【正文】 場體量最大的市場，房建產(chǎn)品中廠房比例較高，與華東地區(qū)工業(yè)發(fā)達有關(guān)有效支撐住宅、辦公、商業(yè)用房的健康發(fā)展華東地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華東地區(qū)房建產(chǎn)品中 廠房 比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；尤其是浙江和上海兩地，位居全國前三名，較強的工業(yè)基礎(chǔ)有效支撐地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；?上海、江蘇、浙江的建筑總量占到全國的 30％左右，其住宅、辦公用房、商業(yè)用房的總量巨大且保持了較強的增長速度；已經(jīng)培育了大批具備一定規(guī)模的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，市場競爭較激烈；?上海作為長三角的核心城市，其單體經(jīng)濟發(fā)展水平具全國前列，城市化水平、國際化水平較高；?浙江近些年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，杭州已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的跡象。新建和改建城市道路 318公里。；?公開交易土地使得開發(fā)商選擇土地價格、位置的范圍大大縮小，擅長在郊區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)商不得不考慮更長遠的土地儲備與開發(fā)節(jié)奏 利用新政策，通過招標獲得土地 ：廣州地產(chǎn)大鱷富力地產(chǎn)以 32億元拍得廣渠門外的大片土地? 為他人 50%2%51%85％投資型購房者：?年齡大多在 2645歲之間，收入水平較高，家庭平均月收入約為 6150元。意向居所四環(huán)內(nèi) 四環(huán)與五環(huán)之間 五環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )郊區(qū)縣 總計四環(huán)內(nèi) ％ ％ ％ ％ ％四環(huán)與五環(huán)之間 ％ ％ ％ ％ ％五環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 ) ％ ％ ％ ％ ％郊區(qū)縣 ％ ％ 0 ％ ％總計 ％ ％ ％ ％ 100％目前居所目前居所與意向居所所在區(qū)域比較62從供給來看，北京房地產(chǎn)投資自 1995年開始快速啟動并持續(xù)增長202319952023㎡ ) % CBD、 中關(guān)村、亞運村經(jīng)濟適用房 % 十里堡、酒仙橋、望京、六里橋等別墅 (7000元／㎡以上 ) % 昌平、朝陽、通州等近、遠郊區(qū)域?qū)懽謽?、商業(yè)用房 % ——資料來源： 2023年建筑業(yè)統(tǒng)計年鑒，北京日報，遠卓分析北京市 2023年各類型商品住宅價格和區(qū)域分布北京市 2023年各種用途房屋建筑竣工面積比例圖（單位：％）64北京市商品房開發(fā)隨著房地產(chǎn)投資同樣高速增長，供應(yīng)量在逐年放大的同時空置率在近 3年逐漸降低北京市商品房竣工面積與銷售面積（ 1998－ 2023上） 其它： 朝陽 ： 在十里堡、酒仙橋、望京等多個地方均有較大規(guī)模的經(jīng)濟適用房項目存在，是經(jīng)濟適用房規(guī)模比重最大的區(qū)域 19951993至 1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。l 中資機構(gòu)是需求主力，傳統(tǒng)行業(yè)占較大比重，以金融機構(gòu)（證券業(yè)不在此列）、部委機構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團（公司）、壟斷性行業(yè)企業(yè)為主；l 外地企業(yè)進京成為趨勢，如外省市集團（公司）及駐京辦事處等；l 民營公司需求增長較快；l 朝陽區(qū)的成交數(shù)量已經(jīng)達到 57個，成交面積為27萬平米；而西城區(qū)僅為 11個，成交面積也只有 6萬；海淀區(qū)雖然有 16例大單成交，但成交面積僅有 ，成交單位面積小 252。q9成的消費者對居住環(huán)境不滿意。套商品房市場：5327石家莊市二級市場銷售統(tǒng)計2023年 基金，用于廉租住房建設(shè)和發(fā)放廉租補貼石家莊十五規(guī)劃也將經(jīng)濟適用房列為發(fā)展的重點資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會104供應(yīng)區(qū)域分布比較均勻，城區(qū)已經(jīng)沒有明顯的未開發(fā)區(qū)域105未來二環(huán)內(nèi)的 45個城中村的改造還會帶來大約 1500萬平米的土地以及住宅，學(xué)校，商鋪和游樂園供給石家莊市市政府決定自 2023年到 2023年完成二環(huán)內(nèi) 45個城中村徹底改造目前已經(jīng)有如河北國建。按年齡分析， 30至40歲家庭打算購買住房面積在 80至 100平方米的居多30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占 ％； 31歲至 41歲和 41歲至 50歲年齡的人較看重價格，分別占 32％和 41％； 50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占 ％10萬元左右一套房子是絕大多數(shù)家庭所期望的價位 萬平米95商品房空置率 ％并存在 ％的住宅空置率，略高于 19％的全國平均住宅空置率，更遠遠高于 10％的國際警戒線銷售面積999480空置面積155874石家莊市 2023年商品房空置情況銷售面積763196空置面積146317利用面積616879利用面積843606石家莊市 2023年住宅空置情況96盡管近兩年來全國房地產(chǎn)市場迅速增長，石家莊房地產(chǎn)交易卻相對清淡。