【正文】 經(jīng)運(yùn)營(yíng)了 3年多； 點(diǎn)評(píng) 環(huán)形水系，主打? resort? 概念，項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為海岸度假生活區(qū)； 圖片 獨(dú)棟、高層 稀缺產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟、度假生活方式 獨(dú)棟客戶以大連市內(nèi)客戶為主 特征分析 產(chǎn)品類型 價(jià)格平臺(tái) 客戶類型 獨(dú)棟 15000，公寓尚未定價(jià) 42 遠(yuǎn)郊旅游度假板塊 —— 依托土地價(jià)值、自然生態(tài)環(huán)境零散分布，價(jià)值遠(yuǎn)低于其他濱海區(qū)域 項(xiàng)目 金石明珠 麓島蘭灣 中庚香海小鎮(zhèn) 規(guī)模 占地 20萬平米，總建面 20萬平米 總建面 16萬平米， 1600余戶 占地 16萬平米，建面 18。 ?市場(chǎng)低總價(jià)產(chǎn)品，總價(jià) 低于 60萬 的產(chǎn)品市場(chǎng)消化速度可以達(dá)到 12萬平米 /年 。 競(jìng)爭(zhēng)比較分析 182。 城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里擴(kuò)大到 300平方公里左右； ?大大連?的構(gòu)想最早在 2023年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。包括 IBM、 Genpact、 HP、埃森哲、 SAP、松下、諾基亞、索尼等一批大型跨國(guó)企業(yè)，CSK、歐姆龍、阿爾派、 FTS、古野電器等眾多日資軟件企業(yè) …… 軟件園一期規(guī)劃： 公里， 2023年軟件園一期建設(shè)基本完成，建設(shè)總面積160萬平米，產(chǎn)業(yè)人口約 4萬人，辦公室出租率 95% 57 軟件園作。 預(yù)計(jì) 2023年 大連市軟件和信息服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 8001000億 ，占大連市 GDP的 1/6左右。?兩城?即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，?三星?即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。 文華園 46 星海灣和東南沿海項(xiàng)目銷售狀況表 項(xiàng)目 規(guī)模 入市時(shí)間 產(chǎn)品類型 價(jià)格 戶型面積 銷售速度 約合年消化量 一品星海 占地 11萬平米，建面 37萬，分 3期開發(fā)，1期 1200套， 2+3期 1094套 2023 小高層、高層 12023 180220平米 1015套 /月 3萬平 金玉星海 占地 ， ，4棟高層板樓，共 308套 高層 165243平米 5套 /月 1萬平 大連萬達(dá)明珠 占地 ，總建面 21萬， 8棟高層， 1棟小高層， 900余戶 高層、小高層 16000 190270 5套以下 /月 半島聽濤 占地 ，建面地上 ，地下3萬；其中住宅 5萬 2棟多層、 3棟小高層、 5棟高層，共 500多套 小高層、高層 13000 129191平米 20套 /月 宏都筑景 占地 10萬平米，建面 ，共1600套，分 2期開發(fā)， 1期 986套 多層、小高層、高層 9000 80150平米 40套 /月 金廣東海岸 占地 ，建面 ，共1500多套，分 2期開發(fā)， 1期 6棟板式高層，共 888套， 2期未定 高層 9000 100160平米 50套 /月 帝柏灣 占地 ，總建面 12萬（地上 10萬，地下 2萬）， 7棟 30層高層， 600套 高層 9500 106260平米 40套 /月 47 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目銷售狀況表 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 入市時(shí) 間 產(chǎn)品類 型 價(jià)格 戶型面積 銷售速 度 約合年消化量 眾益陽光海岸 占地面積 ，建面 ，其中住宅 萬平米，共 1219套 多層、高層 6800 130160 5070套 /月 810萬平米 楓瀾雅筑 1棟高層塔樓，共約 290套 高層 7000 40180 30套 /月 3萬平米 西雅圖海洋之星 占地 21689平米，建筑面積 54189平米 小高層 10000 40220 40套 /月 5萬平米 海富經(jīng)典 占地面積 ，建筑面積 ，容積率 ，共 2023多套 小高層、高層 7000 58180 70套 /月 東庭印象 項(xiàng)目占地 13000平，總建筑面積達(dá)到 49000平方米，共 401套 小高層、高層 5400 50140 8090套 /月 10萬平米 水御蘭亭 2棟 12層小高層和 2棟 24層高層 小高層、高層 5500 47130 5060套 /月 8萬平米 欣怡花園 占地 1萬平米，建面 3萬平米 ，共 270套 小高層、高層 5500 65157 2030套 深藍(lán)半英里 占地 8000平，總建面 27000平米， 388戶， 3棟樓 小高層、高層 5500 40120 80100套 