【正文】 樓盤 紅谷凱旋、萬達星城、洪城比華利等 天賜良園、豐和新城、鳳凰城、銘雅歐洲城 ?紅谷灘是規(guī)劃中未來南昌 CBD，經(jīng)過幾年建設，已具備一定規(guī)模 ?現(xiàn)紅谷灘可出讓土地減少，樓盤銷售速度快，價格上漲速度快，市場勢頭良好 ?近幾年在加快商務、商業(yè)設施方面的建設 ?不足之處是入住率低，影響區(qū)域人氣的形成 ?在紅谷灘的發(fā)展下，鳳凰洲市場得到提升，銘雅歐洲城和天賜良園是區(qū)域市場代表 本報告是嚴格保密的。 56 新建縣板塊：新建縣房地產(chǎn)迅速發(fā)展，成交量大，價格上漲速度快 板塊 新建縣 均價（元 /平米） 2500－ 3300元 /平米 資源 屬縣級區(qū)域，資源較弱，在發(fā)展中處于相對尷尬的境地 特征 中大規(guī)模、中小規(guī)模樓盤同時存在，容積率較低，價格較低 建筑類型及戶型 多層為主； 83～ 100平米 2房、 110～ 130平米 3房 消費者 主要為本地的客戶，公務員以及私營小業(yè)主、部分市內的投資客 主要依托 價格優(yōu)勢，價格是其發(fā)展的最主要動力 主要劣勢 屬于縣轄區(qū)，縣區(qū)環(huán)境較差，規(guī)劃較差，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，對于環(huán)境有一定的影響 代表樓盤 沿海麗水佳園、萊卡小鎮(zhèn)、都市未來花園、城開國際花園 簡述 在取消高速路收費、灣里劃入南昌之后，特別是得益于紅谷灘的發(fā)展，新建縣近三年來價格上漲速度很快，現(xiàn)已達 25003300元 /平米 ?新建縣板塊，相對獨立，基本以本地人為主，土地供應較多，未來競爭將會較激烈 ?得益于高速路取消收費、灣里劃入南昌、西外環(huán)建設等，新建縣房得到迅速發(fā)展； ?在兩年的時間里，新建縣平均以每年 800元 /平米左右的速度增長 本報告是嚴格保密的。 57 市場研判 紅角洲是房產(chǎn)開發(fā)的重點，成交量較大 紅谷灘供應量減少，價格可望成新的高峰 新建縣房產(chǎn)發(fā)展迅速，價格上漲快 將會分流客戶，項目需創(chuàng)造與紅角洲完全不同的形象體系，走項目形象的差異化 將使客戶向外流動，與紅谷灘一路之隔的項目面臨著新的機遇； 項目區(qū)域價值得到提升，將會在一定程度上與紅谷灘融合； 本報告是嚴格保密的。 58 項目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機會分析 宏觀市場的機會分析 低密度物業(yè)競爭與機會分析 普通城市住宅競爭與機會分析 市場有哪些經(jīng)驗 /案例可借鑒 本報告是嚴格保密的。 59 融僑半島，重慶 3000畝大盤，如何改變區(qū)域現(xiàn)狀？ ? ? 融僑半島?位于重慶南岸區(qū)銅元局，基地北臨長江，西至鵝公巖大橋，東鄰蘇家壩油庫，南接重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，占地近 3000畝 ，建面約 350萬平方米； ?物業(yè)類型有多層、高層、別墅 案例 1—— 融僑半島 本報告是嚴格保密的。 60 困境：項目開發(fā)由南向東開發(fā)，新的開發(fā)區(qū)域只有一條路線通達，且展示效果較差 ?項目開發(fā)一期風臨洲后，繼續(xù)開發(fā)地塊東部區(qū)域，但因地勢落差非常大，接近 60米，客戶無法通過風臨洲到達地塊的東部區(qū)域云滿庭； ?同時云滿庭周邊路況非常差，唯獨南面有一條路線通達，但此路的路面狀況較差，周邊環(huán)境非常惡劣 1組團 2組團 本報告是嚴格保密的。 61 投入 6000萬修建內部交通，先修路后賣樓，實現(xiàn)區(qū)域與外部的融合 ?全長 ，路幅寬22米，上下落差 55米，直徑 110米，采用兩層螺旋式高架，總投資6000余萬元 ?融僑集團把溝通鵝公巖大橋、南坪的橋頭支路、融僑路、風臨路一并建成通車，解決了融僑半島無第二通道的交通緊張狀況。如今，在開發(fā)建設中的融僑半島 〃 風臨洲組團，交通道路網(wǎng)絡呈現(xiàn)出四個層次：城市快速主干道、次干道，生活便捷主道路和次道路。 本報告是嚴格保密的。 62 星河丹堤面對區(qū)域價值的困境，如何扭轉和突破？ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關口片區(qū) 用地面積 20萬平（ 300畝） 建筑面積 36萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢 9萬平米原生湖、13萬平郊野公園 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為 ? 