【正文】 化和建立邊緣城鎮(zhèn)； ?發(fā)展到今天，紐約市已建成面積約 622平方公里，土地用途主要包括住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)與基礎設施用地、公共機構(gòu)用地和公共開闊用地等五大類； ?紐約的城市核心區(qū) CBD，是全球最重要的金融、商務和貿(mào)易中心，占地面積僅 60平方公里； 中央公園 本報告是嚴格保密的。 25 政府及民間有識人士逐漸意識到城市綠化的重要，提出要在城市中心建設生態(tài)綠化區(qū) 土地用途 數(shù)量 面積 萬平方米 % 12戶住宅 3031 % 多戶住宅 17680 % 商業(yè) /居住 9611 % 商業(yè) /辦公 5442 10% 工業(yè) 2073 120 % 運輸及公用事業(yè) 587 % 公共機構(gòu) 2412 % 開闊地 /休閑場所 338 % 停車設施 995 % 空地 1859 % 其他 333 % 合計 44361 100% 曼哈頓總用地面積為 60平方公里，已規(guī)劃用地約 44平方公里，土地利用可概括為： ?立體規(guī)劃空間，充分利用土地 ?注重生態(tài)環(huán)境，兼顧住宅 ?土地分區(qū)規(guī)劃制度對于紐約的規(guī)劃起到極大的促進作用； 對中心區(qū)曼哈頓的規(guī)劃中，開闊地 /休閑場所面積占 % 本報告是嚴格保密的。 26 在曼哈頓 CBD規(guī)劃了 340萬平米的中央公園，提升了紐約市民生活質(zhì)量和城市的國際聲望 ?在 19世紀 50年代，紐約等美國的大城市正經(jīng)歷著前所未有的城市化； ?城市的高速發(fā)展導致了生態(tài)環(huán)境的逐漸惡化，開敞生態(tài)的環(huán)境被一步步壓縮，城市流行病等問題開始凸現(xiàn)，迫使人們重新認識城市的發(fā)展與環(huán)境、生態(tài)的關系； ?一些有識的富商人士及地產(chǎn)商們開始向政府提出了興趣城市公園的要求，認為應該為廣大市民興建一個休閑、娛樂的生活場所，以保持城市生活的健康發(fā)展； ?1873年，占地 340萬平米的中央公園開始興建，城市的發(fā)展思路開始有了一個重大的轉(zhuǎn)折，從此城市生態(tài)、城市環(huán)境、市民生活質(zhì)量開始受到全球的關注，在城市中央興建公園的方式開始成為全球城市仿效的榜樣； 中央公園 是城市綠肺 是市民戶外廣場 本報告是嚴格保密的。 27 案例二（陸家嘴）：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是政府強力主導下的發(fā)展模式，規(guī)劃面積 30平方公里 ?從 1990年 4月 18日，中國政府宣布開放上海浦東，浦東的規(guī)劃與建設就進入了一個飛速發(fā)展的時代； ?浦東的核心區(qū)域陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，規(guī)劃面積 28平方公里，規(guī)劃人口 50萬，規(guī)劃開發(fā)面積為 ，由新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)、花木行政文化中心、國際博覽中心、世紀公園以及中、高檔居住小區(qū)組成，集金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂、商業(yè)購物和居住游憩為一體的綜合功能區(qū)； ?其中 金融貿(mào)易中心區(qū)，與浦西 平方公里組成上海中央商務區(qū) CBD，功能定位以金融、貿(mào)易為主，旅游、信息、辦公、商住為輔； 世紀公園 源深體育公園 陸家嘴中心綠地 明珠公園 濱江綠化帶 本報告是嚴格保密的。 28 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃有 140萬平米的世紀公園等，在 平方公里 CBD中規(guī)劃有綠地 /公園面積超過 10萬平米 ?陸家嘴金融貿(mào)易中心區(qū)規(guī)劃占地面積 ，建筑總面積約 400萬平方米； ?在寸土寸金的陸家嘴 CBD，仍規(guī)劃有提供市民生活、改善城市生態(tài)的數(shù)個公園 /綠地： ?陸家嘴中心綠地公園，規(guī)劃占地面積 ，園內(nèi)建常綠草坪 ，8600平方米的中心湖突出浦東新區(qū)版圖輪廓； ?塘橋公園：規(guī)劃占地 平米，水面積 ，是開放式公眾休閑游憩公園； ?世紀公園，原名中央公園，規(guī)劃占地面積 ，公園以大面積草坪、森林、湖泊為主體，建有鄉(xiāng)土田園、景觀平臺、湖濱和鳥類保護等區(qū)域； ?