【正文】 直通街概念 —— 建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場、展館、小店216。Mall+家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)； 216。建筑物的生態(tài)設(shè)計若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。因此，他們理解這兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟高度聚集的細(xì)胞核；SQUARE公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住分策略之三：以各功能的頂級組合構(gòu)建項目的頂級形象；需要向什么特征發(fā)展？中旅項目需要承擔(dān)這一使命103項目條件可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ；可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計，最新的理念：主題化、娛樂化、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。包羅萬象，其樂無窮。 .Inc幕墻設(shè)計顧問 Design燈光設(shè)計顧問 —— 深圳華潤中心華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。—— 上海商城定位為 總建筑面積 。plexshopping—— 廣州中信廣場中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘?！?北京華貿(mào)中心寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為 “家庭 ”服務(wù)的主題餐廳。律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所；?—— 北京東方廣場定位為 各酒店均采用持有 20%的權(quán)益的方式；q大化的資源共享?！?香港太古廣場頂級公寓部分柏舍?共 243個單位?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎?位于港麗酒店的 11樓至 37樓?由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務(wù)、洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心曦暹軒 形成完善配套、信息平臺167。是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐；q一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大；q商業(yè)的檔次要求167。+apartment(次 )功能構(gòu)成q—— 香港太古廣場定位為 —— 香港太古廣場甲級寫字樓部分太古廣場一座：建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會議中心設(shè)施。通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿： 商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為 “繽紛新天地 ”、 “都市新天地 ”、 “庭苑新天地 ”、 “寰宇新天地 ”和 “活力新天地 ”。 內(nèi)因：?利用高檔次的寫字樓和引入五星級酒店帶動整體形象；?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴(yán)格控制而樹立形象；?寫字樓為酒店和公寓帶來高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套；?投資商強大的經(jīng)濟實力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營困難期；?利用其較長臨街面，各部分功能設(shè)置獨立的入口和廣場，以減低相互影響。39案例（ 3/3）RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。VIP運動會所，實行會員制服務(wù)?！?北京華貿(mào)中心項目特色整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計公司美國 KPF公司擔(dān)綱設(shè)計，商業(yè)區(qū)由國際商業(yè)建筑設(shè)計專家 英國 BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計，具有國際水準(zhǔn)；寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來國際商務(wù)市場的高速運營；商業(yè)分主題有機的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)；公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團式綠化和水體，形成社區(qū)；兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級酒店；展示中心、體育中心集合了部分社會職能?！?北京華貿(mào)中心外因：?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD；?北京借助奧運這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市。+apartment(次 )—— 廣州中信廣場超高層寫字樓部分樓高： 80層，標(biāo)高 333米；單層面積： 2500㎡；電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯；停車場：地庫二層，共 900個車位。公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求?！?廣州中信廣場購物中心部分中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。—— 廣州中信廣場關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心；?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群?！?深圳信興廣場深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心?！?深圳信興廣場69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 )34部進(jìn)口 三菱 升降機及 2部運貨升降機樓高 33層，提供 332個豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米實用率約 80%每個單位均配備全套豪華家俬及電器6部進(jìn)口 三菱 客用升降機樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積3部觀光升降機及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等寫字樓公寓商場57案例（ 2/2）58模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系）KPI體系外因內(nèi)因客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū)強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善 —— 商場、公寓59模式二的收益方式特征60模式三案例模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式office上海頂級國際化綜合體 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層?！?上海商城65豪華公寓位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓?！?上海商城項目特色一、建筑特色追求空間含蘊，體現(xiàn)中西交融2.PartnersRolfWall香港利比建筑工料測量師有限公司工程監(jiān)理 2）空間的處理： 機會一：本項目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競爭者少機會二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀良好，回報較高；機會三：辦公、酒店式公寓可實現(xiàn)銷售且價格較高；機會四：商務(wù)活動頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營情況良好；機會五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場?？傮w競爭戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動著全世界的財富。他們熱愛都市，都市的價值造就了他們的價值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因為他們需要緊緊抓住都市的萬千變化。? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。定位應(yīng)有三個層次的深化第一個階段第二階段最后階段目前廣州、環(huán)市東沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起?30電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 同時公寓又是個性空間， soho場所。? 衡量其成功的標(biāo)志，不是商場、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂活動、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。展示場所： Box具有的信息發(fā)布/昭示 /人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣空間；165停車設(shè)計時需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口166? street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑216。而且結(jié)構(gòu)與圍護分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。設(shè)置獨立訪客停車的車庫216。超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。原有功能配比：建議功能配比：120功能布局示意寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)商務(wù)會所休閑會所、共享空間地下停車場超高層2層高層1至 5層121物業(yè)發(fā)展建議122建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案，而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素。Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment? 城市綜合體—— 效益最大化—— 資源整合化114項目在開發(fā)發(fā)的不同階段，我們的客戶：167?！?日本福岡博多運河城建造地點：日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站交通：距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘占地面積： ㎡—— 深圳華潤中心關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮點來激發(fā)活力；?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。Flack+Kurtz美國 RTKL74案例（ 1/2）庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳4.30案例（ 2/3）n負(fù)一層主要為停車場，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。+hotel案例：香港太古廣場、 =hotel+office+shopping+apartment+……標(biāo)志性167。廣州中旅項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位廣州中旅項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位1技術(shù)思路項目界定案例借鑒項目發(fā)展模式判斷競爭分析面臨的困惑與機會項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位功能分區(qū)經(jīng)濟測算物業(yè)發(fā)展建議同類物業(yè)發(fā)展模式2項目界定：項目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā)3綜合體（ plex）定義綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。相互要求16