【正文】 －中高層訪談淡化物業(yè)管理強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)理念167。 訪談中了解到， “在這個(gè)團(tuán)隊(duì)中我們誰(shuí)都不愿服輸，我們努力要比別人做的好 ”167。partners尋找差距、修正目標(biāo)34 實(shí)施激勵(lì)完成情況考核監(jiān)督和檢查計(jì)劃進(jìn)度情況21目標(biāo)分解公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)0 167。鑫苑人同讀一本書(shū)167。2023年 3季度西南證券歸類(lèi)的房地產(chǎn)上市公司有 69家，華新對(duì)鑫苑的比較排名鎖定在這 69家上市公司單位：萬(wàn)元 單位：萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：鑫苑 2023－ 2023財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、標(biāo)桿企業(yè) 2023年報(bào)與一類(lèi)企業(yè)比較 與二類(lèi)企業(yè)比較2023/5/18 33鑫苑公司的資產(chǎn)利用水平非常高，資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)數(shù)據(jù)來(lái)源：鑫苑 2023－ 2023財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、上市公司 2023年報(bào)與一類(lèi)企業(yè)比較 與二類(lèi)企業(yè)比較總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?2023年，鑫苑公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不但遠(yuǎn)高于二類(lèi)標(biāo)桿企業(yè)，還高于一類(lèi)標(biāo)桿企業(yè)，包括業(yè)內(nèi)管理水平一流的萬(wàn)科集團(tuán)，表明鑫苑公司的資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)?鑫苑公司 2023年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 27％， 2023年為 49％， 2023年為 61％，充分說(shuō)明鑫苑公司資產(chǎn)管理能力在不斷提高2023/5/18 34雖然鑫苑公司 2023－ 2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入年平均增長(zhǎng)率高達(dá) 128％，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)年平均增長(zhǎng)率高達(dá) 104％，但是與標(biāo)桿企業(yè)相比，鑫苑目前的收入和利潤(rùn)規(guī)模依然很小單位：萬(wàn)元 單位：萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：鑫苑 2023－ 2023財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、上市公司 2023年報(bào)與一類(lèi)企業(yè)比較 與二類(lèi)企業(yè)比較?鑫苑公司 2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 ， 2023年為 ， 2023年為 ?鑫苑公司 2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為 730萬(wàn)元， 2023年為 430萬(wàn)元， 2023年為 3030萬(wàn)元?鑫苑公司 2023年凈利潤(rùn)為 327萬(wàn)元， 2023年為－ 64萬(wàn)元， 2023年為 2320萬(wàn)元?與上市公司相比，鑫苑 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 增長(zhǎng)速度很快，參照 2023房地產(chǎn)上市公司 TOP10的研究結(jié)果，與 69家地產(chǎn)上市公司比較處于 55名左右凈利潤(rùn)與上市公司相比，鑫苑目前的利潤(rùn)水平很低，參照 2023房地產(chǎn)上市公司 TOP10的研究結(jié)果，鑫苑和 69家地產(chǎn)上市公司比較位于 55名左右2023/5/18 35鑫苑公司財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)過(guò)高，一方面使得股東權(quán)益回報(bào)高，另一方面使得公司面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和沉重的財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)來(lái)源：鑫苑 2023－ 2023財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、上市公司 2023年報(bào)與一類(lèi)企業(yè)比較 與二類(lèi)企業(yè)比較?2023年，鑫苑公司的 ROA是 %；一類(lèi)標(biāo)桿企業(yè)的平均 ROA是 %；二類(lèi)標(biāo)桿企業(yè)的平均 ROA是 %可以預(yù)言，由現(xiàn)在開(kāi)始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)合并重組的高潮，國(guó)內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng)、主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、但是能在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。 市場(chǎng)化的運(yùn)作環(huán)境為鑫苑的發(fā)展提供良好環(huán)境外部市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)167。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化的必然167。