【正文】 直街兩面鋪”的單調(diào)空間模式，通過建筑的曲折錯落，形成多節(jié)點的線性空間，延長營業(yè)面，創(chuàng)造適合駐留的休閑漫步商街； 院落商業(yè)區(qū)中心節(jié)點 打造尺度宜人的 共享空間 ，作為商業(yè)街的活力空間。無論干部還是工人，莫能例外。 —— 世聯(lián)旅游地產(chǎn)專家 規(guī)律 1：室內(nèi)空間可以不必很大，但一定要有院落等室外空間 28 由于麗江度假市場不成熟，單純分析麗江市場無法獲得充分市場依據(jù)，因此需借鑒成熟度假區(qū)產(chǎn)品演變規(guī)律 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產(chǎn)品規(guī)律 使用頻次 使用方式 非度假時期處臵 家庭單位度假： 夫妻、情侶、養(yǎng)老階層是主要的度假客群，小面積的別墅是其會選擇的產(chǎn)品，關(guān)注舒適度 度假客戶有很多都是夫妻和情侶，對于別墅產(chǎn)品而言，多數(shù)會買小面積的別墅產(chǎn)品 —— 世聯(lián)旅游地產(chǎn)專家 朋友圈層度假： 出于和朋友一塊度假多半會推介購買隔壁或相鄰度假單位或酒店居住，對套房有一定要求 喜歡和朋友一塊度假，打高爾夫、談?wù)摴ぷ?、保持關(guān)系往來，他們是自己的知音和伙伴，有著共同的話題和愛好，為了一塊度假，會推介朋友購買自己意向的度假物業(yè)，或是和朋友住酒店，但不會為了偶爾與朋友度假而買個大面積的度假物業(yè) 規(guī)律 2：家庭度假、朋友圈層度假的需求仍未小面積別墅產(chǎn)品為主 29 由于麗江度假市場不成熟，單純分析麗江市場無法獲得充分市場依據(jù)，因此需借鑒成熟度假區(qū)產(chǎn)品演變規(guī)律 商務(wù)接待： 出于生意往來和客戶招待，大型企業(yè)或私企業(yè)主可能購買大面積別墅作為會所，但以酒店接待為主流。 ? 臵業(yè)需求 ： ?來麗江買房子的人一般期望最高價格不會超過 200萬，可以把房子做的小一些，控制總價。 ? 臵業(yè)需求 ： 關(guān)注球場綜合素質(zhì)，球場特點，會籍管理及配套服務(wù)成為他們關(guān)注的主要問題 ? 需求面積： 一般較小， 6070平米左右的公寓及別墅產(chǎn)品為主 ?總價： 根據(jù)球場質(zhì)量，會籍情況，總價浮動范圍較大，完全依托于球場 高爾夫球客案例： ? 劉老板： 3540歲，生意人，受教育程度一般，但投資意識很強。本地客戶也比較多，但外地人占到大約 60%， …… —— 鼎業(yè)銷售經(jīng)理 潘小姐 …… 主要為商人，也有部分高官，大多來自于臺灣、香港、廣州、深圳，占到 3040%。 麗江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比統(tǒng)計圖73779116 9290104601191813299144578 . 2 0 %2 3 . 5 7 %1 . 9 1 %1 2 . 5 9 %1 3 . 9 4 %1 1 . 5 9 %8 . 7 1 %04000800012023160002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%5%10%15%20%25%城鎮(zhèn)人均可支配收入(元) 同比增幅當?shù)厝顺惺軆r格為 3000元 /平米左右。 ?總價范圍： 200萬左右的較為合適 ?省外、國外喜歡麗江的來這邊買房子。 老外（華人、夫妻雙方一方為中國人等）在滇西明珠買房子的還比較多， 200萬內(nèi)的價格他們還是可以接受的。 天域陽光 玉湖民居 客戶對于麗江現(xiàn)有的建筑風格較為不滿，認為未能完全演繹納西文化的精髓 —— 麗江市規(guī)劃局 每一個院落可以做成不同的風格，麗江的每一個院子都是具有不同風格的。 ?任乃強著《羌族源流探索》載：“納西族是羌族的遠支成為單一民族”。 