【正文】 平衡的狀態(tài)。 大連依靠城市實力和優(yōu)美環(huán)境成為東三省中心城市，外地客戶撐起住宅市場四分之一強(qiáng)，成為拉高房價重要因素 ?2023年，中央做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策 ，為大連帶來了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展速度快，是大連中低價房主要供應(yīng)區(qū)域 西部機(jī)場建設(shè)將會使區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展更加成熟 產(chǎn)品類型 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 小高層 多層 高層 小高層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 平臺 價格 12023 8800 8500 85009000 7500 7500 60006500 45005000 5600 代表 項目 星海國寶 壹品星海 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 都市銀座 金廣東海岸 海天瀛洲 東方圣荷西 斯坦福院落 唯美品格 萬科假日風(fēng)景 加州洋房 動力院景 美域盛景 新星綠城 第一圈層 聚集本市和外地高端客戶 高端人群東、南聚集，中低端人口西、北擴(kuò)散；華南、泉水和機(jī)場新區(qū)成為承接城市外溢人口主要板塊 第二圈層 城市中產(chǎn)、地緣客戶和主動外溢人群 第三圈層 被動外溢客戶為主 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 星海核心區(qū) 預(yù)計新增 80余萬平方米 高檔住宅， 07年預(yù)計上市 50萬平方米左右，價格均突破萬元，成為未來兩年內(nèi)高檔高價區(qū)住宅主要分布區(qū)。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標(biāo) 項目機(jī)會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 華南板塊 — 依托與城市相對便利的交通、較成熟的配套所形成的居住氛圍濃厚，以本地客戶和城市北部外溢客戶為主的中檔板塊 疊拼 /聯(lián)排、多層、小高層 60006500元 /平米 供應(yīng)量集中，居住氛圍濃厚 本地客戶占 70%，首次臵業(yè)與二次臵業(yè)比例相當(dāng) 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 項目 動力院景 加州洋房 福佳華東人家 芙蓉人家 位置 甘井子區(qū)華南廣場西側(cè) 甘井子區(qū)華南廣場西側(cè) 19路終點站對面 甘井子區(qū)華東路與天河路交匯處 大連市西南路與促進(jìn)路間，松江路與山東路交匯處 規(guī)模 占地 ，總建筑面積 28萬平米，容積率 占地 ，建筑面積，容積率 占地 ，總建面 10萬平米，1600余戶 占地 18萬平米，總建筑面積 18萬平米，容積率約為 1 產(chǎn)品 多層 4棟、小高層 31棟 2300多套，主力戶型 100110平米占 50%， 125135/140152平米 占 30%， 8090平米占 10% 多層 16棟，小高層 8棟，別墅10棟， 698套；多層 7090平米 70%，小高層 80130平米 20% 多層、小高層、高層 一室一廳 41平米 10%，二室一廳 77平米 20%，二室二廳或三室 80100平米 70% 多層， 一室一廳 50平 10%，二室一廳 7095平 40% ，三室一廳 118130平米 30%，四室 152165 20% 客戶 客層屬于具有一定支付能力的人群。 從機(jī)場周邊近期土地出讓情況來看，除億達(dá)第五郡外無大規(guī)模項目供應(yīng)，受機(jī)場周邊用地影響各項目在限高與容積率上趨近 甘井子區(qū)政府出讓土地信息 2023年初 張前路左側(cè) 天華牧場 7萬平米 R= 單價 2200元／平米 華信總行 規(guī)劃商務(wù)區(qū) R= 綜合用地 砬山區(qū) 12萬平米 R= 2023元／平米 華信 億達(dá) 砬山 天華牧場 土地編號 用地位置 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 （ 2023） 18 甘井子區(qū)新寨子街道南山 居住 約 ，擬建筑面積 111650平方米 （ 2023） 17 甘井子區(qū)機(jī)場街道南松路 居住 約 ，擬建筑面積 24360平方米 （ 2023） 21 甘井子區(qū)小新寨子村 住宅、公建 用地面積 58000平方米，核定總建筑面積 69691平方米 39 本報告是嚴(yán)格保密的。而且自己在市內(nèi)有房子，現(xiàn)在置業(yè)主要是希望能夠有一個 生活上質(zhì)的提升 ，已經(jīng)不是簡單的追求能夠住的遮風(fēng)擋雨的房子了，追求的是一個 生活狀態(tài) 。 機(jī)場新區(qū)目前處于市政基礎(chǔ)配套建設(shè)起步階段，存在少數(shù)房地產(chǎn)項目，低密高綠的宜居區(qū)域面貌已初現(xiàn) 道路建設(shè) ：區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)初步形成，自錦繡小區(qū)經(jīng)小辛寨子全長 20公里、打通整個機(jī)場新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期工程也將于年內(nèi)竣工 城市綠化 ：占地 15公頃的森林公園樹木栽植工作已完成，共栽植各類樹木 4066株 機(jī)場新區(qū)實景圖 47 本報告是嚴(yán)格保密的。