【正文】 多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。 客戶 來源 ?市私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（ 45%） ?當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（ 15%） ?地州縣份人員、外地務(wù)工人員（ 40%） ?市縣私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（ 60%） ?當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（ 25%） ?地州縣份人員、外地務(wù)工人員（ 5%） ?市縣私營業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（ 65%） ?當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（ 15%） ?地州縣份人員、外地務(wù)工人員（ 20%） 置業(yè)目的 投資 +自住 自住 進城 代表 樓盤 大地春城 \格蘭山水間 \縱橫坐標廣場 \豐球黔城 \金泉花園 龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀新城 香山別苑、華偉中央城、公園一號 從客戶構(gòu)成看，凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達 40%以上，投資比例大，客戶能否持續(xù)？ 25 深圳國際 從政府要求看，項目總體量 726萬方， 35年開發(fā)完畢，年去化量逾 140萬方，嚴重超出市場承受范圍 開發(fā)背景 政府愿景 相當(dāng)于市場銷售最好年份全市年消化量（ 60萬平米）的二倍，單盤銷冠（ 5萬方 /年）的 24倍 凱里或黔東南州常駐人口共 12萬人（不足 4萬戶），不分收入等級，平均每 16戶就要有一套購買本項目 Q1： Q2： 項目建面達 726萬平米 3年內(nèi)銷售完畢，最遲 5年 年消化 145200萬平米意味著什么？ VS 26 深圳國際 目標解析 —— 在符合政府社會形象的前提下完成項目的快速銷售 145萬是個偽命題，如何在市場容量有限的前提下加快銷售速度才是真，盡可能提升項目的市場占有率，客戶擴容是關(guān)鍵 觀點一 ?作為凱里政府招商引資的重點項目，應(yīng)該積極與政府溝通，爭取更多的稅收等優(yōu)惠政策； ?作為高速公司在凱里的第一個項目，且項目五星級酒店及大量公建占用較大資金，快速銷售即意味著較少風(fēng)險； ?凱里的客戶量有限，以本項目的體量，必須以壓倒性的規(guī)模優(yōu)勢網(wǎng)絡(luò)所有客戶，實現(xiàn)客戶擴容。豪庭 均價 3300 迎賓大道 豐球黔城 起價 4000 迎賓大道 ? 住宅主要分為城北片區(qū)、城南片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)； ? 現(xiàn)售樓盤主要集中在城南片區(qū)； ?迎賓大道已成為凱里房地產(chǎn)發(fā)展的黃金軸線，高價值產(chǎn)品密集分布，且后續(xù)潛在放量集中在迎賓大道沿線。 ? 典型的成本導(dǎo)向型市場，地價和開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)的敏感性因素。 ?從交通條件看，項目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進入凱里的門戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。 ?為凱里提升城市價值； ?有利于構(gòu)建和諧社會。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ? 通過項目的成功運營，給凱里市民提供一個休閑和體驗的公共空間。 80%的外地旅游人口到本項目約 2400萬人。 2023年 現(xiàn)在 商品房首次改善 外來開發(fā)商介入 多層、小高層、高層 ?市場產(chǎn)品供應(yīng)仍以滿足剛性自住需求為主和外來人口入戶、投資為主，產(chǎn)品設(shè)計相對初級，可超越空間巨大； ?從現(xiàn)有市場銷售量看，項目 600萬平米的大體量的需求難以找到支撐點。山水間 均價 3500 華聯(lián)路 鑫鼎 近年來，凱里商品房開工量大；住宅市場主導(dǎo)整體銷售市場，年去化量約為 60萬㎡ 24 深圳國際 凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達 40%以上，但持續(xù)性有待論證 開發(fā)背景 客戶需求 板塊 城南片區(qū) 城北片區(qū) 開發(fā)區(qū)片區(qū) 價格區(qū)間 2800～ 4200元 /m178。麻江縣轄 4鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) ? 凱里 2023年戶籍人口 ，常住人口 ，流動人口 ，人口城鎮(zhèn)化率 %； ?麻江縣戶籍人口 ，常住人口，人口城鎮(zhèn)化率 % ?少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%，其中苗族人口占全市總?cè)丝诘?%。 