房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略(完整版)
【正文】 ? 各房企拿地?zé)崆椴粶p，尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。張海民 2023年 7月 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入 第一部分 透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略 重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù) ? 二線城市成交量和成交金額均略有下跌，一線城市成交量大幅減少，但銷售價(jià)格高位持穩(wěn)。 ? 中海、龍湖 加大一線及三四線城市投入，以達(dá)到在各線城市的均衡布局。 第二部分 析視房調(diào)尋機(jī)會(huì) ? 對于國內(nèi)的房地產(chǎn)，曾有概括為：“三分之一宏觀經(jīng)濟(jì)問題，三分之一金融問題，三分之一房地產(chǎn)自身問題”。 附：國務(wù)院正加速批準(zhǔn)國內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃 2023年 1月 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 廣西 2023年 3月 天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案 天津 2023年 1月 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 廣東 2023年 2月 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見 重慶 2023年 4月 上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心 上海 2023年 5月 建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū) 福建 2023年 5月 成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案 四川 2023年 6月 江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 江蘇 2023年 6月 關(guān)中 ― 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 陜西、甘肅 2023年 7月 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃 遼寧 2023年 8月 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 廣東 2023年 9月 促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃 山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南 2023年 11月 圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要 吉林 2023年 12月 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 山東 2023年 1月 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃 安徽 2023年 2月 湘潭市城市總體規(guī)劃 湖南 2023年 3月 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 遼寧 2023年 3月 武漢市城市總體規(guī)劃 武漢 2023年 5月 重慶兩江新區(qū) 重慶 2023年 5月 深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化方案 深圳 2023年 5月 長三角區(qū)域規(guī)劃 上海 江蘇 浙江 2023年 6月 廈門經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)到全市 廈門 2023年 6月 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 海南 待批 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃 成都、重慶 待批 京津唐地區(qū)及環(huán)渤海五省區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃 北京、天津、河北、山西、山東、遼寧、內(nèi)蒙古 房調(diào)政策：放松或早于預(yù)期 ?早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場，以 12年的年度為周期。但在前期既定調(diào)控思路下，部委政策仍在細(xì)化和強(qiáng)化中，預(yù)計(jì)在三季度政策對市場的影響將繼續(xù)。房地產(chǎn)制度建設(shè)將承擔(dān)“接力棒”角色，包括土地供應(yīng)、稅收等制度完善，其長效影響大。 2023年房地產(chǎn)投資、新開工量、土地購置保持增長，預(yù)計(jì)在后市對供應(yīng)不足局面小有緩解。即便2023年最終實(shí)際供應(yīng)量 與計(jì)劃存在一定差距，也 將遠(yuǎn)超 2023年住宅用地供應(yīng) 。 ? 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的土地獲取策略，將越來越為行業(yè)所倚重 。 ? 在土地增值稅趨嚴(yán)背景下，在房企產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)上，持有型物業(yè)不受影響，將推動(dòng)當(dāng)前房企關(guān)注“租售并舉”的潮流 。 產(chǎn)品線： ? 城市綜合體； ? 高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品； ? 大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū)； 選擇項(xiàng)目要點(diǎn)： ? 高鐵、輕軌、地鐵等能拉近距離的交通工具的發(fā)展規(guī)劃； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移的發(fā)展區(qū)域； ? 具有豐富景觀資源或人文資源的區(qū)域。 住宅市場雙軌制下的保障性用房，可能成為房企在住宅市場中不可或缺的重要組成部分 城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略 以政府對新區(qū)規(guī)劃發(fā)展或舊區(qū)改造為主線 產(chǎn)品線： ? 高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品； ? 城市中心區(qū)住宅商業(yè)一體化社區(qū)； ? 大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū)； 選擇項(xiàng)目要點(diǎn)： ? 政府緊密的合作關(guān)系； ? 拆遷成本和難度（若是舊區(qū)改造等）； ? 交通通達(dá)性（若是新區(qū)建設(shè)）； ? 市政配套的綜合解決方案； ? 資金運(yùn)作的支持。 綠地 租售并舉，輕資產(chǎn) 商用物業(yè)開發(fā)比例全國超過 30％，這一比例將繼續(xù)提升 世茂 租售并舉，分平臺運(yùn)做 目前公司自持物業(yè)面積達(dá)到 ， 20232023年自持物業(yè)面積將分別增加 2 2 51萬平方米 遠(yuǎn)洋 規(guī)劃中持有型高達(dá) 50% 住宅與持有型物業(yè)的比例長期發(fā)展目標(biāo)是 5:5，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn) ： 萬達(dá) 租售并舉，綜合體 SOHO中國 規(guī)劃中租售并舉 金隅 租售并舉，集團(tuán)注入 品牌房企通行做法：每年利潤的 5%15%結(jié)轉(zhuǎn)到持有型物業(yè)上 房調(diào)形式下的房企戰(zhàn)略調(diào)整 ? 前三年，各房企在如何做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略問題上，基于對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，均傾向于戰(zhàn)略上的“城市布
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