明珠公園等； 陸家嘴中心綠地，規(guī)劃占地 米 明珠公園 陸家嘴中心綠地 本報告是嚴格保密的。 29 案例三（深圳中心區(qū)）：深圳中心區(qū)占地面積 6平方公里，規(guī)劃為行政、文化、金融、商務功能 ?深圳市中心區(qū)核心區(qū)CBD總占地面積 607公頃：北片區(qū)是行政、文化中心；南片區(qū)是城市商務區(qū)（ CBD），總建筑面積達750萬平方米。 ?蓮花山公園為開放性城市公園。 ?未來就業(yè)人口 26萬，居住 ； ?在中心區(qū)一級輻射區(qū)，規(guī)劃有中心公園、筆架山公園和花卉世界等； 本報告是嚴格保密的。 30 深圳中心區(qū)：在 CBD區(qū)域，規(guī)劃綠化 /公園面積超過 2平方公里 ?在中心區(qū)的核心區(qū)域，仍規(guī)劃有大片開闊地 /綠地，包括： ?蓮花山公園，占地 194萬平米，主要規(guī)劃為原生態(tài)的綠化、山地緩坡、風箏廣場等供市民休閑、游樂的場地； ?規(guī)劃有大量的市民廣場、會展中心廣場； 占地 194萬平米的蓮花山公園 市民中心廣場 會展中心廣場 市民廣場綠地 本報告是嚴格保密的。 31 國際國內(nèi)領先城市發(fā)展與規(guī)劃的啟示 大量公共綠地、生態(tài)廣場、休閑公園的修建，對于提高城市的形象，加速城市的發(fā)展，尤其是新區(qū)域的發(fā)展，將起到極大的推動作用； 南昌紅谷灘城市核心區(qū)及其一級輻射區(qū)，均未規(guī)劃有大面積的開闊綠地、休閑公園等，沿江綠地規(guī)劃并未達到使用上的功能實現(xiàn)，影響新城區(qū)開發(fā)的進程； 城市中心生態(tài)綠地、休閑區(qū)域，是在發(fā)生大量城市病、城市生活質(zhì)量下降的教訓下的產(chǎn)物； 本報告是嚴格保密的。 32 從城市規(guī)劃對比分析看，紅谷灘 CBD缺乏生態(tài)休閑區(qū)域，泛黃家湖區(qū)域?qū)⒂袟l件打造成為?城市生態(tài)公園區(qū)?，從而提升南昌城市形象，提升城市競爭力 泛黃家湖區(qū)域： CBD城市生態(tài)公園區(qū) 項目愿景： CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 本報告是嚴格保密的。 33 城市生態(tài)公園對提升城市形象有著極大的促進作用 都市 +自然，體現(xiàn)和諧 完善城市功能，功能補缺 引導城市未來的生活方式 生態(tài)代名詞，提升市民生活質(zhì)量 帶動周邊地價，增加稅收 成為新建縣名片，南昌形象品牌 提升市民對 ? 西進 ?的信心和動力 加速改變紅谷灘? 空城 ? 現(xiàn)象 以城市生態(tài)公園為契機 申報 ? 國家森林城市 ? 本報告是嚴格保密的。 34 項目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機會分析 宏觀市場的機會分析 低密度物業(yè)競爭與機會分析 普通城市住宅競爭與機會分析 市場有哪些經(jīng)驗 /案例可借鑒 宏觀面是市場的基本依托！ 本報告是嚴格保密的。 35 南昌市近年 GDP及人均 GDP迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 ?06年開始南昌人均 GDP為26145元，進入 800－ 4000美元的區(qū)間，預示著南昌房地產(chǎn)已經(jīng)進入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲； ?2021年，南昌市在崗職工年均工資首次跨越 2萬元大關，達到 20286元；而在金融、水電煤等公共服務性行業(yè)、電信及相關信息產(chǎn)業(yè)，職工年均工資更是超過 3萬元，分別為 36884元、32809元和 31453元； 本報告是嚴格保密的。 36 南昌 城市化率不斷提高， 人口穩(wěn)定增長， 近幾年因人口增長每年帶來大量的住房需求 南昌市區(qū)人口占全市總?cè)丝诒壤? 南昌城市化增長趨勢 ?南昌市 2021年末常住 人口483萬，戶籍人口 475萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 227萬 ?南昌歷年來人口增長保持在 ， 2021年和2021年人口增長超過 15萬人口； ?進行簡單測算，增長的人口每年產(chǎn)生約 250萬平米的住房需求，將帶來強勁的市場剛性需求； ?南昌的城市化進程和人口的擴張必將帶來巨大的住宅消費需求； ?在無特殊政策及大環(huán)境的影響下，城市化進程將是不可遏止的趨勢，未來幾年人口將會持續(xù)增長，帶來住房需求的持續(xù)增長； 本報告是嚴格保密的。 