【正文】 起價(jià) 5920，最高 6800，均價(jià) 6000多， 2月份開盤，總套數(shù) 1600多套，目前還剩 200余套； 起價(jià) 4000多，現(xiàn)在售價(jià) 6000 ；05年 5月開盤，一千余戶，目前僅剩 120和 150平的大戶型，月均 100余套 圖片 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 泛高新板塊 — 臨近高校和高端產(chǎn)業(yè)，軟件園板塊外延區(qū)域，現(xiàn)狀勻質(zhì)性較差，以周邊企業(yè)人群為主 項(xiàng)目 壹品漫谷 柏林水郡 菁英匯 位置 甘井子 凌水路 10路、 406路終點(diǎn)北走 300米 甘井子區(qū)凌水湖 高新園區(qū)政府對(duì)面 規(guī)模 占地面積 14萬平米，總建面 16萬，容積率 占地 ，總建面 6萬平，容積率約為 占地約 ，建筑面積約 平米，容積率約為 5 產(chǎn)品 多層、小高層、聯(lián)排 多層 106170平米，躍層 230260為主，小高層 90平米是最小戶型，三種物業(yè)形式各占三分之一 一期 13棟多層（ 5層），二期 10棟，以7090多平的兩室兩廳和 90110多平米的三室兩廳為主力戶型 ，首層連帶半地下多功能間、車庫(kù)及私家花園，頂層贈(zèng)送躍層、露臺(tái)的躍式戶型。 外溢板塊區(qū)域居住價(jià)值評(píng)定 板塊 距市中心直線距離 車行時(shí)間 通達(dá)性 配套 華南 ８公里 ３０分鐘以內(nèi) 通達(dá)性較好；四條南北向主干道連通市中心和板塊，路網(wǎng)成型，公交線路發(fā)達(dá) 較成熟商圈已成型，醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套設(shè)施齊全，華南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成為大連市區(qū)五大商業(yè)中心之一 泉水 １１公里 超過半個(gè)小時(shí) 泉水板塊的通達(dá)性一般，公交便利但車行時(shí)間較長(zhǎng) 依托華南板塊成熟配套，但自身板塊內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、體育文化設(shè)施等目前都不完善 西山 ７公里 ２０分鐘 道路通暢、路況良好，公交便利 依托馬欄廣場(chǎng)，各種生活基本配套齊全，但檔次不高 高新 ５．５公里 ２０分鐘以內(nèi) 與市內(nèi)主要干道連接良好，且板塊內(nèi)交通逐步完善 主要是產(chǎn)業(yè)聚集帶，商業(yè)配套缺少成規(guī)模的聚集帶，高等學(xué)府聚集 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 30分鐘 通達(dá)性高，但現(xiàn)狀區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá) 依托新星綠城以及原有居住配套，規(guī)劃為城市副中心，區(qū)政府遷入，城市公園、體育館、文化館、美術(shù)館、商務(wù)辦公、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 區(qū)域居住價(jià)值 必備指標(biāo) ： ?公共交通便利性 ?周邊的生活設(shè)施 增值指標(biāo) ： ?安靜程度 ?空氣質(zhì)量 ?地鐵交通便利性 ?周邊綠化環(huán)境 ?快速交通便利性 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要外溢人群類別：城市中產(chǎn)、高薪小白領(lǐng)、工薪中上層 ?夫婦， 40歲，丈夫是企業(yè)中高層管理者，妻子是主任醫(yī)生 ?目前居所：青云映山兩居公寓，對(duì)目前居住條件比較滿意。現(xiàn)在人到中年， 事業(yè)上都有一定的積累了，生活上也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)阿；好多朋友也都開始往市外買房子了，西山就是大家都覺得挺好的一個(gè)地方，也算是現(xiàn)在大連一個(gè) 有錢人居住區(qū) 吧； 城市中產(chǎn) 關(guān)鍵詞：二次臵業(yè)、品質(zhì) 身份標(biāo)簽 ?40歲左右，東特星中環(huán)業(yè)主，和母親住在一起，有一個(gè)女兒； ?當(dāng)初看中這里就是因?yàn)?交通便利 ，在周邊上班，而且當(dāng)初買得時(shí)候 價(jià)格便宜 ，剛開始買房的時(shí)候看的價(jià)格，地方在哪兒，現(xiàn)在搬進(jìn)來住了才知道 物業(yè)也重要 ，一直在這里住，每天免不了的要跟物業(yè)打交道， 服務(wù)好不好影響住的舒不舒服 ；周圍買不起了； 搬遠(yuǎn)的話配套生活方便就行，能有方便的公交車， 上班在路上花費(fèi)的時(shí)間有個(gè)限度；房?jī)r(jià)比那個(gè)時(shí)候漲的不少，還得漲，不過也沒有辦法，人總得有個(gè)地方住，一輩子等于是就這么一個(gè)大的花費(fèi)，不管是借錢還是怎么的，總得先弄套房子住著； 工薪中上層 關(guān)鍵詞：交通便利、生活 配套全、高性價(jià)比 ?