【正文】 假的重點(diǎn)區(qū)域，來(lái)自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項(xiàng)目未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ? 昌平 在未來(lái)幾年內(nèi)仍會(huì)是會(huì)議度假的重要場(chǎng)所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ? 密云及其他區(qū)域 的度假物業(yè)與本項(xiàng)目在個(gè)人度假市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但懷柔區(qū)域相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)； 經(jīng)營(yíng)狀況 —總體經(jīng)營(yíng)效益較差 ?從經(jīng)營(yíng)狀況上來(lái)看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項(xiàng)目有較好的盈利； 休閑度假市場(chǎng)研究結(jié)論（二） 高端度假市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)空間 對(duì)于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營(yíng)效益較好的物業(yè)主要集中于 檔次較高的少數(shù)度假酒店 ，根據(jù)對(duì)度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)成功關(guān)鍵因素： ?高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級(jí)以上） ?強(qiáng)勢(shì)的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊） ?特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等） 其中 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的 。 ? 本項(xiàng)目打出懷柔第一口溫泉 ， 極大提升項(xiàng)目的價(jià)值 。 ?京承高速公路開(kāi)通 ， 時(shí)空距離適當(dāng)縮短 ， 有利于改善旅游客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)知 。 ?來(lái)自其它區(qū)域休閑度假市場(chǎng)的供給 ， 且部分如：九華山莊 、 月亮河 、 諾富特等皆具有較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 戰(zhàn)略選擇 利用發(fā)商政府資源，保證項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì) 。 根據(jù)消費(fèi)者目前對(duì)懷柔的景點(diǎn)高認(rèn)知率先打造休閑娛樂(lè)品牌 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 利用機(jī)會(huì) 項(xiàng)目定位 消費(fèi)者定位 ：市區(qū)團(tuán)體＋本地娛樂(lè)消費(fèi) 購(gòu)買者定位 ： 投資客＋休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品定位： 以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點(diǎn)的休憩 型商業(yè)綜合體 形象定位 ：格調(diào)高雅的“市”外“桃”源 五 特色商業(yè)案例借鑒 特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功總結(jié) 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。 成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 錦里古街目前主要包括酒吧娛樂(lè)區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分； ? 錦里集旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體，滿足游客吃、住、行、游、購(gòu)、娛的要求，集中展示和推廣三國(guó)宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等； ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)只租不售，前期從 400余家商戶中選取 30多戶信譽(yù)最好的進(jìn)駐。 五、發(fā)展商原動(dòng)力的邏輯 策略制定基礎(chǔ) 商業(yè)概念篇 市場(chǎng)推廣篇 營(yíng)銷策略篇 營(yíng)銷推廣策略 優(yōu)勢(shì)挖掘 優(yōu)勢(shì)挖掘 效益提升 概念營(yíng)造 概念訴求 賣點(diǎn)提煉 售價(jià)提升 品牌打造 經(jīng)濟(jì)效益 價(jià)值最大化 品牌提升 后期售價(jià)提升 整體概念營(yíng)造思路及目標(biāo) 商業(yè)概念篇 市場(chǎng)推廣篇 營(yíng)銷策略篇 營(yíng)銷計(jì)劃篇 銷售原則 , ， 、 政府名片 營(yíng)銷策略 ，在營(yíng)銷策略上采取漸進(jìn)模式，形成一炮而紅的銷售局面； 2. 采取平開(kāi)平走或平開(kāi)高走的價(jià)格策略。 第一階段 強(qiáng)勢(shì)活動(dòng)預(yù)熱 ，吸引媒體關(guān)注度； ；在市場(chǎng)上達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的； 第二階段 單純銷售策略要點(diǎn) ； ，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致； ； “以高端產(chǎn)品拉動(dòng)中端產(chǎn)品”的推盤原則，樹立產(chǎn)品的高端形象，標(biāo)定客群檔次，打開(kāi)產(chǎn)品價(jià)格的上揚(yáng)空間。 商業(yè)概念篇 市場(chǎng)推廣篇 營(yíng)銷策略篇 推廣原則 ； ； ，對(duì)宣傳活動(dòng)和廣告表現(xiàn)的成功亦有著深刻的指導(dǎo)意義； ； ，故能否完成既定銷售任務(wù)也取決于推廣質(zhì)量； ，只有準(zhǔn)確科學(xué)地選擇媒體才能使推廣活動(dòng)更加有效。 