【正文】 苑發(fā)展的愿望內(nèi)部跨越發(fā)展的必然性?存在的問題?資源和能力的評價?基于未來的發(fā)展，按照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三階段的一般規(guī)律，對戰(zhàn)略規(guī)劃、組織、文化、運(yùn)營、人力資源、資金方面分別提出了哪些要求？可傳承性？如何改進(jìn) ？可匹配性？1跨越發(fā)展的可能性2如何實(shí)現(xiàn)跨越32023/5/18 8我們根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的三個階段對資源和能力匹配要求對比展開分析單一項(xiàng)目開發(fā)同區(qū)域多項(xiàng)目開發(fā)跨區(qū)域開發(fā)?成立具有偶然性，公司規(guī)模小、專業(yè)能力普遍較差，可能獲取土地成本低?持續(xù)、同時開發(fā)多個項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目處于單個城市的單個區(qū)域內(nèi)?便于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、能逐漸形成較強(qiáng)的專業(yè)能力和區(qū)域品牌影響力?國內(nèi)大部分開發(fā)商均屬此類?紅石、轉(zhuǎn)型前的順馳?業(yè)務(wù)遍及多個城市，且這些城市超出同一行政區(qū)域或城市經(jīng)濟(jì)帶范圍?分為項(xiàng)目型和品牌型地域開發(fā)?沿海物業(yè)、萬科集團(tuán)、順馳中國特征代表企業(yè)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段的必經(jīng)之路?積累項(xiàng)目管理能力和經(jīng)驗(yàn)?業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)在實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展之前，無一例外的選擇在某區(qū)域的集中開發(fā)，形成強(qiáng)勢的區(qū)域品牌和較大的區(qū)域市場占有率。42 內(nèi)部能力和資源分析 31 經(jīng)營財務(wù)分析 企業(yè)的發(fā)展愿望 4. 經(jīng)營業(yè)績 19167。14167。4. 除非特別說明，貨幣單位均為人民幣。在繼續(xù)工作的過程中，華新會不斷修正這些初步的思路，并逐漸形成切實(shí)可行的適合鑫苑的解決方案。2023/5/18 1重要聲明1. 本報告是基于華新項(xiàng)目組對鑫苑公司的內(nèi)部訪談、管理問卷調(diào)查、對現(xiàn)有內(nèi)部資料的審閱，以及對政府有關(guān)政策、規(guī)劃的研究、外部行業(yè)資料的分析而提出的對鑫苑管理診斷和內(nèi)外部分析初步結(jié)論。實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展鑫苑置業(yè)戰(zhàn)略評估報告機(jī)密此報告僅供客戶內(nèi)部使用。階段一報告文件二零零五年一月二十日審視企業(yè)內(nèi)部資源 未經(jīng)華新世紀(jì)公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2. 這些初步結(jié)論是華新進(jìn)行后續(xù)戰(zhàn)略規(guī)劃工作的起點(diǎn)。3. 本報告旨在分析問題，不針對任何部門和個人。2023/5/18 2目錄 頁數(shù) 3 發(fā)展歷史167。 市場競爭環(huán)境變化的挑戰(zhàn) 20167。鑫苑實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的可能性 29167。167。2023/5/18 3項(xiàng)目進(jìn)展與方法論2023/5/18 4計劃 研討會 中 /終期報告整個項(xiàng)目將在三個月中全部完成，現(xiàn)階段已經(jīng)完成了主要的內(nèi)部和外部分析工作主要任務(wù) 時間安排 (星期 ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 第一階段 : 戰(zhàn)略診斷?管理層訪談?經(jīng)營現(xiàn)狀分析?內(nèi)部資源評估?現(xiàn)有戰(zhàn)略和核心能力評估第二階段 : 戰(zhàn)略規(guī)劃?競爭環(huán)境分析?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析?標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略研究?使命和戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計?公司成長戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略?業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計第三階段 : 戰(zhàn)略實(shí)施系統(tǒng)設(shè)計?公司法人治理結(jié)構(gòu)設(shè)計?