該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當一部分中小型高科技企業(yè)客源?租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸?中關(guān)村寫字樓 2023年態(tài)勢良好，但三年之后不容樂觀，政府通過大供應(yīng)將促使價格下降北京寫字樓市場格局將出現(xiàn)三足鼎立的局面78寫字樓、商用樓市場預(yù)測受世界經(jīng)濟影響，特別是甲級寫字樓，將隨著世界經(jīng)濟波動而波動，需要選擇良好機會進行投資由于科技發(fā)展，使舊樓淘汰更新快，新建與甲級寫字樓將具有一定優(yōu)勢，導(dǎo)致甲級寫字樓出售較好2023年前市場供應(yīng)量少，但這期間擬建和開工的項目較多，將集中在 2023年后推向市場海淀區(qū)與朝陽區(qū)空置率最少，是投資最佳區(qū)域。? 北京市寫字樓市場歷年來 均 有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2023年以前，市場上 70％的面積被大單購買所消化 ；? 1996至 2023年五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達到 66家，認購面積達 150萬平方米以上75由于中國進入 WTO對北京的刺激、 CBD建設(shè)的加快，大單租購的區(qū)域需求從西部轉(zhuǎn)向東部轉(zhuǎn)移北京市大宗成交區(qū)域圖2023年前在 2023年以前，有關(guān)大單租購的發(fā)生多數(shù)在遍布國家部位機關(guān)和金融機構(gòu)的西城區(qū)，特別是金融街區(qū)域，是寫字樓市場主要的大單租購區(qū)域。由于 CBD的規(guī)模效應(yīng)和進入 WTO的深入影響，寫字樓市場會在經(jīng)理奧運后的短暫下滑后逐漸上升，進入穩(wěn)定發(fā)展階段奧運會對寫字樓的需求會短期放大，奧運會后會有短期下滑//示意圖 //東北 東南 二環(huán)內(nèi) 西北 西南 郊區(qū) 正北 正南遠卓分析北京市 2023年環(huán)線新盤分布五環(huán)外14個四至五環(huán)10個 三至四環(huán)17個二至三環(huán)17個老城： 1個70受世界經(jīng)濟變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場始終在處于波動之中199320232023 20232023受 1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量有限， 經(jīng)濟狀況的進一步好轉(zhuǎn)使得新興 IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國家金融機構(gòu)、新剝離的大型國企公司、機構(gòu)，消化了大面積寫字樓，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲；由于市場行情看好， 2023年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴張；加上911導(dǎo)致美國經(jīng)濟下滑。依托，其普通住宅開發(fā)量也比較大 朝陽 ： 占據(jù)了 CBD以及亞運村的優(yōu)勢，公寓規(guī)模比重最大，達到 ％ 2023北京房地產(chǎn)投資總額增長圖(19992023)2023倍。的購房者將預(yù)期購房作為投資的一種。48%11%二次購房 ＝ 當?shù)匾惶字械人降淖》渴蹆r當?shù)匾粋€中等收入家庭年收入根據(jù)國際經(jīng)驗，當房價收入比為 3:1至 6:1時，該家庭便具備購房能力。收購持有土地的房地產(chǎn)或者其他企業(yè)股權(quán)的方式 ：適合急于得到土地的企業(yè)? (5)此外還有衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的建設(shè)將為市區(qū)的居住用地提供 后備資源 。政策導(dǎo)向：? 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向城市新區(qū)、邊緣集團和衛(wèi)星城，加快城區(qū)人口分流；? 引導(dǎo)房地產(chǎn)梯級消費觀念，以解決北京市住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性失衡的矛盾資料來源：北京市發(fā)展計劃委員會；遠卓分析供方：?推動京郊地帶住宅的建設(shè)，同時市區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量將逐步減少?推動中低價位商品房的建設(shè)?2023年以來，經(jīng)濟適用房增量如潮，未來兩三年內(nèi)，北京市將繼續(xù)保持年均新開工 300萬平方米、竣工 200萬平方米的經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模?住房二、三級市場放大需方：?中低收入人群的住房需求被激發(fā) 從 GDP增長趨勢看，西部地區(qū)、華東、華北增長最快，相應(yīng)的住宅需求增長將會領(lǐng)先其他地區(qū)216。252。1998年后房地產(chǎn)業(yè)進入景氣區(qū)間。167。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不能象其它商品那樣通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來達到供求平衡或縮小地區(qū)間價格差異。167。調(diào)查的重點在住宅市場，對寫字樓、商用樓僅做一般性掃描。此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，防止地產(chǎn) 房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。