【正文】 20167。2023/5/18 2目錄 頁(yè)數(shù) 3 2. 這些初步結(jié)論是華新進(jìn)行后續(xù)戰(zhàn)略規(guī)劃工作的起點(diǎn)。階段一報(bào)告文件二零零五年一月二十日審視企業(yè)內(nèi)部資源 實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展鑫苑置業(yè)戰(zhàn)略評(píng)估報(bào)告機(jī)密此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在繼續(xù)工作的過(guò)程中，華新會(huì)不斷修正這些初步的思路，并逐漸形成切實(shí)可行的適合鑫苑的解決方案。14167。 企業(yè)的發(fā)展愿望 4. 經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析 42 份標(biāo)桿企業(yè)研究 ：n 華新共選取 11家房地產(chǎn)上市公司作為標(biāo)桿進(jìn)行重點(diǎn)研究n 標(biāo)桿選取標(biāo)準(zhǔn)n優(yōu)秀企業(yè) 4家：萬(wàn)科、萬(wàn)通、金地、復(fù)地n與鑫苑規(guī)模、模式接近企業(yè) 5家：棲霞建設(shè)、沙河實(shí)業(yè)、新城、億城、天置創(chuàng)業(yè)n經(jīng)營(yíng)績(jī)效下滑企業(yè) 2家：海鳥(niǎo)、東華實(shí)業(yè)?補(bǔ)充訪談工程設(shè)計(jì)人員 4 ?補(bǔ)充訪談外部 2 選取標(biāo)桿的說(shuō)明：n選取標(biāo)桿均為以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有一定的可比性n在規(guī)劃階段，我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注和分析本地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2023/5/18 6華新在與鑫苑充分溝通和交流的基礎(chǔ)上，確定了本次咨詢項(xiàng)目的思路框架3 個(gè)月工作時(shí)間戰(zhàn)略規(guī)劃大環(huán)境與行業(yè)分析經(jīng)營(yíng)能力分析管理資源與能力分析基于鑫苑內(nèi)部調(diào)研和分析基于行業(yè)研究外部分析和企業(yè)內(nèi)部評(píng)估河南與鄭州競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)v基于戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施人力資源培訓(xùn)計(jì)劃v通過(guò)常年顧問(wèn)輔導(dǎo)戰(zhàn)略的有效實(shí)施基于企業(yè)外部分析和調(diào)研內(nèi)部分析 外部分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)2023/5/18 7診斷總體分析思路和框架?成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)過(guò)去和現(xiàn)在 未來(lái)?環(huán)境與市場(chǎng)變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)外部?組織發(fā)展的客觀規(guī)律?鑫苑發(fā)展的愿望內(nèi)部跨越發(fā)展的必然性?存在的問(wèn)題?資源和能力的評(píng)價(jià)?基于未來(lái)的發(fā)展，按照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三階段的一般規(guī)律，對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織、文化、運(yùn)營(yíng)、人力資源、資金方面分別提出了哪些要求？可傳承性？如何改進(jìn) ？可匹配性？1跨越發(fā)展的可能性2如何實(shí)現(xiàn)跨越32023/5/18 8我們根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段對(duì)資源和能力匹配要求對(duì)比展開(kāi)分析單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同區(qū)域多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)?成立具有偶然性，公司規(guī)模小、專業(yè)能力普遍較差，可能獲取土地成本低?持續(xù)、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目處于單個(gè)城市的單個(gè)區(qū)域內(nèi)?便于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、能逐漸形成較強(qiáng)的專業(yè)能力和區(qū)域品牌影響力?國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商均屬此類?紅石、轉(zhuǎn)型前的順馳?業(yè)務(wù)遍及多個(gè)城市，且這些城市超出同一行政區(qū)域或城市經(jīng)濟(jì)帶范圍?分為項(xiàng)目型和品牌型地域開(kāi)發(fā)?沿海物業(yè)、萬(wàn)科集團(tuán)、順馳中國(guó)特征代表企業(yè)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初始階段的必經(jīng)之路?積累項(xiàng)目管理能力和經(jīng)驗(yàn)?業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)在實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展之前，無(wú)一例外的選擇在某區(qū)域的集中開(kāi)發(fā)，形成強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域品牌和較大的區(qū)域市場(chǎng)占有率。年份 排名167。14167。市場(chǎng)機(jī)會(huì)? 