【正文】 ，滿足中高端消費(fèi)者多樣化的需求結(jié)論 1：大北京地區(qū)中高層消費(fèi)者是本案的目標(biāo)客戶，北京消費(fèi)者因其較高的價(jià)格承受能力，可作為爭(zhēng)取的主力客戶50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。散客比例高達(dá) 70%，一般采取自駕游的方式，汽車多為中檔以上。秦皇島目前正在承擔(dān)京津唐旅游度假區(qū)的重要功能，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手u 秦皇島：濃厚的歷史人文，自然山海，吸引內(nèi)蒙、東北、華北各內(nèi)陸省市度假、養(yǎng)老客戶u 大連：獨(dú)特城市魅力，優(yōu)越的地理位置，宜人的氣候，吸引東北內(nèi)陸城市的度假、養(yǎng)老客戶u 青島：歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，吸引山東、山西內(nèi)陸省份的度假養(yǎng)老客戶38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C：矛盾或沖突 （ plication） ——R1 與 R2之間存在著的矛盾或沖突R1 R2低水平擴(kuò)張，大規(guī)模簡(jiǎn)單復(fù)制京津唐第一旅游度假勝地大眾化的旅游產(chǎn)品，以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為手段建立差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化低消費(fèi)的客戶群體 吸引中高端的客戶群34本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。R1：非期望結(jié)果—— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果220。按住宅與旅館類型分類，本項(xiàng)目可界定為多功能旅游度假區(qū)類型 主要特征 典型案例度假旅館 客戶主要目的是休閑和娛樂(lè)；酒店一般包含游憩設(shè)施：如大型游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、劃船、水上運(yùn)動(dòng)，甚至高爾夫等或者建在景點(diǎn)或游憩設(shè)施附近；酒店規(guī)模一般不會(huì)太大Marriott’s Desert Springs Resort and Spa分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)度假村一般也包含游泳池、高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等游憩設(shè)施；提供包括廚房在內(nèi)的多種房間；要求日常管理服務(wù)；大家較能承受的價(jià)格；提供不同區(qū)域的交換服務(wù)Disney’s Vero Beach Resort第二寓所型 第一居所、第二居所及度假居所有融合的趨勢(shì)；建筑風(fēng)格多樣化，主要依賴于所在區(qū)域、目標(biāo)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)師的偏好；相對(duì)于度假酒店和分時(shí)度假來(lái)說(shuō)不需要長(zhǎng)期的管理計(jì)劃Forest Highlands多功能度假區(qū) 主要提供娛樂(lè)項(xiàng)目：海灘和高爾夫或滑雪與高爾夫，多種組合，更好地利用資源，創(chuàng)造更大價(jià)值Pelican Bay, Florida資料來(lái)源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國(guó)都市與土地協(xié)會(huì)從房地產(chǎn)自身的角度看，度假區(qū)常常根據(jù)其類型，占地面積和所提供居住條件分類，而從開(kāi)發(fā)商的角度看，占地面積和寓所類型是最關(guān)鍵的因素，本案占地 ，屬大規(guī)模開(kāi)發(fā)。q游客主要來(lái)自北京、天津、廊坊和唐山本地，其中北京的游客占了 80%以上 —— 華溪度假村程經(jīng)理。打網(wǎng)崗島未被破壞的自然資源在環(huán)渤海彌足珍貴西南端 西南端 西南端海濱浴場(chǎng) 海濱浴場(chǎng) 碼頭溫泉碼頭沙灘 養(yǎng)殖場(chǎng)u 未充分開(kāi)發(fā)的原生態(tài)海島u 15公里平緩沙灘u 新開(kāi)發(fā)的溫泉資源u 雙道平行海岸線，內(nèi)外海雙重景觀u 地勢(shì)低平，高于平均海平面約 ，島上植被稀少地塊資源14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)節(jié)奏7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提交整體報(bào)告（終稿） 4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶定位 216。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向客戶目標(biāo)v終極目標(biāo)：京津唐第一旅游度假勝地v近期目標(biāo)：?jiǎn)?dòng)區(qū)的成功開(kāi)發(fā)我們對(duì)客戶目標(biāo)的理解v終極目標(biāo)：高端的旅游產(chǎn)品 +高層次的旅游消費(fèi) +高檔的置業(yè)需求v近期目標(biāo)：樹(shù)立京津唐第一旅游度假勝地的高端形象，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，為后期開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素u 具備一定的基礎(chǔ)，但開(kāi)發(fā)水平較低u 啟動(dòng)區(qū)初步確定u 啟動(dòng)資金受限制v已開(kāi)發(fā)了漁船碼頭、海濱浴場(chǎng)等大眾化旅游產(chǎn)品，游客數(shù)量少，人均消費(fèi)支出低v5,000萬(wàn) ~1億的啟動(dòng)資金v開(kāi)發(fā)商已確認(rèn)了啟動(dòng)區(qū)的位置和啟動(dòng)規(guī)模3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提交整體報(bào)告（中期） 216。