【正文】 罄） 西溪濕地外圍保護(hù)區(qū) 白云深處 330 13000 429 于 06年 8月售罄 山體坡地 +湖、潭、泉、溪等水體 金都雅苑 220 9000 198 98% 濕地控制帶，區(qū)域內(nèi) 河塘星布 案 例 小 結(jié) 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。涉及”西溪濕地”外圍保護(hù)區(qū)。 主流客戶為中產(chǎn)階層和各級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員 居住品質(zhì)提升型 60萬(wàn)以下 剛性需求型 親地生活向往型 自然資源占有型 60— 200 200— 300 300萬(wàn)以上 普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員 選擇競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 選擇目標(biāo)客戶 財(cái)富階層 準(zhǔn)財(cái)富階層 中級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員 中產(chǎn)階層 高級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員 主流客戶 項(xiàng)目的主流客戶 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?知識(shí)背景：高學(xué)歷背景 ?性格特征：勇于創(chuàng)新、易于接受新事物 ?職業(yè)類型：企業(yè)中低層管理者 普通教師和科研人員 媒體工作者 ?經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入在 10萬(wàn)元以上 ?臵業(yè)關(guān)注：總價(jià)、生活配套、車行交通、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理 ?承受總價(jià)： 70120萬(wàn) 白領(lǐng)及泛公務(wù)員購(gòu)房所關(guān)注的因素： 高性價(jià)比 、 高品質(zhì) 、 便利的配套設(shè)施 、 自然宜人的園林景觀 客 戶 具 像 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)客戶共同的價(jià)值取向 讓杭州中產(chǎn)客戶與浙江客戶共同消費(fèi)一種新的居住模式 杭州中產(chǎn)客戶 ?感受風(fēng)情 ?體驗(yàn)休閑 ?引領(lǐng)新居住模式 ?高性價(jià)比 江浙客戶 ?體現(xiàn)身份 ?與普通人有區(qū)隔 ?享用最好的東西 核心客戶 迎合與滿足 重要客戶 引導(dǎo)和培育 在形象上以杭州客戶價(jià)值取向?yàn)楹诵臉?biāo)準(zhǔn) 在產(chǎn)品上以杭州客戶“高性比”為主，兼顧浙江客戶“身份”的要求 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)項(xiàng)目要求 指引整體規(guī)劃 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主流客戶研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢(shì)回顧 1 2 3 4 項(xiàng)目整體定位 51 項(xiàng)目 容積率 形象定位 核心價(jià)值 翡翠城 1400畝 / 秀麗翡翠，萬(wàn)千人家 品牌、產(chǎn)品 金都雅苑 304畝 / 杭州休閑宜居典范社區(qū) 休閑社區(qū) 新明半島 930畝 / 杭州完美生活新標(biāo)桿 產(chǎn)品 /生活場(chǎng)景 閑林山水 600畝 / 盛唐風(fēng)情，友和生活 建筑風(fēng)格 竹海水韻 1300畝 / 典藏 一座城邦的財(cái)富 不明確 白云深處 700畝 / “貴有層次、妙于曲折、在于深綠” 景觀 桃花源 2700畝 / 中國(guó)第三代別墅的代表作品 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 西溪山莊 2023畝 / 實(shí)現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)的臵業(yè)夢(mèng)想 定義階層 爵士風(fēng)情 521畝 / 稀缺純多層 留住你的居住夢(mèng)想 產(chǎn)品稀缺 閑林板塊內(nèi) 1萬(wàn)余畝的開發(fā)量，相繼交付后會(huì)帶來(lái)近 14萬(wàn)的高素質(zhì)遷入人口，但區(qū)域價(jià)值模糊 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 成功案例表明，近郊區(qū)域的大盤必須要給消費(fèi)者 重新定義一種生活方式 ，演示并傳遞未來(lái)生活場(chǎng)景。 項(xiàng)目整體定位 都市休閑主義 國(guó)際人文社區(qū) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?根據(jù)容積率的不同，組合以上幾種物業(yè)類型。 