2023鑫苑實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的可能性 未經(jīng)華新世紀(jì)公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。4. 除非特別說(shuō)明，貨幣單位均為人民幣。2023年，鑫苑傾力開(kāi)發(fā)大型新都市主義高尚社區(qū) — 鑫苑名家 鑫苑在成長(zhǎng)的同時(shí)也取得了一系列的榮譽(yù)? 2023年全國(guó)住交會(huì)上，張勇先生被評(píng)為 2023年地產(chǎn)界十大新銳人物? 鑫苑名家被評(píng)為 “ 中國(guó) 50名盤(pán) ” 、 “ 中原房地產(chǎn)最具潛力樓盤(pán) ” 、 “ 鄭州市十大經(jīng)典樓盤(pán) ” ? 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司先后被評(píng)為 “ 鄭州市青年文明號(hào) ” 、 “ 鄭州市消費(fèi)者信得過(guò)物業(yè)管理公司 ” 、 “ 鄭州市物業(yè)管理先進(jìn)企業(yè) ” ? …… 在鄭州地區(qū)樹(shù)立了良好的社會(huì)形象q從企業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律和鑫苑發(fā)展歷程看，鑫苑已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)期的人才、市場(chǎng)和品牌的積累，步入轉(zhuǎn)型期，面臨選擇發(fā)展方向、如何發(fā)展等重大戰(zhàn)略任務(wù)2023/5/18 14在鄭州市的區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)，市場(chǎng)份額達(dá)到 20％以上，成為該區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)的典范企業(yè)。 正如張總所講： “我們不發(fā)展就面臨著原地踏步或退出市場(chǎng)，我們不搶占市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)搶占，我們不擴(kuò)張、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)擴(kuò)張 ”企業(yè)的發(fā)展愿望鑫苑發(fā)展的必然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)和鑫苑發(fā)展的強(qiáng)烈愿望是鑫苑跨越式發(fā)展的必然因素2023/5/18 20大量產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金短缺、競(jìng)爭(zhēng)增加、市場(chǎng)要求提高等各方面的挑戰(zhàn)2023年 1月 1日 開(kāi)發(fā)企業(yè)必須打破原來(lái)融資渠道絕大部分依靠銀行的做法，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。管理精細(xì)化，帶來(lái)成本控制嚴(yán)格、內(nèi)部管理有序，形成有效地 PDCA循環(huán)167。勢(shì) 建立了嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制1 2 形成了區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì) 3 4 具有很強(qiáng)的忠誠(chéng)度和敬業(yè)精神的管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)形成認(rèn)同度較高的企業(yè)文化 5 學(xué)習(xí)型組織模式的建設(shè)2023/5/18 42續(xù)167。通過(guò)月度考核評(píng)估計(jì)劃完成情況167。7年的發(fā)展，鑫苑在鄭州市場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)?“鄭州市 2023年度消費(fèi)者信得過(guò)房地產(chǎn)公司 ”?“鄭州市承諾銷(xiāo)售放心房信譽(yù)單位 ”鑫苑組織內(nèi)部關(guān)系的簡(jiǎn)單化說(shuō)明鑫苑沒(méi)有家族企業(yè)的烙印有著公平的組織氛圍同事之間很團(tuán)結(jié)干部與員工遵守同一行為準(zhǔn)則新老員工關(guān)系融洽2023/5/18 48鑫苑文化很大程度上已經(jīng)得到員工認(rèn)同，并產(chǎn)生一定的吸引力您很愿意在公司長(zhǎng)期工作 公司文化對(duì)你有很大吸引力高達(dá) 88% 的人愿意在公司長(zhǎng)期工作 % 的人認(rèn)為公司現(xiàn)有文化對(duì)其有很大的吸引力%%%不同意 同意 非常同意2023/5/18 49鑫苑建設(shè)學(xué)習(xí)型組織模式為提升和構(gòu)建鑫苑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定了良好基礎(chǔ)?考察學(xué)習(xí)– 高層干部清華 MBA培訓(xùn)– 全員每周例行培訓(xùn)– 專(zhuān)家講座– 定期研討閱讀報(bào)刊書(shū)籍– 全體職工同讀一本書(shū)?內(nèi)部培訓(xùn)– 中高層管理人員 23人赴日本進(jìn)行商務(wù)考察– 技術(shù)口高層領(lǐng)導(dǎo)赴歐洲 8國(guó)考察建筑藝術(shù)– 工程口專(zhuān)業(yè)工程師到深圳、西安等地參觀考察優(yōu)秀樓盤(pán) －中高層訪談 “ 我每天就象一個(gè)救火隊(duì)員 ” －中高層訪談資源的利用?政府形象好，強(qiáng)調(diào)公司市場(chǎng)化的運(yùn)作，不注重政府關(guān)系的利用?市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力?比較強(qiáng)?根據(jù)戰(zhàn)略布局要求的土地儲(chǔ)備?現(xiàn)階段土地儲(chǔ)備不足，并且仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，沒(méi)有為全國(guó)布局做準(zhǔn)備?地域性市場(chǎng)壁壘突破能力?