城市概況 40 深圳國際 從宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 1085812544148790202340006000800010000120231400016000（萬元）2023 2023 2023人均生產(chǎn)總值5117005890446259450100000202300300000400000500000600000700000（萬元）2023 2023 2023生產(chǎn)總值發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 01000 1000—4000 4000—8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求為主 改善需求為主 房地產(chǎn)發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 41 深圳國際 從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達 284萬人 ?2023年凱里制定拉建設(shè)大凱里的城市規(guī)劃：在 2023年凱里城市市區(qū)面積將由現(xiàn)在 30平方公里擴大到 248平方公里的城市格局；人口有目前的 48萬增加到 200萬左右； ?目標是把凱里建設(shè)成為貴州東線旅游的中心城市和西部區(qū)域性中心城市，把凱里建設(shè)成一個國際性的旅游城市！因為凱里擁有豐富的旅游資源！民族文化和自然景觀星羅棋布； ?旅游品位獨特！相信未來的凱里將是一座風(fēng)情獨特的國際旅游城市。 57 深圳國際 2 民族旅游 風(fēng)情體驗 現(xiàn)代人居 特色休閑 民俗工藝創(chuàng)意園 民俗風(fēng)情園 現(xiàn)代化居住新城 民俗文化園 1 3 4 從項目在區(qū)域中承載的使命和功能看，項目是區(qū)域的“龍眼 +內(nèi)核”，對周邊功能設(shè)施和旅游資源起串聯(lián)作用 ?如何通過區(qū)域?qū)崿F(xiàn)城市功能的提升，并讓人們來凱里轉(zhuǎn)變?yōu)樽屓藗冏≡趧P里？ 充分整合周邊資源，最大化項目價值，發(fā)揮區(qū)域的聚合相應(yīng)，以本項目為核心載體，拉動風(fēng)情園和文化園的發(fā)展； 項目自身除了是紐帶，還必須具有旅游功能，自成景點，增強吸引力； 以項目為龍頭，以區(qū)域內(nèi)旅游資源為依托，打造現(xiàn)代化的特色民族風(fēng)情生態(tài)旅游新城，促進凱里旅游業(yè)升級換代，由觀光 —— 休閑 —— 體驗居住轉(zhuǎn)變，進而泛化地產(chǎn)客群，實現(xiàn)客戶擴容； 58 深圳國際 沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄予了提升城市整體價值的厚望，尤為稀缺 與城市中心距離在正常通勤時間之內(nèi)，離塵不離城； 擁有強勢山、湖、林、水等強勢自然資源； 未開發(fā)的珍藏地，居住及產(chǎn)業(yè)價值突出。 市場現(xiàn)狀 69 本報告是嚴格保密的。 71 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 現(xiàn)有酒店商務(wù)接待能力有限，不足以應(yīng)對大規(guī)模商務(wù)會議旅游市場的快速發(fā)展 啟示四： 本項目需要重視快速增長的商務(wù)會議旅游需求，必須具備接待大規(guī)模高端商務(wù)會議的能力。 潛在供應(yīng) 77 本報告是嚴格保密的。 ?根據(jù)十二五規(guī)劃，社會零售總額將保持年 25%的增長率， 2023年達到 146億元；可以預(yù)見，凱里商業(yè)容量將極大擴展。 ?迎賓路商業(yè)帶 —— 主要以專業(yè)市場為商業(yè)結(jié)構(gòu)的板塊，經(jīng)營建材、汽車等；同時，隨著豐球黔城等住宅項目的開發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。 。 深圳國際 大十字商圈：凱里市級傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動型零售商業(yè)為主 商業(yè)形態(tài) 樓層分布 重要品牌 點評 恒意通百貨 （ 3000㎡ ） 1F：皮具 23F：男女時裝 4F：圖書 貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等 1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場 2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴重 3）體量較小， 1F基本出售 東方大廈 （ 10000㎡ ） 1F：手機通訊賣場 2F3F：佳惠超市 1F手機賣場以山寨為主 1）佳惠超市經(jīng)營狀況較好 2） 1F業(yè)態(tài)混雜、影響項目形象 新世紀廣場 （ 4000㎡ ） 23F：新世紀超市 1） 1F無門面，僅有一個通道 2）超市經(jīng)營狀況一般 國美 （ 2023㎡ ） 1F：小門面 BF：國美 國產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少 1） 1F引導(dǎo)區(qū)門面較小，主體賣場在地下負一層，形象面較差 2）中低檔品牌，經(jīng)營狀況一般 中博商業(yè)街 （ ㎡） 以內(nèi)部廣場為中心的 2層裙樓商業(yè) 勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達芙妮等 1）商業(yè)動線設(shè)計較為合理 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)與大十字部分重合 韶山路、北京路商業(yè)街 裙樓街鋪為主 生活類零售為主 1）經(jīng)營狀況較好 2）街鋪租金：韶山路 80120；北京路 60110 ?