自己感覺現(xiàn)在變化還是很明顯的，先是新星綠城在這項目開發(fā)，然后政府又是修路又是綠化，政府也馬上就要搬進(jìn)來了，而且這挨著機(jī)場，現(xiàn)在機(jī)場員都愿意住在周邊，但是目前沒有什么好項目，好多去西山買房子的，我感覺將來這個區(qū)域會發(fā)展的很好，意向嗎， 應(yīng)該是很現(xiàn)代、具有國際色彩，因為要和機(jī)場融合 機(jī)場新區(qū)為規(guī)劃城市新興副中心，規(guī)劃面積 方公里， 未來發(fā)展前景會很好 。 根據(jù)機(jī)場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值 ?依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū) ?政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心 ，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施 政務(wù)新區(qū) 城市副中心 ?城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 ?大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口 ?疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展 ?是指由于航空運輸?shù)木薮笮б妫偈乖诤娇崭巯噜彽貐^(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 ?臨空經(jīng)濟(jì)形成同機(jī)場規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切 ?臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟(jì)核心 機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū) 項目所在機(jī)場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機(jī)場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？ Airport Economic Zone SUBCBD 區(qū)域發(fā)展的增長級 New Government district 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里擴(kuò)大到300平方公里左右。紀(jì)檢法也將搬入。 機(jī)場新區(qū)為大連高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新區(qū)，城市功能布局重點結(jié)合政府新址確定 高起點規(guī)劃 大連副中心面積中等，規(guī)劃完整的綜合新區(qū) 高端功能定位： 產(chǎn)業(yè)區(qū)定位：高附加值信息產(chǎn)業(yè)與臨空物流 居住區(qū)定位：靠近山體南側(cè)住宅為一類居住區(qū)，其余均為二類住宅 商務(wù)辦公定位：金融、空港特色商務(wù)辦公 公共設(shè)施：城市級體育館、公園、文化館 商業(yè)定位：大型集中商業(yè)Shoppingmall 政府 服務(wù)外包基地 景觀大道 體育館 公園 商務(wù)區(qū) 居住區(qū)級公共設(shè)施用地： 一處位于產(chǎn)業(yè)中心；一處結(jié)合新星綠城； 一處位于政府東側(cè) 城市級公共設(shè)施用地： 醫(yī)療衛(wèi)生用地： 新區(qū)政府東側(cè)用地 規(guī)劃一所綜合醫(yī)院 文化體育用地： 政府廣場東西兩側(cè)規(guī)劃 圖書館和美術(shù)館各一處 居住用地： 結(jié)合區(qū)政府新址 在周邊開發(fā) 精品居住區(qū) 資料來源：大連市規(guī)劃局 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 綜上所述，各板塊成熟度不同，并依托不同的區(qū)域價值對不同類別客戶形成吸引，機(jī)場新區(qū)板塊價值尚未完全釋放 A 西山板塊 7500元 /平米 依托良好的山水資源，以及品牌開發(fā)商萬科的進(jìn)入，成為吸引城市中心區(qū)中產(chǎn)核心競爭力 高起高走，價格拉升迅速 有“升級”為資源型城市高端板塊的趨勢 B 泛高新板塊 6500元 /平米 高校、產(chǎn)業(yè)聚集及西部海景資源構(gòu)成了該板塊的主要資源，本區(qū)域產(chǎn)業(yè)及高校人口形成有力支撐，主要吸引城市南部中高端人群 不溫不火，隨大盤穩(wěn)步走高 C 華南板塊 60006500 元 /平米 城市北拓首要承接區(qū)，同中心城距離較近，大連中低住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，以地緣性客戶和北部城區(qū)客戶為主 條件好但起勢低，價格拉升緩慢 D 機(jī)場新區(qū) 5600元 /平米 規(guī)劃利好尚未充分釋放，區(qū)域居住氛圍不濃厚，目前仍以地域客戶為主，低價吸引城市工薪階層和年輕客層 E 泉水板塊 45005000 元 /平米 政府限價房和經(jīng)濟(jì)試用房的主要供應(yīng)區(qū)域，目前客戶以周邊村鎮(zhèn)客戶、拆遷客戶以及被動郊區(qū)化城市人群為主 起勢低，低端認(rèn)知已經(jīng)成型，價格突破艱難 政府集中供地 地價迅速上漲 開發(fā)放量 區(qū)域高價不斷刷新 區(qū)域逐漸成熟 客戶認(rèn)知定型 城市新興板塊發(fā)展階段示意 機(jī)場 西山 泛高新 華南 泉水 ? 