【正文】 閑空間轉(zhuǎn)變?yōu)樗接谢I(lǐng)域，市民將難以享有此區(qū)域的綠化環(huán)境； ?項(xiàng)目所在的泛黃家湖區(qū)域是未來一環(huán)內(nèi)僅剩的自然資源區(qū)域； 碟子湖區(qū)域，已被銘雅歐洲城占有，成私有化區(qū)域 西外環(huán)路 項(xiàng)目距離紅谷灘中心區(qū)僅 2公里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大昌北將與老城形成雙城擁江的格局； ?灣里片區(qū)劃入南昌，進(jìn)一步拉大了南昌的版圖； 中心區(qū) 過往幾年及未來35年的規(guī)劃發(fā)展動(dòng)向 樂化片區(qū) 昌東片區(qū) 蓮塘片區(qū) 望城片區(qū) 灣里片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 項(xiàng)目界定 —— 定義項(xiàng)目現(xiàn)狀 有利因素 ： ?地塊具有很好的水資源，除了自身具有的內(nèi)湖外還有黃家湖的景觀資源。 6 項(xiàng)目目標(biāo)、條件的解釋 ?希望項(xiàng)目成為南昌的名片，成為南昌市的品牌，成為眾森的品牌 ?項(xiàng)目利潤最大化 目 標(biāo)： 此為最理想化的目標(biāo)，此目標(biāo)即是實(shí)現(xiàn) ? 項(xiàng)目價(jià)值的最大化 ? ，研究項(xiàng)目價(jià)值的最大化，報(bào)告將從： 項(xiàng)目的現(xiàn)狀是什么？ —— 現(xiàn)狀有哪些優(yōu)勢(shì)、困境、負(fù)面影響 項(xiàng)目可能的最大化價(jià)值是什么？ —— 項(xiàng)目愿景 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的愿景，需要哪些方面來支撐，是否支撐？ —— 市場(chǎng)等相關(guān)范疇分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目愿景，自身還有哪些關(guān)鍵舉措需要實(shí)施？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目目標(biāo)與困惑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 區(qū)域條件：區(qū)域較陌生，市政基礎(chǔ)設(shè)施差，無生活配套，在規(guī)劃中將其定性為?生態(tài)控制區(qū)（泛黃家湖區(qū)域）? 西面 :還遷房 北面 :烈士陵園 南面 :污水溝 北面 :黃家湖 東面 :昌九高速 西北面：公墓 南面：河堤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 紅谷灘 CBD的規(guī)劃，用于綠化、休閑、生態(tài)等城市公共區(qū)的面積不足 ?紅谷灘規(guī)劃總占地面積約16平方公里，由廬山南大道、昌龍高速路和南昌大橋及南斯友好路圍起來的面積，約 9平方公里，規(guī)模的核心區(qū)占地為 ，總建筑面積約 。 27 案例二（陸家嘴）：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是政府強(qiáng)力主導(dǎo)下的發(fā)展模式，規(guī)劃面積 30平方公里 ?從 1990年 4月 18日，中國政府宣布開放上海浦東，浦東的規(guī)劃與建設(shè)就進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代； ?浦東的核心區(qū)域陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，規(guī)劃面積 28平方公里，規(guī)劃人口 50萬，規(guī)劃開發(fā)面積為 ，由新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)、花木行政文化中心、國際博覽中心、世紀(jì)公園以及中、高檔居住小區(qū)組成，集金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂、商業(yè)購物和居住游憩為一體的綜合功能區(qū)； ?