【正文】 東方豪庭公寓 為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 17 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫字樓 +頂級(jí)購物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 甲級(jí)寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 20 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級(jí)購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 東方豪庭公寓 —— 共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個(gè)游樂區(qū)域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫字樓 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超 5A級(jí)智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。 VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)。 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 定位為 廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場 52 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 超高層寫字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯； 停車場：地庫二層，共 900個(gè)車位。 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場 深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 65 大堂 五星級(jí)酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。 二、國際化管理 聘請(qǐng)國際人士組成管理團(tuán)隊(duì) 采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 項(xiàng)目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 76 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營模式 ?華潤總部進(jìn)駐，為華潤面向全國的形象典范； ?直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成 。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)營。 98 項(xiàng)目競爭分析 99 潛在新參加的競爭者 （流動(dòng)性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購買者 （議價(jià)能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應(yīng)方 （議價(jià)能力） 采用波特競爭力模型進(jìn)行競爭分析 可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會(huì)太多。 ?需要向什么特征發(fā)展？ 中旅項(xiàng)目需要承擔(dān)這一使命 104 項(xiàng)目條件 可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源 可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ； 可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：主題化、娛樂化、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 ? 是豐富的、多元的、可變化的。 124 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 國際 建筑物的生態(tài)設(shè)計(jì) 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。 肉色的為水管電纜 立體示意圖 150 151 152 153 154 155 服務(wù)。 BoxLiving 服務(wù)式公寓 140 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 141 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個(gè)性化平面（ character plan) ?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan) ?大空間平面（ free plan) ?具有可變性住宅 （ flex housing) ?可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY) ?開放式廚房 （ open kitchen) ?多功能室 (? room) α—room BoxLiving的定位 —— 彈性空間 滿足 α— room（居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求 142 α — room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì) 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式 143 + = + = + = or or 單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… α—room 以單元模數(shù)的一個(gè) “ menu plan” （居住菜單） BoxLiving的平面組合形式 144 N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R α— room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性 α—room BoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式 145 + = 從居住型小戶型向“ Studio” / “ SOHO”的轉(zhuǎn)變 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 146 + = “ menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合 利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合） 147 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 131 電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。 借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標(biāo)志性 128 整體建筑風(fēng)格 建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。這類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。 ? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。 購買者重置成本不高 只要有措施可吸引 政府基本無土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競爭來自于有歷史沉淀因素的競爭，集中于酒店和高檔商業(yè)。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn) 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長期經(jīng)營。 內(nèi)因： ? 定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意； ? 娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。 案例 —— 上海商城 66 豪華公寓 位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，深圳第一高樓擴(kuò)大知名度； ?從設(shè)計(jì)上將各部分功能獨(dú)立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 45 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 項(xiàng)目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國 KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家 英國 BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國際水準(zhǔn)； 寫字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來國際商務(wù)市場的高速運(yùn)營； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。 16萬平米超大規(guī)模的水世界商城 超過百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場 國際商業(yè)區(qū)集購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。 ? 根據(jù)經(jīng)營的商品范圍及提供的不同服務(wù)內(nèi)容，商場共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為： 1. “繽紛新天地” 2. “都市新天地” 3. “庭苑新天地” 4. “寰宇新天地” 5. “活力新天地”。 商業(yè)部分 —— 東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬平 ?位置至關(guān)重要 恒基、新世界基本都臨長安街，但東方廣場所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車站，新世界靠的是崇文門，雖然離的近，但經(jīng)營狀況的差別很大 ； ?商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模： 東方廣場的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。