【正文】 店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿：萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。二、海景價(jià)值的利用設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓高層單位面海景的酒店式公寓酒店中通透且直面海景的咖啡吧25案例（ 1/3）—— 香港太古廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式q各酒店均采用持有 20%的權(quán)益的方式；q酒店式公寓部分全部銷(xiāo)售；q寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心采用出租經(jīng)營(yíng)的方式。26案例（ 1/3）—— 香港太古廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。內(nèi)因：?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物；?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫(xiě)字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫(xiě)字樓形成良好的配套；?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享；?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心；?開(kāi)發(fā)商對(duì)商家及客戶(hù)有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次；?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。27案例（ 2/3）—— 北京東方廣場(chǎng)位于北京 CBD核心位置；總占地 10萬(wàn)㎡；包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等功能。28案例（ 2/3）—— 北京東方廣場(chǎng)定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群頂級(jí)購(gòu)物中心 +寫(xiě)字樓 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓29案例（ 2/3）—— 北京東方廣場(chǎng)功能構(gòu)成購(gòu)物中心 —— 東方新天地包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。寫(xiě)字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的 會(huì)議廳及先進(jìn)的視像會(huì)議中心。五星級(jí)酒店 —— 東方君悅大酒店擁有 531間豪華舒適的客房和超過(guò) 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。公寓 —— 東方豪庭公寓共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。30案例（ 2/3）—— 北京東方廣場(chǎng)各功能客戶(hù)構(gòu)成東方新天地由于其規(guī)模，定位為中高檔購(gòu)物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。東方經(jīng)貿(mào)城成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)：?金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及南方證券外?律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所；?會(huì)計(jì)師樓 :安永、德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所；?科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車(chē)；?化工醫(yī)藥 :陶氏化學(xué)、羅氏診斷；?消費(fèi)品 :可口可樂(lè)、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。東方豪庭公寓為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。31東方經(jīng)貿(mào)城寫(xiě)字樓：東方經(jīng)貿(mào)城寫(xiě)字樓：共約共約 28萬(wàn)平萬(wàn)平 ,目前已租出目前已租出 18萬(wàn)平萬(wàn)平 ,每期推出每期推出 35萬(wàn)萬(wàn)「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)整體及寫(xiě)字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上，人通過(guò)階梯，車(chē)通過(guò)上行道，均可直接上二層。32北京東方君悅大酒店：北京東方君悅大酒店： 531套套 plex BuildingWORLDUNION33“東方豪庭公寓 ”共有四幢住宅大廈，包括 “尊萃豪庭 ”、 “君匯豪庭 ”、 “金悅豪庭 ”、 “匯賢豪庭 ”。目前已推出 3期。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。東方豪庭公寓東方豪庭公寓 ——共享酒店管理和配套資源共享酒店管理和配套資源“東方豪庭公寓 ”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有 “東方君悅大酒店 ”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和 24小時(shí)送餐服務(wù)。 34商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為 “繽紛新天地 ”、 “都市新天地 ”、 “庭苑新天地 ”、 “寰宇新天地 ”和 “活力新天地 ”。商業(yè)部分商業(yè)部分 ——東方新天地：東方新天地： 首層及地鐵層共首層及地鐵層共 10萬(wàn)平萬(wàn)平n位置至關(guān)重要恒基、新世界基本都臨長(zhǎng)安街，但東方廣場(chǎng)所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車(chē)站，新世界靠的是崇文門(mén)，雖然離的近，但經(jīng)營(yíng)狀況的差別很大 ；n商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模：東方廣場(chǎng)的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類(lèi)似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。 35商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色? 主力店 ：一家近萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)、一家一千多平方米的超市? 主力業(yè)態(tài) ：數(shù)十家全部經(jīng)營(yíng)歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類(lèi)最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲 家居用品精品店。? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類(lèi)最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專(zhuān)為 “家庭 ”服務(wù)的主題餐廳。? 體驗(yàn)特色： 這里有兩家專(zhuān)供人們 “看 ”的特色店，一家是歐洲汽車(chē)商的汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店，還有一家是日本著名電器公司的電器專(zhuān)賣(mài)店。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣(mài)，展出的是他們公司最新研制的代表著未來(lái)高科技的產(chǎn)品。電器店還將作為兒童科普教育 “基地 ”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。? 娛樂(lè)： 東方新天地有一家含有 6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂(lè)城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂(lè)內(nèi)容劃分出了 8到 10個(gè)游樂(lè)區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍、大人購(gòu)物兩不誤。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室36商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色37案例（ 2/3）—— 北京東方廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；?位于地鐵上蓋。內(nèi)因：?利用高檔次的寫(xiě)字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫(xiě)字樓通過(guò)對(duì)客戶(hù)的嚴(yán)格控制而樹(shù)立形象；?寫(xiě)字樓為酒店和公寓帶來(lái)高素質(zhì)的客源，而其為寫(xiě)字樓形成良好配套；?投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營(yíng)困難期；?利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場(chǎng)，以減低相互影響。38案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東 900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。39案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體5A智能寫(xiě)字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心40案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心寫(xiě)字樓部分地上建筑面積約 23萬(wàn)平方米。一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米5A智能寫(xiě)字樓3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超 5A級(jí)智能寫(xiě)字樓自西向東依次走高；其目標(biāo)客戶(hù)定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。41案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心國(guó)際商業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積 20萬(wàn)平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬(wàn)平米建筑集群里。16萬(wàn)平米超大規(guī)模的水世界商城 超過(guò)百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。42案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心國(guó)際公寓公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬(wàn)平米。戶(hù)型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。五星級(jí)酒店引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌 超豪華酒店里茲 卡爾頓 (TheRitzCarlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（ Marriott）。43案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心體育中心占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專(zhuān)業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)。展示中心電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地。44案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心項(xiàng)目特色整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó) KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家 英國(guó) BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)；寫(xiě)字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以?xún)?nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)；商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)；公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)；兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店；展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。經(jīng)營(yíng)方式公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。45案例（ 3/3）—— 北京華貿(mào)中心外因：?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD；?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。內(nèi)因：?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的 “城中城 ”；?利用高檔次的寫(xiě)字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)；?體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素46模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置 ——CBD/ 城市中心便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓高檔 /中高檔購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理47模式一的收益方式特征48模式二案例廣州中信廣場(chǎng)模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式1