【正文】 平米低級寫字樓： 3545/月 *平方米以下、7000元 /平米以下財富中心 東源國際大廈 科源大廈 金頂商務(wù)大廈 萬達廣場 帝豪天下 金融廣場國貿(mào)大廈 金榮財富中心 大福林綜合樓 永盛成大廈 傳媒大廈 燕趙大廈 總部經(jīng)濟園財富中心　科源大廈 東源國際大廈 國貿(mào)大廈 萬號大廈 帝豪天下 金榮財富中心金融廣場 總部經(jīng)濟園 　萬達廣場 傳媒大廈 　 時代財富廣場 燕趙大廈 金頂商務(wù)大廈 大福林綜合樓包頭現(xiàn)有寫字樓市場主要以乙級寫字樓和商住公寓綜合樓為主，高品質(zhì)、高形象、高層純甲級寫字樓數(shù)量較少89昆區(qū)青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)【 昆區(qū)中心板塊 】 城市核心區(qū)域，傳統(tǒng)商業(yè)、行政中心，高層產(chǎn)品為主，占位城市高端商務(wù)板塊，吸引全市中高端服務(wù)企業(yè)城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達的交通條件，普遍認知的中央商務(wù)區(qū)高層主要客戶是大型國企、金融類、能源、商貿(mào)類企業(yè)等700010000元區(qū)域資源產(chǎn)品形式客戶特征價格平臺典型樓盤 財 富中心 科源大廈規(guī)模建面 5萬（含商 業(yè) ），占地 ，地上 13層為 金融 辦公區(qū)和咖啡 廳 ， 4層 以上 為 高檔商 務(wù) 寫字樓 容 積 率： 建筑面 積 萬㎡產(chǎn)品形式 高層， 26層 高 層 ， 20層價格 4月成交均價 13200元 /㎡ ，目前 報 價 14800元 /㎡2間 起租，租金 /㎡ /天 4層 以上每 層 增加 目前 報 價 10000元 /平米戶型面積 主力 戶 型 102平米 面 積 區(qū) 間 8001500平米銷售狀況 兩套以上出售，去化速度一般。 寫字樓市場總結(jié)： 包頭寫字樓主要集中在昆區(qū)和青山區(qū)，高新區(qū)將憑借區(qū)域規(guī)劃及政策傾斜成為新的熱點96商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場市場研究機會挖掘97n服務(wù)業(yè)較為發(fā)達： 包頭的一二三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三一二排列，第三產(chǎn)業(yè)增加值在2023年首次達到 1000億元以上，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 43%以上； n高科技產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模 ： 包頭國家稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 是內(nèi)蒙古唯一的國家級高新區(qū)，開發(fā)區(qū)重點發(fā)展稀土、電子信息、機電一體化、生物技術(shù)、鋁銅、節(jié)能環(huán)保六大產(chǎn)業(yè) ； n投資拉動經(jīng)濟： 包頭市國內(nèi)生產(chǎn)總值主要靠投資拉動，出口和消費方面的貢獻度不高，投資項目主要由政府主導(dǎo) 。 4號樓 為辦 公， 3號樓 為 公寓價格 辦 公均價 63007800元 /㎡ ，底商 25000元 /㎡戶型面積 主力寫字樓 戶 型 4001600㎡ 底商 10003200㎡銷售狀況 整 層 或半 層 出售，已售完客戶特征 金融 類 企 業(yè)辦 公自用項目優(yōu)勢 區(qū)域 規(guī) 劃 優(yōu)勢 、地段 優(yōu)勢92目前市場上在售項目以中、高檔寫字樓為主，價格和銷量均正處于上升期216。 