【正文】 開(kāi)始進(jìn)行； 04年起，少量住宅開(kāi)始建設(shè) —— 起步期持續(xù)標(biāo)志05年，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)以及路網(wǎng)設(shè)施基本完成；政府大樓等重要市政設(shè)施竣工并投入使用；住宅大量開(kāi)發(fā)并已經(jīng)大量入市 —— 進(jìn)入發(fā)展期06年起有少量寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)并入市 —— 已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展期中后段起步期 發(fā)展期重要市政設(shè)施 ,政府大樓洛南新區(qū)建設(shè)大事記本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商品房市場(chǎng)逐年穩(wěn)步提升， 2023年出現(xiàn)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)提速u(mài)2023年，洛陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積 方米，銷(xiāo)售金額 元，分別增長(zhǎng) %和%。u在全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的前提下，二三線城市存在房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的可能。 如：華潤(rùn)進(jìn)軍合肥市場(chǎng)，直接將情景花園洋房進(jìn)行復(fù)制，提升當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)水平。未來(lái)土地的爭(zhēng)奪將越加激烈，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要盡可能 最大化挖掘土地價(jià)值 ，賺取盡可能多的利潤(rùn)。適度創(chuàng)新的產(chǎn)品，適度超前市場(chǎng)，通過(guò) 對(duì)消費(fèi)者的合理引導(dǎo) ，可以獲得較好的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。對(duì)周邊區(qū)縣也有較強(qiáng)輻射力l未來(lái)供給：未來(lái)供給有限，多是舊改項(xiàng)目，且以商業(yè)為主l依托資源：核心地段，傳統(tǒng)城市中心的認(rèn)知，完善配套、便利的交通l物業(yè)形式：高層l價(jià)格平臺(tái)： 35004000元 /平米項(xiàng)目名稱(chēng) 富雅東方 楓葉國(guó)際廣場(chǎng) 凱瑞 .君臨華府規(guī)模 總 建面 10萬(wàn)平方米。價(jià)格 住宅 3980元 /平米 住宅 3500元 /平米 06年底均價(jià) 27002800元 /平米，高出周邊樓盤(pán)約200元 /平米。王府井商圈已 經(jīng) 形成一定氣候，地段價(jià) 值 已 經(jīng) 抬升。一 棟 樓 3個(gè) 單 元，一梯三 戶 ，三居 126170平米， 頂層 復(fù)式 220平米。有一些 礦主。共 3棟 高 層 ，一字排開(kāi)。價(jià)格 二期不臨河住宅均價(jià) 3400元 /平米，臨河住宅均價(jià) 4000元 /平米預(yù)計(jì) 均價(jià)略低于 順馳 城， 約 3300元 /平米 均價(jià) 3500元 /平米銷(xiāo)售 一期 450套， 05年 10月 22日開(kāi)盤(pán)，目前剩余4套 140平米戶型。生意人 約 占 60%，機(jī)關(guān) 單 位公 務(wù)員 占 20%，其余有 設(shè)計(jì) 院以及大型工 業(yè) 企 業(yè) 的高層 。形成輻射洛陽(yáng)全市的吸引力項(xiàng)目名稱(chēng) 建業(yè)美茵湖 中泰華庭 奧體花城規(guī)模 共 132套 別 墅，分 2期開(kāi) 發(fā) 。均 為 2梯 3戶一期 5層 情景花園洋房， 電 梯洋房，板式小高 層 ?？蛻?一期的客 戶 以區(qū) 縣 客 戶為 主，年 齡 大概在 50歲 左右，多是一次性付款。：臨近新市政府，未來(lái)的城市核心，新區(qū)未來(lái)的發(fā)展利好吸引了全洛陽(yáng)市中高端客戶置業(yè)。一期推出 117套 別 墅， 05年 11月 認(rèn) 籌， 06年4月開(kāi) 盤(pán) ，全部售罄。 環(huán) 境好， 臨 近王城大道，與市區(qū)便利 連 接。相比其他三線城市，商品住宅消化速度較快。本項(xiàng)目面積和總價(jià)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)上主流平層戶型的面積和總價(jià)范圍順馳城康城 .逸樹(shù)世府名邸中泰華庭奧體花城君臨天下湯泉國(guó)際公館水榭 .王城耶賜城凱瑞 .君臨華府楓葉國(guó)際廣場(chǎng)盛世 .唐莊總價(jià)產(chǎn)品分析5030面積100 200 300200400600康城 .逸樹(shù)國(guó)寶花園建業(yè) .美茵湖本項(xiàng)目城市住宅精裝類(lèi)別墅產(chǎn)品50毛坯別墅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洛陽(yáng)的高端客戶，他們是這樣的 ——客戶構(gòu)成? 