【正文】 由“渾河新城”、“永樂農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)”和“旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)”構(gòu)成的三大經(jīng)濟(jì)板塊是蘇家屯地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要支撐，是帶動“大渾南區(qū)”發(fā)展的“龍頭區(qū)域”。 桃仙機(jī)場 旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)位于蘇家屯地區(qū)東部，臨近桃仙機(jī)場，并處在城市金廊的南部延長線上，受航空經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市南擴(kuò)的雙重拉動，發(fā)展勢頭迅猛。 26 旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)定位為空港經(jīng)濟(jì)圈的 “ 接待中心 ” 和沈陽的 “ 城市客廳 ” ，旅游和高端商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)是區(qū)域未來主要的發(fā)展方向 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 編號 項(xiàng)目概況 2 占地： 5800畝 投資： 24億 主要物業(yè)：五星級酒店、休閑商貿(mào)中心、休閑度假社區(qū) 3 占地： 1200畝 投資： 主要物業(yè)：高爾夫會館、網(wǎng)球、有用等運(yùn)動休閑設(shè)施 4 占地： 100畝 投資： 5000萬 主要物業(yè)：農(nóng)事體驗(yàn) 5 占地： 475畝 投資： 主要物業(yè)：分時度假酒店 6 占地： 95畝 投資： 5000萬 主要物業(yè)：溫泉、休閑、會議度假會館 7 占地： 700畝 投資： 5億 主要物業(yè)：商務(wù)會議中心 與區(qū)域的發(fā)展定位相對應(yīng)，目前經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)所引進(jìn)項(xiàng)目以商務(wù)、休閑為特色的綜合開發(fā)項(xiàng)目為主，項(xiàng)目多配套有星級酒店、高爾夫、商務(wù)中心等高端休閑設(shè)施 佳兆業(yè)項(xiàng)目： 總投資 70多億 一期占地： 300多畝 本項(xiàng)目 27 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 28 近年來由于供應(yīng)量充足 ,市場表現(xiàn)出 “ 量價齊增 ” 的特征，價格增幅穩(wěn)定，近三年銷售量的平均增長率超過 50% 自 2023年以來沈陽商品住宅市場一直保持理性、健康的增長態(tài)勢，銷售均價增幅穩(wěn)定，保持 57%。 銷售量快速增長，近三年平均增長率超過 50%。 沈陽歷年商品住宅銷售均價與增幅情況 沈陽歷年房屋施、竣工情況 5 . 8 5 %3 . 6 2 %4 . 7 8 %7 . 7 8 %05001000150020232500300035002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %沈陽歷年商品住宅銷售情況 29 隨著高收入人群的增長以及房價的上漲，中高端市場份額上升 3% 1%10%11%39%35%39%35%13%9%1%3%2 0 0 0 以下 2 0 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 6 0 0 0 以上 比例上升 沈陽市不同價位商品住宅銷售情況年度對比 2023年， 4000元 /平以上項(xiàng)目需求比例由上年的 15%上升至 17%； 2023年， 30004000元 /平項(xiàng)目需求比例由上年的 35%上升至 39%； 中端、中高端需求的較大增長標(biāo)志著城市相應(yīng)客戶群有放大的趨勢 2023年 2023年 金字塔型 高收入人群擴(kuò)大 人口結(jié)構(gòu)變化 中端、中高端商品住宅銷售面積比例增大的原因： ?城市的人口結(jié)構(gòu)變化，中間階層增加； ?城市中間階層對房價上漲有一定的承受力，購買力逐漸釋放； 比例上升 30 大量外地品牌開發(fā)商進(jìn)入，土地市場交易活躍，供應(yīng)重心逐步轉(zhuǎn)向城市邊緣和近郊 2023年 ,沈陽土地供應(yīng)總量達(dá)到了 1796萬平 ,規(guī)劃建筑面積為 3776萬平。 城市中心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，基本以商業(yè)用地供應(yīng)為主。以于洪、東陵、鐵西新區(qū)為代表的城市邊緣與近郊供應(yīng)量大。 大量外地品牌開發(fā)商進(jìn)入沈陽市場，如金地、世貿(mào)、恒隆、富力、碧桂園、恒大、華潤、首創(chuàng)等。 