文化商業(yè)街功能設(shè)想： 通過商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置滿足高端客戶餐飲、娛樂、度假等功能需求 會所功能初步設(shè)想： 將高爾夫會所與準備引入的麗池會所結(jié)合，實現(xiàn)功能間互補，避免重復投入造成資金增加 ?通過高爾夫會所與麗池會所功能形式，融合是否可行？ ?通常各功能區(qū)面積要求？ ?根據(jù)項目定位，補充會所功能的缺失的原則，確定商業(yè)業(yè)態(tài)及面積區(qū)間 87 高爾夫會所與麗池會所結(jié)合使用的可能性 酒吧 健身房 休閑大廳 書吧 餐飲 養(yǎng)生休閑 雪茄 紅酒 棋牌娛樂 客房 麗池 會所功能 洗浴 ?通過二者功能對比，可以看到麗池會所功能是高爾夫會所的功能延伸和補充， ?因此可在滿足高爾夫基本功能需求外，嫁接麗池的功能，使會所功能更加豐富和吸引力 室內(nèi)運動 高球 運動功能 后勤服務(wù) 休閑、餐飲 高爾夫 會所功能 接待區(qū) 會所面積分配 88 高爾夫會所功能空間規(guī)模借鑒（ 1/2） ： 美國，佛羅里達東海岸，旗魚尖（ Sailfish Point）俱樂部 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 133 停車處 115 餐飲服務(wù)處 餐廳 590 烤肉店 90 休息室 93 廚房 172 廚房的儲藏室 92 露天座位 /溫泉浴場 270 高球運動功能 高爾夫用品專賣店 139 網(wǎng)球用品專賣 48 休息室 33 男用存物室、休息室及化裝室 233 女用存物室、休息室及化裝室 111 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 408袋 67 高爾夫球車停放處及其清理維護處 40臺 500 室內(nèi)運動 男用健身房 49 女用健身房 386 男用溫泉浴場 44 女用溫泉浴場 44 會客室 89 ?項目處于純別墅社區(qū)內(nèi) 。 沿街花車 浪漫休閑風情的湖濱棧道 鐵藝雕塑座椅 古井 小丑雕塑 挖掘納西文化圖騰形式，樹立項目精神屬性，同時注重高端品性 104 啟動區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)及面積 文化展示區(qū) ?納西文化博物館 ?東巴劇場 文化發(fā)展區(qū) 1 ?餐飲區(qū) 啟動區(qū)開發(fā)面積 文化體驗類 小型博物館 文化展示主場地，突出民族特色外，要體現(xiàn)品味和時尚 200 吃 餐飲（ 5大主題餐飲） 納西特色餐飲 400 云南主題 200 東南亞餐廳 400 粵菜品牌餐飲 300 西餐廳 200 娛樂 納西劇院 定期民族表演、 品牌發(fā)布會等 300 合計 2023平米 105 啟動商業(yè)意向 博物館 劇院 美食商業(yè) 106 THE END！ 107 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ?項目總占地 310萬平方米， 18洞高爾夫球場 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 后勤配套 機械房 /電力房 /電梯 280 員工休息室、化裝市及存物室 60 維修站 33 洗衣房 24 儲藏室 89 總使用面積 （不含交通面積） 4373 室外運動 水池 269 池畔平臺 1055 網(wǎng)球場 5座 附屬設(shè)施 建筑玄關(guān) 雜貨店 直升飛機場 停車位 161個 89 高爾夫會所功能空間規(guī)模借鑒（ 2/2）：美國，佛羅里達州Bonita Springs，鵜鶘窩（ Pelican’ s Nest）俱樂部 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 22 俱樂部管理處 11 餐飲服務(wù)處 餐廳 87 廚房 24 廚房儲藏室 3 露天座位 104 高球運動功能 高爾夫用品專賣店 109 男用存物室、休息室及化裝室 38 女用存物室、休息室及化裝室 27 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 32 高爾夫球車停放處 72臺 302 高爾夫球車清理維修中心 23 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 后勤配套 儲藏室 12 動線系統(tǒng) 16 建筑總面積 810 附屬設(shè)施 停車位 55個 ?