洛陽(yáng)周邊區(qū)縣的礦主 ，是洛陽(yáng)郊縣財(cái)富金字塔的最頂端，爆發(fā)式的財(cái)富積累，家族式的公司企業(yè)，經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)需要資金少，買(mǎi)房子多一次性付款? 知名文化人 ，長(zhǎng)期從事文化藝術(shù)，具有極高的知名度和財(cái)富積累。中心區(qū) Question我們不占據(jù)核心區(qū)，也不具備河景資源，怎樣突破市場(chǎng)的價(jià)格慣性，打造市場(chǎng)的第三極？核心區(qū)西工河景區(qū)澗西河景區(qū) 洛南河景區(qū)第二極第一極片區(qū)價(jià)格慣性 如何打破城市由北向南遞減的價(jià)格慣性？區(qū)域平臺(tái)價(jià)格27002800元 /平米本項(xiàng)目單價(jià)3500元 /平米VS本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)典型項(xiàng)目成功因素分析：國(guó)寶花園1. 第一個(gè) 800畝純別墅社區(qū) ：別墅產(chǎn)品是市場(chǎng)創(chuàng)新的產(chǎn)品形式，而800畝大盤(pán)也是市場(chǎng)罕見(jiàn)。市場(chǎng)典型項(xiàng)目成功因素分析：順馳城1. 有震撼力的園林景觀 ：以楓丹白露大道作為景觀主軸，貫穿整個(gè)社區(qū)。1. 富有南國(guó)情調(diào)的社區(qū)景觀 ： 200米長(zhǎng)的中軸水系，外圍高層圍合大面積水景，且綠植富有立體層次感。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。棕櫚泉國(guó)際公寓 —— 代表北京的豪宅作品u北京新一代豪宅代表作；能夠代表北京的作品u定義 尊貴 為主題，一切都圍繞此主題展開(kāi)u30000平米豪華園林、 …… 頂級(jí)產(chǎn)品打造尊貴形象u11棟 2333層的板樓、塔樓組成u內(nèi)設(shè)萬(wàn)豪行政公寓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪華配套 —— 豪宅必備要素 u會(huì)所面積超過(guò) 1萬(wàn)平米u(yù)由 公司設(shè)計(jì)u會(huì)所分為三層，功能超五星級(jí)的豪華會(huì)所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能豪華會(huì)所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目，且沒(méi)有任何可以利用的資源，最終憑借自身產(chǎn)品力以及高舉高打的氣勢(shì)形成區(qū)域的中心化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。用土坡、樹(shù)種等形成與外界的自然隔離，突出邊界感和領(lǐng)地感。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場(chǎng)分析 二期地塊分析前提項(xiàng)目問(wèn)題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場(chǎng)研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。社區(qū)特有的雕塑、社區(qū)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)在社區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)，讓業(yè)主始終享受身處家中的安全感，也是業(yè)主們身份的象征。實(shí)際成交客戶 —— 以做生意的潮州人為主，而不是國(guó)際人成交客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u 主入口是 “CBD” 星河國(guó)際住宅標(biāo)識(shí)性雕塑，構(gòu)成形式簡(jiǎn)潔醒目，工藝現(xiàn)代時(shí)尚。建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)出項(xiàng)目的宏偉大氣，提升業(yè)主的尊貴感入口處標(biāo)志性雕塑 入戶大門(mén)精裝修大堂豪宅標(biāo)簽體現(xiàn)尊貴感的社區(qū)圖騰本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。立面風(fēng)格 —— 具備豪宅品相u整個(gè)建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)，線條簡(jiǎn)單清晰摩登u外立面采用淺棕紅的豪宅流行色，窗玻璃采用單向透光材料u頂部的設(shè)計(jì)來(lái)源于歐洲的歌德風(fēng)格，現(xiàn)代與古典豪華尊貴融為一體線條簡(jiǎn)潔明了遠(yuǎn)觀棕櫚泉建筑設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這樣比較安全。市場(chǎng)典型項(xiàng)目成功要素總結(jié)u好的園林景觀能夠極大的打動(dòng)客戶，能有效促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)值提升。