平民住宅 ? ； ?豐澤湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較差； ?臨快速干道； ?沒有生活配套； 銀湖山郊野公園 案例 2—— 星河丹堤 ?? 星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關口極低的片區(qū)美譽度和豐澤湖山莊 6000元的單價。? ??項目面臨的最大問題就是如何扭轉區(qū)域價值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項目品質與資源相匹配。? —— 代理一部經(jīng)理 鄧震宇 本報告是嚴格保密的。 63 定位?西銀湖?，重新定義區(qū)域價值，借勢立勢、拔高區(qū)域形象；建立全新的區(qū)域及自身價值體系，區(qū)域營銷觀念貫徹始終 A區(qū)： TH111套 一期銷售 C區(qū)： TH86套 獨棟 7套 一期銷售 主入口和會所 原生湖 郊野公園 豐澤湖山莊共同升級 HELLO，中產(chǎn) 向上的力量 西銀湖城市原生別墅 CEO，官邸 ?星河丹堤從最初推廣到定位確定，經(jīng)歷了多次變化，不斷拔高形象 區(qū)域價值重新定位：借勢立勢 ?區(qū)域地理定位 ?區(qū)域屬性定位 ?? 在 1年的營銷儲備期，星河丹堤定位在市場變化、客戶溝通的過程中不斷調整，重釋區(qū)域價值。通過 ‘ 產(chǎn)品跟著客戶走，客戶跟著產(chǎn)品走 ’ 反復調整。 ? —— 星河丹堤主策 張娜 豐澤湖山莊 本報告是嚴格保密的。 64 投資修建銀湖郊野公園，進行區(qū)域資源再造，進一步提升區(qū)域形象，并以此作為營銷題材 ?開發(fā)商投資 600萬元，興建銀湖郊野公園，使原本普通的山地，打造成為一個新的提供給市民生活休閑、娛樂、有氧運動的場所； ?在營銷期間，重點營銷銀湖山郊野的自然資源，改變、提升消費者對區(qū)域資源的認識，使區(qū)域的形象得到較大的改善； 本報告是嚴格保密的。 65 采取高低配方法，最大化低密度高端物業(yè)，創(chuàng)造價值標桿，最優(yōu)資源地塊啟動高端產(chǎn)品，高品質產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值 ?類坡地規(guī)劃，最大化的利用資源，提升項目價值； ?創(chuàng)新戶型和精細化，提升物業(yè)附加值； ?將區(qū)域營銷的觀念貫徹到項目開發(fā)里，定位?西銀湖?強調自身和高價值區(qū)域的關聯(lián)來弱化關口形象， 600萬贊助修建銀湖山郊野公園； ?強力實景展示規(guī)避豐澤湖山莊對星河丹堤的影響，自行建造南坪快速上蓋綠化弱化噪音影響。 本報告是嚴格保密的。 66 圣莫麗斯面對完全陌生區(qū)域，如何定義區(qū)域價值？ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)總用地面積 27萬平（ 495畝） 總建筑面積 33萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、洋房、高層 資源優(yōu)勢 山體、水景、規(guī)劃 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值完全無定義 ?完全陌生的區(qū)域； ?通達性較差； ?配套匱乏； ?拓展區(qū)給客戶造成很強烈的心理距離。 ?? 最初到達地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過舊村，通達性較差，業(yè)界很多人認為即使做成低密度，能賣到 萬 /平米，就已經(jīng)很不錯了。 ? ?? 項目最大的問題在于如何讓客戶感知這個極度陌生的區(qū)域？ ? ?? 由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來交通會連接香蜜湖片區(qū)，車程 5分鐘，這些是項目的優(yōu)勢。 ? —— 圣莫麗斯營銷總裁 蔡偉光 經(jīng)理人員訪談： 案例 3—— 圣莫麗斯 本報告是嚴格保密的。 67 重新定義區(qū)域價值，以 ?香蜜湖北?借勢立勢，并以政府規(guī)劃福龍路開通為遠景進行大力引導 物業(yè) 戶型大小 套數(shù) 獨立別墅 635~1135平米 5套 TH 270~500平米 200多套 復式洋房 230~310平米 一期物業(yè)類型： ?? 占位高端，定義自身區(qū)域為?