世聯(lián)專案團(tuán)隊(duì)在過(guò)去的一個(gè)月中，圍繞客戶目標(biāo)開(kāi)展了大量調(diào)查研究以消費(fèi)者為核心的市場(chǎng)調(diào)研國(guó)際國(guó)內(nèi)案例研究 本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?定性分析：對(duì)北京、天津、唐山、樂(lè)亭專業(yè)人士、目標(biāo)消費(fèi)者共計(jì) 29人，分別進(jìn)行深度訪談?定量分析： 217份目標(biāo)消費(fèi)者問(wèn)卷– 158份北京消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷– 24份天津市消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷– 23份唐山市消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷– 12份樂(lè)亭縣消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷?收集整理 20余個(gè)國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)案例?重點(diǎn)研究了六個(gè)著名地區(qū)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)?通過(guò)電話或當(dāng)面訪談世聯(lián)外腦庫(kù)專家? 通過(guò)專家對(duì)打網(wǎng)崗島項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行對(duì)比分析–樂(lè)亭縣旅游局–樂(lè)亭縣海洋局–樂(lè)亭海天旅游社–樂(lè)亭精石旅游社–樂(lè)亭港灣大酒店–樂(lè)亭遠(yuǎn)洋大酒店–樂(lè)亭東方大酒店–昌黎縣旅游局–天津 合生創(chuàng)展? 旅游城市–秦皇島–天津市–大連市–青島市? 旅游項(xiàng)目–北戴河–南戴河–黃金海岸–樂(lè)亭三島–金銀灘–京津新城–九華山莊–拉菲特城堡–第一城?唐山市– 唐人起居– 尚座城市花園– 瑞德花園– 麗景春天– 金色家園– 天元帝景?樂(lè)亭縣– 24小區(qū)– 碧海名珠– 協(xié)力花園– 富強(qiáng)家園– 茂源小區(qū)?秦皇島市– 天鵝堡– 德億海濱花園– 碧海嘉園– 藍(lán)色海岸– 濱?；▓@周邊旅游城市調(diào)研5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目解析8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。碼頭、海濱浴場(chǎng)等旅游配套已先期建設(shè)，但開(kāi)發(fā)水平較低，人均消費(fèi)支出較少u 已經(jīng)建成碼頭、浴場(chǎng)以及相應(yīng)配套u(yù) 碼頭建設(shè)項(xiàng)目：漁船碼頭、游艇碼頭、浴場(chǎng)、跑馬場(chǎng)u 浴場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目：沙灘浴場(chǎng)、滑翔機(jī)場(chǎng)、游艇碼頭、度假賓館、商業(yè)街u 每年的游客人次在4~5萬(wàn)，年輕人為主，過(guò)夜人均消費(fèi)在 200~300元開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游市場(chǎng)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。低水平擴(kuò)張，大規(guī)模簡(jiǎn)單復(fù)制220。，打造京津唐第一旅游度假勝地？Q：提出問(wèn)題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問(wèn)題，如何確立 本案最具競(jìng)爭(zhēng)力的主題？，吸引中高端的客戶群？項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目功能定位35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。秦皇島擁有長(zhǎng)城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，享有 “ 京津后花園 ” 的美譽(yù)u 秦皇島地處河北省東北部，是東北與華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，海陸空交通高度發(fā)達(dá)u 國(guó)家歷史文化名城山海關(guān)、避暑勝地北戴河、南戴河旅游度假區(qū)、昌黎黃金海岸 等 40多個(gè)旅游景區(qū)獨(dú)具魅力，每年吸引上千萬(wàn)海內(nèi)外游客慕名而至39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?新戴河芳馨園度假村總經(jīng)理 劉先生海島、溫泉對(duì)北京人很有吸引力，北京人很愛(ài)玩 …—— 北京天地集董事長(zhǎng) 韓先生 44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成功案例借鑒51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例二：京津新城，雄踞京津?qū)毜?