【正文】 e Center鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場20?一個整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港21?一個全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時活力四射的 全天候國際商業(yè)城22Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位23依據(jù)橄欖城整體開發(fā)進(jìn)程、競爭項(xiàng)目動態(tài)及區(qū)域成熟度，制定本項(xiàng)目的開發(fā)時序2023年 2023年 2023年 2023年一期： 564套 三期：約 1500套 四期：約 400套王胡砦（商品房 200萬平米）升龍國際，后續(xù)約 70萬住宅，高層為主亞星城市山水，共 36萬平米，高層為主橡樹玫瑰城，后續(xù)約 50萬平米，以小高層、高層為主二期：約 1170套回遷房入住約 8000人天擎花園建成，入住，約 2023人 橄欖城二、三期入住，約 4000人橄欖城一、二期入住，約 2023人 橄欖城四期入住，約 1000人橄欖城整體進(jìn)程競爭項(xiàng)目狀況區(qū)域人口變化本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程項(xiàng)目開發(fā)時序公寓銷售 — 商業(yè)招商主力商業(yè)招商主力商業(yè)建設(shè) — 開業(yè)商業(yè)街建設(shè) 銷售集中商業(yè) /公寓建設(shè)住宅開發(fā) 銷售?2023年，第一階段進(jìn)行超市、餐飲、商務(wù)會館等主力商業(yè)的招商；?根據(jù)招商情況，開發(fā)建設(shè)商業(yè)設(shè)施并投入運(yùn)營，建立商業(yè)形象，培養(yǎng)商業(yè)氛圍。?超市進(jìn)駐并開業(yè)后，隨著周邊居民數(shù)量增多，已具有一定的商業(yè)氛圍；?進(jìn)行商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)，隨之進(jìn)行銷售（招商）?最后階段進(jìn)行集中商業(yè)與公寓的開發(fā)建設(shè)：252。公寓以銷售為主。超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會館、大型餐飲目的性及生存能力強(qiáng)，容易招商進(jìn)駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點(diǎn)，啟動區(qū)域商業(yè)氛圍的培育216。啟動區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競爭216。與其他項(xiàng)目的競爭216。區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程開發(fā)時序考慮25項(xiàng)目開發(fā)時序及分期示意超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓月光路123項(xiàng)目分期建議26Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位27本項(xiàng)目總體指標(biāo)匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 總指標(biāo) 數(shù)值 單位 　占地面積 ㎡ 　容積率 　 　總建筑面積 ㎡ 　其中： 　 　 占比商業(yè)街 10000 ㎡ 8%超市 /會所 20230 ㎡ 16%MALL 30000 ㎡ 24%酒店式公寓 10000 ㎡ 8%LOFT公寓 10930 ㎡ 9%住宅 42023 ㎡ 34%住宅底商 ㎡ 2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：28項(xiàng)目建設(shè)期安排及測算假設(shè)說明項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價施工安排 2023年 2023年 2023年　項(xiàng)目名稱 總計(jì)（平米） 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年商業(yè)街 　 　 　超市 /會所 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　合計(jì) 占比 　 　 20% 20% 19% 41%?假設(shè)項(xiàng)目由 2023年下半年開始啟動， 09年下半年 10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)；?假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動資金為銀行貸款；?相關(guān)銷售價格及租金價格按照市場價格平臺及增長率進(jìn)行預(yù)測。項(xiàng)目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街 餐飲 京廣南路 日用 大學(xué)南路 服裝 航海中路黃河科技大學(xué)對面 餐飲 3?本項(xiàng)目商業(yè)出租價格取值：，臨街商鋪 23元 /平米 .天；， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天；，租金約為 /平米 .天（ 2萬平米，年租金 500萬）。從項(xiàng)目市場定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場平臺水平；252。參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目價格；252。住宅項(xiàng)目參考 售價（元 /平米）升龍國際 5400亞星城市山水 4700橡樹玫瑰城 3900仁恒上元 4100橄欖城 一期 4370/二期 4250公寓項(xiàng)目參考 售價（元 /平米）升龍國際中心 5250航海大廈 5250時尚 FC社區(qū) 5500本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價：31物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 3000超市 /會所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 20230占比 84% 16%p方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務(wù)會館持有出租；p出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%；p持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。 平米）　 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%）2 銷售稅金及附加（萬元） 　 　　 營業(yè)稅及附加 　 　　 增值稅 　 　　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12)（萬元） 　 　?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 60%，出租 40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米）出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 40方案 2—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價 　 　 地價成本按 207萬 /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ 超市 /會所 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會所）３ MALL 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 41方案 2—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排商業(yè)街 超市 /會所 MALL 　 　 合計(jì) 42方案 2—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加 　 　 營業(yè)稅及附加 　 　 增值稅 　 　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12) 　 　43方案 2—— 投資計(jì)劃表（含財務(wù)費(fèi)用及營銷費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財務(wù)費(fèi)用 9 營銷費(fèi)用 11 合計(jì) 44方案 2——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () () () () () 45方案 2——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】46方案 2——綜合經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【方案 2】序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79% 　10 稅后投資利潤率 53% 　11 財務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 15% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年47兩種方案比較 ——方案 1短期內(nèi)收益較高，回收期短；方案 2短期內(nèi)收益性較低，長期收益及增值空間大項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價【兩種方案比較】物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 3000超市 /會所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 20230占比 84% 16%序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77% 　10 稅后投資利潤率 52% 　11 財務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 26% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 1— 商業(yè)以銷售為主： 銷售 84%，出租 16%物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 50000占比 60% 40%序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