其中 金融貿(mào)易中心區(qū)，與浦西 平方公里組成上海中央商務(wù)區(qū) CBD，功能定位以金融、貿(mào)易為主，旅游、信息、辦公、商住為輔； 世紀(jì)公園 源深體育公園 陸家嘴中心綠地 明珠公園 濱江綠化帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 城市生態(tài)公園對(duì)提升城市形象有著極大的促進(jìn)作用 都市 +自然，體現(xiàn)和諧 完善城市功能，功能補(bǔ)缺 引導(dǎo)城市未來的生活方式 生態(tài)代名詞，提升市民生活質(zhì)量 帶動(dòng)周邊地價(jià)，增加稅收 成為新建縣名片，南昌形象品牌 提升市民對(duì) ? 西進(jìn) ?的信心和動(dòng)力 加速改變紅谷灘? 空城 ? 現(xiàn)象 以城市生態(tài)公園為契機(jī) 申報(bào) ? 國家森林城市 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 低密度市場(chǎng)競爭并不激烈，低密度物業(yè)主要集中于象湖南區(qū)域、青山湖、艾溪湖及碟子湖區(qū)域 ?南昌房產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，還沒有一個(gè)低密度高端物業(yè)相對(duì)集中放量的市場(chǎng)，高端市場(chǎng)相對(duì)平靜； ?目前低密度物業(yè)供應(yīng)主要集中在四大湖區(qū)，自然資源豐富 ?除碟子湖區(qū)域的銘雅歐洲城和天賜良園外，其余區(qū)位均在規(guī)劃的一環(huán)以外 ?除青山湖區(qū)外，其余區(qū)域交通距離較遠(yuǎn)，物業(yè)郊區(qū)化，城市配套不足，導(dǎo)致目前低密度物業(yè)入住率不高 象湖南 青山湖 京東 ?綠地蘭宮 R= ?居住主題公園 R= ?平安象湖風(fēng)情 R= ?中大青山湖 ?青山湖香溢花城R= ?銘雅歐洲城 R= ?天賜良園 R= 碟子湖 一環(huán) 二環(huán) 三環(huán) ?萬科四季花城 ?整體僅剩 200套花園洋房 ?世紀(jì)風(fēng)情 關(guān)于低密度市場(chǎng) ? 低密度物業(yè)市場(chǎng)，特別是別墅 /類別墅市場(chǎng)，一方面因?yàn)楣?yīng)少，產(chǎn)品稀缺，另一方面它能保值升值。目前在推的高層均價(jià) 3300元 /M2， 2600元 /M2起價(jià)，主要以小戶型為主，銷售情況較好。 配套 中小學(xué) :京山小學(xué)，迎賓中學(xué)，江鈴中小學(xué)，南昌市定山小學(xué)，南昌九中，南昌市第十三中學(xué)，青云譜學(xué)校、外國語學(xué)校 幼兒園 :江鈴保育院 量販超市 :好又多 銀行 :農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行，建設(shè)銀行，中國銀行等多家銀行 醫(yī)院 :武警醫(yī)院，江醫(yī)二附院，江西省皮膚病?？漆t(yī)院，南昌市第五醫(yī)院等多家醫(yī)院 內(nèi)部配套：６班制幼兒園一所、３６班制小學(xué)一所 中小學(xué)：師大附二中、現(xiàn)代外國語學(xué)校 綜合商場(chǎng)：迎賓集貿(mào)市場(chǎng) 醫(yī)院：武警醫(yī)院 休閑娛樂：翠林高爾夫度假酒店、象湖公園、希爾頓大酒店 內(nèi)部配套：幼兒園（ 4200平方米） 點(diǎn)評(píng) 的品質(zhì)，純別墅社區(qū)保證了居住品質(zhì)，不過交通非常不方便． 競爭分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 項(xiàng)目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項(xiàng)目 ，現(xiàn)針對(duì)低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機(jī)會(huì)分析 宏觀市場(chǎng)的機(jī)會(huì)分析 低密度物業(yè)競爭與機(jī)會(huì)分析 普通城市住宅競爭與機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)有哪些經(jīng)驗(yàn) /案例可借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 融僑半島，重慶 3000畝大盤，如何改變區(qū)域現(xiàn)狀？ ? ? 融僑半島?位于重慶南岸區(qū)銅元局，基地北臨長江，西至鵝公巖大橋，東鄰蘇家壩油庫，南接重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地近 3000畝 ，建面約 350萬平方米； ?