12萬平米 文華園 占地 27000平米，總建面 78000萬平，總戶數(shù) 760戶 小高層、高層 5300 40101 120套 /月 20萬平米 瑞仕家園 占地 11萬，總建面 ， 28棟高層、小高層，2886戶，一期 15萬平， 1221戶， 12棟樓 小高層、高層 5900 60140 —— —— 48 小平島與旅順項(xiàng)目銷售狀況表 項(xiàng)目 規(guī)模 入市時(shí)間 產(chǎn)品類型 價(jià)格 戶型面積 銷售速度 約合年消化量 小平島 占地 127萬平米，總建筑面積 137萬，容積率 一期 小高層、高層 6700 120160平米 75套 /月 7萬 二期 小高層、高層 8000 100140平米 190套 /月 17萬 浪琴灣 占地 7萬平米，總建面 10萬平米，容積率 ， 30余棟樓，1100余戶 多層、小高層、高層 5200 90120平米 100套 /月 11萬 中庚香海小鎮(zhèn) 占地 16萬平米，建面 ，分 3期開發(fā)，目前在售 2期 洋房、多層、高層 4500 80120平米 70套 /月 8萬 49 濱海物業(yè)分析小結(jié) ?根據(jù)城市價(jià)值圈層的規(guī)律兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，高價(jià)值區(qū)域跟隨大勢(shì)和領(lǐng)袖；低價(jià)值區(qū)域?qū)崿F(xiàn)海岸線的自然價(jià)值 ?別墅類產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)高于區(qū)域?yàn)I海物業(yè)平臺(tái) 700010000元的價(jià)格 ?主流高端產(chǎn)品面積控制在 200300平米，總價(jià)超過 200萬項(xiàng)目銷售速度緩慢 根據(jù)城市價(jià)值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價(jià)格梯度板塊形成 別墅產(chǎn)品為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于板塊平臺(tái)的價(jià)格水平 濱海物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格天花板效應(yīng)明顯，高總價(jià)產(chǎn)品銷售速度明顯下降 50 項(xiàng)目開發(fā)背景 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值定位 中央別墅區(qū)價(jià)值體系 客戶策略 階段開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 51 區(qū)域價(jià)值定位 182。產(chǎn)品形式以 低密度或超大戶型高層產(chǎn)品 。濱海物業(yè)研究 32 金石明珠 開發(fā)區(qū) 9項(xiàng)目 乾豪紅星項(xiàng)目 金廣東海岸 帝泊灣 星海灣諸項(xiàng)目 小平島 億達(dá)圣北藍(lán)灣 浪琴灣 / 頤海聽鷗 中庚香海小鎮(zhèn) / 麓山蘭灣 大連海岸線價(jià)值 —— 沿海開發(fā)模式梳理 99年啟動(dòng) 06年啟動(dòng) 06年啟動(dòng) 06年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 05年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 33 根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異 分類 價(jià)值資源 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目 （星海、東南沿海） 板塊價(jià)值 — 包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值 星海國(guó)寶 帝柏灣 新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目 （新城、城市延伸帶） 規(guī)劃價(jià)值 /自然資源價(jià)值 /升值潛力 海富經(jīng)典 小平島 旅游度假區(qū)項(xiàng)目 強(qiáng)勢(shì)自然資源價(jià)值 /產(chǎn)品價(jià)值 /土地價(jià)值 浪琴灣 藍(lán)灣 34 星海灣板塊 —— 依托城市中心區(qū)位、海景資源和知名度， 所形成的最成熟也是價(jià)值最高的標(biāo)定身份的財(cái)富階層聚集區(qū) 多層、小高層、高層 12023以上 強(qiáng)勢(shì)海景資源、星海廣場(chǎng)的名片效應(yīng) 外地客戶占比超過 50%，多次臵業(yè)，高端客戶 特征分析 產(chǎn)品類型 價(jià)格平臺(tái) 客戶類型 項(xiàng)目 一品星海 半島聽濤 大連明珠 規(guī)模 占地 11萬平米，建面 37萬，分 3期開發(fā)， 1期 1200套， 2+3期 1094套 占地 ，建面地上 ，地下 3萬；其中住宅 5萬 2棟多層、 3棟小高層、 5棟高層，共500多套；一期 8棟樓，二期 2棟高層 占地 ，總建面 21萬， 8棟高層， 1棟小高層，900余戶 產(chǎn)品形式 小高層、高層 多層、小高層、高層 高層、小高層 戶型 高層 1梯 3， 109220平米，主力180220平米 129191平米，小高層 1梯 2，高層 2梯 2戶 僅有 5種戶型，面積 160600平，平層戶型 154275平米，復(fù)式戶型 262572平米，主力 190270平米 客戶 50%外地人，主要是東三省比如做房地產(chǎn)、石油、煤炭、政府官員等 本地 70%，外地 30%，有瓦房店、日韓等，本地人主要是生意人和政府官員 80%的客戶為?