37 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)快速增長，其中 2021年住宅成交量增幅達 54%，價格增幅達 %，均價已突破 3000元 /平米 ?隨著南昌市城市化進程的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在 2021年進入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資量和房屋施工量成倍增加 ?開發(fā)過程中，開放商有意地把控開發(fā)節(jié)奏，控制竣工面積，造成一定時間內(nèi)的供應緊張，價格也隨之攀升 ?價格增長在 2021年到達一個高峰后， 2021年再度出現(xiàn)增長高峰，達到 %，進入快速增長的軌道； ?住宅成交面積近幾年保持持續(xù)快速增長， 2021年成交面積達 360萬平米，增幅達到 54%； 本報告是嚴格保密的。 38 南昌各板塊樓盤銷售均比較順暢，價格持續(xù)增長，為項目開發(fā)提供了較好的市場基礎 按房地產(chǎn)的發(fā)展格局，市場的板塊可做如下劃分： ?昌北板塊 ?新建縣板塊 ?紅角洲板塊 ?紅谷灘板塊 ?鳳凰洲板塊 ?老中心城板塊 ?朝陽板塊 ?象湖南板塊 ? 青山湖板塊 ?京東板塊 象湖南 京東 青山 湖 老城 中心 紅谷 灘 鳳凰 洲 紅角洲 新建 昌北板塊 九里象湖城 奧林匹克花園 綠地蘭宮 南昌居住主題公園 水榭花都 萬科四季花城 世紀風情 中大青山湖花園 香溢花城 白金瀚水景花園 聯(lián)發(fā)江岸匯景 聯(lián)泰香域濱江 金融街紫金園 新里梵頓公館 紅谷凱旋 萬達星城 洪城比華利 天賜良園 銘雅歐洲城 麗水佳園 萊卡小鎮(zhèn) 城開國際學園 都市未來花園 朝陽 中山一品 本報告是嚴格保密的。 39 2021年 111月銷售數(shù)據(jù)表明，市場熱點有向城市外圍轉(zhuǎn)移的趨勢，陌生區(qū)同樣面臨較大的機會 在行政劃分上，紅谷灘、鳳凰洲和紅角洲統(tǒng)一劃為紅谷灘新中心區(qū)，故本紅谷灘區(qū)域包括了紅谷灘、紅角洲和鳳凰洲三個板塊的供應及銷售； 本報告是嚴格保密的。 40 宏觀市場綜合研判 小 結(jié) GDP迅速上漲， 人口穩(wěn)定增長，城市化率（ ％）逐年提高； 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，交易量與價格均高速度增長， 目前市場仍處于高速發(fā)展期； 市場熱點向外圍拓展，使陌生區(qū)域同樣面臨著較大的機會； 人口的增長帶來大量的剛性需求，剛性需求將使市場具備長久的動力和抵御政策的風險 ； 宏觀面的良好態(tài)勢，使項目的發(fā)展具備較好的市場大勢的基礎，項目需要做的主要是如何跑贏大勢，獲取更可觀的利潤； 項目的現(xiàn)狀雖然是較為陌生，但市場總體向外圍拓展，能夠有效減低項目因陌生帶來的壓力； 本報告是嚴格保密的。 41 低密度市場競爭并不激烈，低密度物業(yè)主要集中于象湖南區(qū)域、青山湖、艾溪湖及碟子湖區(qū)域 ?南昌房產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，還沒有一個低密度高端物業(yè)相對集中放量的市場，高端市場相對平靜； ?目前低密度物業(yè)供應主要集中在四大湖區(qū)，自然資源豐富 ?除碟子湖區(qū)域的銘雅歐洲城和天賜良園外，其余區(qū)位均在規(guī)劃的一環(huán)以外 ?除青山湖區(qū)外，其余區(qū)域交通距離較遠，物業(yè)郊區(qū)化，城市配套不足，導致目前低密度物業(yè)入住率不高 象湖南 青山湖 京東 ?綠地蘭宮 R= ?居住主題公園 R= ?平安象湖風情 R= ?中大青山湖 ?青山湖香溢花城R= ?銘雅歐洲城 R= ?天賜良園 R= 碟子湖 一環(huán) 二環(huán) 三環(huán) ?萬科四季花城 ?整體僅剩 200套花園洋房 ?世紀風情 關于低密度市場 ? 低密度物業(yè)市場，特別是別墅 /類別墅市場，一方面因為供應少，產(chǎn)品稀缺，另一方面它能保值升值。 ? —— 受訪者觀點 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 42 青山湖區(qū)域：價格高，與項目在客戶層面上形成較大的差別，競爭弱 樓盤名稱 香溢花城 中大青山湖 位臵 湖濱東路 1269號燕鳴島公園北側(cè) 中大南路 28號 規(guī)模 占面 500畝，建面 50萬平米，容積率 230畝，總建筑面積 23萬平方米，容積率 ，綠化率 45％ 產(chǎn)品形式 聯(lián)排別墅，多層，小高層、高層 多層、小高層 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120130平米 兩房面積 85115平米 三房面