，規(guī)劃建設(shè) 13個(gè)出入市口道路節(jié)點(diǎn)，全面整治改造中原路?老城區(qū)改造帶動(dòng)鄭州對(duì)商品房的需求2023/5/18 27鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 2023— 2023 年的快速發(fā)展，目前仍處于上升期同時(shí)面臨競(jìng)爭(zhēng)格局的調(diào)整鄭州未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)?普通商品房市場(chǎng) 03年快速放大?在規(guī)范的土地市場(chǎng)和更加嚴(yán)格的貸款審查背景下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)不完全是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，更多的表現(xiàn)在企業(yè)操作能力、品牌、服務(wù)、信譽(yù)等綜合實(shí)力上。主要政策 出臺(tái)時(shí)間 主要內(nèi)容和目的2023/5/18 21政策調(diào)整不僅對(duì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行規(guī)范，加大了明星企業(yè)的扶持，將加速行業(yè)整合，使優(yōu)勢(shì)企業(yè)群體脫穎而出F金融政策變化加劇了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的調(diào)整，加快了整合并購(gòu)；F在 “121 號(hào) ” 文件出臺(tái)后，隨著業(yè)務(wù)流程的規(guī)范，使房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)迅速顯現(xiàn)，其最直接的效應(yīng)就是行業(yè)內(nèi)兩極分化不可阻擋。 員工發(fā)展的期望167。 機(jī)遇：167。 未來(lái)五年內(nèi)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力二百?gòu)?qiáng)，發(fā)展區(qū)域?yàn)槿珖?guó)范圍內(nèi)的五到十個(gè)城市集中帶。?例：順馳在走向全國(guó)之前占據(jù)天津市場(chǎng) 20%的份額?工業(yè)化是房地產(chǎn)企業(yè)高速增長(zhǎng)的必然之路，跨區(qū)域的運(yùn)作能有效地實(shí)現(xiàn)工業(yè)化說(shuō)明文化資金 人才組織 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略資源性約束依賴于外部的市場(chǎng)，通過(guò)交易行為獲得結(jié)構(gòu)性約束來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，通過(guò)組織變革來(lái)調(diào)整資源的配置方式依賴企業(yè)家的直覺(jué)和嚴(yán)密的邏輯分析過(guò)程2023/5/18 9 建立了嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制1 2 3 已經(jīng)形成認(rèn)同度較高的企業(yè)文化4形成了區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì) ,為區(qū)域擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)具有很強(qiáng)忠誠(chéng)度、敬業(yè)精神的管理團(tuán)隊(duì) 學(xué)習(xí)型組織模式的建設(shè)5 6 7建立了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系具有很強(qiáng)的項(xiàng)目過(guò)程控制能力分析認(rèn)為：鑫苑已經(jīng)形成了 7大優(yōu)勢(shì) ,并且這些優(yōu)勢(shì)都具有較強(qiáng)的延展性，對(duì)鑫苑未來(lái)發(fā)展支持度較高2023/5/18 10 戰(zhàn)略對(duì)統(tǒng)一員工思想的作用發(fā)揮不力，造成員工對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的信心 總是持懷疑態(tài)度1 2 3 4未形成科學(xué)的決策機(jī)制，總經(jīng)理辦公會(huì)議決策功能發(fā)揮不力，決策效率影響組織運(yùn)營(yíng)效率鑫苑組織運(yùn)營(yíng)效率需要進(jìn)一步提高 5 鑫苑現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)存在工作熱情、積極性和激情下降趨勢(shì)同時(shí)，鑫苑內(nèi)部管理和運(yùn)營(yíng)需要完善以下 10個(gè)方面鑫苑缺乏職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，以支持鑫源未來(lái)的發(fā)展 2023/5/18 11 沒(méi)有建立標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)6 7 8 9現(xiàn)有文化包容性、融合性不足 文化理念系統(tǒng)存在對(duì)號(hào)錯(cuò)位現(xiàn)象，不利于文化理念傳播和理解 10續(xù)融資渠道單一，制約鑫苑發(fā)展鑫苑需要強(qiáng)化投資策劃環(huán)節(jié)的力量2023/5/18 12鑫苑發(fā)展歷史回顧2023/5/18 13鑫苑置業(yè)經(jīng)過(guò) 7年的高速發(fā)展，已經(jīng)成長(zhǎng)為鄭州市和河南省有一定影響力的企業(yè)2023鑫苑與世界最大的零售企業(yè)之一的家樂(lè)福合作，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)05年計(jì)劃走出鄭州，進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展1997年 5月鑫苑創(chuàng)始人、現(xiàn)任董事長(zhǎng)張勇先生創(chuàng)立河南鑫苑置業(yè)有限公司1998年，鑫苑成功開(kāi)發(fā)鄭州市首座純歐陸建筑風(fēng)格的高尚精品住宅－隴海星級(jí)花園 發(fā)展歷史167。3. 本報(bào)告旨在分析問(wèn)題，不針對(duì)任何部門和個(gè)人。2023/5/18 1重要聲明1. 本報(bào)告是基于華新項(xiàng)目組對(duì)鑫苑公司的內(nèi)部訪談、管理問(wèn)卷調(diào)查、對(duì)現(xiàn)有內(nèi)部資料的審閱，以及對(duì)政府有關(guān)政策、規(guī)劃的研究、外部行業(yè)資料的分析而提出的對(duì)鑫苑管理診斷和內(nèi)外部分析初步結(jié)論。