2% 2% 4%11%11%15%17%38%沈河和平大東皇姑渾南鐵西東陵于洪2023年各區(qū)土地供應(yīng)比例圖 31 開發(fā)背景分析結(jié)論 ?沈陽城市定位提升，對周邊城市的財富吸納作用增強(qiáng)，高收入人群增加，中高端市場份額擴(kuò)大； ?項(xiàng)目所屬區(qū)域位于城市未來的發(fā)展方向之上，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前開發(fā)剛剛起步，高端休閑、度假將是區(qū)域未來主要的發(fā)展方向； ?房地產(chǎn)市場已進(jìn)入郊區(qū)化、大盤開發(fā)時代，城市外圍房地產(chǎn)市場將迅速發(fā)展成熟，促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域陌生度的降低。 32 報告思維導(dǎo)圖 2 開發(fā)背景研究 1 項(xiàng)目本體條件及開發(fā)目標(biāo) 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 項(xiàng)目核心價值定位 領(lǐng)袖客戶定位 項(xiàng)目打造計劃 低密度市場分析 項(xiàng)目整體開發(fā)策略 項(xiàng)目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 33 低密度市場分析 34 低密度市場分析 板塊特征與典型項(xiàng)目分析 市場客戶分析 35 沈陽低密度市場發(fā)展迅速，近年來價格增長幅度明顯高于其他細(xì)分市場，整體呈現(xiàn)出供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢 3383 3388 3413 3448375042796206694739174902522946944815450339005492010002023300040005000600070008000 普通住宅別墅網(wǎng)點(diǎn)寫字樓2023年底到 2023年 11月別墅市場的價格從 不足 4000元 /平米迅速攀升到近 7000元 /平米，漲幅高達(dá) 75%。 數(shù)據(jù)來源：沈房分析網(wǎng) 36 市場已呈現(xiàn)較為明顯的板塊特征，主要分布于南部機(jī)場、北部輝山以及東部棋盤山區(qū)域 機(jī)場北板塊 輝山板塊 棋盤山板塊 渾南南部板塊 渾南新區(qū)南部：新區(qū)與機(jī)場之間形成的近郊板塊，區(qū)域資源弱，項(xiàng)目單打獨(dú)斗、對開發(fā)商要求高 沈陽開發(fā)較早的別墅居住區(qū)，缺乏強(qiáng)勢資源，以性價比取勝 具備一定自然資源的郊區(qū)板塊，區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，價值開始釋放 具備強(qiáng)勢山水資源，已形成高端別墅區(qū)認(rèn)知，是目前的市場熱點(diǎn) 機(jī)場南板塊 沈陽開發(fā)最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，處于發(fā)展低谷，價值有待進(jìn)一步挖掘 37 機(jī)場南板塊：沈陽最早的別墅區(qū)，由于缺少新項(xiàng)目開發(fā)，目前表現(xiàn)沉寂，市場消化速度慢 要點(diǎn)闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 20分鐘路程 蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃中的綠島旅游度假區(qū) 現(xiàn)狀與規(guī)劃 城市開發(fā)最早的別墅板塊認(rèn)知 距離機(jī)場的交通便利 綠島為核心的自然資源 核心驅(qū)動因素 受板塊發(fā)展低谷的影響，各項(xiàng)目消化速度較慢，獨(dú)棟 2套 /月以內(nèi) 市場表現(xiàn) 市域內(nèi)財富人群，以私企老板為主 客戶特征 機(jī)場 外環(huán)路 38 板塊內(nèi)僅有三個項(xiàng)目在售，獨(dú)棟是主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 400500平米之間，總價在 340萬以上，消化速度在 2套以內(nèi) 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 1 2 2 3 1 2 3 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 2 （獨(dú)棟） 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 面積 350400 400500 450500 單價 10000 12023 7500 總價 350400 480600 340380 39 機(jī)場北部板塊：較早的別墅區(qū)認(rèn)知，與城市距離近但自然資源匱乏、產(chǎn)品品質(zhì)不高，以較高的性價實(shí)現(xiàn)較好的銷售 要點(diǎn)闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 