【正文】 ving Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場(chǎng)消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營(yíng)能力要求高 。Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或?qū)I(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。?住宅部分視橄欖城整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程；?橄欖城二期 (中聯(lián)創(chuàng) )銷售進(jìn)入尾盤階段，開(kāi)始進(jìn)行本項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā) 銷售。 24項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務(wù)會(huì)館商務(wù)會(huì)館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。超市建成開(kāi)業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)216。29價(jià)格預(yù)測(cè) —— 商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米） 租金（元 /天 .平米）MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000超市 /會(huì)所 說(shuō)明：?本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值： /平米； (集中商業(yè) )價(jià)格為 25萬(wàn)元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元 /平米；?本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：252。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 84%，出租 16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米32方案 1—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬(wàn) /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ 超市 /會(huì)所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營(yíng)銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開(kāi)發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 33方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排超市 /會(huì)所 　 合計(jì) 34方案 1—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬(wàn)元） 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 　 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 停車位設(shè)置：?集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100150輛車；?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購(gòu)物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；216。商業(yè)外立面形象58內(nèi)部空間建議50 505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購(gòu)物中心選址需求（參考） ——u層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于 4米；u樓板荷載： 不小于 550kg/平方米；u柱距： 不小于 8米 8 米；u配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位： 100個(gè)以上首層層高： 24層層高： 柱距： 米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測(cè)，與商業(yè)功能有效分隔本項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來(lái)的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購(gòu)物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。國(guó)貿(mào)商城 北京 252。252。252。15米 6米平面動(dòng)線與垂直交通62人流動(dòng)線設(shè)置與出入口合理布局，保證購(gòu)物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性平面動(dòng)線與垂直交通垂直交通：u保證大型賣場(chǎng)區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過(guò)多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間；u選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。內(nèi)部裝飾66統(tǒng)一時(shí)尚的商場(chǎng)導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)識(shí)u同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，不同主題標(biāo)識(shí)在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性67通過(guò)小型廣場(chǎng)、噴泉、雕塑等樹(shù)立鮮明標(biāo)志，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果外部景觀場(chǎng)景68霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮戶外廣告建議廣告塔屋頂式墻面式 懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式u遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。l截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。坐招 +點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)及各地商會(huì)；216。 216。租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐門檻和經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)的好，項(xiàng)目才能良好發(fā)展。 77商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議78商業(yè)管理模式業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會(huì)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司商家經(jīng)營(yíng)者政府管理部門商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，投資者產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理招商，推廣、營(yíng)銷，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式與參與主體管理主體 專業(yè)公司管理特點(diǎn) 管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)手段盈利狀況 保證一定的利潤(rùn)水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營(yíng)興旺、升值快 設(shè)備管理特點(diǎn) 定期維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤(rùn)空間商家?