【正文】 海灘；朝拜 強 弱 強 強 弱 弱 弱 觀光旅游 商務 度假 接待 農(nóng)家樂 …… 休閑娛樂 旅游商業(yè) 高爾夫 …… 國宴賓館等 …… 天府第一街 …… 餐飲 皇朝 …… 都江堰要素 青城山、都江堰 …… 中國青城、天下青城 …… 49 本報告是嚴格保密的。 市場機會挖掘 面對成都市區(qū)外圍的層層競爭，我們將如何突圍？ 度假居所 or第一居所？公寓 or別墅？經(jīng)濟 or頂級？ ?成都低密度項目競爭分析 ?都江堰低密度項目競爭分析 52 本報告是嚴格保密的。 華陽板塊－－在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成為新的頂級城市別墅區(qū) 華陽 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：城市配套、高爾夫， ?規(guī)劃：城市向南發(fā)展 ?配套 /交通：天府大道 ?面積：聯(lián)排 260300獨棟： 230500 ?價格：聯(lián)排 50006000，獨棟：600010000 ?品質(zhì) /檔次：品質(zhì)突出，處于高檔 ?來源：主要為成都客戶，部分省外、港臺客戶 ?層次：基本屬于城市頂尖才智階層 ?特征：知識層面高，有相當財富積累 未來供應 ?由于是城市發(fā)展方向，低密度物業(yè)供應將逐步減少 未來方向 現(xiàn)狀特點 區(qū)域分化 : ?高新區(qū)附近隨著區(qū)域進一步城市化 ,將成為承接浣花溪的新的頂級城市別墅板塊 。 溫江 57 本報告是嚴格保密的。 龍泉板塊－－在生態(tài)環(huán)境和交通便利雙重驅(qū)動下演變成近郊中高端低密第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：龍泉山 ?規(guī)劃：城市向東發(fā)展，生活居住為主的生態(tài)型新區(qū) ，打造“二十一世紀最佳生態(tài)居住區(qū)域”。 郫縣板塊－－在都市融合下將演變成成都白領被動郊區(qū)化下的大型第一居所區(qū) 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花卉、生態(tài)農(nóng)業(yè) ?規(guī)劃：一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局打造古蜀文化新城，生態(tài)人居新城，現(xiàn)代工業(yè)新城，科教產(chǎn)業(yè)新城，魅力產(chǎn)業(yè)新城。 成都低密板塊演變圖－－在都市融合下，整體由一、二居混合演變成各有特色的純第一居所 城區(qū) 華陽：一居 城市近郊高端別墅 牧馬山：一居 中高端商務休閑資源別墅 溫江：一居 城市生態(tài)住區(qū) 郫縣：一居大型中端生態(tài)住宅區(qū) 龍泉：一居 中高端生態(tài)別墅 市區(qū) 郊區(qū) 頂級城市別墅 華陽：一居 城市近郊高端別墅 牧馬山：一、二居 中高端商務休閑資源別墅 溫江：一、二居 城市生態(tài)住區(qū) 郫縣：一居大型中端生態(tài)住宅區(qū) 龍泉：一、二居 中高端生態(tài)別墅 61 本報告是嚴格保密的。 成都低密度項目競爭分析 ?板塊競爭機會 ?典型項目分析 63 本報告是嚴格保密的。 三利宅院白云渡 —— 華陽區(qū)以打造特色社區(qū)人文為賣點的近郊高檔別墅 基礎資料 項目賣點 賣點一：以書院文化為特色的高檔別墅區(qū)，注重塑造人文氣質(zhì)。 基礎資料 占地 260多畝，由 39棟獨棟別墅、 279棟聯(lián)排別墅組成， 20戶聯(lián)排為一組團。 ?充分利用地下空間，生活功能化。 國色天香香頤麗都 —— 溫江區(qū)以打造花文化為主題的、生態(tài)型花園別墅社區(qū) 基礎資料 項目賣點 賣點一：以國際花文化游樂為主題的別墅區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 。 產(chǎn)品 獨棟： 541657平米，疊拼別墅： 103291平米，聯(lián)排： 231314平米 配套 依托 1107畝國色天香花文化主題旅游區(qū) 溫江片區(qū) 67 本報告是嚴格保密的。 ?利用山體建造花園，形成花坊院落和休閑院落。 盛世中華 —— 龍泉驛地區(qū)以川西民居為主要風格的中端的密度物業(yè)。