【正文】 、馬鞍山南路； ?調(diào)查人流量統(tǒng)計(jì)： 一環(huán)路人流高峰期為： 上午 10： 00 下午 13:00 、 16： 00 、 18:00 全天估計(jì) 馬鞍山南路人流高峰期 : 早上 9:00 中午 12:00 下午 16:00 – 18:00 全天估計(jì) 屯溪路 環(huán)球廣場 周邊人流分析 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析歸納 項(xiàng)目 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢 本項(xiàng)目地處城市主動拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛較濃； ?交通便利 項(xiàng)目地處合肥市城市南北向交通主干道馬鞍山南路中段東側(cè)，公交網(wǎng)絡(luò)較成熟，交通方便，滿足項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)性要求； ?規(guī)模優(yōu)勢 項(xiàng)目總建面達(dá)到 352023平方米，包含了高檔住宅、公寓及寫字樓等綜合物業(yè)類型，其中 17000平方米的街區(qū)式商業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢，其規(guī)劃設(shè)計(jì)在周邊社區(qū)單一的臨街商業(yè)形態(tài)中獨(dú)樹一臶； ?項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢 合肥現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)基本以集中超市及沿街二層復(fù)式商鋪為主，形式單一且落后，本項(xiàng)目的街區(qū)式排布及良好的開間進(jìn)深比設(shè)計(jì)，將在市場競爭中體現(xiàn)出優(yōu)勢； ?項(xiàng)目整體品牌優(yōu)勢 金地 〃 國際城獲評 2023年安徽地區(qū)唯一“中國名盤”，并且已經(jīng)得到了合肥市民的廣泛贊譽(yù)，獨(dú)特的品牌形象，將帶動商業(yè)宣傳的啟動。 項(xiàng)目解析歸納 項(xiàng)目 機(jī)會 ?經(jīng)濟(jì)前景提供動力源泉 合肥市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉； ?商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭 外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間； ?城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 在合肥城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但馬鞍山南路景觀大道規(guī)劃方案出臺，對于促進(jìn)地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利，可與政府洽談馬鞍山南路改造中的細(xì)節(jié)，爭取優(yōu)惠政策，盡力改善交通條件及景觀條件，從而推動商業(yè)發(fā)展； ?政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向 從合肥市政府最近出臺的商業(yè)網(wǎng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案及與商務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)的訪談中看出，政府對合肥市商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細(xì)致，這個信息具有重要的指導(dǎo)意義，使把本項(xiàng)目打造成為引導(dǎo)合肥社區(qū)商業(yè)建設(shè)、運(yùn)營的標(biāo)竿成為可能 ? 周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好 目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營環(huán)境快速向好，包括家樂福、合家福、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。項(xiàng)目銷售期內(nèi)，市場競爭環(huán)境變化，項(xiàng)目商鋪銷售面臨一定的風(fēng)險和壓力。 我們采用 SCQ結(jié)構(gòu)化分析方法 我們應(yīng)該怎么辦 情境 （ Situation） （公認(rèn)事實(shí)） 沖突 （Complication） （推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素） 疑問 （ Question ） (分析存在的問題 ) 需要完成某項(xiàng)任務(wù) 發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情 資料來源：世聯(lián)模型 ?存在某個問題 ?存在某個問題 ?采取了某項(xiàng)行動 ?知道解決的方法 ?有人提出一項(xiàng)解決方案 ?行動未能奏效 ?我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案 ?該方案是否正確 ?為什么沒能奏效 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 R1：非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 ?環(huán)球購物廣場成為區(qū)域購物中心，會分散項(xiàng)目日常消費(fèi)人流； ?待社區(qū)入伙二年后，居住環(huán)境成熟，商業(yè)消費(fèi)需求方可被引發(fā)，但也將僅限于社區(qū)商業(yè)； ?為社區(qū)配套而建的街鋪，普遍售價不高，一般以現(xiàn)鋪銷售為主； ?項(xiàng)目建設(shè)周期較長，影響投資者信心，難以支撐商業(yè)高售價； ?06年市場商鋪供應(yīng)量的增加，競爭的加劇將對本項(xiàng)目銷售構(gòu)成較大沖擊力。 Q：提出問題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須面臨的核心問題 如何重新樹立本項(xiàng)目的價值體系，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)均價上的突破 項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破合肥投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他街區(qū)商鋪產(chǎn)品區(qū)別開 項(xiàng)目如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，營銷上吸引更多投資者關(guān)注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 （西區(qū)、西南區(qū)、新站區(qū)） 競爭 高新技術(shù)區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域 元一時代廣場 大學(xué)城商業(yè)中心 規(guī)模 裙樓 4層，8萬 m2 3～ 4層， 萬 m2 區(qū)位 當(dāng)涂路 翡翠大道 價格 一樓 2萬 1層 ， 2層 ， 3層 ～ 萬， 4層 萬 營銷模式 12年返租，前 3年 10%，每 3年上調(diào) 3% 3年返租 18%，內(nèi)部劃鋪，100～ 120 m2 銷售情況 2023年 5月開賣，已賣 90% 2023年 9月開盤，現(xiàn)樓80%銷售率。 市場競爭結(jié)論：商鋪購買客戶群的爭奪成為未來競爭核心 ?與城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的競爭將體現(xiàn)在商鋪購買客戶群爭奪的間接競爭 ?核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與項(xiàng)目將不構(gòu)成直接競爭，但存在商鋪購買客戶群爭奪的間接競爭 ?