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市外溢板塊客戶流向 中心城板塊 西山區(qū) 機(jī)場新區(qū) 華南 板塊 泉水板塊 中高端 產(chǎn)業(yè) 高校 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 高新區(qū)板塊距離城市核心區(qū)近，通達(dá)性好，高校匯集、高端產(chǎn)業(yè)聚集，缺乏大規(guī)模集中商業(yè) 城市核心區(qū) 高新區(qū)板塊 中山路 西南路 連山街 南沙街 /五一路 依次為 西安路、中山路、高爾基路、利北路 高新區(qū)板塊的通達(dá)性較好 ：城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距 離大約為 ；城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，板塊內(nèi) 主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要 干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通；道路通暢，可以保 證車行時間在 20分鐘 以內(nèi)； 開往高新方向的公交線路近期由３條線 路增開至５條；板塊內(nèi)七賢嶺開通有免 費的小公交方便產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工作人員 區(qū)內(nèi)辦公； 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)主要以產(chǎn)業(yè)為主，圍繞高校有少量的商業(yè)聚集帶，但規(guī)模小 醫(yī)院 大連大學(xué)附屬醫(yī)院、大連醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院等 學(xué)校 大連理工大學(xué)、大連醫(yī)科大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)等 11所高校和 50余家科研機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè) 目前有 1700余家企業(yè)，高新技術(shù)企業(yè) 400多家，三資企業(yè) 600余家， GE、 DELL、 IBM、愛立信等世界 500強(qiáng)企業(yè) 22家 26個項目 規(guī)劃 ：投資 2023萬元建設(shè)動漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個 公共技術(shù)平臺，形成國內(nèi)各園區(qū)中最大的公共技術(shù) 平臺；積極搭建海外軟件開發(fā)平臺，為大連軟件企業(yè) 在歐美的外包業(yè)務(wù)搭建平臺；籌建園區(qū)國際孵化器， 以中俄技術(shù)轉(zhuǎn)化基地為重點，進(jìn)一步開展對美、日、歐 的業(yè)務(wù)；從法律、融資、評估、審計等環(huán)節(jié)完備中介服務(wù) 體系；將大學(xué)科技園面積擴(kuò)大 10萬平方米；加快體制 和機(jī)制創(chuàng)新；努力拓展發(fā)展空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展； 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 中心區(qū) 西部居住區(qū) 高新園區(qū) 東海區(qū) 北部居住區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 西北部居住區(qū) 星海區(qū) 主要外溢板塊分析 泛高新板塊 西山板塊 機(jī)場新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 西南區(qū) 中心區(qū) : 價格漲幅保守，定價大多不過萬元，會對中高檔住宅價格上突產(chǎn)生較大壓力 中高端市場多點開花，供應(yīng)放量，競爭加劇 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 東南區(qū)： 由于解放路動遷問題影響，本區(qū)域新增供應(yīng)仍處于滯緩狀態(tài)，少數(shù)新增項目由于勢單力薄，價格上突欲望不強(qiáng)，也是中高檔住宅的競爭者 。 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著 星海板塊 城市核心 板塊 東南濱海 板塊 軟件園板塊 西南路板塊 西山板塊 華南板塊 泉水板塊 機(jī)場新區(qū) 板塊 板塊 現(xiàn)狀 依托星海廣場和海景資源該區(qū)域吸引了大連高端客戶和外地置業(yè)者 大連老城區(qū)，政府所在地，大連本土高端人士鐘愛地 大連海景豪宅分布地之一 城市西南角，高校、產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房價的不斷攀升 與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價格 馬欄 —西山水庫沿線，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。 大連是沿海城市，商務(wù)活動很多，吸引外地客戶來連臵業(yè)。 ?新增項目中 ， 高價區(qū)和中高價區(qū)項目樓盤比例較高 ， 約 70%。 ? 從商品住宅的交易情況來看 ， 僅有甘井子區(qū)成交面積保持正增長 ， 成交面積的比重占到全市總量的 %。 ?按照 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，大連