【正文】 造價增加小于售價的提高，本案不適宜采用該模式 模式 2：完全追求品質(zhì)，增加附加值 ?開發(fā)目標(biāo)：通過追求產(chǎn)品品質(zhì)，突破市場價格體系 ?主要賣點(diǎn)： ? 規(guī)劃建筑：世界知名設(shè)計師和設(shè)計機(jī)構(gòu)，采用了風(fēng)車規(guī)劃、 window wall等多項創(chuàng)新設(shè)計 ? 智能化：連同韓國 LG、美國 HONEYWELL、日本日訊等國際大型設(shè)備供應(yīng)商，投資 3000萬美元打造亞洲代表性的數(shù)字化社區(qū) ? 豪華裝修： 300平方米以下戶型贈送豪華裝修 ? 強(qiáng)勢營銷：畢加索原畫展；全國招聘項目銷售人員； 8萬元看房預(yù)約 ?銷售情況：由于價格過高，造型過于現(xiàn)代，項目銷售難度較大 模式適用條件： ?一線城市，高端客戶購買力極強(qiáng) ?市場發(fā)育成熟，客戶對創(chuàng)新接受能力很強(qiáng) ?客戶層面豐富，外銷比例大（樂于購買精裝修、智能化住宅） ?項目規(guī)模一般 紅樹西岸 成功模式及案例借鑒 38 模式 3：做大商業(yè)面積，分?jǐn)偡績r ?適用條件： ? 市中心臨街面大、地塊商業(yè)價值高 ? 周邊配套缺乏，需要自身營建較大商業(yè)配套 ? 單純依靠住宅銷售對利潤實現(xiàn)壓力過大 ?本項目情況： ? 地塊主要價值體現(xiàn)在住宅和商業(yè)價值上 ? 附近有較多商業(yè)設(shè)施，競爭較激烈，但超市類商業(yè)稀缺 ? 以住宅為主、商業(yè)為輔的物業(yè)搭配對實現(xiàn)利潤壓力不大，且風(fēng)險較小 對本項目的啟示：本項目可參考此種開發(fā)策略 ,在風(fēng)險可控可執(zhí)行條件下充分利用商業(yè)面積分?jǐn)偟貎r，并不是僅依靠拔高容積率而獲取超額利潤 成功模式及案例借鑒 39 模式 4：品質(zhì)為重，兼顧面積 ?適用條件： – 絕對成本不是極高 – 市場比較容易被引導(dǎo) – 當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的項目，適合分期開發(fā) – 開發(fā)商資金實力較強(qiáng)，對樹立品牌有一定要求 對本項目的啟示：該模式有利于分期開發(fā)較大規(guī)模項目，有利于通過品質(zhì)打造樹立項目品牌，符合本項目自身條件和開發(fā)商的戰(zhàn)略目標(biāo)，是本項目可參考的發(fā)展模式 中信紅樹灣 成功模式及案例借鑒 40 根據(jù)以上四種模式的分析，本項目的戰(zhàn)略方向是以品質(zhì)為重，兼顧做大住宅面積，做足商業(yè)面積 在高地價項目４種發(fā)展模式中，本項目適宜采用第四種 +第三種的發(fā)展模式 —— 以品質(zhì)為重，做大住宅面積，兼顧商業(yè)面積 以實現(xiàn)安慶市場條件下的降低地價打造品牌地產(chǎn)的目標(biāo) 成功模式及案例啟示 41 在市場背景下，根據(jù)競爭和客戶分析，以及模式和案例研究，結(jié)合項目特性，項目整體戰(zhàn)略是 控制成本打造高品質(zhì)快回現(xiàn)產(chǎn)品 ? 做安慶市住宅市場領(lǐng)導(dǎo)者 ? 提升項目理念，演繹一種安慶城市化的生活方式 —— 高尚的、健康的、尊貴的 ? 做好規(guī)劃、建筑設(shè)計，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，重新定義安慶住宅產(chǎn)品價值體系 ? 塑造安慶城區(qū)中心城市生活典范社區(qū) 控制成本高品質(zhì)快回現(xiàn)下打造 城市中心生活典范社區(qū) 城市化生活的引領(lǐng)者 項目整體戰(zhàn)略 42 本項目核心競爭力 核心區(qū)域 城市生活 完善配套 客戶需求 區(qū)域是身份的識別，是財富的聚集，是城市化、中心化的象征 是時尚、尊貴的生活方式，中心城區(qū)的私密社區(qū)，坐享城市資源 周邊完善的醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通資源，社區(qū)會所和商業(yè)的配套 品質(zhì)標(biāo)竿引領(lǐng)和滿足客戶潛在需求 1 2 3 4 43 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標(biāo)和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 44 重點(diǎn)樓盤客戶分析 大湖春天 秀水華庭 香樟里 宜城水岸 歐景苑 諧水灣 主要客戶 以區(qū)域客戶為主，二次購房、事業(yè)單位 市區(qū) 2/5，開發(fā)區(qū) 1/10，外地客戶居多，還有國外客戶，小高層客戶主要是泛公務(wù)員 1/10外地客戶，區(qū)域性客戶為主，老板、高級公務(wù)員 外地客戶占很大比重，部分區(qū)域客戶 非富即貴，40多歲，二、三次置業(yè)，電信、供電、自來水廠、醫(yī)院 ,做生意很少 誠意客戶比較復(fù)雜，各個階層都有。 