香蜜湖北?，強調和深圳豪宅片區(qū)的香蜜湖的聯(lián)系，減弱山脈的阻隔和梅林片區(qū)對項目的價值影響；? ??用價值最優(yōu)的地塊（山景和水系資源最優(yōu)區(qū)域）啟動，創(chuàng)造價值標桿（其中獨棟樓王 1800萬），區(qū)域成熟以后再啟動小高層和高層；? —— 圣莫麗斯營銷總裁 蔡偉光 本報告是嚴格保密的。 68 進行區(qū)域資源改造，把山地資源改造為山野公園和高爾夫練習場，提升區(qū)域價值 ?圣莫麗斯倚靠綿延的塘朗山脈，開發(fā)商對塘朗山進行了修整和綠化，登山路來回約 2個小時，路以硬質鋪磚、木質棧道、守望塔、涼亭等組成，成為未來業(yè)主有養(yǎng)、健康的休閑運動場所； ?同時還修建了高爾夫練場，以高尚生活的元素，來提升區(qū)域、項目的形象 本報告是嚴格保密的。 69 低密度高品質臨水資源產(chǎn)品優(yōu)先啟動，建立自身價值標桿產(chǎn)品，創(chuàng)新和大空間尺度的處理，提升了產(chǎn)品附加值 ?創(chuàng)新產(chǎn)品 —— 疊墅，作為稀缺產(chǎn)品的價值取向：， 的層高； ?產(chǎn)品在精細化上做得不夠，對細節(jié)把握的不好； ?用 2021萬打造私人登山道，提升私有和尊貴感； 本報告是嚴格保密的。 70 近郊陌生區(qū)域通過（重新）定義區(qū)域價值，建立全新的區(qū)域價值體系，且將區(qū)域營銷貫徹始終 案例總結一 高品質產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值 區(qū)域營銷觀念貫徹始終 借勢立勢，拔高區(qū)域形象，高舉高打 最優(yōu)資源地塊，高端產(chǎn)品啟動，建立自身價值體系 規(guī)劃上充分挖掘地塊資源價值 重新定義區(qū)域價值，建立全新價值體系 本報告是嚴格保密的。 71 以適度的區(qū)域資源改造舉措，進行區(qū)域資源再造，提升區(qū)域價值，并創(chuàng)造營銷?題材? 案例總結二 ?在項目開發(fā)之時，正式入市之前，開發(fā)商對圣莫麗斯旁的塘朗山脈進行改造，將原本有些光禿的山腰，改造成為綠意盎然的休閑公園； ?并在山腰上建些木質小道、涼寧、守望塔等，使山景成為項目的重要賣點之一，從而改變了區(qū)域形象，提升了區(qū)域價值； 本報告是嚴格保密的。 72 通過低密度物業(yè)啟動，建立市場信心和項目高形象，后期通過高密度物業(yè)獲取高額利潤回報 D 區(qū)： T H 1 0 3 套F 區(qū)：高層A 區(qū)： T H 1 1 1 套06 年 4 月底銷售C 區(qū)： T H 8 6 套獨棟 7 套06 年 4 月底銷售疊 TH 區(qū)： 160 套E 區(qū)：高層需求支撐 ? 先低后高? 開發(fā)模式 利潤實現(xiàn) ?客戶接受區(qū)域內的高價格高層物業(yè)； ?高層產(chǎn)品可實現(xiàn)利潤遠高于低密度物業(yè)； 高端占位 ?占位高端，奠定了區(qū)域的豪宅富人區(qū)形象。 深圳大勢 案例總結三 本報告是嚴格保密的。 73 基于項目現(xiàn)狀的不足：黃家湖水質受污染，道路進入性差， 78%受訪者對項目區(qū)域無印象 本報告是嚴格保密的。 74 關鍵舉措一：推動政府打通紅灣公路 (或自建道路 )，使區(qū)域由 ?偏、陌生、負面認知?向? CBD區(qū)域?的區(qū)位屬性轉變 昌九高速 ?建議一：推動政府，盡快打通紅灣公路，使泛黃家湖區(qū)域與紅谷灘區(qū)域直接對接，使泛黃家湖區(qū)域成為真正的 ? CBD城市生態(tài)公園區(qū) ? ，作為紅谷灘中心區(qū)重要的功能補充，提升紅谷灘的城市形象，提升城市的競爭力，加速推動大南昌的發(fā)展； ?建議二：如果政府在短期內無法打通紅灣公路，建議眾森集團自建道路，從地塊東南側位臵到碟子湖大道，自建兩車道私家景觀道路，使項目自身融入到紅谷灘區(qū)域，也可在一定程度上實現(xiàn) ? CBD區(qū)域 ?的區(qū)位屬性； 碟子湖大道 本報告是嚴格保密的。 75 關鍵舉措二：建立一套活水凈化系統(tǒng)，引入黃家湖水源，傾力打造生態(tài)水景概念 活水凈化處理： ?第一步，將水引入 ? 厭氧沉淀池 ? ，通過部分物理沉淀，作第一道過濾； ?第二步，將水引入一串形似花瓣的蓮花石溪，稱為 ? 水流雕塑 ? ，通過水的回旋、震蕩，增加水的含氧量； ?第三步，水流通過水流雕塑后，進入微生物池，稱 ? 兼氧池 ? ，污水在池中被微生物部分凈化； ?第四步，將水流引向植物池，植物池是 ? 人工濕地生態(tài)系統(tǒng) ? ，是活水公園水處理的核