優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)?關(guān)鍵制度與流程建議?關(guān)鍵職能戰(zhàn)略設(shè)計?激勵約束機(jī)制設(shè)計建議2023/5/18 5華新世紀(jì)咨詢項(xiàng)目組采取了內(nèi)外部調(diào)研、訪談、問卷調(diào)查、標(biāo)桿企業(yè)研究、研討等工作方法資料收集 ：n 鑫苑內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)n 鑫苑內(nèi)部培訓(xùn)需求調(diào)查資料n 鑫苑監(jiān)察通報n 鑫苑年度報告n 鑫苑內(nèi)部規(guī)章制度n 鑫苑 營銷調(diào)查分析報告n 鑫苑組織結(jié)構(gòu)圖n 鑫苑員工花名冊n 《鑫苑人》n 《名家會》n 11家房地產(chǎn)上市公司資料n 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資料n …………人數(shù)?員工?競爭對手 /相關(guān)業(yè)者?行業(yè)專家?中高層領(lǐng)導(dǎo) ?27?3?3?2?華新專家 ?4?總數(shù) =45訪談?調(diào)查問卷回收 ?118?例：順馳在走向全國之前占據(jù)天津市場 20%的份額?工業(yè)化是房地產(chǎn)企業(yè)高速增長的必然之路，跨區(qū)域的運(yùn)作能有效地實(shí)現(xiàn)工業(yè)化說明文化資金 人才組織 運(yùn)營戰(zhàn)略資源性約束依賴于外部的市場，通過交易行為獲得結(jié)構(gòu)性約束來自企業(yè)內(nèi)部，通過組織變革來調(diào)整資源的配置方式依賴企業(yè)家的直覺和嚴(yán)密的邏輯分析過程2023/5/18 9 建立了嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制1 2 3 已經(jīng)形成認(rèn)同度較高的企業(yè)文化4形成了區(qū)域品牌優(yōu)勢 ,為區(qū)域擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)具有很強(qiáng)忠誠度、敬業(yè)精神的管理團(tuán)隊 學(xué)習(xí)型組織模式的建設(shè)5 6 7建立了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系具有很強(qiáng)的項(xiàng)目過程控制能力分析認(rèn)為：鑫苑已經(jīng)形成了 7大優(yōu)勢 ,并且這些優(yōu)勢都具有較強(qiáng)的延展性，對鑫苑未來發(fā)展支持度較高2023/5/18 10 戰(zhàn)略對統(tǒng)一員工思想的作用發(fā)揮不力，造成員工對戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的信心 總是持懷疑態(tài)度1 2 3 4未形成科學(xué)的決策機(jī)制，總經(jīng)理辦公會議決策功能發(fā)揮不力，決策效率影響組織運(yùn)營效率鑫苑組織運(yùn)營效率需要進(jìn)一步提高 5 鑫苑現(xiàn)有團(tuán)隊存在工作熱情、積極性和激情下降趨勢同時，鑫苑內(nèi)部管理和運(yùn)營需要完善以下 10個方面鑫苑缺乏職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊，以支持鑫源未來的發(fā)展 2023/5/18 11 沒有建立標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)6 7 8 9現(xiàn)有文化包容性、融合性不足 文化理念系統(tǒng)存在對號錯位現(xiàn)象，不利于文化理念傳播和理解 10續(xù)融資渠道單一，制約鑫苑發(fā)展鑫苑需要強(qiáng)化投資策劃環(huán)節(jié)的力量2023/5/18 12鑫苑發(fā)展歷史回顧2023/5/18 13鑫苑置業(yè)經(jīng)過 7年的高速發(fā)展，已經(jīng)成長為鄭州市和河南省有一定影響力的企業(yè)2023鑫苑與世界最大的零售企業(yè)之一的家樂福合作，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)05年計劃走出鄭州，進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展1997年 5月鑫苑創(chuàng)始人、現(xiàn)任董事長張勇先生創(chuàng)立河南鑫苑置業(yè)有限公司1998年，鑫苑成功開發(fā)鄭州市首座純歐陸建筑風(fēng)格的高尚精品住宅－隴海星級花園 鑫苑置業(yè)銷售收入以 97% 的速度高速成長， 2023年在鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)中銷售收入位列第二鑫苑置業(yè)概況 在鄭州住宅類市場的地位167。202320232023立志要在競爭激烈的環(huán)境中鍛煉鑫苑競爭能力的魄力? 管理團(tuán)隊風(fēng)氣正，凝聚力強(qiáng)，培養(yǎng)了一批業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的年輕隊伍? 