【正文】 件啟動資金有限項目形象地塊面積及容積率本體限制性條件項目地塊面積較小，不便于建筑排布，同時高容積率將影響到住宅類產(chǎn)品的舒適度啟動資金十分有限，需要依靠出售原有酒店項目回籠資金，滾動開發(fā)為擱置十年的酒店項目，目前已取得房產(chǎn)證，但形象進度僅為主體結(jié)構封頂，存在一定負面形象產(chǎn)權交易性質(zhì)原有酒店項目因已取得房屋產(chǎn)權多年，如辦理產(chǎn)權過戶屬于二手房買賣，會涉及相應交易契稅26研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題 項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出2. 市場機會研究27運用 SCQ模型界定項目的核心問題S（ Situation)=項目背景事實C（ Complication)=R1 vs R2的沖突或矛盾Q（ Question)=如何從 R1到 R2？非期望結(jié)果 ——由特定情境導致的特定結(jié)果期望結(jié)果 ——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果R1R2 ？ 核心問題 Q28 “ 我們一切研究都要以現(xiàn)實條件為基礎，以共同目標為導向 ”本體背景：p包頭作為內(nèi)蒙第一大城市，有著較高的經(jīng)濟水平和較強的投資消費實力；p昆區(qū)經(jīng)濟水平發(fā)展水平及區(qū)域認知度較高，商業(yè)等市政配套完善。p 本項目為政府未來著力開展的舊改項目。p原有酒店項目十年前已主體結(jié)構封頂，但因種種原因尚未投入使用，是名副其實的 “ 爛尾 ” 項目。S：項目背景29如何 突破現(xiàn)有限制條件，實現(xiàn) 從 R1到 R2？ 由SCQ模型尋找項目發(fā)展的核心問題R2：目標 R1：基于現(xiàn)狀得到的需樹立項目的形象，成為包頭市舊改的標桿項目周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次低，以老舊住宅小區(qū)為主，城市形象破舊加值產(chǎn)品，提高收益規(guī)劃指標下調(diào)，做足容積率前提下，可銷售面積減少VS.做投資性市場主流產(chǎn)品快速回現(xiàn)自有資金有限、資金鏈情況堪憂，開發(fā)經(jīng)驗不足VS.C： R1 vs R2界定核心問題30未來同類型項目眾多的區(qū)域項目應怎樣定位，實現(xiàn)企業(yè)利用有限的自有資金安全快速周轉(zhuǎn)與合理的利潤空間？已閑置多年的酒店項目如何定位才能快速變現(xiàn)，并與新建建筑相互融合？新地塊容積率下調(diào)后如何在不突破規(guī)劃容積率指標的前提下，盡可能多的增加可售建筑面積或提高高附加值產(chǎn)品比重？項目核心問題分解Q：核心問題p確定適合企業(yè)自身情況的方案，商住型還是功能復合型？p尋找本項目獲取最有利潤的機會，應建什么物業(yè)，各物業(yè)功能配比？p尋找到能支撐本項目的客戶需求機會？p如何處理已結(jié)構封頂?shù)脑芯频觏椖?，其與新建建筑如何融合？p如何應對未來的競爭問題，制定合理的開發(fā)節(jié)點與開發(fā)節(jié)奏？p在確定的整體定位下，適合本項目最優(yōu)的市場產(chǎn)品下的經(jīng)濟效益如何？p在確定的各功能布局與功能配比下，各物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段經(jīng)濟測算及物業(yè)發(fā)展建議階段12331項目所處的房地產(chǎn)市場環(huán)境及機會點分析；Chapter 2市場環(huán)境及機會研究32研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究本體機會分析市場機會分析33東亞世紀城 保利拉斐保利花園帝景帝豪天下鋼鐵大街板塊鋼鐵大街板塊 萬達廣場市政府國貿(mào)大廈萬號國際香格里拉神華國際本體機會市場機會本項目216。鋼鐵大街是昆區(qū)的主動脈，大街兩旁是包頭最重量級的企事業(yè)單位和各種商業(yè)中心，市政府就坐落在鋼鐵大街的中心位置216。昆區(qū)是包頭的中心，鋼鐵大街市政府段則是包頭中心的中心，交通四通八達216。而本項目就坐落在市政府西側(cè)的市府西路，距鋼鐵大街僅300米【 區(qū)位交通 】 本項目處于包頭中心的中心，交通 四通八達34包頭市委餐飲娛樂教育資源生活休閑商務酒店綠色包頭本項目本體機會市場機會【 周邊資源 】 本項目周邊匯聚了包頭經(jīng)濟、政治、文化、商務、教育、生活多種豐富資源216。市政府作為包頭的門戶，是包頭市的政治文化中心，本項目處于離市政府不遠的距離，對包頭的商務和政治形象都有一定的影響力216。本項目周邊遍布各種小學和中學，這種資源對居住在周邊的人有積極的作用216。幾座大型綠色廣場包圍著本項目，成為周邊生活休憩的重要場所35本體機會市場機會科源大廈鋼鐵大街海德酒店 (五星 ) 財富中心寫字樓萬號國際綜合樓400米商業(yè)休閑體商業(yè)休閑體【 周邊資源 】 鋼鐵大街與市府西路的交界處主要以酒店、公寓寫字樓和商務休閑娛樂為主海德酒店 (五星 )216。鋼鐵大街與市府西路交界處即包頭市政府西側(cè)，集中了兩座五星級酒店和兩座高級寫字樓及一些商務休閑娛樂綜合體216。本項目陽光大廈舊樓距此交叉口僅 300米，從地段和建筑特征來看，本項目和這一地段的各種物業(yè)都相當匹配216。該地段車水馬龍，人氣興旺。陽光大廈雖不在鋼鐵大街街面，但不受任何大型建筑物遮擋，項目完工后，三座大廈將可能成為地標性建筑包頭賓館3636本體機會總結(jié)： 創(chuàng)造包頭核心地段地標式建筑，打造包頭標志性投資產(chǎn)品216。