合肥多層、小高層及高層發(fā)展軌跡 歷程 多 層 多層、小高層 小高層、高層 市場 特征 ? 取地成本低，土地利用率低， ? 價格上升速度慢 ? 城中心多以 ―商住樓 ‖開發(fā) ? 純住宅社區(qū)開發(fā)多以 ―城郊結(jié)合部 ‖為主 ? ―戶型 ‖引領(lǐng)一切 ? 取地成本增加，土地利用必須提高 ? 價格上升速度增快 ? 城中心開始 ―土地復(fù)興 ‖，土地價值增大 ? ―景觀 ‖電梯房彰顯風(fēng)范 ? 價格上升快，二手交易頻繁 ? 地價上升比樓價上升快 ? 房價居高不下 ? 城中心地價居高，高層被普遍接受 ? 高附加值的 ―景觀 ‖房受追捧 客戶 特征 ? 市場主流為解決居住問題的一次置業(yè)者 ? 投資者比例非常小 ? 客戶對建筑成本意識不高 ? 抗性： ―質(zhì)量不高 ‖、 ―間距小 ‖、 ―爬樓辛苦 ‖ ? 二次置業(yè)用戶比例居高 ? 投資者多為長期投資 ? 短線投資客開始出現(xiàn) ? 客戶認(rèn)可 ―土地價值 ‖ ? 抗性： ―得房率低 ‖、 ―通透性差 ‖ ? 自住用戶為改善型用戶 ? 短期投資者居高、追求快速套現(xiàn) ? 客戶細(xì)分明顯 共性：城市中心區(qū)仍是富裕階層的集聚地，隨著土地稀缺和城市化的加快，高層逐漸被消費(fèi)性接受并追捧 案例 琥珀山莊（小高層開始出現(xiàn)）（ 1995－2023年，開放式集中住宅區(qū)） 元一時代花園（市中心高層開始出現(xiàn)）（ 2023年，開創(chuàng)合肥小高層時代） 學(xué)府花園學(xué)府春天（城市副中心高層開始出現(xiàn)） （ 20232023） 產(chǎn)品定位 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標(biāo)和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、人文 ? 物質(zhì)的充裕、個體的自由，風(fēng)情萬千，熱鬧、精致、張揚(yáng)或者寂寞、優(yōu)雅、沉思 。 體現(xiàn)定位的相關(guān)元素： ?高效的交通與配套 ?城市與自然的協(xié)調(diào) ?人文精神的訴求 項目定位 城市的 高尚的 人文的 高效的集中商業(yè) 功能復(fù)合的商業(yè)業(yè)態(tài) 公共的城市廣場 公建化現(xiàn)代外立面 觀光休閑的景觀帶 自然協(xié)調(diào)的園林景觀 人性化的空間過渡 人文藝術(shù)氣息的小品 人性化鄰里空間打造 展示格調(diào)的會所 便利的交通 邊界和社區(qū)符號的運(yùn)用 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 地塊價值分析 —— 資源條件分布 １、前內(nèi)部景觀 ２、前、后內(nèi)部景觀 ３、后內(nèi)部景觀 主要資源構(gòu)成 1 2 3 先天無有利景觀資源 ?小有坡度 ?處在大湖和長江之間，但距離遠(yuǎn)，觀賞性不強(qiáng) ?無其他資源 改造后可利用資源 ?地塊內(nèi)的園林景觀 ?地塊內(nèi)的游泳池 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 3 1 2 本項目可能 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 合肥西湖花苑 ? 占地 150000 ㎡，建筑面積 300000 ㎡，多層 +小高層 +高層 ? 綠化率 38%，建筑密度容積率 2 ? 人為內(nèi)造水系，排布標(biāo)桿產(chǎn)品多層洋房，根據(jù)土地價值組團(tuán)分區(qū)，產(chǎn)品豐富，客戶可選范圍大 ? 本項目啟示：客戶對 18層以上不認(rèn)可，這樣多層不可做，只能以 11層啟動，這樣也符合啟動區(qū)定位 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二 ? 在滿足上表物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ? 