本項(xiàng)目將從以下五方面進(jìn)行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)去化速度 1 2 3 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 產(chǎn)品細(xì)化 5 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 去化時(shí)間 去化量 去化速度 主力戶型面積 西溪山莊 252套 10套 /月 260M2 西溪風(fēng)情 183套 16套 /月 280M2 金都雅苑 476套 13套 /月 220M2 竹海水韻 136套 12套 /月 230M2 瑞城 93套 5套 /月 240M2 表 1. 閑林典型樓盤聯(lián)排產(chǎn)品去化量 62%38%2 2 0 2 4 0 m 2 2 4 0 2 8 0 m 2圖 . 城西典型樓盤各種戶型面積 聯(lián)排去化百分比 市場(chǎng)去化速度 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多層月均去化速度 9套左右，主力戶型面積區(qū)間為 120140m2 ?城西多層去化速度在 9套左右； ?營(yíng)銷展示到位，品質(zhì)好的樓盤去化速度能達(dá)到 17套 /月（竹海水韻）。 市場(chǎng)去化小結(jié)及本項(xiàng)目市場(chǎng)去化情況預(yù)估 物業(yè)類型 去化速度 （套 /月） 去化主力面積 （ m2） 聯(lián)排 12 220240 小高層 35 145165 多層 9 120140 聯(lián)排 寬景 小高層 12套 /月 10套 /月 35套 /月 表 2. 基于市場(chǎng)分析下對(duì)本項(xiàng)目去化量的預(yù)測(cè) （取市場(chǎng)均值） 表 1. 閑林市場(chǎng)去化速度及去化主力面積總結(jié) 聯(lián)排 寬景 小高層 220 170 120 表 3. 基于市場(chǎng)分析下對(duì)本項(xiàng)目主力戶型面積的預(yù)測(cè) （取市場(chǎng)去化最好的戶型面積） ?市場(chǎng)上聯(lián)排月均去化速度為 12套 /月，主力去化面積為 220240m2； ?市場(chǎng)上小高層月均去化速度為 35套 /月，主力去化面積為 145165m2； ?市場(chǎng)上多層月均去化速度為 9套 /月，主力去化面積為 120140m2； ?對(duì)于本項(xiàng)目各物業(yè)類型的去化速度，選擇閑林市場(chǎng)均值，得到聯(lián)排、寬景和小高層的月均去化速度分別為 12套、10套和 35套。 本項(xiàng)目將從以下五方面進(jìn)行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)去化速度 1 2 3 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 產(chǎn)品細(xì)化 5 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?西面：農(nóng)作物區(qū)域；西北角上部分農(nóng)居點(diǎn)。 ?同類產(chǎn)品，臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場(chǎng)上當(dāng)前銷 售價(jià)格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理 ?各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)成本參考宏程公司提供的建筑造價(jià) ?售價(jià)參考目前市場(chǎng)價(jià)格，并依照所擁有的濕地資源優(yōu)勢(shì)差異 以及市場(chǎng)價(jià)格梯度比制定各物業(yè)售價(jià)，同時(shí)考慮片區(qū)內(nèi)價(jià) 格增長(zhǎng)趨勢(shì) ?各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照杭州有關(guān)規(guī)定 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 物業(yè)價(jià)值分析 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格年增長(zhǎng)率 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目定價(jià)：市場(chǎng)參照及基于案例的假設(shè) 產(chǎn)品 聯(lián)排 寬景 小高層 市場(chǎng)參考 670012023 —— 38007800 混合物業(yè) 價(jià)格梯度 1 本項(xiàng)目定價(jià) 11000 7800 6000 注： ； 場(chǎng)上復(fù)合型大盤不同物業(yè)間價(jià)格比例來(lái)確定，價(jià)格比為：聯(lián)排：寬景：小高層＝ 1： :； 3. 3. 此價(jià)格匡算定價(jià)，只做方案比較用 考慮的出發(fā)點(diǎn)： ，屬于稀缺產(chǎn)品，屬疊排因此相對(duì)于公寓有較大的價(jià)值增加。 按照每種組合分別確定。 本項(xiàng)目各物業(yè)類型容積率的確定 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 聯(lián)排 — — — 寬景 小高層 1. 參照杭州不同物業(yè)類型容積率。 2. 