新移民?，即非大連本地人 銷售狀況 1期 03年開始賣， 05年完畢；現(xiàn)在賣 2期，共 342套，今年 3月 26日開盤，銷售 70套左右；面積較少的銷售較快 06年 9月開盤， 1期 276套，已售 110套， 07年 8月份每月銷售一套，多層和后排高層剩余較多 大面積看海戶型和靠近星海廣場(chǎng)的戶型銷售狀況良好，其他的銷售較慢 價(jià)格 均價(jià) 12023元，最高 17000元，毛坯，物業(yè)費(fèi) ；海景房要貴 20233000元 /平米，前排頂層價(jià)格最高 起價(jià) 8880元，高層層差 2001000元，頂層 20230元（ ） 均價(jià) 16000 配套 社區(qū)配套有超市、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)，會(huì)所在高層下面的公建內(nèi) 車位戶數(shù)比 ，中心景觀，底商，不能進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部； 2023平米的會(huì)所，這個(gè)社區(qū)是封閉的，只能通過大堂電梯進(jìn)入社區(qū)，地下車庫 3000平米會(huì)所，底商（ 2或 3層），共 17 戶， 5002023平米的公建，長(zhǎng)廊是布局，全部臨街，一層 ，二層 ，贈(zèng)送地下室 圖片 35 東南臨海亞板塊 —— 擁有良好的城市資源與一線海景資源，但價(jià)值未被充分挖掘的中高端產(chǎn)品聚集區(qū) 高層 9000左右 城市資源較好、海景資源強(qiáng)勢(shì)但兩者未有效整合，性價(jià)比產(chǎn)品 外地客戶占到一半，有部分非高端客戶 特征分析 產(chǎn)品類型 價(jià)格平臺(tái) 客戶類型 項(xiàng)目 金廣東海岸 帝柏灣 規(guī)模 占地 ，建面 ，共 1500多套，分 2期開發(fā)， 1期 6棟板式高層，共 888套， 2期未定 占地 ，總建面 12萬（地上 10萬，地下 2萬）， 7棟 30層高層，600套 產(chǎn)品形式 高層 高層 戶型 1期 100160平米，主力 150多平米， 2期 150260平米 A\C以 252平米的三室半兩廳兩衛(wèi)為主， B號(hào)樓以 284平米的四室兩廳三衛(wèi)為主， D\G號(hào)樓兩側(cè)戶型 167平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間戶型是128平米的兩室半兩廳兩衛(wèi)； E\F號(hào)樓兩側(cè)戶型是 139平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間的戶型是 105平米左右； 客戶 大連本地和外地人各占一半，外地人主要是東北的，也有南方如深圳的客戶，私營(yíng)業(yè)主、政府人員 外地客戶占到 50%,大連本土客戶以高端為主，但也有部分年輕工薪階層購(gòu)臵小戶型，首付 9萬即可 銷售狀況 1期去年 8月開盤，已售約 600套；其中北客廳看海的戶型已賣完，客廳朝南，餐廳朝北看海的戶型較多，銷售速度不如前者 尾盤， 06年以 4億的銷售額奪得大連銷售冠軍 價(jià)格 1期起價(jià) 8100元，均價(jià) 8500元，最高 10100元（前排頂層），后排頂層 9000多 均價(jià) 9500，目前價(jià)格在 13000左右 配套 會(huì)所 /商業(yè)街（公建），歐式風(fēng)格 2500平米會(huì)所，車位比不足 1： 1，面臨正在修建的漁人碼頭 圖片 36 根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異 分類 價(jià)值資源 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目 （星海、東南沿海） 板塊價(jià)值 — 包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值 星海國(guó)寶 帝柏灣 新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目 （新城、城市延伸帶） 規(guī)劃價(jià)值 /自然資源價(jià)值 /升值潛力 海富經(jīng)典 小平島 旅游度假區(qū)項(xiàng)目 強(qiáng)勢(shì)自然資源價(jià)值 /產(chǎn)品價(jià)值 /土地價(jià)值 藍(lán)灣 37 開發(fā)區(qū)濱海板塊 —— 具備一定城市資源，海成為基本條件的平臺(tái)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)格，順應(yīng)價(jià)值圈層開發(fā)的中檔項(xiàng)目聚集區(qū) 小高層、高層 海景資源、價(jià)格較低 外地客戶占比較高