【正文】 為中基層管理者 ，月收入多在 20233000元，屬于平均偏低收入人群；第三產(chǎn)業(yè) 由商業(yè)經(jīng)營和企業(yè)運作構成，比例較小，但有發(fā)展?jié)摿?，以本地中小型企業(yè)和上海蘇州的外來企業(yè)為主；一方面，各類商業(yè) 外來打工人員 ，收入普遍偏低，約為 10001500元左右；一方面，各類 商業(yè)企業(yè)主或投資者 ，本地外地均有，收入較高；一方面，各企業(yè)的 普通工作人員 ，收入偏低，約為 20232500元；一方面，各企業(yè)的 中高層人員 ，收入中等偏高，約為 40005000元；其他（國企政府）昆山政府公務員，均為本地人，收入較高；普通國企中層員工，月收入為 10002023，屬于低收入人群；[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人口結構發(fā)展分析本報告是嚴格保密的。昆山市的人口結構屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數(shù)量平均收入中產(chǎn)階級人群低收入人群高收入人群第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術工人（主要勞動力）商業(yè)外來打工經(jīng)營人員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員工（本地外地人士均有第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者（本地外地人士均有）第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬（臺商及其家屬為主）各類商業(yè)企業(yè)主及投資者昆山市政府公務員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中高層管理者[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人口結構發(fā)展分析本報告是嚴格保密的。 21昆山市近幾年總人口數(shù)增長迅速，其中自然增長率為 %。，人口的增長主要是由于機械增長引起的。外來人口的大量進入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了強大的購買力。世聯(lián)認為：外來人口的大量進入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了機會和市場，同時為三產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的需求基礎昆山市的 GDP增長與暫住人口的增加有很強的相關性 。昆山市的經(jīng)濟增長在相當程度上依靠外來勞動力支撐 。昆山市人口增長的根本動力在于其外向型經(jīng)濟的快速增長 。[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。 222023年外來暫住人口中，務工人員為 519731人，占到 71%。經(jīng)商和服務人員各占到 9%和 7%。 經(jīng)商人員和務工人員中的高層人員具有較高的消費力，會更多的刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展 。昆山市外來人口以 經(jīng)商、 務工和服務人員 為主經(jīng)商和務工人員中的高層人員 具有較高消費力，會更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展 。[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。 23216。 0 0 06年昆山人均消費性支出占人均可支配收入比例，分別為：%、 %、 %表明昆山市的居民消費增加速度小于可支配收入的增加 ，顯示 人民潛在消費能力強 大，城市消費潛力大， 商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笫缆?lián)認為：結合 “ 業(yè)態(tài)錯位關系、產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會、人口結構特點、人民潛在消費能力大 ” 等觀點，昆山市 商業(yè)潛力巨大，有待挖掘[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。 24 昆山家庭結構為兩口或三口之家 ,整體年齡結構偏向年輕不同收入家庭支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂教育文化服務方面人均每月可支配收入20040040060060080080010001000150015002023202325002500300030004000400050005000以上戶均家庭人口數(shù)0053 0 (1)家庭人均收入 800元以上的家庭中，對 衣著 的支出急劇上升，平均每月衣著總支出在 1000元以上。 家庭人均收入 5000元以上的家庭每月衣著支出更是高達 。(2)家庭人均收入 800元以上的家庭中， 交通和通訊 的支出也相對較高，基本每月支出在 1000元以上， 家庭人家收入 4000元以上的家庭此方面每月支出更是高達 2023元以上。(3)家庭人均收入 800元以上的家庭中，在 娛樂教育文化服務 方面的每月支出都在 1500元以上。其中： 30004000元之間區(qū)段支出高達 ， 40005000之間元區(qū)段支出高達 ， 5000元以上區(qū)段 更是高達 。[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。 25（ 1）昆山市目前恩格爾系數(shù)為34%，根據(jù)國際標準，已進入富裕階段。（ 2）從消費結構變化趨勢可以看出，昆山市消費的重點開始轉向 服裝、耐用消費品、室內(nèi)裝飾、醫(yī)療保健、通訊、文化娛樂等方面。 