【正文】 2800元， 2層商業(yè) 7000元。 項目 畢加索 水岸華庭 紫薇佳苑 槐東花園 基本 情況 共 3棟 282戶層高 ，一梯三戶。 價格 均價 3880元 /平米（核單層均價約 2023元） 別墅均價 4300元 /平米，總價 110130萬；多層均價 2200元 /平米，小高層2400元 /平米，地下車庫出租 3000元 /年，銷售 5萬；商業(yè)均價 3000元 均價 1850，地下室 520（無窗） 550（有窗） 均價 2300 銷售狀況 5套 /月，約 1/3 別墅 2套 /月 06年 7月開盤， 15套 /月 期房銷售約 3040%， 15套 /月 東區(qū)板塊：城市早期富人聚居區(qū)，城市主力發(fā)展方向，產(chǎn)品設(shè)計有一定創(chuàng)新 在售項目掃描 ?城市發(fā)展方向 /周邊環(huán)境好 /車行交通便利 依托資源 ?22002500元 /平米 平臺價格 ?多層和小高層為主 產(chǎn)品形式 ?個別樓盤在規(guī)劃設(shè)計和樓盤品質(zhì)等方面有所提升 開發(fā)水平 ?土地供應(yīng)基本完畢，未來土地供應(yīng)主要集中于鹽湖附近 未來供應(yīng) 37 本報告是嚴格保密的。 15套 /月 銷售約 1/3 ，旺季 7套 /月 一期 60%， 13套 /月 06年 9月 27日開盤， 2025套 /月 北郊板塊：城市發(fā)展方向，受鐵路影響，產(chǎn)品價格偏低，具有一定競爭力 在售項目掃描 ?城市未來發(fā)展方向 /距離中心區(qū)近 /房價較低，有較高升值潛力 依托資源 ?17002023元 /平米 平臺價格 ?多層和小高層，以多層為主 產(chǎn)品形式 ?產(chǎn)品設(shè)計普通，出現(xiàn)錯層、飄窗等設(shè)計 開發(fā)水平 ?城市未來市場土地供應(yīng)充足，競爭較為激烈 未來供應(yīng) 38 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品 912層小高層 別墅、普通多層 別墅、普通多層 普通多層 戶型面積 2居： ， 3居：、 4居：，復(fù)式： 320平米 獨棟： 269340平方米。 運城各房地產(chǎn)板塊對比分析 對比項目 資源分析 產(chǎn)品面積 價格平臺 銷售速度 多層 小高層 別墅 多層 小高層 別墅 中心區(qū)板塊 依托傳統(tǒng)片區(qū)認知 /公共交通方便 /生活配套完善 107156 2752萬 沒有形成明顯的板塊平臺銷售速度，銷售速度主要還是依據(jù)項目自身的因素來確定。 市場在售項目的產(chǎn)品創(chuàng)新有限，產(chǎn)品競爭力較弱，同質(zhì)化嚴重 項目 產(chǎn)品創(chuàng)新 1 畢加索 ，躍層設(shè)計 2 豐喜運管花園 —— 3 匯景名園 —— 4 今日名邸 溫泉入戶 5 天泰文花苑 —— 6 金兆大廈 地板采暖 7 水岸華庭 溫泉入戶，閣樓 8 學(xué)府嘉園 —— 9 槐東花園 —— 10 黃金水岸 湖景別墅 11 香格里拉綠谷 入戶花園 12 鑫地陽光城 —— 13 中鑫美景天城 歐式鐘樓，七層電梯多層 14 海天云頂 —— 15 錦繡花城 —— 16 紫薇家苑 —— 17 奧梅花園 —— 18 名人港灣 入戶花園，客廳錯層 19 北京高爾夫花園 贈送地下室 20 溪花園 ?畢加索 小高層建筑形式，層高 ，躍層戶型設(shè)計； 客廳錯層，室內(nèi)樓梯，客廳挑空 設(shè)計； ?名人港灣 超大入戶花園設(shè)計，臥室采用大面積飄窗； 層高 3米，頂層花園平臺； ?美景天城 社區(qū)內(nèi)部歐式鐘樓標志性建筑，社區(qū)東南亞景觀主軸； 七層電梯花園多層； 41 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)市場總結(jié) 運城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點： ?房地產(chǎn)投資落后于 GDP與固定資產(chǎn)投資 ?市場整體銷售量不高，單個樓盤銷售速度偏低 ?房價近兩年有較大幅度增長，但由于基數(shù)小，房價絕對值增長有限 ?