具備較好的市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，但缺乏異地市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)2023/5/18 74價(jià)值鏈關(guān)鍵成功要素對(duì)比分析市場(chǎng)研究及定位 土地獲取 工程建設(shè) 營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售規(guī)劃設(shè)計(jì)利 潤(rùn)融資能力、公共關(guān)系物業(yè)管理關(guān)鍵成功要素對(duì)鑫苑的評(píng)價(jià)描述 /說(shuō)明?大量獲取外部信息，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)?對(duì)外部經(jīng)驗(yàn)的借鑒不足，集中體現(xiàn)在對(duì)造價(jià)成本的控制方面?未能預(yù)留充分的設(shè)計(jì)和論證時(shí)間?經(jīng)驗(yàn)的積累和人員的判斷能力?經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)不系統(tǒng)?尚未形成自己的風(fēng)格?創(chuàng)新能力?創(chuàng)新能力不足，在都市領(lǐng)地項(xiàng)目上缺乏創(chuàng)新?客戶感受與成本控制的有效平衡?關(guān)注質(zhì)量、品質(zhì)和品牌，但存在一味犧牲成本的控制追求客戶滿意的問(wèn)題2023/5/18 75價(jià)值鏈關(guān)鍵成功要素對(duì)比分析市場(chǎng)研究及定位 土地獲取 工程建設(shè) 營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售規(guī)劃設(shè)計(jì)利 潤(rùn)融資能力、公共關(guān)系物業(yè)管理關(guān)鍵成功要素對(duì)鑫苑的評(píng)價(jià)描述 /說(shuō)明?工程管理經(jīng)驗(yàn)的積累和傳遞?經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和積累不系統(tǒng)?在質(zhì)量控制、工期控制和成本控制方面擁有大量的經(jīng)驗(yàn)但沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的整理和傳遞?工程管理系統(tǒng)性不強(qiáng)：? 圖紙、資料管理不到位? 各專(zhuān)業(yè)工程師之間的協(xié)作考慮問(wèn)題?完善的管控機(jī)制?有較完善的機(jī)制和控制體系?但項(xiàng)目整體計(jì)劃和控制仍有改善空間 、 狀況處理預(yù)案的積累不足?通暢的項(xiàng)目運(yùn)作流程?具備完善的運(yùn)作流程，但流程的標(biāo)準(zhǔn)化不足，大量依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)?比如對(duì)初步方案圖紙的討論不充分，變更控制不規(guī)范?組織和人員的保證?有一批有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干2023/5/18 76價(jià)值鏈關(guān)鍵成功要素對(duì)比分析市場(chǎng)研究及定位 土地獲取 工程建設(shè) 營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售規(guī)劃設(shè)計(jì)利 潤(rùn)融資能力、公共關(guān)系物業(yè)管理關(guān)鍵成功要素對(duì)鑫苑的評(píng)價(jià)描述 /說(shuō)明?規(guī)范的銷(xiāo)售管理?進(jìn)行了系統(tǒng)得市場(chǎng)分析和調(diào)研?多種形式的促銷(xiāo)和媒體宣傳拉動(dòng)銷(xiāo)售?銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)?積累了大量成功的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)2023/5/18 77價(jià)值鏈關(guān)鍵成功要素對(duì)比分析市場(chǎng)研究及定位 土地獲取 工程建設(shè) 營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售規(guī)劃設(shè)計(jì)利 潤(rùn)融資能力、公共關(guān)系物業(yè)管理關(guān)鍵成功要素對(duì)鑫苑的評(píng)價(jià)描述 /說(shuō)明?超前的服務(wù)理念?物業(yè)管理定位明確，樹(shù)立了以業(yè)主為中心、管理上淡化物業(yè)管理概念、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)的理念?優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?鑫苑名家項(xiàng)目樹(shù)立了高檔社區(qū)的形象?不惜財(cái)力投入豐富的社區(qū)文化活動(dòng)?標(biāo)準(zhǔn)化的管理和服務(wù)流程?制定了物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范和相關(guān)流程2023/5/18 78綜合上述分析，鑫苑在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈部分環(huán)節(jié)能力較弱， 必須要加強(qiáng)投入、加大管理力度鑫苑在整個(gè)價(jià)值鏈的部分環(huán)節(jié)中能力有所缺失。整合現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利潤(rùn)率167。－中高層訪談“鑫苑是一個(gè)不斷促進(jìn)你學(xué)習(xí)的企業(yè)，人與人的工作環(huán)境比較單純 ” 舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，在豐富業(yè)主業(yè)余文化生活的同時(shí)，增強(qiáng)了社區(qū)的認(rèn)同感和凝聚力167。85% ，其中碩士研究生和 MBA以上占19% ，優(yōu)于本地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手167。上門(mén)解困等167。敬業(yè)、創(chuàng)新、細(xì)致的文化理念已經(jīng)深入人心，并且直接影響了員工的工作風(fēng)格167。?政府推動(dòng)鄭州新區(qū)的開(kāi)發(fā)– 鄭州市市直財(cái)政差額預(yù)算，自收自支事業(yè)單位的住房貨幣化分配工作將于 2023年全面啟動(dòng)。