【正文】 多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個(gè)區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。 客戶 來源 ?市私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（ 45%） ?當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（ 15%） ?地州縣份人員、外地務(wù)工人員（ 40%） ?市縣私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（ 60%） ?當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（ 25%） ?地州縣份人員、外地務(wù)工人員（ 5%） ?市縣私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（ 65%） ?當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（ 15%） ?地州縣份人員、外地務(wù)工人員（ 20%） 置業(yè)目的 投資 +自住 自住 進(jìn)城 代表 樓盤 大地春城 \格蘭山水間 \縱橫坐標(biāo)廣場(chǎng) \豐球黔城 \金泉花園 龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀(jì)新城 香山別苑、華偉中央城、公園一號(hào) 從客戶構(gòu)成看，凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達(dá) 40%以上，投資比例大，客戶能否持續(xù)？ 25 深圳國(guó)際 從政府要求看，項(xiàng)目總體量 726萬方， 35年開發(fā)完畢，年去化量逾 140萬方，嚴(yán)重超出市場(chǎng)承受范圍 開發(fā)背景 政府愿景 相當(dāng)于市場(chǎng)銷售最好年份全市年消化量（ 60萬平米）的二倍，單盤銷冠（ 5萬方 /年）的 24倍 凱里或黔東南州常駐人口共 12萬人（不足 4萬戶），不分收入等級(jí)，平均每 16戶就要有一套購買本項(xiàng)目 Q1： Q2： 項(xiàng)目建面達(dá) 726萬平米 3年內(nèi)銷售完畢，最遲 5年 年消化 145200萬平米意味著什么？ VS 26 深圳國(guó)際 目標(biāo)解析 —— 在符合政府社會(huì)形象的前提下完成項(xiàng)目的快速銷售 145萬是個(gè)偽命題，如何在市場(chǎng)容量有限的前提下加快銷售速度才是真，盡可能提升項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，客戶擴(kuò)容是關(guān)鍵 觀點(diǎn)一 ?作為凱里政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該積極與政府溝通，爭(zhēng)取更多的稅收等優(yōu)惠政策； ?作為高速公司在凱里的第一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目五星級(jí)酒店及大量公建占用較大資金，快速銷售即意味著較少風(fēng)險(xiǎn)； ?凱里的客戶量有限，以本項(xiàng)目的體量，必須以壓倒性的規(guī)模優(yōu)勢(shì)網(wǎng)絡(luò)所有客戶，實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容。豪庭 均價(jià) 3300 迎賓大道 豐球黔城 起價(jià) 4000 迎賓大道 ? 住宅主要分為城北片區(qū)、城南片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)； ? 現(xiàn)售樓盤主要集中在城南片區(qū)； ?迎賓大道已成為凱里房地產(chǎn)發(fā)展的黃金軸線，高價(jià)值產(chǎn)品密集分布，且后續(xù)潛在放量集中在迎賓大道沿線。 ? 典型的成本導(dǎo)向型市場(chǎng)，地價(jià)和開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)的敏感性因素。 ?從交通條件看，項(xiàng)目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進(jìn)入凱里的門戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。 ?為凱里提升城市價(jià)值； ?有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 通過項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，給凱里市民提供一個(gè)休閑和體驗(yàn)的公共空間。 80%的外地旅游人口到本項(xiàng)目約 2400萬人。 2023年 現(xiàn)在 商品房首次改善 外來開發(fā)商介入 多層、小高層、高層 ?市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)仍以滿足剛性自住需求為主和外來人口入戶、投資為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)初級(jí)，可超越空間巨大； ?從現(xiàn)有市場(chǎng)銷售量看，項(xiàng)目 600萬平米的大體量的需求難以找到支撐點(diǎn)。山水間 均價(jià) 3500 華聯(lián)路 鑫鼎 近年來，凱里商品房開工量大；住宅市場(chǎng)主導(dǎo)整體銷售市場(chǎng)，年去化量約為 60萬㎡ 24 深圳國(guó)際 凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達(dá) 40%以上，但持續(xù)性有待論證 開發(fā)背景 客戶需求 板塊 城南片區(qū) 城北片區(qū) 開發(fā)區(qū)片區(qū) 價(jià)格區(qū)間 2800～ 4200元 /m178。麻江縣轄 4鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) ? 凱里 2023年戶籍人口 ，常住人口 ，流動(dòng)人口 ，人口城鎮(zhèn)化率 %； ?麻江縣戶籍人口 ，常住人口，人口城鎮(zhèn)化率 % ?少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%，其中苗族人口占全市總?cè)丝诘?%。 