員工有強(qiáng)烈的歸屬感和自豪感? 務(wù)實(shí)敬業(yè)、細(xì)致精益求精的工作作風(fēng)總而言之，鑫苑公司在企業(yè)家精神的影響下，抓住了歷史機(jī)遇，憑借創(chuàng)業(yè)文化凝聚了一批專業(yè)素質(zhì)高、敬業(yè)精神強(qiáng)的團(tuán)隊，初步形成了區(qū)域品牌和較強(qiáng)的區(qū)域開發(fā)能力。市場競爭環(huán)境變化的必然167。 公司未來二十年戰(zhàn)略目標(biāo)為進(jìn)入全國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力百強(qiáng)，并成為行業(yè)內(nèi)的典范企業(yè)；發(fā)展區(qū)域?yàn)槎畟€城市集中帶，成為全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)寡頭企業(yè)。 未來五年內(nèi)進(jìn)入中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力二百強(qiáng)，發(fā)展區(qū)域?yàn)槿珖秶鷥?nèi)的五到十個城市集中帶。 鑫苑 98％的中高層對公司未來的發(fā)展前景充滿信心問題：您對公司未來的發(fā)展前景充滿信心 挑戰(zhàn)：167。 行業(yè)競爭激烈程度加劇167。 機(jī)遇：167。 城市化進(jìn)程的加快繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)的持續(xù)增長167。 市場化的運(yùn)作環(huán)境為鑫苑的發(fā)展提供良好環(huán)境外部市場環(huán)境帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)167。 企業(yè)家的價值觀167。 員工發(fā)展的期望167。2023年 4月 27日2023年 6月 13日2023年 9月 1日2023年 8月 31日2023年 4月 28日國務(wù)院 《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》 (CEPA)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》 (央行 121號 )《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（ 18號文）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 資本金比例，從 20%提高至 35%允許香港公司以獨(dú)資形式在內(nèi)地提供涉及自有或租賃資產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)以及以獨(dú)資形式提供以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù) 提出保障房地產(chǎn)市場發(fā)展六方面措施，提出 主要政策 出臺時間 主要內(nèi)容和目的2023/5/18 21政策調(diào)整不僅對房地產(chǎn)競爭進(jìn)行規(guī)范，加大了明星企業(yè)的扶持，將加速行業(yè)整合，使優(yōu)勢企業(yè)群體脫穎而出F金融政策變化加劇了房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局的調(diào)整，加快了整合并購；F在 “121 號 ” 文件出臺后，隨著業(yè)務(wù)流程的規(guī)范，使房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)迅速顯現(xiàn)，其最直接的效應(yīng)就是行業(yè)內(nèi)兩極分化不可阻擋。F這些內(nèi)容一旦實(shí)施，可以說在提高行業(yè)進(jìn)入門檻的同時，多方面鋪陳了那些擁有專業(yè)化優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的企業(yè)高速發(fā)展的道路，這既順應(yīng)了目前行業(yè)內(nèi)加快集約整合的趨勢，也會帶來規(guī)范行業(yè)管理、提升行業(yè)競爭力、提高土地開發(fā)價值、降低銀行金融風(fēng)險的系列效應(yīng)。可以預(yù)言，由現(xiàn)在開始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將進(jìn)入一個合并重組的高潮，國內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進(jìn)行跨地域經(jīng)營、主導(dǎo)市場發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、但是能在當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。對二線城市的研究和進(jìn)入成了房地產(chǎn)圈里的熱門話題，二線城市的豐厚回報和快速變現(xiàn)成為對房地產(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)烈吸引。