持續(xù)期 通過(guò)各個(gè)階段的客戶簽約、跟進(jìn)及分析，對(duì)各類業(yè)態(tài)的銷售持續(xù)把控，銷售計(jì)劃做有力的沖刺。 媒體選擇 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 旅游公司線路宣傳、平面媒體及戶外宣傳 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 旅游商業(yè)綜合體 充分造勢(shì) 旅游資源 +特色餐飲 獲得認(rèn)知 文化展覽 深入人心 價(jià)值充分體現(xiàn) 水到渠成 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2023年 2023年 預(yù)熱期 強(qiáng)銷期 延續(xù)期 結(jié)案期 開(kāi)盤期：在前期本項(xiàng)目形象基礎(chǔ)上 ， 主要利用戶外媒體以及報(bào)刊雜志繼續(xù)宣傳造勢(shì) 。 媒體推廣排期 推廣行程 施工進(jìn)程 施工完成 活動(dòng)方案討論 ? 懷柔區(qū)域論壇 ? 項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開(kāi)放 ? 酒文化節(jié) 時(shí)間： 2023年 3月 12日上午 9： 30 目的： ； “區(qū)域旅游商業(yè)”區(qū)域價(jià)值理念； ， 。 ； “酒吧寶貝” 活動(dòng)目的 : ； ，并產(chǎn)生對(duì)此行業(yè)的興趣，促成各別客戶產(chǎn)生對(duì) 本項(xiàng)目酒吧一條街的興趣。 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 16日 活動(dòng)地點(diǎn) :會(huì)議中心 活動(dòng)議題 : 活動(dòng)方案： ； ； ； ，為本次系列活動(dòng)畫上圓滿句號(hào)。 價(jià)格制定策略 租金反推法 商戶名稱 店面位置 已有店面積 已有店租金 進(jìn)駐樓層 意向租金 權(quán)金城烤肉 北太平莊花 園路 1500 23元 /平米 .天 12層 視周邊消費(fèi)人群 而定 ,2元左右 三千里烤肉 和平門 200 /平米 .天 12層 最高 /平米 .天 小土豆餐飲集團(tuán) 德勝門 1500 23元 /平米 .天 13層 2元 /平米 .天左右 欲望都市酒吧 北海后門 100 1層 24元 /平米 .天 商家反饋 從餐飲類經(jīng)營(yíng)商戶反饋情況來(lái)看，對(duì)本項(xiàng)目承受租金基本在 23元 /平米 .天左右，休閑娛樂(lè)類在 2元 /平米 .天左右，我們針對(duì)這兩大主力業(yè)態(tài)的商戶承租價(jià)格及在本項(xiàng)目所占面積權(quán)重來(lái)進(jìn)行本項(xiàng)目的初步價(jià)格定位。 物業(yè)發(fā)展建議 開(kāi)敞空間 物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。 物業(yè)發(fā)展建議 水景區(qū) 功能廣場(chǎng) 本項(xiàng)目南側(cè)的的小型功能廣場(chǎng) ， 是本商業(yè)最集中的人流集散中心 ， 又是商業(yè)的標(biāo)志廣場(chǎng) ， 其功能重要性不言而喻 。 物業(yè)發(fā)展建議 特色鋪裝 特色鋪裝是與整體鋪裝協(xié)調(diào)統(tǒng)一的 ， 是各景觀本題的延伸和聯(lián)系紐帶 。設(shè)置在景觀綠地之中，也可構(gòu)成景觀的一部分。 物業(yè)發(fā)展建議 The End 。 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)外部引導(dǎo) 外部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計(jì)為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項(xiàng)目的作用。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 小品雕塑 小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 在運(yùn)用租金反推法進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，租金回報(bào)率主要依據(jù)目前市場(chǎng)整體的水平 8%來(lái)計(jì)算，本項(xiàng)目初步價(jià)格： （ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米 均價(jià)制定 九 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 設(shè)定邊界領(lǐng)地 ： 區(qū)域整體界標(biāo)，“核心示范區(qū)”界標(biāo)，地塊界標(biāo) 區(qū)域標(biāo)識(shí)物： 標(biāo)志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO 區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)： 主出入口導(dǎo)示牌、道路導(dǎo)示牌、區(qū)域平面示意圖 建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團(tuán)綠化 水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風(fēng)景線 綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開(kāi)敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂(lè)空間。 由于本項(xiàng)目所處位臵比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過(guò)一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來(lái)進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 活動(dòng)時(shí)間 2023年 4月 14日 15日 活動(dòng)方案： “啤酒大賽”以及“品酒比賽”由專家及評(píng)委進(jìn)行評(píng)審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣。 活動(dòng)主題： “暢游山水天地，酒飲諸子百家” 活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 4月