城市概況 40 深圳國(guó)際 從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀時(shí)期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 1085812544148790202340006000800010000120231400016000（萬元）2023 2023 2023人均生產(chǎn)總值5117005890446259450100000202300300000400000500000600000700000（萬元）2023 2023 2023生產(chǎn)總值發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 01000 1000—4000 4000—8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求為主 改善需求為主 房地產(chǎn)發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 41 深圳國(guó)際 從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達(dá) 284萬人 ?2023年凱里制定拉建設(shè)大凱里的城市規(guī)劃：在 2023年凱里城市市區(qū)面積將由現(xiàn)在 30平方公里擴(kuò)大到 248平方公里的城市格局；人口有目前的 48萬增加到 200萬左右； ?目標(biāo)是把凱里建設(shè)成為貴州東線旅游的中心城市和西部區(qū)域性中心城市，把凱里建設(shè)成一個(gè)國(guó)際性的旅游城市！因?yàn)閯P里擁有豐富的旅游資源！民族文化和自然景觀星羅棋布； ?旅游品位獨(dú)特！相信未來的凱里將是一座風(fēng)情獨(dú)特的國(guó)際旅游城市。 57 深圳國(guó)際 2 民族旅游 風(fēng)情體驗(yàn) 現(xiàn)代人居 特色休閑 民俗工藝創(chuàng)意園 民俗風(fēng)情園 現(xiàn)代化居住新城 民俗文化園 1 3 4 從項(xiàng)目在區(qū)域中承載的使命和功能看，項(xiàng)目是區(qū)域的“龍眼 +內(nèi)核”，對(duì)周邊功能設(shè)施和旅游資源起串聯(lián)作用 ?如何通過區(qū)域?qū)崿F(xiàn)城市功能的提升，并讓人們來凱里轉(zhuǎn)變?yōu)樽屓藗冏≡趧P里？ 充分整合周邊資源，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，發(fā)揮區(qū)域的聚合相應(yīng)，以本項(xiàng)目為核心載體，拉動(dòng)風(fēng)情園和文化園的發(fā)展； 項(xiàng)目自身除了是紐帶，還必須具有旅游功能，自成景點(diǎn)，增強(qiáng)吸引力； 以項(xiàng)目為龍頭，以區(qū)域內(nèi)旅游資源為依托，打造現(xiàn)代化的特色民族風(fēng)情生態(tài)旅游新城，促進(jìn)凱里旅游業(yè)升級(jí)換代，由觀光 —— 休閑 —— 體驗(yàn)居住轉(zhuǎn)變，進(jìn)而泛化地產(chǎn)客群，實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容； 58 深圳國(guó)際 沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄予了提升城市整體價(jià)值的厚望，尤為稀缺 與城市中心距離在正常通勤時(shí)間之內(nèi)，離塵不離城； 擁有強(qiáng)勢(shì)山、湖、林、水等強(qiáng)勢(shì)自然資源； 未開發(fā)的珍藏地，居住及產(chǎn)業(yè)價(jià)值突出。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 現(xiàn)有酒店商務(wù)接待能力有限，不足以應(yīng)對(duì)大規(guī)模商務(wù)會(huì)議旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展 啟示四： 本項(xiàng)目需要重視快速增長(zhǎng)的商務(wù)會(huì)議旅游需求，必須具備接待大規(guī)模高端商務(wù)會(huì)議的能力。 潛在供應(yīng) 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?根據(jù)十二五規(guī)劃，社會(huì)零售總額將保持年 25%的增長(zhǎng)率， 2023年達(dá)到 146億元；可以預(yù)見，凱里商業(yè)容量將極大擴(kuò)展。 ?迎賓路商業(yè)帶 —— 主要以專業(yè)市場(chǎng)為商業(yè)結(jié)構(gòu)的板塊，經(jīng)營(yíng)建材、汽車等；同時(shí)，隨著豐球黔城等住宅項(xiàng)目的開發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。 。 深圳國(guó)際 大十字商圈：凱里市級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動(dòng)型零售商業(yè)為主 商業(yè)形態(tài) 樓層分布 重要品牌 點(diǎn)評(píng) 恒意通百貨 （ 3000㎡ ） 1F：皮具 23F：男女時(shí)裝 4F：圖書 貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等 1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場(chǎng) 2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴(yán)重 3）體量較小， 1F基本出售 東方大廈 （ 10000㎡ ） 1F：手機(jī)通訊賣場(chǎng) 2F3F：佳惠超市 1F手機(jī)賣場(chǎng)以山寨為主 1）佳惠超市經(jīng)營(yíng)狀況較好 2） 1F業(yè)態(tài)混雜、影響項(xiàng)目形象 新世紀(jì)廣場(chǎng) （ 4000㎡ ） 23F：新世紀(jì)超市 1） 1F無門面，僅有一個(gè)通道 2）超市經(jīng)營(yíng)狀況一般 國(guó)美 （ 2023㎡ ） 1F：小門面 BF：國(guó)美 國(guó)產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少 1） 1F引導(dǎo)區(qū)門面較小，主體賣場(chǎng)在地下負(fù)一層，形象面較差 2）中低檔品牌，經(jīng)營(yíng)狀況一般 中博商業(yè)街 （ ㎡） 以內(nèi)部廣場(chǎng)為中心的 2層裙樓商業(yè) 勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達(dá)芙妮等 1）商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)較為合理 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與大十字部分重合 韶山路、北京路商業(yè)街 裙樓街鋪為主 生活類零售為主 1）經(jīng)營(yíng)狀況較好 2）街鋪?zhàn)饨穑荷厣铰?80120；北京路 60110 ?