容積率 ，共 75戶 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅： 237－ 300平左右 配套 會所 龍泉片區(qū) 69 本報告是嚴格保密的。 在青城山板塊，同檔可比產(chǎn)品中，市場銷售最快的為總價低者 聯(lián)排82%獨棟9%雙拼9% 物業(yè)類型 面積（平米） 總價（萬元） 總體銷售 聯(lián)排 80120 4060 快銷 慢銷 雙拼 160170 100110 獨棟 360450 300600 聯(lián)排15%公寓72%雙拼6%獨棟7%高爾國際 天下青城 物業(yè)類型 面積（平米） 總價（萬元） 總體銷售 公寓 4080 818 最快 慢銷 一般 聯(lián)排 150 6080 雙拼 140 6080 獨棟 280以上 150以上 套數(shù)比 套數(shù)比 新麗江 物業(yè)類型 面積（平米） 總價（萬元） 總體銷售 圍合公寓 4065 1018 快銷 慢銷 聯(lián)排 100120 3040 雙拼 150 4050 獨棟 200700 100400 套數(shù)比 公寓65%聯(lián)排22%獨棟2%雙拼11%73 本報告是嚴格保密的。 各項目主打資源價值，僅提供簡單居住功能的住所，在配套、服務、生活方式等方面未體現(xiàn)休閑度假功能 核心產(chǎn)品層 外圍產(chǎn)品層 外延產(chǎn)品層 品牌價值，身份、體驗、服務、人文 價格、 戶型、采光、交通、通風、質(zhì)量 功能、環(huán)境、建筑風格、配套、會所、物管、教育 高山流水 高爾國際 蜀秀青城 青城雅舍 碧水青城 天下青城 中國青城 麗水青城 水郡 水都豪庭 配套設施： TOP級別國際會所酒店、網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習場、兒童樂園、餐吧 ... 高山流水品牌、雕書藝術走廊 主賣點 山、水資源 青城山、青城河，高爾夫 青城山、青城河，頂級別墅標簽 配套 自身無、依靠市政 基本生活、娛樂設施 不受限 產(chǎn)品功能 養(yǎng)老、投資、度假 度假、商務、投資 度假、投資、商務、收藏 從產(chǎn)品功能的角度發(fā)掘的市場機會 滿足中高端客戶度假、投資、商務、收藏乃至商業(yè)目的 77 本報告是嚴格保密的。 成功案例借鑒 從眾多休閑度假區(qū)的成功經(jīng)驗中，本項目能借鑒什么？ 功能 and主題？設施 and物業(yè)？ ?北京龍山新新小鎮(zhèn) ?成都臵信系列 ?麗江束河古鎮(zhèn) 81 本報告是嚴格保密的。 內(nèi)壁球館、幼兒園 84 本報告是嚴格保密的。 ?文化休閑區(qū) 書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、四季廣場等。 國色天香定位 國色天香功。 ?會所館區(qū) 建生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館等 目前，芙蓉古城已經(jīng)被國家評為 3A景區(qū) 四季廣場 芙蓉客棧 會所 休閑場所 皇城 商業(yè)街 85 本報告是嚴格保密的。 功能分區(qū) ?傳統(tǒng)居住區(qū) — 川西、云南、蘇州等傳統(tǒng)風格。 北京龍山新新小鎮(zhèn)－－配套消除區(qū)域陌生感，滿足休閑度假需求 入口 集中配套區(qū) 5000平米會所 大餐廳、特色風格包房、 40余套客房 西式酒吧、沙壺球室、室內(nèi)運動中心 陽光茶室、古色書吧、藝術畫廊、歷史展覽館 商業(yè)街 超市、美容院、面包房、洗衣店、書店、自助銀行 體育設施 室內(nèi)游泳館、室外網(wǎng)球場、藍球場 度假設施 盛心禮堂（可進行音樂會、典禮等） 果園農(nóng)莊（業(yè)主可租 2分地自行種植打理 休閑垂釣園 83 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)有產(chǎn)品功能單一，遠落后于成都，未提供能展示度假風情和產(chǎn)生附加值的增值功能 都江堰當?shù)仨椖? 休閑度假地 Vs 建筑 環(huán)境 配套 對項目的要求 ?休閑度假，就是消費，必須有消費的系列設施； ?休閑度假也是一種心情，環(huán)境氛圍很重要； ?園林功能性與設計感結(jié)合，利用休閑符號、元素詮釋風格； ?配套為休閑物業(yè)重要的組成，依據(jù)項目的實際突出特色； ?具有投資價值，綜合為：性價比高 ?