31 內(nèi)部能力和資源分析 2167。2 167。企業(yè)發(fā)展的愿望2023/5/18 18面向未來(lái)，鑫苑為自己制定了宏偉的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)絕大多數(shù)鑫苑中高層對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展充滿信心167。 國(guó)家宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整167。 企業(yè)家強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感167。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向強(qiáng)化業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和財(cái)產(chǎn)管理權(quán)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為 2023/5/18 22總的來(lái)看，所有政策出臺(tái)的目的并不是整體打壓和限制其發(fā)展，而更多是一種行業(yè)規(guī)范，使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康良性地發(fā)展進(jìn)入不同區(qū)域和異地市場(chǎng)發(fā)展的土地政策壁壘將會(huì)打破房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)脫穎而出二線城市的關(guān)注度和進(jìn)入意圖將會(huì)增加 行業(yè)內(nèi)的 “ 馬太效應(yīng) ” 愈加明顯 政策的調(diào)整對(duì)企業(yè)操作水平和實(shí)力提出更高要求隨著拍賣、掛牌、招標(biāo)的土地獲取政策出臺(tái)，一方面小的開(kāi)發(fā)企業(yè)將被拒之門外，另一方面大的開(kāi)發(fā)商憑借實(shí)力將能夠迅速進(jìn)入不同區(qū)域市場(chǎng)。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；F房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》2023/5/18 24根據(jù)華新的 “中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展四階段 ”模型，鑫苑的核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)處于 “有限競(jìng)爭(zhēng)階段 ”，存在巨大的市場(chǎng)空間 管制壟斷 競(jìng)爭(zhēng)階段 有限競(jìng)爭(zhēng)階段 充分競(jìng)爭(zhēng)階段 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 壟斷階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn) 品牌推廣 擴(kuò)大有效需求 專業(yè) 規(guī)模 綜合 資本運(yùn)營(yíng) 產(chǎn)業(yè)資源 新技術(shù)代表行業(yè)證券，保險(xiǎn)金融，汽車，電信，電力，石化，媒體房地產(chǎn)化工品消費(fèi)電子品日用化妝品家電無(wú)入世對(duì)行業(yè)影響 最大 不大 最小 大2023/5/18 25從我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的分布上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)主要集中在東部沿海地區(qū)，但中西部各省區(qū)近年來(lái)的房地產(chǎn)銷售狀況開(kāi)始啟動(dòng)，增長(zhǎng)率大都超過(guò)了 40%，伴隨著國(guó)家的政策傾斜有著較好的發(fā)展?jié)摿中國(guó)的房產(chǎn)主要集中在京、滬、粵、浙、魯?shù)葨|部沿海省份，不管是在投資還是銷售額上都占著絕對(duì)優(yōu)勢(shì) F中西部地區(qū)除了四川、重慶之外，房地產(chǎn)均處于開(kāi)發(fā)的初始階段，投資額與銷售額都有待進(jìn)一步的發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的總投資以及銷售額東部沿海 12個(gè)省市占到了總量的 %和 %，而東部地區(qū) GDP總量不到全國(guó)的 60%；但東部局部地區(qū)投資總額大超過(guò)了銷售總額，如浙江、江蘇等省，存在過(guò)熱現(xiàn)象2023年 111月各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售情況示意圖2023/5/18 26政府加快城市化進(jìn)程以及貨幣化分房的全面實(shí)施，將推動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)– 鄭東新區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展金融、會(huì)展、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、中介服務(wù)、商務(wù)和行政辦公、教育、文化、旅游、醫(yī)療衛(wèi)生、研發(fā)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)– 對(duì)符合本規(guī)定第五條的企業(yè)在中央商務(wù)區(qū)購(gòu)置辦公用房，由鄭東新區(qū)管委會(huì)按照一定比例給予補(bǔ)貼。?2023年，鑫苑公司的 ROE是 %；一類標(biāo)桿企業(yè)的平均 ROE是 %；二類標(biāo)桿企業(yè)的平均 ROE是 %?2023年，鑫苑公司的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是 ；一類標(biāo)桿企業(yè)的平均財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是 ；二類標(biāo)桿企業(yè)的平均財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是 2023/5/18 36鑫苑的現(xiàn)金流相當(dāng)穩(wěn)健，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)單位：萬(wàn)元 單位：萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：鑫苑 2023－ 2023財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、上市公司 2023年報(bào)與一類企業(yè)比較 與二類企業(yè)比較?2023年，鑫苑公司的凈現(xiàn)金流占營(yíng)業(yè)收入比率高于標(biāo)桿企業(yè)平均水準(zhǔn)，表明鑫苑公司抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)?