王先生， 27/8歲，帶 NEUSOFT工牌 宅語園客戶 ?置業(yè)原因：自住 ?承受價(jià)格： 70008000元 /平方米左右 ?產(chǎn)品要求：品質(zhì)和距離軟件園近 ?追求個(gè)性化生活， 喜歡捕捉市場(chǎng)潮流元素 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 182。 機(jī)場(chǎng)周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀均以中小制造業(yè)企業(yè)為主，存在少量高附加值企業(yè)，非依托機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并未形成產(chǎn)業(yè)聚集 旅順北路 松下汽車電子 大連百利天華制藥 礎(chǔ)明食品加工 榮升鋼構(gòu)彩板 景龍玻璃鋼廠 虹木制品廠 大連新天福廚 一和鋼門銅塑窗 東泰鍋爐 華商玻璃鋼 張前路 中大制冷 諾真大連服裝有限公司 大連金澤泡沫塑料 布萊特外語學(xué)校 旅順北部中小企業(yè) 旅順北部知名企業(yè) 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在政府的大力支持下，根據(jù)新區(qū)重大設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，新區(qū)城市面貌將在未來 5年時(shí)間內(nèi)初步形成 路網(wǎng)建設(shè) 初步形成，政府與開發(fā)商共同建設(shè) 政府工程 已準(zhǔn)備動(dòng)工， 近期１－２年建設(shè) ，紀(jì)檢法遷入 機(jī)場(chǎng)新區(qū)建設(shè)進(jìn)度 城市公園 ?種植已完成，園區(qū)小品尚未建成 體育館及文化設(shè)施 ?近期建設(shè) ，但無明確啟動(dòng)時(shí)間 景觀大道 ?西部大通道同機(jī)場(chǎng)連接的北部地段，規(guī)劃寬 120米， 80米綠化帶的景觀大道，預(yù)計(jì)４－５年 居住 ?第五郡等高端房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼入市 產(chǎn)業(yè)－物流港 ／外包服務(wù)基地 物流園依托現(xiàn)有物流基礎(chǔ)進(jìn)行建設(shè)，外包服務(wù)基地項(xiàng)目已報(bào)批，預(yù)計(jì) 5年 后初步形成規(guī)模 商務(wù)辦公／商業(yè) ?擬引進(jìn)高端商務(wù)辦公， shoppingmall與區(qū)域發(fā)展成熟度關(guān)系密切 資料來源：大連甘井子區(qū)規(guī)劃局 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西部大通道北部連接機(jī)場(chǎng)路段改造成寬 120米， 80米綠化帶的景觀大道。機(jī)場(chǎng)新區(qū)西北地區(qū)規(guī)劃物流園，機(jī)場(chǎng)工業(yè)區(qū)規(guī)劃以信息技術(shù)為主的高附加值、無污染企業(yè)， 機(jī)場(chǎng)新區(qū)土地價(jià)格上升快速，土地大規(guī)模出讓在近 2年，開始 30，現(xiàn)在 40萬 —————— 甘井子區(qū)規(guī)劃局劉科長(zhǎng) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)未來發(fā)展前景會(huì)很好 ， 以前機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域認(rèn)知較低， 都是一些 外來人口居住 ， 現(xiàn)在已經(jīng)城市承接城市中心區(qū)人口疏散的主要區(qū)域 。 依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市“西拓北進(jìn)”的發(fā)展方向 “按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團(tuán)式城市空間布局。 新市區(qū)：由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。 從城市化發(fā)展進(jìn)程來看，處于原主城區(qū)延伸帶的城市副中心發(fā)展進(jìn)程將優(yōu)于“大大連規(guī)劃”其他區(qū)域 城市中心區(qū)建設(shè)時(shí)代 新城建設(shè)時(shí)代 衛(wèi)星城發(fā)展時(shí)代 ?