樓盤規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷水平低 同城市經(jīng)濟高速發(fā)展相比，運城房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不溫不火，僅從宏觀背景不能簡單的判斷房地產(chǎn)階段走勢，需要研究更深層次的原因，來判斷項目開發(fā)的具體環(huán)境 45 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運城房地產(chǎn)市場特征解析 46 本報告是嚴格保密的。 ?小高層和高層產(chǎn)品的容積率較高，當土地價格較高時，其容積率可以起到稀釋地價、降低單方成本的作用，但當土地價格較低時，則優(yōu)勢無法體現(xiàn)，加之小高層和高層產(chǎn)品建安成本較高，使用率地、物業(yè)費高，居住舒適型較多層產(chǎn)品低，因此缺乏市場競爭力，市場接受度較低。 3100 2500 2500 2700 2100 現(xiàn)有板塊的實現(xiàn)價格主要受產(chǎn)品形式差異影響，板塊區(qū)域價值尚未真正形成。 房地產(chǎn)市場為內(nèi)向型市場，開發(fā)水平較低，高端客戶的臵業(yè)需求沒有得到滿足 項目 開發(fā)商（ ★ 本地） 1 畢加索 運城大有房地產(chǎn) ★ 2 豐喜運管花園 豐喜環(huán)球房地產(chǎn) ★ 3 匯景名園 運城新康房地產(chǎn) ★ 4 今日名邸 山西新利通房地產(chǎn) ★ 5 天泰文花苑 山西天泰房地產(chǎn) ★ 6 金兆大廈 運城金兆房地產(chǎn) ★ 7 水岸華庭 運城御苑房地產(chǎn) ★ 8 學(xué)府嘉園 運城金鑫房地產(chǎn) ★ 9 槐東花園 運城金鑫房地產(chǎn) ★ 10 黃金水岸 山西鼎鑫房地產(chǎn) ★ 11 香格里拉綠谷 山西迎太房地產(chǎn) ★ 12 鑫地陽光城 山西鑫馬房地產(chǎn) ★ 13 中鑫美景天城 運城中鑫房地產(chǎn) ★ 14 海天云頂 山西海鑫海天房地產(chǎn) ★ 15 錦繡花城 運城金鑫房地產(chǎn) ★ 16 紫薇家苑 廣廈房地產(chǎn) 17 奧梅花園 運城運泰房地產(chǎn) ★ 18 名人港灣 山西亞航房地產(chǎn) 19 北京高爾夫花園 北京天海兆房地產(chǎn) 20 溪花園 遼寧龍程房地產(chǎn)運城公司 黃金水岸 ?市場上 80%以上的項目為本地開發(fā)商開發(fā)，外地開發(fā)商介入較少，屬于典型的內(nèi)向型市場； ?市場上只有美景天城和黃金水岸等個別項目的規(guī)劃建筑設(shè)計較好，大多數(shù)項目還是采用簡單的兵營式布局，為注重社區(qū)與景觀的整體規(guī)劃，產(chǎn)品的品質(zhì)感較低； 美景天城 51 本報告是嚴格保密的。 、美景天城和溪花園有專屬會所，其他大部分項目還停留在僅有商業(yè)配套層面；市場上除美景天城、學(xué)府嘉園和黃金水岸提出專業(yè)的管理公司之外，其他大部分項目還停留在自己公司組織的物業(yè)團隊； 、黃金水岸和美景天城提出全方位安防服務(wù)措施之外，整體市場安防服務(wù)水平較低； 54 本報告是嚴格保密的。 多層： 90140平方米 2 運城職業(yè)技術(shù)學(xué)院住宅用地 500畝（建筑面積20萬平米） 多層、獨棟、小高層 獨棟： 305495； 多層：二房 101113，三房 120平米； 小高層：三房 120123平米； 3 運城濱水花園 700畝（） 多層、獨棟、小高層 雙拼，聯(lián)排 兩房： 7888平米； 三房： 95120平米 4 豪德光彩市場住宅用地 300畝（建筑面積約 30萬平米） 小高層，高層 —— 合計 1650畝（建筑面積 110萬平米） ?未來土地供應(yīng)情況不明朗。 ?鹽湖區(qū)城鎮(zhèn)人口平均每年增加 %，預(yù)計2023年達到 。 ?我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在 10％左右，發(fā)達國家一般達到 25％。 房價收入比較低，住房支出比重偏低，住房消費存在惰性 住房收入比、住房支出比 發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房價收入比偏低，房價片低，需求增加 房價收入比偏高，房價偏高，需求減少 房價收入比 市場供給 市場供給 市場需求 市場需求 運城房價收入比 房價收入比 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 恩格爾系數(shù)與住房支出比重衡量標準 58 本報告是嚴格保密的。 ?運城市 2023年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 。 2222 .423 .824 .423 .925 .520212223242526平米2023 2023 2023 2023 2023 2023人均住房面積2 7 . 23 6 . 9 384043 .201020304050萬人2023 2023 2023 2023 2023鹽湖區(qū)城鎮(zhèn)人口（預(yù)計） 6 2 . 4385 5 . 6114 4 . 15 . 53 9 . 183 3 . 673 2 . 48 . 72 7 . 57 . 92 2 . 673 5 . 68 . 62 5 . 14 . 53 8 . 6104 3 . 82 3 . 53 8 . 31 5 . 3010203040506070平米鹽湖區(qū) 臨猗縣 萬榮縣 聞喜縣 稷山縣 新絳縣絳縣垣曲縣夏縣平陸縣 芮城縣 永濟市 河津市總?cè)丝?城鎮(zhèn)人口56 運城的財富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客戶是市場上最活躍的臵業(yè)群體，也是各樓盤爭奪的同一批客戶 置業(yè)預(yù)算 從事職業(yè) 置業(yè)狀況 價值取向 置業(yè)關(guān)注點 50萬元以上 ? 私營企業(yè)主 反復(fù)置業(yè)群體 房地產(chǎn)市場上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗 追求身份的體現(xiàn)，關(guān)注圈子生活 身份、 舒適度驅(qū)動 ?資源的占有 ?居住的私密性 ?居住安全感 ?物業(yè)的投資價值 3050萬元 ? 個體老板 ? 泛公務(wù)員 ? 企事業(yè)單位中高層管理者 經(jīng)歷自建房和團購時代，有 2套以上的房產(chǎn) 追求高雅品質(zhì)，注重身份認同，舒適度驅(qū)動 ?居住環(huán)境 ?舒適的生活 ?居住安全感 20萬以下 ? 企事業(yè)單位職員 ? 效益較好單位的職員 部分租房或與父母一起住 部分擁有單位福利房 追求性價比 價格驅(qū)動 ?性價比 ?社區(qū)生活配套 ?教育配套 中端客戶 高端客戶 中高端客戶 支 付 能 力 高 資料分析來源：消費者訪談 57 本報告是嚴格保密的。 55 人口總量小，增長速度低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場支撐較弱，市場消化分散 ?運城城鎮(zhèn)人口分布不均，鹽湖區(qū)所轄城鎮(zhèn)人口僅占全市城鎮(zhèn)人口的%?！?—— 政府訪談 “在禹都開發(fā)區(qū)即將建設(shè)的豪德市場占地 1300畝，是集商貿(mào)、倉儲、高檔住宅為一體的綜合項目” —— 政府訪談 從近年來開竣工面積及銷售面積圖中可以看出，未來市場將有大量供應(yīng)，潛在競爭壓力大。 別墅項目銷售速度慢，總價 100萬， 50萬，與 35萬產(chǎn)品銷售速度差異較大 總價 銷售速度 10 15 20 運城 項目名稱 單價 總價區(qū) 間 銷售速度 今日名邸 3100 4552 12套 /月 匯景名園 2500 2740 12套 /月 運管花園 2500 3445 7套 /月 紫薇佳苑 1850 25 15套 /月 槐東花園 2300 1334 15套 /月 金兆大廈 2800 3450 7套 /月 畢加索 3880 4152 5套 /月 學(xué)府嘉園 2200 2039 13套 /月 天泰文化苑 2050 2628 78套 /月 水岸華庭 4300 122146 2套 /月 鑫地陽光城 1950 1833 15套 /月 海天云頂 2023 2733 7套 /月 金鑫錦繡花城 2023 2832 13套 /月 中鑫美景天城 1700 1432 22套 /月 鼎鑫黃金水岸 3900 105153 4套 /月 北京高爾夫花園 5400 3300 167213 7499 /月 粵梅花園 1380 914 20套 /月 名人港灣 3000 3745 8套 /月 5 25 30 35 40 15 25 20 30 45 50 80 100 今日名邸 匯景名園 運管花園 金兆大廈 畢加索 學(xué)府嘉園 水岸華庭 海天云頂 中鑫美景天城 北京高爾夫 黃金水岸 奧梅花園 名人港灣 天臺文花苑 陽光城 紫薇佳苑 槐東花園 市場上總價 100萬以上 的項目，銷售速度一般在 5套以下 總價在