項目處于高爾夫住宅社區(qū)內(nèi)； ?社區(qū)內(nèi)共有 175個居住單元； ?項目總占地 150萬平方米， 18洞高爾夫球場 90 通過案例對比借鑒，設(shè)臵本項目基本的高球功能空間大小 基本功能 中信山與湖 旗魚尖（ Sailfish Point）俱樂部 鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂部 接待中心 12001400平米 248平米 33平米 高球運動功能 1120平米 600平米 500550平米 后期配套 480平米 480平米 28平米 面積設(shè)臵原則： ?按照目前麗江古城高爾夫和雪山高爾夫的日接待 150人的情況來看，功能空間不宜太大 ?后期配套考慮未來接待能力提高，適當放大 ?接待中心面積適當縮小，實現(xiàn)私密空間感覺 ?高球運動功能以舒適性為宜 基本功能 本項目 接待中心 200平米 高球運動功能 600平米 后期配套 200平米 91 結(jié)合麗池會所功能設(shè)臵，本項目 3000平米面積分配如下： 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 120 俱樂部管理處 80 高球運動功能 高爾夫用品專賣店 120 男用存物室、休息室及化裝室 40 女用存物室、休息室及化裝室 40 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 60 高爾夫球車停放處 72臺 300 高爾夫球車清理維修中心 20 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 20 后勤配套 機械房 /電力房 /電梯 100 員工休息室、化裝市及存物室 60 洗衣房 40 餐飲區(qū) 餐廳、廚房 400 休閑娛樂區(qū) SPA 500 養(yǎng)生休閑區(qū)（含客房） 700 雪茄房、紅酒房 100 棋牌娛樂室、健身房 200 酒吧 100 合計 3000平米 麗池會所功能分配： ?1層：洗?。?800平米含大廳和接待） ?2層：休息大廳、書吧、餐飲區(qū)（ 800平米） ?3層：養(yǎng)生包房、貴賓休閑專區(qū)、雪茄房、紅酒房、棋牌娛樂室 ?4層：客房（ 800平米） ?5層：酒吧、健身房（ 800平米） 92 高爾夫球會布局 KPI A. 客戶進入球場的路線與進入會所的車行、人行路線不交差； B. 球童進入球場路線與球員路線截然分設(shè)、互不干擾； C. 會所主體為兩層，不可太高，以防止建筑物破壞自然環(huán)境，也不可太低，以便從會所內(nèi)看到球場景色； D. 行政管理區(qū)和后勤保障區(qū)設(shè)在一層或或半地下室，與客戶主要行走路線區(qū)域有所隔離； E. 高球服務(wù)區(qū)位于臨近球場的一側(cè)，球童辦、球車庫、出發(fā)臺會所一層末端； F. 公共活動區(qū)位于二層，與客房區(qū)要相互區(qū)隔，確?？头坎糠值陌察o與安全； G. 大廳是會員休息、交流、等候的主要場所，使用率高，和球場關(guān)系密切，一般設(shè)臵于會所中軸線接近球場處； H. 接待處位于會所入口，便于打球登記； I. 餐廳和客房應(yīng)占據(jù)景觀最佳的位臵，將辦公、洗浴、輔助用房等可布臵在臨近道路的一側(cè)； J. 停車場盡量靠近會所入口，并減少對球場環(huán)境的影響； 93 會所意向展示 文化商業(yè)街 VILLA酒店 會所外觀 SPA 餐飲 高爾夫接待 雪茄紅酒房 94 文化商業(yè)街發(fā)展計劃： ? 納西文化博物館 文化展示 文化復興 ? 文化休閑功能 ?歷史與現(xiàn)實碰撞 ? 東巴文字書院 ?東巴文化論壇 ?東巴造紙 ?東巴手工藝品制作 圍繞納西文化的精髓