世聯(lián)認為：昆山市居民的消費重點正在發(fā)生急劇的變化， 耐用消費品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費熱點 。返回[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人民生活指標分析本報告是嚴格保密的。 26（ 1）昆山市的社會消費品零售總額一直處于高速增長， 2023年增長率達到 %。（ 2） 2023年，昆山市區(qū)消費品零售額占全市的比重為 ， 2023年提高到 。昆山市區(qū)對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集聚效應有所增強。（ 3）連鎖經(jīng)營零售企業(yè)營業(yè)收入占零售企業(yè)營業(yè)收入的比重為 %，說明昆山零售企業(yè)連鎖化程度低，仍處于單體店鋪獨立經(jīng)營、規(guī)模分散的階段。世聯(lián)認為：昆山市社會消費品零售額快速增長， 市區(qū)對商業(yè)集聚效應的需求有所增強。返回 [宏觀經(jīng)濟分析 ] 社會零售品總額分析本報告是嚴格保密的。昆山市宏觀經(jīng)濟分析結論世聯(lián)認為：（ 1） 受業(yè)態(tài)錯位關系、產(chǎn)業(yè)商業(yè)發(fā)展機會、人民潛在消費能力、人口結構特點 等因素影響， 本地商業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前尚未被挖掘出來。?2） 昆山市居民 消費結構 正在發(fā)生 變革 ，新的消費熱點逐漸轉向 “ 耐用消費 品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂 ”等業(yè)態(tài)； 這 也為為商業(yè) 業(yè)態(tài)升級 和 新 業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 提供了市場基礎。（ 3）昆山市區(qū) 對集中型商業(yè)的需求有所增長 ，但目前本市商業(yè)依然規(guī)模普遍過 小，集中和連鎖水平落后， 不能有效滿足需求；返回 [宏觀經(jīng)濟分析 ] 總論本報告是嚴格保密的。二、 城市規(guī)劃發(fā)展分析本報告是嚴格保密的。 29[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]昆山的目前城市職能定位為：長江三角洲地區(qū)核心城市上海周邊的重要的 制造業(yè)基地 ；蘇錫常都市圈中連接蘇滬的 外向型經(jīng)濟發(fā)達的城市 ；中心城區(qū)是昆山市域的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心；適宜居住的現(xiàn)代化園林城市；蘇南地區(qū)休閑度假、旅游觀光基地之一；總體規(guī)劃中，到 2023年：昆山市 產(chǎn)業(yè)結構 從 “ 二、三、一 ” 轉變?yōu)?“ 三、二、一 ” 的格局以及發(fā)展 休閑度假、旅游觀光 的職能定位都要求 大力發(fā)展商業(yè)世聯(lián)認為：昆山市整體規(guī)劃和職能定位與經(jīng)濟自然發(fā)展規(guī)律相吻合，經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律結合政策的支持，將會大力促進商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為： 七大片區(qū)的劃分和功能定位透露了政府鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加速第三產(chǎn)業(yè)的意圖昆山市共分為 7大規(guī)劃片區(qū)1. 中心城綜合片區(qū) (玉山鎮(zhèn)和昆山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)整合形成）1. 北部片區(qū) (周市鎮(zhèn)、陸揚鎮(zhèn)和石牌鎮(zhèn)整合形成 )1. 東部片區(qū) (花橋鎮(zhèn)和陸家鎮(zhèn)整合形成 )1. 吳凇江工業(yè)園片區(qū) (以張浦鎮(zhèn)為核心，包括正儀鎮(zhèn)和部分玉山鎮(zhèn) )1. 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū) （主要是張浦鎮(zhèn)）1. 陽橙湖休閑旅游片區(qū) （以巴城鎮(zhèn)為核心）1. 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū) (周莊鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)和淀山湖鎮(zhèn)整合形成）[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：7大片區(qū)中，中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對本項目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在中心城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個片區(qū) ：1. 中心城區(qū)2. 城北片區(qū)3. 城南片區(qū)4. 城西片區(qū)5. 城東片區(qū) 中心城區(qū) —— 規(guī)劃研究的重中之重1. 中心城區(qū)的居住發(fā)展趨勢2. 中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為 :中心城區(qū)未來依然是城市商業(yè)中心 ,但發(fā)展空間有限，會逐漸向外延展 。