【正文】 中心的最高端別墅，價(jià)格 10000元 /平米以上 ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅，價(jià)格 5000－ 6000元 /平米 ?方式 3：類比于青城山的度假別墅，價(jià)格 4000－ 5000元 /平米 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤最大化意味著什么？－面對(duì)成都市場，但競爭、資源、可實(shí)現(xiàn)性都不能支撐本項(xiàng)目 價(jià)格預(yù)期 突破方式 競爭對(duì)象 市場實(shí)現(xiàn)度 可行性 ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅 10000元 /平米以上 ?產(chǎn)品創(chuàng)新、檔次提升 ?產(chǎn)品附加值（高科技、高品質(zhì)材料、特殊設(shè)計(jì)） ?設(shè)施再造 ?城市中心別墅 ?金林半島等 ?城市豪宅的價(jià)格評(píng)判體系不能超越 ?客戶敏感點(diǎn)首先是城市地段而非產(chǎn)品 NO ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅 5000－6000元 /平米 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?配套創(chuàng)新 ?城郊溫江、華陽、龍泉驛等五個(gè)競爭片區(qū) ?麓山國際等 ?競爭激烈 ?一般投入產(chǎn)品突破難度大 ?評(píng)判體系不一致 NO ?方式 3：類比于青城山的度假別墅 4000－5000元 /平米 ?產(chǎn)品升級(jí) ?戶型創(chuàng)新 ?青城山內(nèi) ?天下青城等 ?成都客戶選擇首選青城山，不選都江堰 NO 目標(biāo)解析 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市資源非獨(dú)享、不唯一 區(qū)域價(jià)值弱、政府投資少、未來需自身創(chuàng)造 青城山景區(qū)是成都人主流購房群體首選區(qū)域 3大困境 依靠本地市場，容量有限，價(jià)格空間有限 依靠外地市場，區(qū)域資源對(duì)客戶吸引力弱 2大難點(diǎn) 必須要求項(xiàng)目利潤最大化，同時(shí)項(xiàng)目有創(chuàng)新 核心目標(biāo) 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目的核心問題 在現(xiàn)有困局和難點(diǎn)下，走什么樣的開發(fā)模式，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化？ 區(qū)域價(jià)值：在都江堰自然資源弱于青城山情況下，如何挖掘區(qū)域價(jià)值？ 項(xiàng)目價(jià)值：本項(xiàng)目不在都江堰主發(fā)展方向，發(fā)展價(jià)值何在？ 競爭策略：面對(duì)區(qū)域內(nèi)外大量競爭，本項(xiàng)目如何突圍，打贏競爭？ 根據(jù)世聯(lián)對(duì)大規(guī)模項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)模式必須回答以下三個(gè)問題 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場機(jī)會(huì)挖掘 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們必須從區(qū)域價(jià)值、旅游產(chǎn)業(yè)、市場機(jī)會(huì)和成功案例中尋找機(jī)會(huì)，并從項(xiàng)目優(yōu)勢中尋求突破 區(qū)域 價(jià)值 旅游 產(chǎn)業(yè) 突 破 Breakthrough 市場 機(jī)會(huì) 成功 案例 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值挖掘 我們應(yīng)該對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行怎樣的界定？ 