除了華茂大廈主要以銀行、保險、證券行業(yè)集中，其他寫字樓行業(yè)散亂企業(yè)類型 企業(yè)人數(shù) 物業(yè)要求 寫字樓階段創(chuàng)業(yè)性企業(yè) 20人以下 價格低、空間使用靈活、可商可住 商住公寓成長型企業(yè) 2050人 價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象 商住公寓、低檔寫字樓發(fā)展型企業(yè) 5080人 形象要好，價格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利低檔寫字樓、中高檔寫字樓穩(wěn)定型企業(yè) 80100人 高形象、可以接受高價格，商務(wù)配套服務(wù) 中高檔寫字樓、頂級寫字樓擴張型企業(yè) 100人以上 高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價格敏感度低 中高檔寫字樓、頂級寫字樓不同發(fā)展階段企業(yè)對于寫字樓物業(yè)的需求87市場格局 —— 目前包頭辦公物業(yè)主要分布在昆區(qū)中心、高新區(qū)、青山區(qū) 3大板塊，昆區(qū)作為寫字樓傳統(tǒng)熱點區(qū)域存量及在售項目最多，高新區(qū)預(yù)計未來兩年寫字樓項目推盤較多216?？們r優(yōu)勢： 現(xiàn)有公寓單價與普通住宅相差不大，但總價低，對資金敏感型的客戶吸引相當(dāng)大；216。 排隊購房年輕女子216。價格優(yōu)勢： 同樣總價小復(fù)式產(chǎn)品折算到兩層平米單價更低，對資金敏感型的客戶吸引相當(dāng)大；216。 區(qū)位上可以說是高新區(qū)公寓的先驅(qū)216。n宏觀政策 —— 宏觀調(diào)控力度不斷加大的背景下，包頭住宅市場預(yù)計會迎來盤整期，而商業(yè)市場成交將保持強勁反彈態(tài)勢，成為包頭房地產(chǎn)市場新的交易熱點。2023年前 3月土地成交極度萎靡，市場進入謹慎觀望期資料來源：中國土地市場網(wǎng)54【 土地分區(qū)成交 】 隨著昆青區(qū)城中村改造， 2023年昆青兩區(qū)所占比例過半，以上兩區(qū)后續(xù)競爭激烈216。 昆都侖河大青山帶狀的生態(tài)山林帶黃河生態(tài)保護綠化隔離帶沿岸防護綠地一楔城市綠心東興間隔離綠地三楔賽汗塔拉公園風(fēng)景帶二楔51321 包頭經(jīng)濟連續(xù)多年的飛速發(fā)展也將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶入了高速發(fā)展期以資源型為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)不僅帶動了私營經(jīng)濟發(fā)展，同時也使得包頭人均可支配收入在自治區(qū)中獨占鰲頭從包頭的城市規(guī)劃及城市化進程看，包頭正處于從 城市多極化向大都市化形成的過渡階段，各區(qū)域間的功能、聯(lián)系也將更加完善與協(xié)調(diào)城市背景研究小結(jié) ——52【 房地產(chǎn)市場 】 城市房地產(chǎn)發(fā)展快速，且市場支持明顯包頭近年房地產(chǎn)市場投資額 包頭近年房地產(chǎn)銷售面積與銷售總額萬平方米 億元 億元數(shù)據(jù)來源：包頭市統(tǒng)計局%216。216。規(guī)劃：指出在城市新舊區(qū)之間建設(shè)集商務(wù)、政務(wù)、金融、會展、體育、文化、休閑、總部經(jīng)濟等為一體的城市中心區(qū)。包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費支出總額逐年增長 ，增長率變動幅度均衡， 2023年包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費支出20994元，增長 %， 置業(yè)的支付能力在逐漸增加 。216。2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達25862元，比上年增長 ％。受國家 2023年房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策調(diào)整影響， 2023年底新建商品房銷售量激增，成交價同步走高；216。鋼鐵大街與市府西路交界處即包頭市政府西側(cè)，集中了兩座五星級酒店和兩座高級寫字樓及一些商務(wù)休閑娛樂綜合體216。p原有酒店項目十年前已主體結(jié)構(gòu)封頂，但因種種原因尚未投入使用，是名副其實的 “ 爛尾 ” 項目。 動漫網(wǎng)游制作中心216。項目周邊老舊小區(qū)和老舊商業(yè)較多，東邊是一個空置多年的餐館，南面（少先路南側(cè)）是包鋼員工宿舍，西側(cè)也是老舊小區(qū)少線路老舊住宅西邊空置房屋西邊老舊住宅訪談?wù)?16。總體指標(biāo)上限固定，在此指標(biāo)之內(nèi)可根據(jù)設(shè)計定位進行調(diào)整。