97年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始走出低谷，進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期? 中國(guó)住房體制改革促進(jìn)了住宅市場(chǎng)需求旺盛? 鄭州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快2023/5/18 17鑫苑實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然性167。167。（樣本數(shù) 44）2023/5/18 19167。 全面的行業(yè)整合已經(jīng)開(kāi)始167。 2023— 2023 年的快速發(fā)展，目前仍處于上升期同時(shí)面臨競(jìng)爭(zhēng)格局的調(diào)整167。 社會(huì)的貢獻(xiàn)167。關(guān)于提高固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的主要標(biāo)志約束開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，杜絕 “一房?jī)墒?”、假按揭、廣告欺騙顧客、任意涂改購(gòu)房合同以及延期交樓等現(xiàn)象 F房地產(chǎn)業(yè)整合并購(gòu)浪潮已經(jīng)逐步開(kāi)始；F在全國(guó) 3萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中，前 300家的營(yíng)業(yè)收入占全行業(yè)的 %。新的市場(chǎng)環(huán)境下將帶來(lái)土地、資金、人才資源的再分配，資金將更多地流向效益好、有實(shí)力、講信用的優(yōu)秀企業(yè)。在企業(yè)內(nèi)部對(duì)于資金的使用不再單單是解決流動(dòng)性，而更多的是綜合考慮資金的合理配置、收益最大化和提升企業(yè)獲取土地的競(jìng)爭(zhēng)力。?政府推動(dòng)鄭州新區(qū)的開(kāi)發(fā)– 鄭州市市直財(cái)政差額預(yù)算，自收自支事業(yè)單位的住房貨幣化分配工作將于 2023年全面啟動(dòng)。財(cái)務(wù)狀況分析2023/5/18 31從杜邦分析的結(jié)果可以看出，鑫苑的發(fā)展通過(guò)不斷提高運(yùn)營(yíng)效率，依賴持續(xù)的高負(fù)債，降低管理成本推動(dòng)凈資產(chǎn)收益率不斷提高2023/5/18 32雖然鑫苑公司 2023－ 2023年的資產(chǎn)規(guī)模年平均增長(zhǎng)率高達(dá) 38％，但是與標(biāo)桿企業(yè)相比，鑫苑目前的總資產(chǎn)規(guī)模依然很小?鑫苑公司 2023年資產(chǎn)總額為 ， 2023年為 ， 2023年為 ?參照 2023房地產(chǎn)上市公司 TOP10的研究結(jié)果，與 69家地產(chǎn)上市公司比較鑫苑處于 63—65 之間注： 一方面說(shuō)明鑫苑公司內(nèi)部管理水平較高，另一方面說(shuō)明鑫苑公司的產(chǎn)品增值空間偏小2023/5/18 38鑫苑公司管理費(fèi)用控制能力出色，但是財(cái)務(wù)費(fèi)用占成本比例高于一類標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：鑫苑 2023－ 2023財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、上市公司 2023年報(bào)與一類企業(yè)比較與二類企業(yè)比較?2023年，鑫苑公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用占成本比例高于一類標(biāo)桿企業(yè)，與二類標(biāo)桿企業(yè)水平相近?結(jié)合鑫苑公司與標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的比較，華新世紀(jì)認(rèn)為鑫苑公司的債務(wù)水平過(guò)高，財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)較重?2023年鑫苑公司的管理費(fèi)用占成本比例低于所有的標(biāo)桿企業(yè)，說(shuō)明鑫苑公司管理費(fèi)用控制能力出色?與 2023年相比， 2023年鑫苑公司管理費(fèi)用所占比例均有較大幅度降低，說(shuō)明鑫苑公司過(guò)去三年管理費(fèi)用控制能力在逐漸提高鑫苑公司 2023－ 2023年成本結(jié)構(gòu)2023/5/18 39鑫苑公司在過(guò)去三年高速穩(wěn)健發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，成本控制能力強(qiáng)，但是財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)過(guò)高，公司如果要繼續(xù)保持高速穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭，必須開(kāi)辟新的融資渠道目前積累的優(yōu)勢(shì)?企業(yè)發(fā)展高速穩(wěn)健?凈現(xiàn)金流穩(wěn)健，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)?成本控制能力強(qiáng)目前存在的問(wèn)題未來(lái)面臨的挑戰(zhàn)?財(cái)務(wù)費(fèi)用較高?融資渠道單一，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)過(guò)高?產(chǎn)品毛利率偏低?如何開(kāi)辟新的融資渠道，滿足公司未來(lái)高速穩(wěn)健發(fā)展對(duì)資金的需求?如何在公司規(guī)?？焖贁U(kuò)張的情況下繼續(xù)保持較強(qiáng)的成本控制能力，特別是對(duì)管理費(fèi)用的控制2023/5/18 40167。鑫苑名家項(xiàng)目的傾力運(yùn)作營(yíng)造了品牌167。敬業(yè)、創(chuàng)新、細(xì)致的文化理念已經(jīng)深入人心，并且直接影響了員工的工作風(fēng)格167。員工成長(zhǎng)推動(dòng)企業(yè)成長(zhǎng)的文化理念167。成本控制比較到位167。上門解困等167。