看重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理?可以承受較高的管理費(fèi)用對(duì)商業(yè)的影響?營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境?提升商業(yè)價(jià)值備注 香港模式，目前商業(yè)項(xiàng)目大多采用此種模式79類型 所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)屬性 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散規(guī)模過(guò)大，一般難以經(jīng)營(yíng)租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營(yíng) 租售混合或全部銷售 全部銷售開(kāi)發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力 不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 不要求一般移交政府托管開(kāi)發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分成 商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn) 投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購(gòu)物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點(diǎn)80大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商只提供支持服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)管理模式控制但不參與：216。216。216。216。216。酒店式公寓：252。LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈(zèng)送面積（買一送一），高性價(jià)比；針對(duì)區(qū)域過(guò)渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 .建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對(duì)不同的消費(fèi)需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（有一定的靈活性）252。變更土地屬性為住宅用地252。鞋城： 皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋等252。本項(xiàng)目可利用此機(jī)會(huì)，發(fā)展服裝鞋帽專業(yè)市場(chǎng)，替代原鞋城，并在硬件設(shè)施、配套功能等方面實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)升級(jí)；216。?競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在鄭州市是否存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度如何；?交通、周邊資源、硬件條件等要求是否適合 /食品飲品 /土特產(chǎn) /調(diào)料干果 /肉類冷凍 /工藝飾品 /機(jī)電化工 /電子游戲 、兒童用品 /裝飾材料 /水暖油漆 /二手交易 /畫工藝品 /郵票錢幣 /珠寶玉器 /錦旗佛教 /布匹輔料 /毛線針織 /床品布藝 /皮具 /小百貨 /手機(jī) /數(shù)碼通訊、摩托車配件 、二手車交易 /水族寵物 /鞋具 /攝影器材 /炊具廚具 /綠植 /園藝 /保健品 /橡膠塑料 /印刷包裝 /有色金屬 /燙熨模特 …… 酒店用品、玩具禮品（ 經(jīng)初步篩選，酒店用品、玩具禮品專業(yè)市場(chǎng)與本項(xiàng)目的適應(yīng)性較高，同時(shí)鄭州市此類專業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所較少，市場(chǎng)相對(duì)空白 ）鄭州部分專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)：?服裝鞋帽、箱包、體育用品、兒童用品等主要集中于火車站商圈 、京廣路鞋城及中陸物流廣場(chǎng)；?婦幼用品 ：婦幼市場(chǎng)，豐產(chǎn)路靠近花園路；?電子數(shù)碼 ：文化路東風(fēng)路交叉口科技市場(chǎng)；?攝影器材 ：鄭州西里路及文化路科技市場(chǎng) ；?花卉 ：陳砦花卉市場(chǎng)，市文化路與北環(huán)交叉口；?古玩字畫 ：古玩城，大學(xué)中路夕陽(yáng)樓下；?文化用品 ：規(guī)劃文化用品市場(chǎng)，城區(qū)北部，主要經(jīng)營(yíng)文化旅游產(chǎn)品；?汽配車飾 ：北環(huán)汽配車飾廣場(chǎng)（ 310國(guó)道）；……90專業(yè)市場(chǎng)篩選 —— 玩具禮品，存在市場(chǎng)空白參考案例：北京國(guó)際玩具城參考案例：北京國(guó)際玩具城?地址： 北京市豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)中路；?規(guī)模： 總建筑面積約 3萬(wàn)平米；?商業(yè)定位： 集玩具批發(fā)零售，倉(cāng)儲(chǔ)配送，品牌代理、產(chǎn)品展示推廣、配套集散服務(wù)于一體的專業(yè)化玩具商城。樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容F3 玩具綜合類、工藝禮品、飾品F2 電子玩具、電動(dòng)玩具、綜合玩具、成人玩具F1 毛絨玩具、塑料玩具、木制玩具、益智玩具臨街店鋪：玩具品牌店、配套商業(yè)B1 玩具體驗(yàn)區(qū)、電子游戲品216。鄭州目前主要經(jīng)營(yíng)酒店用品的市場(chǎng)主要集中在鳳凰路中博廚具附近，大多是自發(fā)形成，規(guī)模小，分散，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；216。專業(yè)市場(chǎng)篩選92附件 2—— 國(guó)內(nèi) OUTLETS案例參考93集中商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 — OUTLETS，創(chuàng)新型商業(yè)業(yè)態(tài)OUTLETS參考案例經(jīng)營(yíng)特色：nOUTLETS是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心；n國(guó)際 “ 品牌 ” 以及 “ 實(shí)惠 ” 的價(jià)格，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生極大吸引力；經(jīng)營(yíng)方式：n聯(lián)合經(jīng)營(yíng)：主要通過(guò)招商或聯(lián)營(yíng)的方式，引入品牌廠家或生產(chǎn)廠家參與經(jīng)營(yíng)；難點(diǎn)：n主要難點(diǎn)在于渠道建設(shè)及維護(hù)，通常需要專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司參與招商及渠道拓展。聯(lián)合經(jīng)營(yíng)：主要通過(guò)招商或聯(lián)營(yíng)的方式，引入品牌廠家或生產(chǎn)廠家參與經(jīng)營(yíng)；252。開(kāi)放陳列 ——?以品牌為選購(gòu)導(dǎo)向，折扣幅度顯著而醒目，每一品牌都包含此品牌的全系列商品。業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 三大功能區(qū) (A、 B、 C） —— 國(guó)際品牌及餐飲娛樂(lè)區(qū)?南部 A區(qū)： 40余個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng) 世界一線品牌服飾 ， 如 Armani、 Boss等，另有專門的中西式快餐美食區(qū)；?中部 B區(qū)： 100余個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng) 國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品牌和。購(gòu)物推車 ——?新穎實(shí)用的購(gòu)物推車，配有上下二層貨架筐， 分別放置所購(gòu)新衣及身穿的衣物，而貨車上方橫 杠上的多個(gè)掛衣架，可將所購(gòu)新衣整齊地掛在上面。?市場(chǎng)表現(xiàn)： 2023年