，璀璨明珠u 區(qū)位：位于天津市寶坻縣周良莊，距北京 98km，距天津40km，距唐山105kmu 區(qū)外交通：距津薊高速公路僅 200mu 規(guī)模： 占地， 計(jì)劃開(kāi)發(fā)溫泉度假村、皇宮大酒店、高爾夫球場(chǎng)、教育基地、別墅、公寓等u 資源：溫泉，潮白河， 27洞高爾夫京津新城59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。集約利用土地，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和建造模式，使之成為獨(dú)特的第二居所社區(qū)u 公共空間為中心，整合大海、沙灘，居民至主要公共空間距離不超過(guò) 5分鐘u 集中設(shè)置公共服務(wù)區(qū)，布置廣場(chǎng)、旅館等商業(yè)性設(shè)施u 放射性與方格網(wǎng)相結(jié)合的道路規(guī)劃，便捷地到達(dá)公共服務(wù)區(qū)和公共空間u 南北向展開(kāi)布局，沙灘景觀最大化67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深度研究表明，原生態(tài)海灘、高爾夫、溫泉、四季主題是本案最具競(jìng)爭(zhēng)力的主題競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)者訪談 成功案例競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化競(jìng)爭(zhēng)大北京地區(qū)中高端客戶群 國(guó)際國(guó)內(nèi)類似個(gè)案借鑒75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體功能定位182。結(jié)論 4：購(gòu)買度假物業(yè)的主要?jiǎng)訖C(jī)為家人周末度假，其次為投資和朋友聚會(huì)u 周末度假是購(gòu)買度假物業(yè)首要?jiǎng)訖C(jī)u 對(duì)京唐兩市而言，投資是次要?jiǎng)訖C(jī)u 選擇朋友聚會(huì)也是重要購(gòu)買動(dòng)機(jī)87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以初步劃定三大功能區(qū)為藍(lán)本，世聯(lián)建議的用地功能劃分如下u 大眾游憩區(qū)：u 沿外海規(guī)劃碼頭、溫泉樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)、海濱浴場(chǎng)u 內(nèi)海規(guī)劃溫泉配套游憩區(qū)和綜合展示區(qū)u 高尚度假區(qū)：u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫、高爾夫南北兩側(cè)布置高尚度假村u 島嶼西南端規(guī)劃海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)123456789101112131415161718海鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場(chǎng)綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂(lè)園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂(lè)園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海島高爾夫，高貴源于稀缺u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫球場(chǎng)u 形成由景色秀麗的濕地球場(chǎng)洞間開(kāi)敞空間和由水和沙窩障礙圍繞著的起伏輕擊區(qū)；u 水面介入帶來(lái)的驚險(xiǎn)賦于高樂(lè)夫球場(chǎng)特有的挑戰(zhàn)，大多數(shù)球路經(jīng)過(guò)住宅區(qū)u 集可玩性、秀麗與挑戰(zhàn)于一體103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)：道路u 利用相鄰及穿越項(xiàng)目的道路u 統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域u 成為城市風(fēng)景線111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)約束條件，決定了本案應(yīng)采用價(jià)值導(dǎo)向型的開(kāi)發(fā)策略目標(biāo)及條件?京津唐第一旅游度假勝地?開(kāi)發(fā)時(shí)間不受限制?啟動(dòng)資金受限制價(jià)值導(dǎo)向型關(guān)鍵舉措?區(qū)域開(kāi)發(fā)采取分階段漸近式開(kāi)發(fā)策略?啟動(dòng)區(qū)的成功開(kāi)發(fā)?吸引點(diǎn)良好經(jīng)營(yíng)?項(xiàng)目的成功啟動(dòng)為市場(chǎng)樹(shù)立成功典范，并實(shí)現(xiàn)區(qū)域的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圍繞海島、沙灘做足文章，提供閑散、趣味、挑戰(zhàn)、教育等多重體驗(yàn)u 保護(hù)原生態(tài)沙灘，體味大海、陽(yáng)光和空氣，回歸大自然u 島嶼西南端規(guī)劃私家游艇碼頭，尊貴在于獨(dú)有u 海上運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)建設(shè)水