勢(shì) 6 7具有很強(qiáng)的項(xiàng)目過(guò)程控制能力建立了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系2023/5/18 43內(nèi)控管理系統(tǒng)?External制定公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)167?？己私Y(jié)果與工資掛鉤167。–鑫苑名家， “鄭州市十大旅游觀光小區(qū) ” ；鄭州市民最喜愛(ài)的 “十大精品樓盤 ”之一 –龍?；▓@成為 “省級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū) ” “社區(qū)文化試點(diǎn)小區(qū) ”贏得政府認(rèn)可–公司榮獲 “鄭州市金水區(qū)納稅十強(qiáng)企業(yè) ”稱號(hào)–物業(yè)公司榮獲 “鄭州市第十屆執(zhí)行物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)最佳單位 ”85% ，其中碩士研究生和 MBA以上占19% ，優(yōu)于本地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手167。 中高層管理團(tuán)隊(duì)加班加點(diǎn)，不計(jì)個(gè)人得失167。務(wù)實(shí)敬業(yè)的工作態(tài)度2023/5/18 47鑫苑文化營(yíng)造了一個(gè)健康、簡(jiǎn)單的人際關(guān)系環(huán)境，為鑫苑長(zhǎng)足發(fā)展奠定了良好的組織基礎(chǔ)q “內(nèi)部關(guān)系簡(jiǎn)單化 ”可以使企業(yè)大大提高管理效率，凈化組織空氣；q 學(xué)習(xí)是唯一培養(yǎng)和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的渠道167。 舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，在豐富業(yè)主業(yè)余文化生活的同時(shí)，增強(qiáng)了社區(qū)的認(rèn)同感和凝聚力167。物業(yè)服務(wù)要標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化167。制定了嚴(yán)格的內(nèi)部管理規(guī)章制度和業(yè)務(wù)流程167。－中高層訪談“鑫苑是一個(gè)不斷促進(jìn)你學(xué)習(xí)的企業(yè)，人與人的工作環(huán)境比較單純 ”學(xué)習(xí)的氛圍2023/5/18 53基于未來(lái)，企業(yè)家精神拉動(dòng)企業(yè)成長(zhǎng)的模式必將制約鑫苑發(fā)展，因此鑫苑需要突破依賴企業(yè)家拉動(dòng)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，樹(shù)立理性權(quán)威，建立基于戰(zhàn)略推動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展的模式以戰(zhàn)略為核心的管理和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)鑫苑 的企業(yè)家精神拉動(dòng)企業(yè)成長(zhǎng)文化資金 人才組織 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略資源性約束依賴于外部的市場(chǎng)，通過(guò)交易行為獲得結(jié)構(gòu)性約束來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，通過(guò)組織變革來(lái)調(diào)整資源的配置方式依賴企業(yè)家的直覺(jué)和嚴(yán)密的邏輯分析過(guò)程團(tuán)隊(duì)員工文化品牌物業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目考核 積分制企業(yè)家市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)管理優(yōu)勢(shì)組織優(yōu)勢(shì)2023/5/18 54鑫苑處于企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)期，其組織和經(jīng)營(yíng)管理模式適合目前的發(fā)展階段，同時(shí)也暴露出擴(kuò)張初期內(nèi)部和外部的資源約束問(wèn)題管理企業(yè)文化開(kāi)發(fā)管理 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)獲得資源開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)確定 — 個(gè)有利的市場(chǎng)定位職業(yè)經(jīng)理人管理上市融資輔導(dǎo)上市上市后改進(jìn)能人管理融人：期股權(quán)融資：創(chuàng)業(yè)投資融技：核心新技術(shù)熟人管理同事上下級(jí)家族同學(xué)管理層發(fā)展路徑 企業(yè)成長(zhǎng)階段企業(yè)發(fā)展和管理路徑創(chuàng)業(yè)期企業(yè)家權(quán)威擴(kuò)張期經(jīng)驗(yàn)權(quán)威專業(yè)化理性權(quán)威訪談?dòng)涗浾犀F(xiàn)有資產(chǎn)，提高利潤(rùn)率167。論 產(chǎn)生原因續(xù) 1 業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)的可復(fù)制性不強(qiáng) 2 鑫苑需要強(qiáng)化投資策劃環(huán)節(jié)的力量規(guī)范科學(xué)的業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)沒(méi)有形成 3 4現(xiàn)有文化包容性、融合性不足文化理念系統(tǒng)對(duì)號(hào)存在錯(cuò)位，不利于文化理念傳播和理解缺乏系統(tǒng)的文化體系核心價(jià)值觀缺失 5 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高 融資渠道單一“ 差距式 ” 領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格 價(jià)值鏈管理定位問(wèn)題2023/5/18 59鑫苑欲從單一項(xiàng)目轉(zhuǎn)向多項(xiàng)目、跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)，以此實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須面臨關(guān)鍵問(wèn)題的轉(zhuǎn)變和核心能力的培養(yǎng)單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 同區(qū)域多項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 跨區(qū)域開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ?機(jī)會(huì)導(dǎo)向的戰(zhàn)略思維?戰(zhàn)略在創(chuàng)業(yè)者的頭腦中?從個(gè)人決策、經(jīng)驗(yàn)判斷轉(zhuǎn)變?yōu)榧w決策，逐步使用規(guī)范化的戰(zhàn)略規(guī)劃方法和流程?注重年度計(jì)劃?考慮戰(zhàn)略問(wèn)題系統(tǒng)化?建立完整的戰(zhàn)略體系，愿景、目標(biāo)體系、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的具體行動(dòng)和策略清晰?建立專門的戰(zhàn)略管理組織，確立系統(tǒng)化的戰(zhàn)略管理過(guò)程，戰(zhàn)略計(jì)劃是 “生活的方式 ”運(yùn)營(yíng)組織資金人才文化 戰(zhàn)略規(guī)劃能力和戰(zhàn)略管理能力的培養(yǎng)2023/5/18 60鑫苑已制定了未來(lái)的戰(zhàn)略目標(biāo)，但缺乏實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑，戰(zhàn)略體系不完整愿景使命戰(zhàn)略目標(biāo)體系實(shí)施方案和策略企業(yè)文化、價(jià)值觀希望未來(lái)成為什么樣的企業(yè)企業(yè)的客戶是誰(shuí)？將為客戶提供什么樣的服務(wù)選擇成為什么樣類型的公司，占領(lǐng)什么樣的市場(chǎng)位置長(zhǎng)期和短期業(yè)績(jī)的戰(zhàn)略目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)體系組織、預(yù)算、政策、員工職責(zé)、運(yùn)作流程、獎(jiǎng)懲制度、文化氛圍企業(yè)倫理道德的底線使公司成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有價(jià)值和影響力的公眾公司創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿未來(lái)二十年戰(zhàn)略目標(biāo)為進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)，并成為行業(yè)內(nèi)的典范企業(yè)；發(fā)展區(qū)域?yàn)槎畟€(gè)城市集中帶，成為全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)寡頭企業(yè)？？缺乏具體的目標(biāo)體系和實(shí)施方案，鑫苑人普遍認(rèn)為缺乏具體的目標(biāo)體系和實(shí)施方案，鑫苑人普遍認(rèn)為 ““ 目前的戰(zhàn)略目標(biāo)沒(méi)有建立在客觀分析的基礎(chǔ)之上，過(guò)目前的戰(zhàn)略目標(biāo)沒(méi)有建立在客觀分析的基礎(chǔ)之上，過(guò)于樂(lè)觀于樂(lè)觀 ”” ， ““ 模糊，想得非常大，但如何走出河南？組織需要如何變化才能適應(yīng)未來(lái)可能的服務(wù)對(duì)象、內(nèi)模糊，想得非常大，但如何走出河南？組織需要如何變化才能適應(yīng)未來(lái)可能的服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)？容和標(biāo)準(zhǔn)？ ”” ， ““ 建立目標(biāo)的考慮是什么？有沒(méi)有必要？個(gè)人能夠起到什么作用？建立目標(biāo)的考慮是什么？有沒(méi)有必要？個(gè)人能夠起到什么作用？ ””2023/5/18 61缺乏基于未來(lái)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的詳盡的業(yè)務(wù)安排內(nèi) 容 鑫 苑戰(zhàn)略業(yè)務(wù)安排在哪里競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間進(jìn)度? 5年發(fā)展規(guī)劃? 發(fā)展的階梯? 年度發(fā)展重點(diǎn)及連貫性?公司的核心能力是什么？?公司將向客戶提供什么增值服務(wù)和產(chǎn)品？? 公司主要目標(biāo)領(lǐng)域是什么？住宅？商業(yè)地產(chǎn) ？? 公司主要客戶是誰(shuí)？? 公司提供什么樣的產(chǎn)品 /服務(wù)？各自的業(yè)務(wù)規(guī)模和定位如何？ ?涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)?房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)與開(kāi)發(fā)有效聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮地產(chǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化和連鎖化的優(yōu)勢(shì)?守住天津、分兵北京，進(jìn)入長(zhǎng)三角包括蘇州、上海、南京，進(jìn)入其它一些有集聚效應(yīng)的城市順 馳?2023年之前大量?jī)?chǔ)備人才、制度和組織準(zhǔn)備?2023年，開(kāi)始堅(jiān)定地推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略?2023年，初步完成華北、北京、長(zhǎng)三角、中原、華中的全國(guó)總體戰(zhàn)略布局?2023年底土地儲(chǔ)備達(dá)到 800萬(wàn)平方米?2023實(shí)現(xiàn)