中心區(qū)域核心地段，地位難以動搖216。占據(jù)包頭最核心地帶，道路通達性及便利性較好，便于進行項目開發(fā)216。周邊各種資源豐富，不受任何限制，開發(fā)綜合性強，提升樓盤整體價值216。項目本體形象不僅可以完全融入核心地段要求，并且可以在后期開發(fā)中成為地標性建筑項目本體機會創(chuàng)造包頭核心地段地標式建筑，打造包頭標志性投資產(chǎn)品37研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究本體機會分析市場機會分析38宏觀調(diào)控政策： 政策引導市場，樓市調(diào)控主旋律從 “新國十條 ” 細則版向加強版轉(zhuǎn)變，目的是抑制房價過快上漲以及控制投資型需求本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場調(diào)控力度9月 29日《 關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知 》《 關于進一步貫徹落實國發(fā) 〔 2023〕 10號文件的通知 》1月 26日 “ 新國八條 ” 出臺1月 27日 重慶和上海發(fā)布房產(chǎn)稅試點方案 2月 1日 “ 新國八條 ” 上海細則出臺2月 26日 全國有 12個城市出臺了限購令 3月 16日 發(fā)改委發(fā)布 《 商品房銷售明碼標價規(guī)定 》15個城市的限購令取消 7折利率“ 新國十條 ” 出臺后，政策及相關細則逐漸被市場消化 ，調(diào)控效果逐漸減弱 進入 2023年，調(diào)控政策愈演愈烈調(diào)控密集期 調(diào)控淡化期 調(diào)控強化期 89月 2023年 15月5月 17日北京住建委 5月 17日發(fā)布 “商改住 ” 的 “ 封殺令 ”5月 16日 住建部、國土部：房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不放松5月 13日 央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準備金4月 20日 呼和浩特：樓市限購令細則出臺 4月 6日 央行上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率及城市公積金購保障房利率上浮39本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場包頭樓市調(diào)控政策： 包頭雖然尚未出臺 “ 限購令 ” 等進一步的調(diào)控政策，但一直遵循跟隨策略的地方政府頒布相應政策也是箭在弦上，隨著政策的逐步從緊，住宅市場也將進入盤整期 2023年度新建住房價格控制目標 :新建住房價格控制目標為漲幅不高于 10% 《 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法 》 進一步規(guī)范我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動 2023年 3月 302023年 4月 1日調(diào)控力度進入 2023年下半年，包頭的調(diào)控政策已進入了密集期包頭政策密集期包頭政策試探期內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)改委結(jié)合我區(qū)實際制定出臺的 《 內(nèi)蒙古 商品房明碼標價規(guī)定 實施細則 》2023年 5月 10日2023年 4月 20日 呼和浩特：樓市限購令細則出臺 40本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場216。受國家 2023年房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策調(diào)整影響， 2023年底新建商品房銷售量激增，成交價同步走高；216。2023年國家關于房地產(chǎn)調(diào)控的政策陸續(xù)出臺，市場進入了新一輪調(diào)控期。包頭市房地產(chǎn)市場新政效應進一步顯現(xiàn)，市場供應整體偏緊，成交量同比持續(xù)下降，房價略有增長；216。隨著對住宅市場調(diào)控政策逐步升級的預期，商業(yè)用房成交量自 2023年 2月呈現(xiàn)出強勁攀升的勢頭。2023年 5月 2023年 4月包頭市商品住房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年 5月 2023年 4月包頭市商業(yè)用房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年國家政策調(diào)控將直接影響包頭住宅市場成交，客戶購買趨于理性41321 為抑制房價過快上漲及控制投資需求，樓市調(diào)控政策正處于一個逐步收緊的快行道包頭住宅市場經(jīng)過去年下半年的成交高峰期之后，暫時進入了觀望盤整期；包頭商業(yè)市場成交自今年 2月以來出現(xiàn)強勁反彈，成為包頭房地產(chǎn)市場新的交易熱點。 宏觀政策研究小結(jié) ——42【 經(jīng)濟發(fā)展 】 2023年包頭市深入貫徹落實科學發(fā)展觀，不斷加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，著力保障和改善民生，積極推進城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟實力邁上新臺階，房地產(chǎn)處在高速發(fā)展期2023年西北區(qū)域典型城市國民生產(chǎn)總值 (億元 ) 橫比GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展來源：世聯(lián)模型216。