本方案 70%采用一梯兩戶的舒適戶型設(shè)計，部分區(qū)域采用一梯三戶或聯(lián)體板式； 11層占數(shù)量極少 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 58022 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 15000 利用集中商業(yè)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會所 500 風(fēng)情會館 合計 153522 容積率 地下車庫 30000 不計容積率，車庫功能 +人防 方案二： 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 高層建筑組團(tuán)布臵增加靈活度，減少排數(shù)，達(dá)到對景觀資源的充分利用 ? 高層產(chǎn)品的排布，多為行列式布局，社區(qū)規(guī)劃較為僵硬，對視、視線遮擋等各方面都存在問題 ? 超高層低密度城市感更強(qiáng)，并可以形成大組團(tuán)景觀效果，但市場上對 18層以上建筑還存在很大抗性 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價值分級 ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 特點(diǎn)提示：色調(diào)以冷暖搭配，簡約明快、富有現(xiàn)代感，體現(xiàn)高尚、自然的城市生活主張，反對夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用 ? 本項目需要重點(diǎn)注意建筑物頂部構(gòu)成的城市天際輪廓線，使其與城市環(huán)境相融合，同時應(yīng)能展示高尚形象 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 從銷售率看 130以下房子在目前市場最好銷 項目推廣名 推出時間 推售情況 100以下 100130 130150 150180 180200 均價 推出套數(shù) 銷售率 銷售率 銷售率 銷售率 銷售率 維也納森林 2023118 324 接近 100% 70% 50% ＿＿ ＿＿ 3600 香樟雅苑 2023年 5月份 433 65% 40% 35% ＿＿ ＿＿ 3650 漢嘉都市森林 2023年初 474 68% 71% 65% 20% ＿＿ 3700 大溪地 2023年 5月份起 529 接近 100% 80% 50% 23% 21% 3800 學(xué)府春天 2023年 3月 28日 747 100％ 85％ 78％ 51％ 50％ 3800 桂花園 2023年 11月份起 214 95% 85% 35% ＿＿ ＿＿ 4100 國際花都 2023120 626 接近 100% 接近 100% 56% 42% ＿＿ 4200 百合公寓 2023919 533 55% 80% 45% 30% ＿＿ 4100 ／ 4300 瀾溪鎮(zhèn) 一期售罄 220 ＿＿ ＿＿ 95% 100% ＿＿ 4450 二期預(yù)計 6月推出 363 ＿＿ ＿＿ ／ ／ ／ 4700 案例借鑒 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 我們將圍繞這些原則提出我們的建議 一、建設(shè)成本： 景觀的設(shè)計要考慮到開工建設(shè)成本，例如水體、植物等。 五、煽情點(diǎn)： 銷售時打動客戶的地方 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 坡地景觀 —— 利用高差地形，營造富有變化的景觀層次 ? 地塊自南向北有一定坡度，但坡度不大 ? 坡地景觀有利于水體景觀的流向組織 ? 坡地景觀一定程度上保護(hù)了原生態(tài)地形和內(nèi)部植被 ? 坡地景觀可以增加景觀層次，營造富有變化和生活情趣的景觀節(jié)點(diǎn) ? 營造坡地景觀可以減少工程土方量 1 2 3 項目特色景觀主要手段 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 停車場 —— 符合高端客戶定位，較當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤適當(dāng)增加車位比，提高社區(qū)檔次 ?當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤車位戶數(shù)比約為 ： 1~： 1； ?為增加地上綠化面積，提高舒適度，本項目全部建設(shè)地下車庫，做到人車分流，地下車庫結(jié)合人防地下室建設(shè)； ?本項目占地面積 59047平米，按照地面建筑覆蓋率 30%計算，車庫面積約為30000平米，按每個車位平均占地面積 35~40平米計算，可建地下車位約450~550個，基本上達(dá)到約 ： 1。 ?本項目物業(yè)管理針對性建議 ? 聘請金地物業(yè)、萬科物業(yè)作為物業(yè)管理顧問，