在規(guī)范的土地市場和更加嚴(yán)格的貸款審查背景下，企業(yè)間競爭不完全是產(chǎn)品競爭，更多的表現(xiàn)在企業(yè)操作能力、品牌、服務(wù)、信譽(yù)等綜合實(shí)力上。企業(yè)債券、信托產(chǎn)品、基金、上市直接融資等成為房地產(chǎn)金融熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在資本平臺上展開新一輪競爭2023/5/18 23在歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整 階段（ 19931998）后， 1999年中國房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇和穩(wěn)步增長階段19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析 F從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強(qiáng)，市場逐漸趨于理性發(fā)展；F1999年以來雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入2023年后有所調(diào)整。– 鄭東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)一批公寓，以優(yōu)惠價格出租給住區(qū)金融機(jī)構(gòu)和大企業(yè)（集團(tuán)）總部高級管理人員周轉(zhuǎn)使用。截止 04年 11底，鄭州市直財政全供行政事業(yè)單位共有 256個單位 9328人申請了住房住房貨幣補(bǔ)貼，已對 3573補(bǔ)貼資金 5015萬余元?鄭州分房全面貨幣化– 改造 50條背街小巷、 30個游園、 100座公廁；打通二環(huán)路，聯(lián)通四環(huán)路 (107輔路 )，配合省里加快建設(shè)環(huán)城高速公路，規(guī)劃建設(shè) 13個出入市口道路節(jié)點(diǎn)，全面整治改造中原路?老城區(qū)改造帶動鄭州對商品房的需求2023/5/18 27鄭州房地產(chǎn)市場經(jīng)過 2023— 2023 年的快速發(fā)展，目前仍處于上升期同時面臨競爭格局的調(diào)整鄭州未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢?普通商品房市場 03年快速放大?企業(yè)內(nèi)部資源與能力分析2023/5/18 29鑫苑的目標(biāo)鑫苑的現(xiàn)狀差距分析標(biāo)桿做法發(fā)展的必然q公司的遠(yuǎn)景目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃管理狀況q公司組織控制、協(xié)調(diào)及運(yùn)行效果q公司業(yè)務(wù)運(yùn)作管理能力和價值鏈分析分析內(nèi)容q鑫苑文化對公司運(yùn)營的影響q房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營關(guān)鍵性的資金和人才資源分析華新世紀(jì)基于以下邏輯對鑫苑內(nèi)部管理與運(yùn)營展開分析文化資金 人才組織 運(yùn)營戰(zhàn)略資源性約束依賴于外部的市場，通過交易行為獲得結(jié)構(gòu)性約束來自企業(yè)內(nèi)部，通過組織變革來調(diào)整資源的配置方式依賴企業(yè)家的直覺和嚴(yán)密的邏輯分析過程問題導(dǎo)向和鑫苑系統(tǒng)化管理橫縱結(jié)合的分析結(jié)構(gòu)問題的發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)化的問題歸因分析2023/5/18 30167。2023年 3季度西南證券歸類的房地產(chǎn)上市公司有 69家，華新對鑫苑的比較排名鎖定在這 69家上市公司單位：萬元 單位：萬元數(shù)據(jù)來源：鑫苑 2023－ 2023財務(wù)數(shù)據(jù)、標(biāo)桿企業(yè) 2023年報與一類企業(yè)比較 與二類企業(yè)比較2023/5/18 33鑫苑公司的資產(chǎn)利用水平非常高，資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)數(shù)據(jù)來源：鑫苑 2023－ 2023財務(wù)數(shù)據(jù)、上市公司 2023年報與一類企業(yè)比較 與二類企業(yè)比較總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?2023年，鑫苑公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不但遠(yuǎn)高于二類標(biāo)桿企業(yè)，還高于一類標(biāo)桿企業(yè)，包括業(yè)內(nèi)管理水平一流的萬科集團(tuán)，表明鑫苑公司的資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)?鑫苑公司 2023年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 27％， 2023年為 49％， 2023年為 61％，充分說明鑫苑公司資產(chǎn)管理能力在不斷提高2023/5/18 34雖然鑫苑公司 2023