建設(shè)周期上世紀(jì) 90年代 2023 ?青泥洼橋 — 港灣廣場(chǎng)市級(jí)中心包括人民路商務(wù)區(qū)、中山廣場(chǎng)金融區(qū)、天津街商業(yè)區(qū)、青泥洼橋商業(yè)區(qū)和東港商務(wù)區(qū) ； ?星海灣 — 西安路市級(jí)中心包括星海灣會(huì)展、旅游和金融期貨交易中心，西安路商貿(mào)、娛樂、購(gòu)物和信息中心 ?建設(shè)周期 2023至今； ?城市功能逐漸以城市核心區(qū)為中心向外轉(zhuǎn)移； 中心城外溢時(shí)期 ?加工制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來新區(qū)居住區(qū)建設(shè)將成為重點(diǎn) ?老城區(qū)將會(huì)逐漸以保護(hù)為主、開發(fā)建設(shè)為輔； 青泥洼 星海灣 西安路 中心城 機(jī)場(chǎng) 泉水 馬欄
。 三個(gè)衛(wèi)星城：面向城鄉(xiāng)，通過“雙向吸納，接受城市產(chǎn)業(yè)輻射、轉(zhuǎn)移和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里 “大大連”的構(gòu)想最早在 2023年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。 ” ——— 《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》 主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。機(jī)場(chǎng)新區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)主要依托原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，無法對(duì)區(qū)域發(fā)展形成促進(jìn)和支撐，更多是城市副中心 —————— 大連市土地交易中心孫科長(zhǎng) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府行政辦公區(qū)，規(guī)劃近 2年內(nèi)啟動(dòng)，因?yàn)檎哂绊憯R臵。周邊還規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)，聽說引進(jìn)一些高端的信息產(chǎn)業(yè)，將來發(fā)展趨勢(shì)有可能像軟件園一樣 ，那時(shí)候房子就更貴了 女， 20歲左右 空姐 本地人， 這兩年明顯感到市區(qū)的人到周邊區(qū)域買房 ，有一些賣了市區(qū)老房子，再到周邊買新的項(xiàng)目。 根據(jù)機(jī)場(chǎng)新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價(jià)值 ?依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū) ?政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心 ，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施 政務(wù)新區(qū) 城市副中心 ?城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 ?大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動(dòng)城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口 ?疏散點(diǎn)將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展 ?是指由于航空運(yùn)輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 ?臨空經(jīng)濟(jì)形成同機(jī)場(chǎng)規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切 ?臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟(jì)核心 機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū) 項(xiàng)目所在機(jī)場(chǎng)新區(qū)的區(qū)域價(jià)值如何構(gòu)建，城市副中心、機(jī)場(chǎng)、政府規(guī)劃對(duì)于區(qū)域價(jià)值的影響程度和時(shí)間如何？ Airport Economic Zone SUBCBD 區(qū)域發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí) New Government district 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域價(jià)值研究 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià)雖然不低，但是我也不需要特別大的戶型，總價(jià)也是可以承受的 ；通過開發(fā)商宣傳的來看，這個(gè)樓盤吸引的人應(yīng)該是一個(gè)層次水平的，大家追求的屬性是一致的， 對(duì)于生活的要求和品味接近 ，這樣整個(gè)小區(qū)就有了這樣一種氛圍，外界也會(huì)對(duì)于此有一個(gè)認(rèn)識(shí)，個(gè)人生活的品位和外界的氣氛可以結(jié)合的很好； 高新小白領(lǐng) 關(guān)鍵詞：總價(jià)控制、品味 追求、工作便利性 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?選擇西山板塊原因?yàn)槲魃?景觀資源 ，樓盤勻質(zhì)性，整體 居住氛圍比較好 ，大連其他地方這樣環(huán)境的基本沒有。 外溢板塊客戶分析：客戶按承受能力和居住偏好分布，客戶與板塊對(duì)位現(xiàn)象顯著 外溢群體 群體特征 臵業(yè)需求 外溢驅(qū)動(dòng)因素 外溢板塊 普通小白領(lǐng) 剛性需求，價(jià)格敏感，收入穩(wěn)定，月薪 2023元左右 首次臵業(yè) 價(jià)格驅(qū)動(dòng) 華南、泉水 高薪小白領(lǐng) 月收入 40007000元，剛性需求，追求生活品質(zhì)，愿意為生活的舒適度犧牲一定便利性 首次臵業(yè) 合理價(jià)格，生活格調(diào) 西山、西南 工薪階層 工作一定時(shí)間，需解決住房問題，但收入有限，價(jià)格極度敏感 首次臵業(yè) 居住改善 價(jià)格驅(qū)動(dòng) 泉水 工薪中高收入 收入穩(wěn)定，且處于中高階層，具有一定財(cái)富積累，尋求居住條件改善的換房人群 居住改善 投資兼自住 合理價(jià)格，生活舒適度 華南 城市中產(chǎn)階級(jí) 城市高學(xué)歷高收入人群、生意人，具有較高支付力，追求生活品質(zhì) 居住改善 投資 產(chǎn)品升級(jí) 生活品質(zhì) 西山、西南 城市富人階層 大型企業(yè)與外企高管、成功商人、高級(jí)公務(wù)員，多次臵業(yè) 居住升級(jí) 投資 城市資源 低密度生活 西山、西南 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場(chǎng)板塊 — 可見典型項(xiàng)目為區(qū)域大盤新星綠城，定位中端，借助成熟社區(qū)和區(qū)域利好價(jià)格提升迅速 位置 甘井子區(qū)辛寨子華鑫廣場(chǎng)西 200米 規(guī)模 占地 50萬平，總建面 110萬平，容積率 產(chǎn)品 全部是多層建筑，戶型面積從 到 155平方米 周期 一期： ——200４ .5；二期：——；三期： ——；四期、五期： 配套 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃幼兒園、主題會(huì)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、社區(qū)門診、超市、飯店、菜市場(chǎng)、郵局、銀行等等 新星綠城 產(chǎn)品品質(zhì)較前期 明顯提升 配套逐漸完善 區(qū)域人氣不斷聚集 0100020233000400050006000 均價(jià)均價(jià) 1950 2350 3000 5000 6300 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西山板塊 — 依托西山良好的山水資源、品牌開發(fā)商的影響力所形成的城市低密度板塊，以市區(qū)品質(zhì)中產(chǎn)二次臵業(yè)客戶為主 疊拼 /聯(lián)排、多層、小高層 7500元 /平米 依托良好的自然資源形成低密度板塊 以市區(qū)品質(zhì)中產(chǎn)，二次臵業(yè)為主，占 80% 特征分析 產(chǎn)品類型 價(jià)格平臺(tái) 客戶類型 項(xiàng)目 長(zhǎng)鷺晶品緣林 萬科假日風(fēng)景 西山陽(yáng)光水岸 位臵 甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫(kù) 甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫(kù) 甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫(kù)北側(cè) 規(guī)模 占地 4萬平米，總建面 平米，容積率 占地面積 ，建筑面積 15萬平米，容積率 占地面積 15萬，建筑面積 19萬平米 容積率