包頭市 2023年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值，按可比價格計算，比上年增長 16%。；216。2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達25862元，比上年增長 ％。216。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 %、 %和 %。 2023－ 2023年包頭市國民生產(chǎn)總值 (億元 )050010001500202325003000包頭 呼和浩特 鄂爾多斯 銀川包頭呼和浩特鄂爾多斯銀川43216。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展已相對滯后，迫切需要提升216。二產(chǎn)的比例大大領先，也為三產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的空間2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構 】 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟飛速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展步伐滯后于二產(chǎn)44【 人口結(jié)構 】 人口持續(xù)穩(wěn)定增長，城市人口集中在昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū)，其中昆、青兩區(qū)合計占比約 40%216。包頭市人口呈持續(xù)穩(wěn)定型增長，截止2023年末全市常住人口達 260萬人。216。目前主要城區(qū)人口集中在 昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū) ， 昆青兩區(qū)人口占比約 40%216。以第二產(chǎn)業(yè)、重工為主，資源型為主導的 產(chǎn)業(yè)帶動私營經(jīng)濟發(fā)展，私營經(jīng)濟發(fā)達，藏富于民 。同時 大型資源企業(yè)如包鋼、神華等中高層領導收入較高，經(jīng)濟實力強45產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了包頭 75%的常住人口分布在市區(qū)，主要集中于青山區(qū)和昆區(qū)216。城市產(chǎn)業(yè)升級促進高素質(zhì)人口導入；資源型企業(yè)、公務員、高科技類企業(yè)員工收入水平良好216。近年新興消費人群主要由當?shù)?公務員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及私營業(yè)主構成 。本項目主要的本地客群主要會面對這類客群核心商務區(qū)人均年收入 35萬二三產(chǎn)就業(yè)人口約 30萬居住區(qū)稀土高新區(qū)人均年收入4萬二三產(chǎn)就業(yè)人口 6萬西部鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地人均年收入 45萬產(chǎn)業(yè)人口 8萬 居住區(qū)鄂呼包北部裝備制造業(yè)人均年收入 35萬產(chǎn)業(yè)人口約 23萬46216。包頭市城鎮(zhèn) 人均可支配收入穩(wěn)步上升 ， 2023年包頭市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)25862元，增長 %， 總量穩(wěn)居自治區(qū) 12個盟市之首216。包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費支出總額逐年增長 ，增長率變動幅度均衡， 2023年包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費支出20994元，增長 %， 置業(yè)的支付能力在逐漸增加 。【 人民生活 】 0610年人均可支配收入與消費支出呈平穩(wěn)快速增長， 置業(yè)的支付能力逐漸增加47【 城市規(guī)劃 】 “ 一市兩城、多組團、多中心 ” 的城市布局戰(zhàn)略，骨架迅速拉大，本項目處于昆 青組團邊緣區(qū)216。 根據(jù) 20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 包頭市面積將由 885平方公里增至1901平方公里， 城市骨架進一步拉大 。216。強化 “ 一市兩城、多組團、多中心 ” 的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局特色。標志著包頭進入了城市建設的又一個嶄新時代 。216。 多組團包括 西部工業(yè)組團 、 昆青組團 、 九東組團城市布局戰(zhàn)略：規(guī)劃強化 “ 一市兩城、多組團、多中心 ” 的城市布局東河區(qū)中心萬水泉中心青山區(qū)中心昆南中心昆青組團西部工業(yè)組團九東 組團48【 城市發(fā)展方向 】 新舊城逐步融合，向東南延伸是包頭的主導發(fā)展方向216。規(guī)劃：指出在城市新舊區(qū)之間建設集商務、政務、金融、會