鑫苑公司 2023年凈現(xiàn)金流占營(yíng)業(yè)收入的比例為 %， 2023年為 %， 2023年為 %。團(tuán)隊(duì)的敬業(yè)精神、穩(wěn)定性強(qiáng)167。出國(guó)考察167。先進(jìn)的服務(wù)理念和超前的服務(wù)意識(shí)167。通過(guò)例會(huì)檢查計(jì)劃完成情況和過(guò)程中存在的問(wèn)題167。每月、季度對(duì)各部門提出存在的問(wèn)題和努力的方向，調(diào)整目標(biāo)，提高效率鑫苑初步建立了嚴(yán)密的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，同時(shí)對(duì)合作單位也建立了監(jiān)督與評(píng)價(jià)機(jī)制，保證了企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)合作單位的聲音“鑫苑讓我們很好的按照國(guó)家監(jiān)理規(guī)范實(shí)施監(jiān)理，這在許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是很難做到的 ”“以我們合作單位對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，認(rèn)為鑫苑內(nèi)部管理的規(guī)范程度在同行業(yè)是先進(jìn)的，鑫苑對(duì)合作單位嚴(yán)格、對(duì)自己的員工也很嚴(yán)格 ”“鑫苑對(duì)我們合作單位的嚴(yán)格要求和強(qiáng)勢(shì)管理，確實(shí)督促我們?cè)邛卧讽?xiàng)目上投入很大的精力和人力，但是鑫苑對(duì)合作方的管理過(guò)于太強(qiáng)勢(shì)，心里很不舒服，我們?cè)趺锤伤麄円膊粷M意 ”“鑫苑在對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)方面做的確實(shí)很好，鑫苑的人員素質(zhì)比我們要高，也很敬業(yè) ”“鑫苑在合同、預(yù)算方面摳得太死、太嚴(yán) ”2023/5/18 44物業(yè)服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)和適度的物業(yè)經(jīng)營(yíng)為鑫苑品牌的樹(shù)立和傳播提供了保障超前的理念經(jīng)營(yíng)行為超值服務(wù)口碑和認(rèn)知度滿意度企業(yè)理念 對(duì)品牌的影響 榮譽(yù)與結(jié)果產(chǎn)品： 鑫苑在規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工過(guò)程甚至到指示牌都追求細(xì)節(jié)上的完美產(chǎn)品理念： 建造精品工程，傾力打造的鑫苑名家項(xiàng)目規(guī)范的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)理念： 合法經(jīng)營(yíng)、依法納稅服務(wù)理念：房地產(chǎn)的品牌、產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)之間存在著相互支撐的關(guān)系，物業(yè)是提升品牌的保證?2023年業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率達(dá) 95%以上消費(fèi)者的聲音： “鑫苑企業(yè)不錯(cuò)，為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，居住環(huán)境也好 ”、 “買鑫苑的房子感覺(jué)放心 ”合作單位： “鑫苑確實(shí)是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，是一個(gè)很有責(zé)任心的企業(yè) ”訪談： “鑫苑的房?jī)r(jià)在本地區(qū)同類型房屋中價(jià)格是普遍偏高的，但銷售得又不錯(cuò) ”信任度2023/5/18 45團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)素質(zhì)高167。 訪談： “苦點(diǎn)累點(diǎn)我們都不計(jì)較，關(guān)鍵是想體現(xiàn)個(gè)人價(jià)值 ”愿意在公司長(zhǎng)期工作 公司文化對(duì)你有很大吸引力2023/5/18 46鑫苑經(jīng)過(guò) 7年的成長(zhǎng)，積累和沉淀了優(yōu)秀的企業(yè)文化，極大支持了鑫苑的發(fā)展追求進(jìn)步超越自我的理念敬業(yè)、細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)創(chuàng)建美好家園是我們的心愿167。鑫苑理念與行動(dòng)的一致性，其它企業(yè)：意識(shí)到了學(xué)習(xí)型組織的重要性但是實(shí)際行動(dòng)與之脫節(jié)167。業(yè)主滿意度較高167?！捌髽I(yè)家的前瞻性： 對(duì)機(jī)會(huì)的敏感，會(huì)形成對(duì)事物判斷的前瞻性，而指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的前進(jìn)方向企業(yè)家的表率作用：對(duì)自身的嚴(yán)格要求，為團(tuán)隊(duì)和員工樹(shù)立行動(dòng)上的典范企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)精神：創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)面臨來(lái)自內(nèi)部和外部大量壓力，勇于挑戰(zhàn)的精神和自我的嚴(yán)格要求是創(chuàng)業(yè)者必備素質(zhì)“我們按上面領(lǐng)導(dǎo)的思路來(lái)工作，沒(méi)有時(shí)間在內(nèi)部管理上 ”－中高層訪談?例：順馳在走向全國(guó)之前占據(jù)天津市場(chǎng) 20%的份額?工業(yè)化是房地產(chǎn)企業(yè)高速增長(zhǎng)的必然之路，跨區(qū)域的運(yùn)作能有效地實(shí)現(xiàn)工業(yè)化說(shuō)明2023/5/18