組成 ：由人民路、中山路、亭林路、柏廬中路、前進中路、震川中路等城市核心地帶主要街道構成；規(guī)劃：商業(yè)、行政配套、居住、酒店、辦公等為一體的綜合型核心區(qū)域，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；現(xiàn)狀：中心城區(qū)基本 已經(jīng)沒有空置土地可以出讓2023年上半年 僅有的 ，為定銷住宅房即非普通住宅用房， 限制在一級市場流通 ；人民路、亭林路、中山路的商業(yè)一條街已逐步呈現(xiàn) 外溢效應，帶動臨近的集街、西瑭街、馬鞍山東路的業(yè)態(tài)和商場的出現(xiàn)；同時帶動震川西路到中路、前進中路、朝陽西路等街道的商業(yè)分布；已形成核心帶的商業(yè)集合趨勢，但彼此聯(lián)系松散 —— 形不散神散未來，中心城區(qū)商業(yè)依然是城市中心 。行政中心可能外遷 。在原有基礎上改造翻新，或重置地塊進行建設；外溢效應俞發(fā)明顯；住宅發(fā)展空間小，商業(yè)發(fā)展空間有限；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心城區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：城南片區(qū)以居住和工業(yè)為主，靠火車站南廣場住宅具有發(fā)展?jié)摿?，將會帶動商業(yè)發(fā)展，有望成為新的城市商業(yè)副中心城南片區(qū) 由兩部分組成1. 昆山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設已向南延伸，其到吳凇江的用地基本已批租完，以工業(yè)用地為主，發(fā)展?jié)摿π。珊雎圆挥嫞?. 昆山中心城區(qū)南邊由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及312國道組成的交通屏障；規(guī)劃：1. 住宅、商業(yè)、辦公同步發(fā)展；2. 修建火車站南廣場；現(xiàn)狀：1. 住宅社區(qū)有一定規(guī)模，主要集中在中華園路黃山路衡山路創(chuàng)業(yè)路柏廬南路一帶（規(guī)劃中火車站南廣場周邊）；2. 商業(yè)也集中于這一區(qū)域，除計劃 08年底入駐的樂購外，其余均為社區(qū)配套商業(yè)，無聚合氛圍；3. 寫字樓集中在長江南路，當?shù)赜忻椖?，其中一幢?5A；4. 火車站南廣場尚未建好；中心城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：城西片區(qū)集合高檔住宅，多為在建項目，目前供大于求，未來競爭激烈，且人口導入效應尚未體現(xiàn)，商業(yè)有多數(shù)規(guī)劃建設，新項目建成開業(yè)，將支撐起片區(qū)成為新的城市商業(yè)副中心城西片區(qū)昆山中心城區(qū)的北部的幾個開發(fā)區(qū)規(guī)模較小森林公園和大學城的建設使城市向西發(fā)展有一定的基礎規(guī)劃：1. 大力開發(fā)此片區(qū)的宅開發(fā)數(shù)量及規(guī)模；2. 玉山鎮(zhèn)政府遷入此片區(qū)；3. 開始發(fā)展配套商業(yè)，規(guī)劃將此片區(qū)內(nèi)前進西路到中路打造為 “ 金融商業(yè)一條街 ” ；現(xiàn)狀：1. 昆山市 高檔住宅樓盤集合地2. 玉山鎮(zhèn)政府搬遷計劃尚無明顯進展3. 前進中路到西路建成幾大商業(yè)綜合 體，將引入 “ 家樂福 ” 和 “ 歐尚 ” 超市 ，但未成形 “ 金融商業(yè)街 ”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：城北片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ邢?，將以社區(qū)商業(yè)為主，與城南片區(qū)的商業(yè)發(fā)展相關性不大城北片區(qū)昆山中心城區(qū)北部的玉山、周市等鎮(zhèn)的工業(yè)用地開發(fā)基本已形成蔓延之勢；其他用地的建設仍有一定的余地；規(guī)劃：1. 商業(yè)和居住同步發(fā)展；2. 北移工業(yè)園區(qū)，使居住 區(qū)和工業(yè)園區(qū)隔離；現(xiàn)狀：1. 傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低；2. 商業(yè)一直發(fā)展不好；，僅北 門路蕭林路一帶商業(yè)發(fā)展較 快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一部分向北發(fā)展 ，跨越 339省道；一部分向東發(fā)展 ，在金浦路橫涇路新浦路附近；一部分在片區(qū)靠近市區(qū)段 ，于北門路蕭林路一帶城北片區(qū)無論是出讓還是成交地塊中 ， 商住兩用地均占據(jù)絕對優(yōu)勢土地出讓成交[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：城東片區(qū)未來將以商務辦公為主要發(fā)展方向，商業(yè)配合區(qū)域發(fā)展，以中小體量、高檔次的形態(tài)出現(xiàn)，與城南片區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關性不大城東片區(qū)規(guī)劃1. 在保留部分工業(yè)的情況下，發(fā)展商業(yè)、商務辦公和居??；2. 片區(qū)開發(fā)管委會等機關遷入；3. 將區(qū)域內(nèi)的前進東路打造成政治金融一條街；現(xiàn)狀：1. 商業(yè)辦公用地為 ，達商住用地的 4倍； 近期推出 “ 城東輕坊城 ”“ 嘉裕國際 ” 兩個大型商業(yè)項目，但氛圍尚未形成；2. 政府機關尚未遷入；3. 前進東路尚無發(fā)展跡象；4. 住宅 競爭不激烈，目前供應量不多，但作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，伴隨發(fā)展，人口必然會增加，購房需求量也會逐年上升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為： 昆山市商業(yè)將重點往西、南發(fā)展，可能形成新的城市副中心 重點發(fā)展區(qū)域為火車站南廣場周邊、前進中路到西路伴隨昆山市居住地 “ 重點往西往南發(fā)展的趨勢 ”昆山市商業(yè)也應重點往西往南發(fā)展城西片區(qū)和城南片區(qū)，有望繼