物業(yè)類型有多層、高層、別墅 案例 1—— 融僑半島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 定位?西銀湖?，重新定義區(qū)域價(jià)值，借勢(shì)立勢(shì)、拔高區(qū)域形象；建立全新的區(qū)域及自身價(jià)值體系，區(qū)域營銷觀念貫徹始終 A區(qū)： TH111套 一期銷售 C區(qū)： TH86套 獨(dú)棟 7套 一期銷售 主入口和會(huì)所 原生湖 郊野公園 豐澤湖山莊共同升級(jí) HELLO，中產(chǎn) 向上的力量 西銀湖城市原生別墅 CEO，官邸 ?星河丹堤從最初推廣到定位確定，經(jīng)歷了多次變化，不斷拔高形象 區(qū)域價(jià)值重新定位：借勢(shì)立勢(shì) ?區(qū)域地理定位 ?區(qū)域?qū)傩远ㄎ? ?? 在 1年的營銷儲(chǔ)備期，星河丹堤定位在市場(chǎng)變化、客戶溝通的過程中不斷調(diào)整，重釋區(qū)域價(jià)值。 ? ?? 項(xiàng)目最大的問題在于如何讓客戶感知這個(gè)極度陌生的區(qū)域？ ? ?? 由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來交通會(huì)連接香蜜湖片區(qū)，車程 5分鐘，這些是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 深圳大勢(shì) 案例總結(jié)三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 近四年來，南昌的整體房價(jià)平均增幅為 17%，紅谷灘片區(qū)及新建縣房價(jià)的平均增幅為 26% ?依據(jù)上頁各樓盤的增長價(jià)格，計(jì)算各樓盤近幾年的平均增長率： ?豐和新城平均增長率 33% ?萬達(dá)星城平均增長率 23% ?濱江豪園平均增長率 16% ?都市未來花園平均增長率24% ?萊卡小鎮(zhèn)平均增長率 32% ?過去四年中，南昌市整體房價(jià)的平均增長率為 17% ?紅谷灘片區(qū)及新建縣片區(qū)樓盤價(jià)格的增長幅度高于南昌市整體房價(jià)的增長； ?從有代表性的樓盤案例看，紅谷灘及新建縣的房價(jià)的年平均增長率約 26%； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 發(fā)展戰(zhàn)略 重新定義區(qū)域價(jià)值，進(jìn)行區(qū)域資源再造，建立全新價(jià)值體系 占位高端市場(chǎng)，打造南昌 CBD區(qū)域生態(tài)別墅群 控制開發(fā)節(jié)奏，賺取市場(chǎng)自然增值和產(chǎn)品營造的雙重利潤，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。企業(yè)數(shù)量正兒八經(jīng)有 500多家，注冊(cè)的接近 1000家。 －－經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 辦公室 吳斌 區(qū)大專院校和科研機(jī)構(gòu) 36所，擁有教師 。中大型企業(yè)占數(shù)量比例不大。 88 客戶定位思路 從交通、地緣分析，誰最可能成為我們的客戶？ 從近區(qū)域客戶的構(gòu)成及臵業(yè)購動(dòng)因素，來看誰可能成為我們的客戶？ 從項(xiàng)目本身可能提供的居住體驗(yàn)，來看誰可能成為我們的客戶？ 尋找最可能、最適合項(xiàng)目的客戶群 從可參照物業(yè)的客戶群體，看項(xiàng)目可能的客戶群體？ 從距離看客戶可能包含的范圍？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 兩種方案中，因市場(chǎng)價(jià)格整體上升所產(chǎn)生的利潤增長十分明顯 均價(jià)變化 3000 3780 4763 6001 7561 利潤變化 % % % % % 稅后利潤變化 % % % % % 均價(jià)變化 3000 3780 4763 6001 7561 利潤變化 % % % % % 稅后利潤變化 % % % % % 對(duì)上表進(jìn)行簡單的變量求值： ?方案一： ?假定均價(jià)從 3000元 /平米開始起計(jì)，價(jià)格每增長 26%， 成本中與銷售相關(guān)的費(fèi)用按比例增長，看成本利潤率的變化； ?方案二： ?