郊區(qū) or城市化？ 休閑 or旅游？居住 or度假？ ?成都與都江堰 ?都江堰與青城山 兩個(gè)關(guān)系 ?大成都規(guī)劃 ?都江堰規(guī)劃 兩個(gè)規(guī)劃 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從大成都規(guī)劃看，從城市定位角度看，青城山 都江堰是唯一承擔(dān)成都高檔休閑度假功能的區(qū)域 ?中心城：外環(huán)路的五城區(qū)及高新區(qū)。 ?主城區(qū)：新都 青白江、龍泉、華陽、雙流、溫江、郫縣等六個(gè)組團(tuán)。 ?遠(yuǎn)郊區(qū)： 邛崍 :成都市紅色旅游城市，距成都 75公里 彭州：天府現(xiàn)代石化城，古蜀文化資源市，距成都 36公里 崇州：大都市后方服務(wù)型的生態(tài)旅游、居家城市，距成都 37公里 金堂：西部花園水城 ,成都游樂中心，距成都 36公里。 大邑：花園式山水旅游城市，距離成都 105公里 蒲江：成都西南賦有地方特色和文化內(nèi)涵的休閑度假城市，距離成都 80公里 新津：成南門戶、水城新津，距成都 38公里。 都江堰：國際休閑度假旅游城市，距成都 55公里 城市的擴(kuò)張及城市定位使得都江堰則將成為唯一能夠承擔(dān)成都高檔休閑度假功能區(qū)域。 金堂 彭州 崇州 大邑 都江堰 邛崍 蒲江 新津 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都的“國際性旅游休閑度假區(qū)” 入境旅游人數(shù)： 2023年接待達(dá)到 120萬人次 旅游外匯收入： 5億美元。 成都規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局： 一個(gè)軸線，南北兩翼，三個(gè)圈層，四個(gè)板塊”。 一軸 ：都市旅游區(qū)和都江堰 — 青城山國際休閑度假區(qū)。 兩翼： 龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng)三個(gè)圈層： 中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門山 — 邛崍山觀光度假帶。 四個(gè)板塊： 都市旅游區(qū)、都江堰 — 青城山精品旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點(diǎn)、龍門山 — 邛崍山生態(tài)旅游帶“四個(gè)板塊”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè)。 成都空間發(fā)展布局 都江堰組團(tuán)：《道解都江堰》大型戶外實(shí)景演出、水利文化博物館和城市博物館群落、天府休閑第一街、楊柳河休閑街、天和盛世休閑街區(qū)、啤酒長廊、玉壘閣等。中心區(qū)以外重點(diǎn)打造玉堂及外江區(qū)域，主要項(xiàng)目包括外江整治、國際水利文化主題公園建設(shè)、商業(yè)購物區(qū)等。 青城山組團(tuán)：景區(qū)創(chuàng) 5A提升、道教文化博物館、百草園中華元谷、“九心合一”游客集散中心、豪森溫泉酒店、美侖國際旅游學(xué)院及五星級(jí)酒店、青城高爾夫改造等。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從成都周邊各旅游區(qū)看，都江堰因距離和“都江堰情結(jié)”而成為成都人心中不可替代的第一都市休閑度假區(qū) ?距成都最近的適合休閑度假的三個(gè)國際性度假休閑旅游區(qū)為： 都江堰、樂山、峨眉山 。其中，都江堰距離成都最近。 ?天府之國源于都江堰，都江堰水利樞紐哺育著川西平原，成都人們對(duì)于都江堰懷有特殊的情結(jié)。 ?都江堰擁有雙世界文化遺產(chǎn)，空氣質(zhì)量一級(jí)，也是成都人選擇該地作為第一休閑度假地的原因之一。 明確都江堰－青城山整個(gè)大區(qū)域價(jià)值后，再分析都江堰和青城山的區(qū)別是什么？ 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京懷柔度假區(qū)功能示意 ?規(guī)劃布局： 懷柔新城規(guī)劃包括中心區(qū)、核心區(qū)、雁棲組團(tuán)、廟城組團(tuán)、北房楊宋鎮(zhèn)組團(tuán)。 ?功能分區(qū)： 旅游休閑、時(shí)尚影視文化、會(huì)議會(huì)展、工業(yè)物流 ?房地產(chǎn)開發(fā)： 中心區(qū)北部是目前低密度度假產(chǎn)品開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)有少量項(xiàng)目定位于會(huì)議休閑類度假項(xiàng)目； 借鑒案例 序號(hào) 大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 序號(hào) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 1 新新小鎮(zhèn) 7 湖光山舍 2 My Villa 8 渡水山莊 3 別墅山 9 大岸影視村 4 紅螺湖別墅 10 麗水莊園 5 塞班假日 11 中華坊 6 山水墅 …… …… 京承高速路 101國道 時(shí)尚文化 現(xiàn)代物流 旅游休閑 懷柔功能分區(qū) 會(huì)議會(huì)展 體育休閑 影視文化 都市工業(yè)區(qū) 現(xiàn)代物流 水庫 雁棲湖 紅螺寺 3 6 5 11 7 4 9 1 2 10 8 醫(yī)療中心 商務(wù)區(qū) 綜合區(qū) 體育中心 生活 居住區(qū) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功能示意 ?片區(qū)定位 ：建設(shè)具有一流濱海風(fēng)光，集娛樂休閑、高尚居住和自然生態(tài)為一體的濱海旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地 ?功能分區(qū) :濱海公園、旅游度假、商業(yè)服務(wù)、配套居住及風(fēng)景林地 萬科東海岸 商業(yè)及配套設(shè)施 生態(tài)觀光區(qū) 生活中心區(qū) 華僑城 生態(tài)旅游區(qū) 主干道 往市區(qū) 政府用地 科研 用地 居住功能區(qū) 居住功能 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 借鑒案例 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 休閑生活服務(wù)中心區(qū) 概念化的旅游休閑度假區(qū)板塊功能示意 景觀 居住區(qū) 公共 休閑區(qū) 產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 公共管理及 辦公機(jī)構(gòu)區(qū) 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 混 合 區(qū) 周邊區(qū)域 功能延續(xù) 動(dòng)態(tài)發(fā)展 休閑娛樂 配套及設(shè)施 居住 功能區(qū) 公共商業(yè)及 生活配套設(shè)施 主城區(qū)方向 分布原則： ?公共休閑區(qū)域分布于最優(yōu)景觀資源處；同時(shí)將吸引高檔居住物業(yè)和酒店等娛樂設(shè)施的建設(shè)； 城市休閑區(qū)有一定的產(chǎn)業(yè)功能，帶來區(qū)域的人氣及消費(fèi)； ?生活中心區(qū)包含了居住、配套和商業(yè)等功能，作為板塊中心服務(wù)于整個(gè)板塊。主要分布于交通便利的道路近旁，并且臨近主城區(qū)。 ?公共商業(yè)和生活配套等分布于交通便利的人居聚集處，通常位于生活中心區(qū)內(nèi)或者與之相鄰。 ?產(chǎn)業(yè)功能區(qū)增強(qiáng)都市休閑板塊的活力十分重要。 