世聯(lián)-星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略-文庫吧
2025-02-06 17:00 本頁面
【正文】 消費(fèi)者最有吸引力資源之一， Golf 和 Golf課程的迅速興起，是Golf Resort增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，第二居所的需求不斷增加，附帶水資源的 Golf場(chǎng)所，以其景色和環(huán)境更加吸引 Golf客戶 人工資源 型 Resorts是通過刻意營(yíng)造某種特定氛圍的人工場(chǎng)所來滿足人們休閑娛樂需求的，包括主題游樂園、商業(yè)游憩區(qū)、附屬游憩區(qū)三種大的分類，他們往往是交錯(cuò)混合類型，強(qiáng)調(diào)外觀氣氛，和服務(wù)品質(zhì)，偏向與被動(dòng)式的娛樂體驗(yàn)；為符合需求的快速轉(zhuǎn)變，前期投資成本較大；旅游業(yè)酒店、第一二居所、分時(shí)度假物業(yè)、多功能居住社區(qū)等是人工資源型的常規(guī)物業(yè)類型 資料參考來源：《 Resort Design》， Margaret Huffadine。171。游憩區(qū)開發(fā)187。美國(guó)都市與土地研究室 我們對(duì)世界各地類似區(qū)域的開發(fā)進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的十個(gè)國(guó)際案例 ?指導(dǎo)型案例： ?香港愉景灣、夏威夷 kapalua、夏威夷 kaanapali、亞龍灣、佛羅里達(dá)州亞美尼亞海島莊園、 Homestead、 Bintan 印尼 ?美國(guó)佛羅里達(dá)州 Orange Lake度假村 ?美國(guó)明尼蘇達(dá)州海鷗湖 Cragun‘ s 會(huì)議中心度假村 亞龍灣 Kapalua Kaanapali 亞美尼亞海島 Cancun Bintan 巴拉德羅 Homestead 案例選取的適用條件 ?旅游度假城市（區(qū)域）邊緣地區(qū)的海洋 resort項(xiàng)目 ?稀缺但不獨(dú)占的水（?；蚝┵Y源 ?休閑、旅游度假、主題社區(qū) ?第一居所與第二居所并存 案例啟示 1：對(duì)于度假區(qū)的開發(fā)來說，根據(jù)其資源占有條件遠(yuǎn)景拉動(dòng)模式是最關(guān)鍵的因素，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是第二層面的因素 ?規(guī)劃原則模型 開發(fā)模式 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 符合項(xiàng)目資源條件開發(fā)模式 與 企業(yè) 開發(fā)盈利要求的契合 與 政府 要求的契合，與其他項(xiàng)目共贏 著眼現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 著眼與現(xiàn)實(shí)客戶 重要度 主要回答 項(xiàng)目定位、開發(fā)物業(yè)類型及配比、相關(guān)的娛樂休閑體驗(yàn)活動(dòng)組合 開發(fā)節(jié)奏、 符合大規(guī)劃，對(duì)城市和區(qū)域的貢獻(xiàn)程度 立足于現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)產(chǎn)品類型、品質(zhì) 滿足同類客戶對(duì)產(chǎn)品的需求特征 案例啟示 2：類比案例的成功關(guān)鍵因素 KPI ? 詳盡的開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目定位 ： 符合整體規(guī)劃，高占位，依附于海、沙灘、植被等自然的資源形成具有市場(chǎng)潛力的差異化定位，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)的度假勝地 ? 市場(chǎng)吻合 ： 提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同層面的客戶重復(fù)消費(fèi) ? 開發(fā)次序 ： 立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，逐漸規(guī)劃完善，利用變化多端的地形地勢(shì)、美麗的景致、以及四周開發(fā)者所擁有的保護(hù)區(qū)等提供越來越多的度假體驗(yàn) ? 啟動(dòng)策略 ： 引爆獨(dú)特的體驗(yàn)點(diǎn)，以濱海休閑度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套優(yōu)先啟動(dòng)，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿品牌形象，為項(xiàng)目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ) 項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃建議 站在國(guó)際度假區(qū)的高度， 通過地塊資源和市場(chǎng)、消費(fèi)者分析得出本項(xiàng)目 差異化競(jìng)爭(zhēng) 的 發(fā)展戰(zhàn)略： 詳盡的開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目定位 ： 符合海棠灣整體規(guī)劃，依附于外海、內(nèi)海、島嶼、椰林等自然的資源創(chuàng)造獨(dú)特度假區(qū)場(chǎng)地特征，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)形成相對(duì)獨(dú)立組團(tuán)的度假勝地，滿足高端客戶的度假臵業(yè)和新的生活模式的需求 市場(chǎng)吻合 ：根據(jù)不同核心價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同需求的高端客戶重復(fù)消費(fèi) 開發(fā)次序 ：立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，提供越來越多的度假體驗(yàn)，不斷提升價(jià)值區(qū)域，延續(xù)和擴(kuò)大市場(chǎng)吸引力 啟動(dòng)策略 ：以濱海休閑度假設(shè)施及獨(dú)特酒店、購物等相關(guān)配套功能優(yōu)先啟動(dòng)，并開發(fā)部分投資物業(yè)類型，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿品牌形象，為項(xiàng)目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ) 項(xiàng)目定位 符合旅游度假人群需求的國(guó)際頂級(jí)濱海體驗(yàn)型多元復(fù)合度假半島 體驗(yàn)型 功能復(fù)合 濱海度假 1. 回歸自然、頂級(jí)度假體驗(yàn) 2. 對(duì)度假區(qū)功能的復(fù)合需求 3. 對(duì)濱海生活的向往，對(duì)生活體驗(yàn)價(jià)值和物業(yè)投資價(jià)值并重 4. 對(duì)舒適性的要求尤為突出 5. 價(jià)格與稀缺資源的相對(duì)性價(jià)比高 1. 對(duì)稀缺資源的占有，對(duì)頂級(jí)度假的體驗(yàn) 2. 對(duì)度假配套設(shè)施、舒適度、服務(wù)水平關(guān)注最多 3. 家庭度假客戶綜合性需求高，商務(wù)客戶對(duì)商務(wù)接待水平專項(xiàng)要求高 4/2/2023 18 國(guó)內(nèi)、國(guó)際案例揭示的水資源度假區(qū)整體空間布局的總體布局基本原則 1. 規(guī)劃立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，并進(jìn)行人性化考慮，保護(hù)和利用自然環(huán)境的緊密結(jié)合是吸引游客和業(yè)主的重要手段 2. 基地特色和度假區(qū)的使用策略，決定了土地的使用形態(tài)，從而確定不同地塊的場(chǎng)所特性，比如酒店、商業(yè)配套、游憩等，并考慮與之相關(guān)的完整的環(huán)節(jié)布臵 3. 詳細(xì)布局有關(guān)酒店、別墅用地、高級(jí)公寓、購物中心等度假物業(yè)建筑元素，通過整合環(huán)境資源和利用自身的地理位臵，有利于獲取最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值 4. 引進(jìn)靈活的、分塊明確的交通系統(tǒng)和提供場(chǎng)內(nèi)停車 本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內(nèi)河、原生態(tài)椰林等方面與其他區(qū)域的自然資源比較，具有巨大的設(shè)計(jì)規(guī)劃空間 本案 海棠灣其他 區(qū)域 亞龍灣 三亞灣 海景 沙灘 高爾夫景觀 濱海淡水內(nèi)河
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