3. 戶型創(chuàng)新，體現(xiàn)對(duì)景觀的利用 ：錯(cuò)層以及觀景陽(yáng)光室和觀景餐廳等創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，充分利用景觀價(jià)值，同時(shí)帶來(lái)居住舒適性的提升。4. 保護(hù)業(yè)主的私密性和安全性 ：門(mén)禁及安防系統(tǒng)，保證社區(qū)的安全。我們需要以現(xiàn)有市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r為基礎(chǔ)，從客戶置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)出發(fā)，進(jìn)行適度創(chuàng)新，合理引導(dǎo)。新區(qū)住宅逐漸放量，在未來(lái) 2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。有可能會(huì)買(mǎi)好幾套別墅，再買(mǎi)好幾套大面積平層。共 514套。l依托資源：臨近新市政府，是未來(lái)的城市核心區(qū)，新區(qū)發(fā)展利好l物業(yè)形式：獨(dú)棟，雙拼，聯(lián)排，疊拼別墅，高層l價(jià)格平臺(tái)： 27002900元 /平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別 墅的客 戶 ： 612所、 613所、中石油 這 些單 位有幾個(gè)朋友一起來(lái) 買(mǎi) 得。目前第二期， 2期共 54套 別 墅以及 2棟 高 層 。二期客 戶 按揭 貸 款的 較多西工、 澗 西 較 多，各占 30%左右，老城、瀍河很少，周 邊 區(qū) 縣 客 戶 占到 40%?？們r(jià)約 63萬(wàn)。1期 600余套， 2期 600余套。一 線 河景 從地下 1350米引入天然溫泉入 戶 ，地溫中央空 調(diào) ，泰式空中花園 l客戶：澗西區(qū)區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主，一拖、洛銅等大企業(yè)以及設(shè)計(jì)院的高管。未開(kāi)盤(pán)， 8月初開(kāi)始蓄客。 頂層 復(fù)式 300多平米。l未來(lái)供給：在售大盤(pán)項(xiàng)目如水榭 .王城和盛世 .唐莊還有后續(xù)供應(yīng)。2023年 10月開(kāi)始接受登記， 2023年 4月開(kāi)始銷(xiāo)售，目前剩余約 10套；其中教育局團(tuán)購(gòu)了 100多套，占到近 50%。共 600套房?？蛻?以西工區(qū)客 戶為 主。包含住宅、王府井百 貨 、寫(xiě)字樓。形成輻區(qū)的便利配套。位于中心區(qū)的項(xiàng)目可能被市場(chǎng)邊緣化，而邊緣物業(yè)的成功開(kāi)發(fā)也可以實(shí)現(xiàn)其中心化。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，本項(xiàng)目要努力尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)，兌現(xiàn)高價(jià)值 1. 找準(zhǔn)項(xiàng)目占位。3. 城市化進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)水平迅速提升。增長(zhǎng)率在 56%，低于全國(guó)增幅水平（ 10%）。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場(chǎng)分析 二期地塊分析前提項(xiàng)目問(wèn)題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場(chǎng)研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。最先啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)；216。合肥政務(wù)新區(qū) 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程研究216。u目前已經(jīng)出讓尚未動(dòng)工建設(shè)的土地占到已出讓總量的 60%.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中心區(qū)沿開(kāi)元大道兩側(cè)規(guī)劃為三個(gè)核心功能組團(tuán) —— 行政中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心u新城市中心區(qū)，面積 公里。城市發(fā)展規(guī)劃：洛南定位洛陽(yáng)未來(lái)的行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、文化中心和交通換乘中心u洛陽(yáng)《十五綱要》指出：“ 城市布局以洛河為軸，洛河南北對(duì)應(yīng)發(fā)展的組團(tuán)式布局 ” ?！?