10分鐘車程 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較成熟的別墅板塊認(rèn)知 距離城市以及機(jī)場的交通便利 較高性價比 核心驅(qū)動因素 大規(guī)模的老盤持續(xù)開發(fā)，已形成一定的影響度，近兩年以聯(lián)排為主流供應(yīng)，產(chǎn)品品質(zhì)不高，以性價比帶動銷售，聯(lián)排銷售 1020套左右 市場表現(xiàn) 市域內(nèi)私企業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng) 客戶特征 機(jī)場 外環(huán)路 40 聯(lián)排是板塊內(nèi)最主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 200平米左右，總價集中在 100150萬之間，月銷售 10套以上 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 3 4 4 1 4000 5000 6000 7000 8000 9000 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 2套 5套 10套 15套 20套 30套 1 2 2 3 1 2 3 4 玫瑰園 美地莊園 聽雨觀瀾 圣羅倫斯 板塊內(nèi)各個項(xiàng)目中，聯(lián)排都是最主要的產(chǎn)品形式，各項(xiàng)目間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價格是銷售速度的決定性因素 獨(dú)棟在各個項(xiàng)目中往往作為價值標(biāo)桿出現(xiàn)，面積差異大，但價格水平不高 1 4 （聯(lián)排） 玫瑰園 美地莊園 聽雨觀瀾 圣羅倫斯 面積 190210 180200 210220 190210 單價 5500 5600 7200 6500 總價 100120 100110 150160 120140 3 4 41 棋盤山板塊：具備沈陽稀有的山水資源。隨著知名開發(fā)商進(jìn)入以及利好的不斷涌現(xiàn)，區(qū)域價值不斷提升 要點(diǎn)闡述 與城市通過景觀大道相連，距離城市約 30分 鐘路程 世園會進(jìn)一步增強(qiáng)了區(qū)域的美譽(yù)度 現(xiàn)狀與規(guī)劃 強(qiáng)勢的自然資源 政府的規(guī)劃利好 最高端板塊認(rèn)知 核心驅(qū)動因素 憑借天然的強(qiáng)勢資源，形成較好的市場認(rèn)知，是目前沈陽價值最高的別墅板塊 市場表現(xiàn) 城市級的資源輻射全市范圍的客戶 客戶特征 棋盤山板塊 外環(huán)路 42 聯(lián)排產(chǎn)品面積集中在 220260平米之間，總價多在 200萬以上，月銷售 10套以上；獨(dú)棟面積多在 350平米以上，總價 500萬以上，月銷售速度在 5套左右 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 4 1 5 5 6 6 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 15套 20套 1 1 2 5 5 2 棋盤山板塊是目前市場上的開發(fā)熱點(diǎn)，產(chǎn)品形式豐富，各類產(chǎn)品均有較大供應(yīng)量 板塊內(nèi)項(xiàng)目多是以棋盤山區(qū)域的優(yōu)勢自然資源作為核心競爭力 桑堤亞納依靠產(chǎn)品品質(zhì)，蘭喬圣菲依靠產(chǎn)品和企業(yè)品牌與其他項(xiàng)目形成差異化，實(shí)現(xiàn)了市場突破 1 2 3 4 5 6 桑堤亞納 蘭喬圣菲 方迪山莊 唯美十方 奧林匹克 清韻百園 43 輝山板塊：憑借較好的自然資源和新城規(guī)劃利好，以較高性價比實(shí)現(xiàn)了快速銷售，新項(xiàng)目入市拉升區(qū)域價格平臺 要點(diǎn)闡述 位于農(nóng)業(yè)高新區(qū)內(nèi)，臨蒲河，距離市區(qū) 30分 鐘車程 區(qū)域配套逐漸完善 沈北新區(qū)蒲河新城的成立進(jìn)一步帶動了區(qū)域 價值的提升 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較好的區(qū)域環(huán)境 政府的規(guī)劃利好帶來的升值潛力 高性價比產(chǎn)品 核心驅(qū)動因素 隨著板塊的市場認(rèn)可度的提高，板塊價值快速提升，隨著大溪地等高端項(xiàng)目的相繼入市，市場開始升級 市場表現(xiàn) 以看好生態(tài)資源價值以及稀缺產(chǎn)品形式的市區(qū)內(nèi)二次置業(yè)客戶為主，關(guān)注性價比 客戶特征 外環(huán)路 44 以洋房和聯(lián)排為最主要的產(chǎn)品形式，聯(lián)排面積及總價在新項(xiàng)目入市后明顯增長，洋房主力面積在 100平米左右，總價在 4050萬之間， 20萬 50萬 100萬 150萬 200萬 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房