大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來重點規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)中心。 物質(zhì)生活的不斷豐富，消費者形態(tài)開始向更高層級轉(zhuǎn)變，開始追求更舒適的消費狀態(tài)。 深圳國際 本項目五星級酒店的發(fā)力點總結(jié) 方向研判 建議采取高層或超高層建筑，營造大凱里區(qū)域地標型建設(shè)，且運用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色 建筑形態(tài) 不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過民族元素的注入點綴客房作為亮點 功能構(gòu)成 應(yīng)對不斷增加的商務(wù)會議型需求，在會議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國內(nèi)五星級標準進行營造 酒店配套 79 深圳國際 商業(yè)市場分析 80 本報告是嚴格保密的。 ?商務(wù)會議市場的發(fā)展，暴露出凱里酒店會議設(shè)施的不足，可承擔(dān)正式商務(wù)會議的酒店不足 5家，會議酒店市場存在較大缺口。 現(xiàn)狀缺陷一 數(shù)據(jù)來源：市場一手調(diào)研資料 72 本報告是嚴格保密的。 ?從入住率來看，四星級酒店基本維持在 80%附近；三星級酒店差異較大，區(qū)間跨度為 5284%。 旅游 +生態(tài)，打造凱里自身的特色品牌 59 深圳國際 60 未來的凱里，隨著項目 700萬體量的新城規(guī)模開發(fā)，必將注入現(xiàn)代都市文化的新鮮血液，大力發(fā)展，成為凱里的“城市客廳” ? 未來凱里的發(fā)展必將文化、生態(tài)、都市三者結(jié)合 ? 傳承凱里城市文脈，具備良好自然山水空間，同時充滿現(xiàn)代都市時尚元素 ? 成為凱里現(xiàn)代都市城市的新窗口 城市客廳 傳承凱里城市文化 發(fā)揚精神文明 充滿現(xiàn)代活力 深圳國際 我們要打造的重點方向 —— 完善城市功能，定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?區(qū)域景點化戰(zhàn)略 ?旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略 61 深圳國際 關(guān)鍵點 1：立足生態(tài)旅游新城模式開發(fā)，建議本項目通過“民族旅游 +風(fēng)情體驗 +特色休閑 +現(xiàn)代人居”，多維度、多手法集中演繹黔東南旅游核心特色 城市功能提升 旅游產(chǎn)業(yè)帶動 休閑服務(wù)功能 旅游集散功能 城市地標功能 人居改善功能 現(xiàn)代旅游功能 特色體驗功能 休閑度假功能 文化演繹功能 通過項目的成功開發(fā)，一方面提升城市功能，另一方面帶動旅游產(chǎn)業(yè)的全面升級，提供一個黔東南州旅游展示平臺和凱里的城市窗口，城市客廳 . 62 深圳國際 培育期 區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 價格 項目所處階段 基本的配套 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級配套拔升高度 房價 配套 關(guān)鍵點 2：依托核心的驅(qū)動力，形成項目經(jīng)營性和銷售性物業(yè)的良性互動，旅游地產(chǎn)項目獲得可持續(xù)性的開發(fā)基礎(chǔ)，項目價值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升 旅游地產(chǎn) 核心驅(qū)動力 經(jīng)營性物業(yè)開發(fā) 銷售性物業(yè)開發(fā) 持續(xù)開發(fā)運營 支撐 盈利 63 深圳國際 64 關(guān)鍵點 3：以城市價值、生態(tài)價值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，打造現(xiàn)代生態(tài)旅游新城，建立中國生態(tài)文化復(fù)合型公共空間模式 城市名片 / 凱里新選擇 / 凱里驅(qū)動點 依托項目的城市價值和生態(tài)價值，融入凱里的文化元素。 現(xiàn)有問題 3： 系統(tǒng)化的休閑度假市場落后，市民缺乏凱里城市的精神歸屬感 過夜游客不到 10% 1 休閑度假項目缺乏 2 商業(yè)娛樂配套缺乏 3 深圳國際 49 凱里城市缺乏一個 “展示窗口” ，旅游缺乏一個 “點睛之筆” ，市民還缺乏一種 “精神歸屬” 整合區(qū)域資源，增強區(qū)域活力，提供一個 城市窗口， 市民有歸屬感的公共空間，為 凱里城市 發(fā)展“ 樹立標桿 ” 凱里城市缺失 展示窗口 集中展示城市政治、經(jīng)濟、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺 點睛之筆 黔東南州旅游 已 開始 形成多元的 消費 體