大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心。 物質(zhì)生活的不斷豐富，消費(fèi)者形態(tài)開始向更高層級(jí)轉(zhuǎn)變，開始追求更舒適的消費(fèi)狀態(tài)。 深圳國(guó)際 本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的發(fā)力點(diǎn)總結(jié) 方向研判 建議采取高層或超高層建筑，營(yíng)造大凱里區(qū)域地標(biāo)型建設(shè)，且運(yùn)用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色 建筑形態(tài) 不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗(yàn)，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過民族元素的注入點(diǎn)綴客房作為亮點(diǎn) 功能構(gòu)成 應(yīng)對(duì)不斷增加的商務(wù)會(huì)議型需求，在會(huì)議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國(guó)內(nèi)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營(yíng)造 酒店配套 79 深圳國(guó)際 商業(yè)市場(chǎng)分析 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展，暴露出凱里酒店會(huì)議設(shè)施的不足，可承擔(dān)正式商務(wù)會(huì)議的酒店不足 5家，會(huì)議酒店市場(chǎng)存在較大缺口。 現(xiàn)狀缺陷一 數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)一手調(diào)研資料 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從入住率來看，四星級(jí)酒店基本維持在 80%附近；三星級(jí)酒店差異較大，區(qū)間跨度為 5284%。 旅游 +生態(tài)，打造凱里自身的特色品牌 59 深圳國(guó)際 60 未來的凱里，隨著項(xiàng)目 700萬體量的新城規(guī)模開發(fā)，必將注入現(xiàn)代都市文化的新鮮血液，大力發(fā)展，成為凱里的“城市客廳” ? 未來凱里的發(fā)展必將文化、生態(tài)、都市三者結(jié)合 ? 傳承凱里城市文脈，具備良好自然山水空間，同時(shí)充滿現(xiàn)代都市時(shí)尚元素 ? 成為凱里現(xiàn)代都市城市的新窗口 城市客廳 傳承凱里城市文化 發(fā)揚(yáng)精神文明 充滿現(xiàn)代活力 深圳國(guó)際 我們要打造的重點(diǎn)方向 —— 完善城市功能，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略 ?旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略 61 深圳國(guó)際 關(guān)鍵點(diǎn) 1：立足生態(tài)旅游新城模式開發(fā)，建議本項(xiàng)目通過“民族旅游 +風(fēng)情體驗(yàn) +特色休閑 +現(xiàn)代人居”，多維度、多手法集中演繹黔東南旅游核心特色 城市功能提升 旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 休閑服務(wù)功能 旅游集散功能 城市地標(biāo)功能 人居改善功能 現(xiàn)代旅游功能 特色體驗(yàn)功能 休閑度假功能 文化演繹功能 通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，一方面提升城市功能，另一方面帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的全面升級(jí)，提供一個(gè)黔東南州旅游展示平臺(tái)和凱里的城市窗口，城市客廳 . 62 深圳國(guó)際 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 基本的配套 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 房?jī)r(jià) 配套 關(guān)鍵點(diǎn) 2：依托核心的驅(qū)動(dòng)力，形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性和銷售性物業(yè)的良性互動(dòng)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目獲得可持續(xù)性的開發(fā)基礎(chǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升 旅游地產(chǎn) 核心驅(qū)動(dòng)力 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開發(fā) 銷售性物業(yè)開發(fā) 持續(xù)開發(fā)運(yùn)營(yíng) 支撐 盈利 63 深圳國(guó)際 64 關(guān)鍵點(diǎn) 3：以城市價(jià)值、生態(tài)價(jià)值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，打造現(xiàn)代生態(tài)旅游新城，建立中國(guó)生態(tài)文化復(fù)合型公共空間模式 城市名片 / 凱里新選擇 / 凱里驅(qū)動(dòng)點(diǎn) 依托項(xiàng)目的城市價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，融入凱里的文化元素。 現(xiàn)有問題 3： 系統(tǒng)化的休閑度假市場(chǎng)落后，市民缺乏凱里城市的精神歸屬感 過夜游客不到 10% 1 休閑度假項(xiàng)目缺乏 2 商業(yè)娛樂配套缺乏 3 深圳國(guó)際 49 凱里城市缺乏一個(gè) “展示窗口” ，旅游缺乏一個(gè) “點(diǎn)睛之筆” ，市民還缺乏一種 “精神歸屬” 整合區(qū)域資源，增強(qiáng)區(qū)域活力，提供一個(gè) 城市窗口， 市民有歸屬感的公共空間，為 凱里城市 發(fā)展“ 樹立標(biāo)桿 ” 凱里城市缺失 展示窗口 集中展示城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺(tái) 點(diǎn)睛之筆 黔東南州旅游 已 開始 形成多元的 消費(fèi) 體