關(guān)林市場(chǎng)業(yè)主訪談關(guān)林新商貿(mào)城資料來(lái)源：《 2023年洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》，洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)：《關(guān)林市場(chǎng) 2023年交易額達(dá)１２０億元》本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洛陽(yáng)最有錢(qián)的主要是 欒川、嵩縣、伊川的鉬礦礦主 ，家產(chǎn)幾千萬(wàn)很正常；而且鉬礦礦粉價(jià)格近年剛剛大幅上漲，將來(lái)他們的財(cái)富會(huì)加速積累，豪華車(chē)、豪宅的主力消費(fèi)人群就是他們—— 洛陽(yáng)廣州本田汽車(chē)鍵通特約銷(xiāo)售服務(wù)店李雙喜總經(jīng)理資料來(lái)源：洛陽(yáng)市房產(chǎn)管理局王運(yùn)州局長(zhǎng)《洛陽(yáng)宜居城市發(fā)展戰(zhàn)略及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望》，訪談?dòng)涗?52。有部屬科研院所 14個(gè)，省市屬科研院所 18個(gè)，每萬(wàn)名職工中有科技人員 1972名，人才密度高于全國(guó)平均水平。8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洛陽(yáng)的區(qū)域地位：中原城市群的副中心，全國(guó)重要的裝備制造業(yè)、原材料基地和先進(jìn)制造業(yè)基地洛陽(yáng)鄭州中原城市群河 南 省資料來(lái)源：《中原城市群總體規(guī)劃研究報(bào)告》本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u城市定位：洛陽(yáng)是 河南省的副中心 ，豫西的中心城市。實(shí)現(xiàn)一期住宅的成功銷(xiāo)售，為二期物業(yè)提供資金支持；3. 以 1億元的銷(xiāo)售回款，支撐本項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目第二城底商天元項(xiàng)目底商亞威項(xiàng)目底商在建住宅底商 洛南大酒店元華國(guó)際公寓第二城住宅天元 .在水一方公務(wù)員小區(qū)開(kāi) 元 大 道行政辦公本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u北至公務(wù)員小區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位 —— 洛陽(yáng)新城核心區(qū)，交通便利u洛南新區(qū)于 2023年正式規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)，目前重大基礎(chǔ)設(shè)施已基本建設(shè)完畢，體育公園等已投入使用。項(xiàng)目背景216。u新區(qū)南側(cè)的火車(chē)南站（已經(jīng)動(dòng)工，將于 09年 9月建成投用 ）將是未來(lái)唯一的客運(yùn)火車(chē)站，這將使 洛南新區(qū)成為洛陽(yáng)的門(mén)戶區(qū)域 ，對(duì)外交通更加便捷。地塊價(jià)值分析 —— 北側(cè)居住氛圍濃厚， 南側(cè)有一定商業(yè)商務(wù)氛圍u本項(xiàng)目北側(cè)地塊居住氛圍濃厚。我們對(duì)于客戶目標(biāo)的理解以本項(xiàng)目來(lái)進(jìn)一步鞏固銀潤(rùn)企業(yè)在洛陽(yáng)市場(chǎng)的品牌，增強(qiáng)項(xiàng)目和公司品牌的知名度。洛陽(yáng) —— 河南省的副中心，歷史文化名城和生態(tài)宜居城市u城市概況：洛陽(yáng)市現(xiàn)轄 1市 6區(qū) 8縣。1234567 89101112141315中原城市群是以鄭州為中心，含洛陽(yáng)、開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源共９市在內(nèi)的城市密集區(qū)。洛陽(yáng)人均 GDP接近 2800美金，且穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展時(shí)期u 2023年至今，洛陽(yáng)的人均 GDP增速維持在20％左右。大型工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提升了整個(gè)城市的消費(fèi)能力和水平。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。252。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洛陽(yáng)南站的建立必將提升洛南新區(qū)的交通地位，洛陽(yáng)北站變?yōu)樨涍\(yùn)站，洛陽(yáng)南站將成為洛陽(yáng)唯一的客運(yùn)站—— 洛南新區(qū)規(guī)劃辦馬局長(zhǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資料來(lái)源：洛陽(yáng)市洛陽(yáng)新區(qū)總體規(guī)劃、《洛陽(yáng)房地產(chǎn)》 2023年 8月特刊、洛陽(yáng)市新區(qū)規(guī)劃辦 馬局長(zhǎng)洛南中心區(qū)功能區(qū)劃圖行政中心商務(wù)中心商業(yè)中心本項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳?中心區(qū)規(guī)劃方案國(guó)際招標(biāo)?中心