…… 從項目增值功能的角度發(fā)掘的市場機會 營建的設施、營造的氛圍符合客戶價值判斷 79 本報告是嚴格保密的。 市場相對大型項目面積區(qū)間跨度大，小型項目抓大、小兩頭，主流以低價、中小面積、普通度假產(chǎn)品為主 30 60 90 120 150 180 250 300 400 500 總價 20萬 30萬 60萬 80萬 100萬 150萬 200萬以上 公寓 疊加、雙拼、聯(lián)排 獨棟 面積 物業(yè) 形態(tài) 蜀秀青城 青城雅舍 碧水青城 麗水青城 水郡 500畝以下項目 500畝以上項目 水都豪庭 青城山 板塊主流 高爾國際，規(guī)模僅 158畝 (130畝建筑用地、另28畝公園用地 )，而產(chǎn)品線從 80450平米， 23層的純別墅 美都華庭 高山流水 新麗江 都江堰 板塊主流 75 本報告是嚴格保密的。 都江堰低密度項目競爭分析 71 本報告是嚴格保密的。 賣點二：川西民居風格，但較為粗糙，無品質(zhì)感。 產(chǎn)品 產(chǎn)品類型為小獨棟（ 218228）以及大獨棟（ 359369） ，錯拼別墅（ 165188）。 賣點二： ?針對機場周邊的高收入人群打造經(jīng)濟型半山別墅。 ?創(chuàng)新的空中入戶設計，室內(nèi)天井。 產(chǎn)品 雙拼： 265左右、疊拼 213283左右、三拼 260左右 配套 1000畝大盤規(guī)模成熟配套， 小吃廣場、古風茶樓、購物超市、四季廣場、室內(nèi)室外游泳池、足球場、籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂場、特色客棧、社區(qū)診所。 芙蓉古鎮(zhèn) —— 溫江區(qū)以打造旅游地產(chǎn)、中國傳統(tǒng)建筑特色的高檔別墅 基礎資料 項目賣點 賣點一：典型的川西風格，四合院建筑，獨具特色。 ?中庭設計，增加采光面和空間感。 賣點二： ?概念創(chuàng)新：電梯闊景別墅洋房、別墅 ?帶入戶花園和露臺，或大面積露臺，衛(wèi)生間干濕分離 ?客廳與餐廳設計聯(lián)為一體，最大限度的增大景觀面 基礎資料 建筑用地 2800畝，一期別墅，二期聯(lián)排，三期 4+ 6+1闊景別墅洋房，闊景聯(lián)排疊拼別墅。 針對休閑度假營造真正的休閑度假生活氛圍和生活方式。 未來方向 現(xiàn)狀特點 根據(jù)郫縣的發(fā)展規(guī)劃，未來本區(qū)域?qū)l(fā)展成為新型的宜居新城，中高檔花園社區(qū)和別墅將會是本區(qū)域的主要發(fā)展方向。 未來方向 現(xiàn)狀特點 城市向東發(fā)展，加上優(yōu)良的龍泉山自然稟賦和農(nóng)業(yè)生態(tài)等產(chǎn)業(yè)支持，該地區(qū)在未來將有可能成為成都近郊最佳生態(tài)居住區(qū)，將會是未來新興的低密度物業(yè)聚集區(qū)。 未來方向 現(xiàn)狀特點 依托天然的自然資源及高爾夫資源，并隨著交通條件的逐步改善，將逐步形成成都富人居住區(qū)，第二居所的性質(zhì)逐步改變，演變?yōu)榈谝痪铀?，并在牧馬山及高爾夫周圍形成以獨棟為主體的高檔別墅區(qū)。 溫江板塊－－依托花博會和便利交通演變成高檔大型居住區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園社區(qū)為主 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花博會 ?規(guī)劃：具有行政辦公、商業(yè)、文化會展等城市中心職能，具有良好生態(tài)人居環(huán)境的城市綜合新區(qū)。 成都低密度市場經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場啟動 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場的成熟 2023 2023 2023以后 位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場反應良好 風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應良好 青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分 麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 54 本報告是嚴格保密的。波