實(shí)現(xiàn) 100％銷售 成本因素 價(jià)值貢獻(xiàn)排序 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 構(gòu)建模型 MAX(項(xiàng)目利潤(rùn)） =（ A收入項(xiàng) － A成本項(xiàng) ） **300+(B收入項(xiàng) － B成本項(xiàng) ）**300 + （ C收入項(xiàng) － C成本項(xiàng) ） **300Q 約束條件 a+b+c=1 0≤ a 、 b、 c≤ 1 +b+ ≤ +b++r≤ 產(chǎn)品 容積率 銷售價(jià)格（元） 戶均面積（平） 聯(lián)排 11000 220 寬景 7800 170 小高層 6000 100 表：計(jì)算條件 假設(shè)： 1. 聯(lián)排別墅為一般別墅，帶半地下室，外墻涂料 +石材；寬景為較好內(nèi)裝修、氟碳噴漆鋁合金門窗，外立面面磚、較好水電；小高層設(shè)一層地下車庫(kù)，鉆孔灌注樁，現(xiàn)澆鋼筋砼短肢、剪力墻結(jié)構(gòu)、單位空調(diào)、公共部位較好內(nèi)裝修、氟碳噴涂鋁合金門窗、合資電梯。 高 教 路 會(huì)所 風(fēng)情街 會(huì)所 排屋 r＝ 占地約 100畝 建面約 方 寬景 r＝ 占地約 50畝 建面約 3萬(wàn)方 風(fēng)情街 小高層 r＝ 占地約 70畝 建面約
。 優(yōu)勢(shì)： 1. 物業(yè)類型豐富，客戶層面廣泛，能夠有效整合資源； 2. 能夠獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)； 3. 容積率犧牲較少。 根據(jù)不同物業(yè)的地塊價(jià)值、價(jià)值貢獻(xiàn)度、市場(chǎng)去化率等因素來(lái)考慮物業(yè)配比方案 聯(lián)排 寬景 小高層 地塊價(jià)值分析 不同物業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)度 聯(lián)排 寬景 小高層 12套 /月 10套 /月 35套 /月 市場(chǎng)去化量 基于市場(chǎng)分析下對(duì)本項(xiàng)目去化量的預(yù)測(cè) 將地塊價(jià)值分析作為明確物業(yè)排布的一個(gè)依據(jù) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率的確定 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其單價(jià)和數(shù)量根據(jù)物業(yè)類型及組合分別確定。 本項(xiàng)目定價(jià) 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 、西溪風(fēng)情以及金都雅苑的價(jià)格與均價(jià)對(duì)比，得到這些項(xiàng)目的利用濕地資源大環(huán)境獲得的資源溢價(jià)； 之間在濕地資源優(yōu)勢(shì)上的差異，得到本項(xiàng)目濕地資源優(yōu)勢(shì)程度為 40%，資源溢價(jià)為 3800。 閑林板塊內(nèi)排屋與洋房?jī)r(jià)格梯度比范圍在 ():1其他板塊內(nèi)排屋與公寓價(jià)格梯度比為 ?云溪香山： 排屋 6180 ?清源山林湖： 排屋 5500 ?五月香山： 公寓 4000 排屋 5600 ?大有清竹藍(lán)庭：公寓 4500 010002023300040005000600070008000銀湖板塊 湘湖板塊 良渚板塊公寓 排屋?威尼斯水城： 公寓 5500 ?湘湖人家： 公寓 4900 ?奧蘭多小鎮(zhèn)： 公寓 5200 ?蘇黎士小鎮(zhèn)： 排屋 7500 ?三水一生： 公寓 4300 排屋 6100 ?竹語(yǔ)茶徑： 公寓 5000 排屋 6500 ?保元澤第： 公寓 5500 排屋 7500 4200 5800 = 5200 7500 = 4800 6300 = 020234000600080001000012023140001600018000金都雅苑 竹海水韻 盛世嘉園 西溪名園洋房 排屋6300 9000 = 6200 9000 = 5500 7260 = 11700 16000 = ?金都雅苑：洋房 6300 排屋 9000 ?竹海水韻：洋房 6200 排屋 9000 ?盛世嘉園：洋房 5500 排屋 7260 ?城市心境： 11700 ?西溪名園： 16000 物業(yè)價(jià)格梯度比 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河 流 翡翠城 翡翠城 …. 河 流 華立碧水銘苑 農(nóng) 田 常余路 與翡翠城相毗鄰，寬約25米 西地塊 東地塊 西面為農(nóng)作物區(qū)域，西北角上部分農(nóng)居點(diǎn) 規(guī)劃中的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)域 農(nóng)居點(diǎn) 地塊價(jià)值分析 農(nóng)居點(diǎn) 高 教 路 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊擁有多處中高端物業(yè)，南面和東面界限處均有水系，但地塊內(nèi)部無(wú)可利用資源 ?東面：毗鄰高檔中式純排屋社區(qū)華立碧水銘苑，中間以小水系相隔。 ?鑒于市場(chǎng)上小戶型聯(lián)排去化速度最快，聯(lián)排主力面積設(shè)定為為 220； ?寬景根據(jù)其他經(jīng)典樓盤經(jīng)驗(yàn)確定為170； ?鑒于城市化進(jìn)程加快，對(duì)小戶型需求增加，以及訪談得知小戶型去化上升和某些樓盤相繼調(diào)整減戶型面積的情況，確定小戶型面積為 100。 ?此外面積在 160210之間戶型的去化情況也不錯(cuò)，這部分以花園洋房等創(chuàng)新產(chǎn)品為主。 ?城西典型樓盤小高層主力戶型面積在 120140m2之間的去化量占 35%，