無直接競爭的項(xiàng)目 核心屬性（地段、交通、產(chǎn)品力、售價） 外圍屬性（升值潛力、營銷狀況） 外延屬性（主題概念、主題形象、租金、綜合服務(wù)） 直接競爭 界定KPI 戰(zhàn)役一 戰(zhàn)役二 戰(zhàn)役三 戰(zhàn)役結(jié)果： 商鋪購買客戶群資源的爭奪成為核心競爭 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 在售街鋪產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 產(chǎn)品 銷售模式 售價或租金 銷售情況 單位面積 特點(diǎn) 江晨園 臨泉路與當(dāng)涂路交匯處 100~220m2 二層聯(lián)體商鋪 住宅售完，銷售期鋪 /m2 2023年 4月銷售，剩余 5個鋪 國際花都 東流路，潛山路口 100~250m2 90%二層聯(lián)體商鋪銷售 現(xiàn)鋪銷售 /m2 銷售二期商鋪 廣利花園 合肥梅山路 103號（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)） 200 m2左右 二層聯(lián)體鋪 現(xiàn)鋪銷售 / m2 05年中旬推售 世紀(jì)陽光 馬鞍山南路 60m2左右 單層商鋪 推出標(biāo)桿商鋪價，提升知名度 標(biāo)桿商鋪價格 /m2 05年開始銷售 金色池塘 長江西路與蜀鑫路交界處 80~100多 m2 二層聯(lián)體鋪 直接銷售 ~ /m2 銷售情況一般 幸福人家 界首路西側(cè) 70~120m2左右 單層商鋪 期鋪銷售 ~ /m2 05年下半年推出銷售，已銷售 70% 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 街鋪產(chǎn)品以住宅底商為主要形式，個別為專業(yè)街區(qū)規(guī)劃；一般在準(zhǔn)現(xiàn)鋪階段銷售，銷售速度較好，但單價不高，普遍在 600012023之間，且以 60008000為主。 元一 〃 時代廣場 基本信息 總建面 16萬平方米 商業(yè)面積 8萬平方米 層數(shù) 4層（裙房） 主力店 百貨、超市、電器、電影院 定位 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時代歡樂主題購物公園 經(jīng)營業(yè)態(tài) 大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、 KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。 元一 〃 時代廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 規(guī) 模 推 廣 運(yùn) 營 定 位 投 資 性 80000平方米 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式 時代歡樂主題購物公園 大量投放廣告、 活動營銷起到實(shí)效 引進(jìn)華聯(lián)、國美，KFC、自營百貨、影院 無經(jīng)營權(quán)，返租10年，年回報10％（稅前）， 68 本報告是嚴(yán)格保密的。商鋪銷售率 70％左右，購買人群中 85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足 30％。 新都會 〃 環(huán)球廣場 基本信息 總建面 9萬平方米 商業(yè)面積 4萬平方米 層數(shù) 4層（一夾層） 主力店 家樂福 定位 合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心 租售 情況 超市及百貨 05年 10月開業(yè)，四層運(yùn)動城即將開業(yè) 時尚休閑 紳士風(fēng)采 淑女天地 休閑服飾 運(yùn)動天地 時尚飾品 新奇飾品 玩具精品 樓層分布 首層 A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施； B區(qū)（夾層）規(guī)劃時尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動系列精品名品匯粹； 二層 家樂福 三層 四層 城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等 經(jīng)營業(yè)態(tài) 男女潮流服飾，時尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。 旺城國際 〃 金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 合肥市核心商圈輻射 地帶 家樂福商圈效應(yīng)帶動 投 資 性 總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售 76 本報告是嚴(yán)格保密的。時代廣場 合家福商業(yè)街 金色巴黎 環(huán)球 廣場 桐山國購 安徽國購 類別 購物中心 類購物中心 住宅連帶商鋪開發(fā) 因子 元一時代廣場 安徽國購 桐山國購 環(huán)球國購 金色巴黎 合家福 區(qū)位 3 4 4 4 4 4 規(guī)模 5 5 4 4 2 4 定位 5 4 4 4 4 4 運(yùn)營 5 4 3 4 3 2 推廣 5 2 2 4 2 2 投資性 4 3 2 3 3 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 地段價值的提升 規(guī)模效應(yīng) 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營銷促動市場神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動性） 決定商業(yè)銷售力的六大因素 定位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營 決定商業(yè)銷售力的六大因素 銷售力提升的范疇 我們的突破口在哪里？ 規(guī)模 營銷 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 緊鄰安徽大市場，地處 區(qū)域交通主干道 以大賣場為主力店、 臨街商鋪為主要形式的 區(qū)域性購物中心 規(guī) 模 14000平方米 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 新都會 〃 環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于區(qū)域交通主干道 40000平方米 合肥首個國際化現(xiàn)代購 物中心 運(yùn) 營 引入家樂福、KFC、 自營百貨 推 廣 家樂福合肥第二家店 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費(fèi) 定位 國際化大型生活購物廣場 周邊配套 國際會展中心 建面 10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時附館 明珠 酒店 五星級 歐洲風(fēng)情街 錢柜、外國風(fēng)味美食城、婚禮堂 居住區(qū) 東海花園、麗景碧雅等 歐洲風(fēng)情街 租售 情況 街鋪均價 10000，銷售率 70％， 85％以上的是投資客，出租情況較差 樓層分布 南商鋪 2層 異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店 北商鋪 2層 電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū) 南北商鋪 4層 休閑、美容、保健等 —— 周邊娛樂、餐飲、酒店配套齊全 “類購物中心” 類 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 運(yùn) 營 規(guī) 模 合肥市長江西路， 核心商圈輻射地帶 74000平方米 集購物、休閑、餐飲、 娛樂等為一體的廣場 引入家樂福、家福特建材超市、KFC 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 點(diǎn) 評 中高檔 Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色， 對面 5萬平米裙樓商業(yè)在建。 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 商鋪投資者特征分析 %