假定均價(jià)從 3000元 /平米開始起計(jì)，價(jià)格每增長 26%， 整體成本每次增長 5%， 看成本利潤率的變化； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 關(guān)鍵舉措一：推動(dòng)政府打通紅灣公路 (或自建道路 )，使區(qū)域由 ?偏、陌生、負(fù)面認(rèn)知?向? CBD區(qū)域?的區(qū)位屬性轉(zhuǎn)變 昌九高速 ?建議一：推動(dòng)政府，盡快打通紅灣公路，使泛黃家湖區(qū)域與紅谷灘區(qū)域直接對(duì)接，使泛黃家湖區(qū)域成為真正的 ? CBD城市生態(tài)公園區(qū) ? ，作為紅谷灘中心區(qū)重要的功能補(bǔ)充，提升紅谷灘的城市形象，提升城市的競爭力，加速推動(dòng)大南昌的發(fā)展； ?建議二：如果政府在短期內(nèi)無法打通紅灣公路，建議眾森集團(tuán)自建道路，從地塊東南側(cè)位臵到碟子湖大道，自建兩車道私家景觀道路，使項(xiàng)目自身融入到紅谷灘區(qū)域，也可在一定程度上實(shí)現(xiàn) ? CBD區(qū)域 ?的區(qū)位屬性； 碟子湖大道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 重新定義區(qū)域價(jià)值，以 ?香蜜湖北?借勢(shì)立勢(shì)，并以政府規(guī)劃福龍路開通為遠(yuǎn)景進(jìn)行大力引導(dǎo) 物業(yè) 戶型大小 套數(shù) 獨(dú)立別墅 635~1135平米 5套 TH 270~500平米 200多套 復(fù)式洋房 230~310平米 一期物業(yè)類型： ?? 占位高端，定義自身區(qū)域?yàn)?香蜜湖北?，強(qiáng)調(diào)和深圳豪宅片區(qū)的香蜜湖的聯(lián)系，減弱山脈的阻隔和梅林片區(qū)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值影響；? ??用價(jià)值最優(yōu)的地塊（山景和水系資源最優(yōu)區(qū)域）啟動(dòng)，創(chuàng)造價(jià)值標(biāo)桿（其中獨(dú)棟樓王 1800萬），區(qū)域成熟以后再啟動(dòng)小高層和高層；? —— 圣莫麗斯?fàn)I銷總裁 蔡偉光 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? —— 星河丹堤主策 張娜 豐澤湖山莊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 投入 6000萬修建內(nèi)部交通，先修路后賣樓，實(shí)現(xiàn)區(qū)域與外部的融合 ?全長 ，路幅寬22米，上下落差 55米，直徑 110米，采用兩層螺旋式高架，總投資6000余萬元 ?融僑集團(tuán)把溝通鵝公巖大橋、南坪的橋頭支路、融僑路、風(fēng)臨路一并建成通車，解決了融僑半島無第二通道的交通緊張狀況。 54 紅角洲：房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，推出量大，區(qū)域知名度高 板塊 紅角洲 均價(jià)（元 /平米） 4000－ 4300 資源 江景、規(guī)劃 特征 規(guī)模中大、高層、開發(fā)商實(shí)力強(qiáng) 建筑類型及戶型 小高層、高層 。 46 天賜良園聯(lián)排物業(yè)暢銷，銘雅歐洲城價(jià)格高企，對(duì)片區(qū)高端市場(chǎng)起到很好的引導(dǎo)和支撐作用 萬科地塊 香溢花城 天賜良園 銘雅歐洲城 ?銘雅歐洲城（高爾夫別墅）項(xiàng)目雖然在市場(chǎng)上有很多說法，但它高企的價(jià)格（ 1300015000元 /平米），成為區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)桿和參照，成為其它項(xiàng)目價(jià)格高與低的一個(gè)衡量標(biāo)尺； ?天賜良園聯(lián)排別墅比較暢銷，已賣到 7000元 /平米，對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域的高端市場(chǎng)有較強(qiáng)的支撐作用； ?天賜良園聯(lián)排供應(yīng)少，基本與項(xiàng)目不構(gòu)成競爭； 機(jī)會(huì)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021年一期開盤，已推出多次，每次推出 100多套。 42 青山湖區(qū)域：價(jià)格高，與項(xiàng)目在客戶層面上形成較大的差別，競爭弱 樓盤名稱