聚龍美食娛樂廣場少先路西側(cè)空置房屋市府西路16主體完工酒店空地216。東西向主要道路 —— 鋼鐵大街、少先路、友誼大街，216。配套： 區(qū)域內(nèi)有包百、神華兩大商圈，包鋼一中、三中等優(yōu)質(zhì)教育資源。交通樞紐地位對私營經(jīng)濟的聚集作用明顯，將帶動生意緣客戶在包頭置業(yè)北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾天津烏海阿拉善10216。20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 明確提出包頭依托老工業(yè)基地，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，成為區(qū)域性樞紐城市和中心城市。1新陽光實業(yè)集團 216。第二產(chǎn)業(yè)在包頭國民經(jīng)濟中的比重超過 50%, ， 10年第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，占%； 以 鋼鐵、鋁、機械、重型汽車、電力、乳業(yè)、稀土 七大支柱產(chǎn)業(yè)216。王府井百貨包鋼集團包鋼為主配套完善，商貿(mào)發(fā)達，教育資源優(yōu)質(zhì)，以鋼鐵大街沿線為代表的包百商圈屬于城市一級商圈傳統(tǒng)核心居住區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)較為活躍居住 配套昆北 城中村改造為主，中高低端社區(qū)混雜生活配套完善，商業(yè)不足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，市政公園、廣場較多，如阿爾丁植物園昆區(qū)中心區(qū) 高端居住區(qū) 配套完善，商貿(mào)集中，包百、王府井等商圈聚集昆南 熱點開發(fā)區(qū)域，品牌開發(fā)商入市文教配套完善，內(nèi)設(shè)包鋼一中、包鋼五中、內(nèi)蒙科技大學(xué)等，商業(yè)配套目前缺乏居住人口配套產(chǎn)業(yè)12【 項目區(qū)位 】 位于少先路市府西路交口，距離昆區(qū)核心區(qū)鋼鐵大街，包百商圈核心區(qū) 2公里，屬客戶心理認知的城市核心區(qū)域216。南北向主要道路 —— 民族西路、市府西路、阿爾丁大街；216。地塊形狀： 為較工整的矩形，地勢平坦；216。農(nóng)房地塊 指標(biāo)總用地面積 3,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米農(nóng)房地塊新陽光地塊新陽光地塊 指標(biāo)總用地面積 4,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米總建筑規(guī)模 39,739平米總停車位 地上 50個，地下 150個18【 本體屬性界定 】 三線重工業(yè)城市 /主城核心區(qū)域 /小規(guī)模綜合體項目主城核心區(qū)域三線重工業(yè)城市小體量高容積率項目?包頭是我國重要的工業(yè)基地，擁有眾多國家級大型企業(yè)? 項目總建面 ? 體量較小，總?cè)莘e率上限 ? 昆區(qū)核心區(qū)域，距鋼鐵大街較近，地理位置優(yōu)越，客戶心理認知高? 周邊配套較完善，現(xiàn)狀環(huán)境一般19研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標(biāo)解析背景限制條件核心問題提出20開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)和疑惑開發(fā)企業(yè)目標(biāo)216。周邊商業(yè)較低端，飯館挺多但上檔次的餐飲可選擇性不大；—— 某市民216。 內(nèi)蒙古動漫網(wǎng)游人才培訓(xùn)基地 216。S：項目背景29如何 突破現(xiàn)有限制條件，實現(xiàn) 從 R1到 R2？ 由SCQ模型尋找項目發(fā)展的核心問題R2：目標(biāo) R1：基于現(xiàn)狀得到的需樹立項目的形象，成為包頭市舊改的標(biāo)桿項目周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次低，以老舊住宅小區(qū)為主，城市形象破舊加值產(chǎn)品，提高收益規(guī)劃指標(biāo)下調(diào)，做足容積率前提下，可銷售面積減少VS.