借鑒案例 山、湖、海資源 都市休閑極 自然旅游極 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰游與青城山旅游的區(qū)別－－－前者為都市休閑游，后者是自然風(fēng)景游 都江堰 青城山 購物、娛樂、餐飲、醫(yī)療 城市公交系統(tǒng)完善 4－ 25度，平均 15度，氣溫較高 水、電供應(yīng)正常，生活便利 VS 鎮(zhèn)內(nèi)低檔、簡陋市場 僅 1－ 2路班車，過境車 低于都江堰 2－ 3度，濕度高 冬季水電非正常供應(yīng)，生活受影響 配套 交通 空氣 基礎(chǔ)設(shè)施 青城山冬天根本沒法居住，又濕又冷，家具、家私很容易就壞，而都江堰相對(duì)好些，冬天比青城山溫度高一些，夏天也涼快－－－消費(fèi)者 特色 夜啤酒、二王廟、城市 青城山、青城寺、自然 自然風(fēng)景游，居住性弱 城市休閑游，居住性強(qiáng) 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)合案例及自然條件，“都市休閑度假區(qū)”是都江堰片區(qū)的主要價(jià)值 周邊具有廣闊旅游度假資源 1 或距城市近或本身擁有城市級(jí)配套 2 與主城、核心景區(qū)交通便利 4 自身有部分相對(duì)核心資源較差的微弱資源 5 氣候溫度適宜、配套較全，時(shí)間隨意 3 √ √ √ √ √ “都市休閑度假區(qū)” KPI 大度假環(huán)境 城市配套便利 適宜居住 微弱資源 交通便利 “本區(qū)域” 青城山、虹口等自然度假資源 都江堰市區(qū)有大量城市配套 二環(huán)路邊，開車到青城山 10余分鐘 有島資源、河資源 溫度比青城山低、城市配套便利，居住隨意 都江堰將承擔(dān)整個(gè)青城山－都江堰大旅游區(qū)的“都市休閑度假區(qū)”責(zé)任 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化的特色場所 是都江堰滋養(yǎng)了成都，使成都成為天府之國，人們世代安居樂業(yè)，久而久之，那種閑適是一定會(huì)從骨子里冒出來的，沒有都江堰水利工程就沒有成都平原的富饒，就沒有都江堰人的安逸和閑適。 成都閑適文化現(xiàn)狀 酒吧 2023家、茶館 3000多家麻將、火鍋店 玉林路美食街、春熙路、歐風(fēng)一條街 都江堰閑適文化現(xiàn)狀 酒吧 ：缺失 茶館：水云軒、天府老茶館等少量 耶士咖啡： 都江堰唯一一家專業(yè)品牌咖啡 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從目前都江堰旅游規(guī)劃看，對(duì)住宿、觀光設(shè)施補(bǔ)充多，而對(duì)休閑、度假等參與性項(xiàng)目補(bǔ)充較少；常規(guī)項(xiàng)目多，國際化特色項(xiàng)目少 項(xiàng)目 現(xiàn)狀 規(guī)劃新增項(xiàng)目 觀光、旅游項(xiàng)目 青城山前山、龍池國家森林公園、都江堰國家森林公園、寶瓶口、安瀾索橋、二王廟 … 道解都江堰、 西街歷史文化保護(hù)街區(qū)、楊柳河整治、楠木林休閑公園、景區(qū)整治、水利文化博物館 旅游接待 國宴賓館（ 4星）、金葉賓館（ 4星） 、鶴翔山莊（ 4星）、農(nóng)家樂及其他中低檔賓館 五星：泰逸、美侖國際旅游學(xué)院及五星級(jí)酒店、豪森溫泉、經(jīng)都、藍(lán)光五星級(jí)酒店 旅游購物 天和盛世 ……… 天府第一街、愛心旅游商品展銷中心 餐飲 劉一手火鍋、秦媽火鍋、農(nóng)家樂 ……… 無 娛樂設(shè)施 皇冠娛樂城、星光大道娛樂城 無 體育設(shè)施 體育設(shè)施較少 無 休閑設(shè)施 夜啤酒長廊、休閑設(shè)施少、分布散 夜啤酒長廊擴(kuò)建 商務(wù)交流 高爾夫 青城高爾夫改造提升 功能分散、單一、檔次較低、特色缺乏、集中區(qū)域缺乏 高檔觀光旅游設(shè)施為主 現(xiàn)狀：典型的旅游區(qū)單一功能，城市功能簡單延展為休閑、旅游功能 都江堰缺乏缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的、高檔的、有特色的集中服務(wù)區(qū)域 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國際旅游城市的房地產(chǎn)發(fā)展演變規(guī)律：都江堰正處于從觀光游向度假游轉(zhuǎn)化的過程 資料來源：世聯(lián)分析，世聯(lián)模型 單一觀光的旅游城市 觀光旅游為主，向度假轉(zhuǎn)型 度假為主，與觀光旅游并行 度假、居住等綜合功能 都江堰 桂林、麗江 三亞、青島 上海、深圳 35年 3－ 5年 5年以上 旅游城市發(fā)展階段 缺乏旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、娛樂配