尤其對服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)部各個專業(yè)的全面進入和滲透將使我國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部分工更細化、更完整，促進整個行業(yè)結(jié)構(gòu)的改善和市場的規(guī)范23近 6年來中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，同時一直保持良性的增長態(tài)勢1995年至 2023年國房景氣指數(shù)變化 2023年全國各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意 因 趨 其主要原因是國家發(fā)展西部的傾斜政策，大力推進工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動整個地區(qū)經(jīng)濟增長。緩慢下降階段聯(lián)合國根據(jù)對 70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出人均 GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系：人均 GDP 200300美元 600800美元 1300美元以上 800010000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 剛起步 快速發(fā)展 穩(wěn)定高速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展?2023年北京人均居住面積為 15平米46北京作為全國的政治、文化、經(jīng)濟中心，與中國其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場相比較，具有一定特殊性? 政治中心特殊因素 主要表現(xiàn) 對房地產(chǎn)市場的影響長期影響因素? 文化中心? 經(jīng)濟中心? 政府機構(gòu)所在地? 外國使領(lǐng)館集中? 各地各級政府多有駐京機構(gòu)? 國際交流中心? 歷史名城，舊城區(qū)及有大量文物古跡? 國際化程度高? 中國三大經(jīng)濟圈之一－渤海經(jīng)濟圈的核心城市，經(jīng)濟發(fā)展水平全國領(lǐng)先，城市經(jīng)濟已轉(zhuǎn)型為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主? 人口眾多 ? 1300萬常住人口，流動人口占 300萬，并且有大量外籍人士，消費能力高，需求國際化突發(fā)影響因素? 2023年奧運會舉辦城市? 大力發(fā)展城市軌道交通，預(yù)計完成北京城市快速軌道工程、地鐵五號線、地鐵八通線。地可以利用；(2)市區(qū)工業(yè)用地，可調(diào)整轉(zhuǎn)讓面積將達到 600萬平方米；(3)綠化隔離地區(qū)用地，規(guī)劃居住用地為 2180萬平方米；(4)邊緣集團的居住用地。? 美國 上海 北京房價收入比加拿大英國衡量居民的購房能力，國際上通行的指標是：房價收入比 7%100%80100㎡ 7%100%100120㎡ 35%11%5000－ 6000元 30%19941999朝陽：主要集中在 亞運村商圈 海淀： 中關(guān)村區(qū)域、學(xué)院路區(qū)域、八達嶺高速路兩側(cè)均有較好的環(huán)境 特別是位于亦莊的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的別墅類物業(yè)和京開高速沿線的低密度住宅群的開發(fā)更是說明北京住宅市場郊區(qū)化的趨勢日益顯著。隨著峻工量大增 (近 100萬平米的供應(yīng)量 )和亞洲金融危機的影響，北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷的狀態(tài)中 代表是 是中關(guān)村地區(qū)中小科技類公司 ；? 2023年北京寫字樓市場吸納了近 62萬平方米的甲級寫字樓面積，其中國內(nèi)機構(gòu)大單購買多數(shù)用于自用，而外資機構(gòu)大單購買則多數(shù)用于投資用途，同時在中關(guān)村 CBD和金融街地區(qū)中小機構(gòu)和個人的投資購買也非常踴躍需求趨勢74北京市場 大單租購的需求總量和需求單位面積近年有較大幅度的下降19962023年成交量在 10000平米以上案例的總成交量資料來源：北京市統(tǒng)計局，北京市房地產(chǎn)交易中心，遠卓分析鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對需求飽和的趨勢，預(yù)計 2023年大單租購的需求量還會進一步萎縮，單位需求面積還將減小 個76朝陽區(qū)海淀區(qū)由于中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，導(dǎo)致 2023年海淀區(qū)是一個比較大的寫字樓投資熱點，超過朝陽區(qū)，但隨著 CBD和奧運的建設(shè)，未來三年內(nèi)朝陽區(qū)的供應(yīng)量仍將超過海淀區(qū)未?服務(wù)設(shè)施的缺乏?需求對象缺乏（外資銀行中部設(shè)到上海）CBD 中關(guān)村 金融街?中關(guān)村未來三年內(nèi)有近 300萬平方米的供應(yīng)量，是該區(qū)存量的四倍?國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積?土地價格的增長和競爭環(huán)境的混亂加劇了市場風(fēng)險81石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場分析?市場總體分析?市場需求分析?市場供給分析82石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū) ，是重要的交通樞紐石家莊市既是這個經(jīng)濟區(qū)的主要經(jīng)濟體之一，又是重要的交通樞紐，有京廣、石太、石德和朔黃四條鐵路交匯，又有京深、石太、石黃、石濟高速公路和 1030 308等到國家級公路在市域內(nèi)交錯 黑龍江吉林遼寧山東福建江西安徽湖北 (4)湖南 廣東廣西 上海河南山西 海南內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四