做投資性市場主流產(chǎn)品快速回現(xiàn)自有資金有限、資金鏈情況堪憂，開發(fā)經(jīng)驗不足VS.C： R1 vs R2界定核心問題30未來同類型項目眾多的區(qū)域項目應(yīng)怎樣定位，實現(xiàn)企業(yè)利用有限的自有資金安全快速周轉(zhuǎn)與合理的利潤空間？已閑置多年的酒店項目如何定位才能快速變現(xiàn)，并與新建建筑相互融合？新地塊容積率下調(diào)后如何在不突破規(guī)劃容積率指標(biāo)的前提下，盡可能多的增加可售建筑面積或提高高附加值產(chǎn)品比重？項目核心問題分解Q：核心問題p確定適合企業(yè)自身情況的方案，商住型還是功能復(fù)合型？p尋找本項目獲取最有利潤的機會，應(yīng)建什么物業(yè)，各物業(yè)功能配比？p尋找到能支撐本項目的客戶需求機會？p如何處理已結(jié)構(gòu)封頂?shù)脑芯频觏椖?，其與新建建筑如何融合？p如何應(yīng)對未來的競爭問題，制定合理的開發(fā)節(jié)點與開發(fā)節(jié)奏？p在確定的整體定位下，適合本項目最優(yōu)的市場產(chǎn)品下的經(jīng)濟效益如何？p在確定的各功能布局與功能配比下，各物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段經(jīng)濟測算及物業(yè)發(fā)展建議階段12331項目所處的房地產(chǎn)市場環(huán)境及機會點分析；Chapter 2市場環(huán)境及機會研究32研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究本體機會分析市場機會分析33東亞世紀(jì)城 保利拉斐保利花園帝景帝豪天下鋼鐵大街板塊鋼鐵大街板塊 萬達廣場市政府國貿(mào)大廈萬號國際香格里拉神華國際本體機會市場機會本項目216。本項目陽光大廈舊樓距此交叉口僅 300米，從地段和建筑特征來看，本項目和這一地段的各種物業(yè)都相當(dāng)匹配216。2023年國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策陸續(xù)出臺，市場進入了新一輪調(diào)控期。216。目前主要城區(qū)人口集中在 昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū) ， 昆青兩區(qū)人口占比約 40%216?！?人民生活 】 0610年人均可支配收入與消費支出呈平穩(wěn)快速增長， 置業(yè)的支付能力逐漸增加47【 城市規(guī)劃 】 “ 一市兩城、多組團、多中心 ” 的城市布局戰(zhàn)略，骨架迅速拉大，本項目處于昆 青組團邊緣區(qū)216。將霍華德的 “花園城市 ”的新城市主義思想貫徹于整個設(shè)計之中，注重使用公交的鄰里區(qū)開發(fā)；216。兩帶：黃河、大青山為城市生態(tài)敏感區(qū)，結(jié)合連綿的山體設(shè)置帶狀的生態(tài)山林地，保護水體、山體的完整形態(tài)。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，近年包頭房地產(chǎn)市場迅速成長，并得到市場有效支撐和追捧，正處于快速發(fā)展階段。2023年住宅用地成交 ，昆青兩區(qū)占總土地面積的半數(shù)以上；216。 58商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場市場競爭分析市場機會挖掘普通住宅市場普通住宅市場LOFT住宅市場住宅市場59【 競爭區(qū)域 】 包頭現(xiàn)階段處于城市價值顯性，競爭強度根據(jù)城市價值增減，本項目直接位于城市核心具有良好地理優(yōu)勢216。項目是包含寫字樓、別墅、普通住宅、公寓的綜合性項目216。現(xiàn)有市場案例： 江南文樞苑開盤半個月去化 80%，受到居住需求年輕人追捧；總部經(jīng)濟園 LOFT辦公用途去化快區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 客戶需求分析客戶需求分析216。我有住房，在九星領(lǐng)寓公寓有投資，租金收入不錯，這個地段好，潛力大，我拿了 2個號交了 2萬押金，準(zhǔn)備一次性付款，這里都是來投資的，估計鄂爾多斯的投資客可能就能占一半