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的主要標(biāo)志約束開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，杜絕 “一房?jī)墒?”、假按揭、廣告欺騙顧客、任意涂改購(gòu)房合同以及延期交樓等現(xiàn)象 全面的行業(yè)整合已經(jīng)開(kāi)始167。14167。階段一報(bào)告文件二零零五年一月二十日審視企業(yè)內(nèi)部資源 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度加劇167。提出保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展六方面措施，提出 – 鄭東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)一批公寓，以優(yōu)惠價(jià)格出租給住區(qū)金融機(jī)構(gòu)和大企業(yè)（集團(tuán)）總部高級(jí)管理人員周轉(zhuǎn)使用。強(qiáng)烈的與鑫苑共同發(fā)展的愿望167。社區(qū)活動(dòng)167。 基礎(chǔ)教育素質(zhì)高，中層以上管理團(tuán)隊(duì)本科以上學(xué)歷占 鑫苑與標(biāo)桿企業(yè)的優(yōu)勢(shì)明顯在于：一是工作再忙都要不放棄培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，二是在員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面肯投資2023/5/18 50鑫苑通過(guò)不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，具備了較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力管理效果嚴(yán)格的制度體系 工程管理F 審計(jì)制度： 公司每一項(xiàng)重大對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中，公司監(jiān)事及相關(guān)職能部門(mén)必須依據(jù)崗位職責(zé)，進(jìn)行事中審計(jì)，加大了監(jiān)督力度F財(cái)務(wù)內(nèi)控制度：明確了工程成本支出、材料采購(gòu)、銷(xiāo)售款項(xiàng)等各環(huán)節(jié)的管理辦法F對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理： 所有對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須公開(kāi)透明度，要公開(kāi)發(fā)布信息，公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)中標(biāo)結(jié)果F。－中高層訪談2023/5/18 55華新世紀(jì)認(rèn)為：鑫苑要想實(shí)現(xiàn)作強(qiáng)做大的目標(biāo)，必須逐步跨越房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同區(qū)域多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)?成立具有偶然性，公司規(guī)模小、專(zhuān)業(yè)能力普遍較差，可能獲取土地成本低?持續(xù)、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目處于單個(gè)城市的單個(gè)區(qū)域內(nèi)?便于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、能逐漸形成較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力和區(qū)域品牌影響力?國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商均屬此類(lèi)?紅石、轉(zhuǎn)型前的順馳?業(yè)務(wù)遍及多個(gè)城市，且這些城市超出同一行政區(qū)域或城市經(jīng)濟(jì)帶范圍?分為項(xiàng)目型和品牌型地域開(kāi)發(fā)?沿海物業(yè)、萬(wàn)科集團(tuán)、順馳中國(guó)特征代表企業(yè)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初始階段的必經(jīng)之路?積累項(xiàng)目管理能力和經(jīng)驗(yàn)?業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)在實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展之前，無(wú)一例外的選擇在某區(qū)域的集中開(kāi)發(fā)，形成強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域品牌和較大的區(qū)域市場(chǎng)占有率。因而在開(kāi)發(fā)前的精確市場(chǎng)定位已是成功的必要條件? 土地資源是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要部分，但并非是具有決定性作用的因素? 房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)是一個(gè)很長(zhǎng)的選擇過(guò)程，越來(lái)越多的消費(fèi)者會(huì)反復(fù)考查和比較? 良好而超前的設(shè)計(jì)及規(guī)劃可以最終贏得消費(fèi)者和提高房產(chǎn)商聲譽(yù)? 國(guó)內(nèi)建筑商的數(shù)量約為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的兩倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占據(jù)了買(mǎi)方市場(chǎng)? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備良好的成本及建筑質(zhì)量控制能力? 有關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使物業(yè)管理逐漸形成一個(gè)獨(dú)立于房地產(chǎn)發(fā)展商的巨大市場(chǎng)? 房地產(chǎn)商應(yīng)具備與優(yōu)秀