【正文】 鐵路規(guī)劃為居住用地是因?yàn)橛卸鄠€(gè)村落，縣政府財(cái)力有限，無法拆遷。中石油煉油基地一期 6平方公里、總規(guī)劃 15平方公里、預(yù)計(jì)建成后財(cái)政收入達(dá) 30億。東南亞的國門省會(huì)城市 ,享世界春城美譽(yù)。昆明經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，投資環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)騰飛在即，為項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展提供良好的保障。城市首位度指數(shù) S=區(qū)域首位城市人口數(shù) /區(qū)域第二位人口數(shù)理論模形　 S= P1/P2Ｓ城市的中心地位一般，吸附性較差。享世界最佳春城美譽(yù)，為項(xiàng)目提供最佳的自然、氣候、地理?xiàng)l件。交通 —— 航空 云 南交通 —— 鐵路國內(nèi)：以昆明為中心輻射周邊主要城市；成昆、貴昆、南昆計(jì)劃全部增建二線，最快預(yù)計(jì) 4年內(nèi)完成。 完成昆明房地產(chǎn)市場的研究216。 摘自《北京憲章》—— 建筑學(xué)是地區(qū)的產(chǎn)物，建筑形式的意義來源于地方文脈，并解釋著地方文脈。 完成云南及昆明的大背景研究 216。報(bào)告思路項(xiàng)目研究背景區(qū)域發(fā)展理論研究核心問題的提出項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目資源分析可能發(fā)展方向項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目主題定位競爭區(qū)域分析位于 昆明 遠(yuǎn)郊空港經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū) 10KM2項(xiàng)目項(xiàng)目選擇怎樣的發(fā)展模式？區(qū)域項(xiàng)目增長極在哪里？項(xiàng)目如何利用增長極進(jìn)行持續(xù)發(fā)展？項(xiàng)目區(qū)域競爭策略項(xiàng)目增長極發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目核心產(chǎn)業(yè)選擇戰(zhàn)略旗艦項(xiàng)目的確定項(xiàng)目開發(fā)策略第一部分第一部分 項(xiàng)目背景資源分析項(xiàng)目背景資源分析第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開發(fā)戰(zhàn)略研究開發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位第五部分第五部分 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位第六部分第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略區(qū)域發(fā)展模式理論研究區(qū)域發(fā)展模式理論研究宏觀背景研究宏觀背景研究區(qū)域背景研究區(qū)域背景研究房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析地塊資源分析地塊資源分析增長極分析增長極分析區(qū)域發(fā)展模式理論研究大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，需要多種復(fù)合的增長極共同推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。旅游業(yè)對(duì)境外吸引力強(qiáng)， 知名度高 ，對(duì)外旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?杰斐遜（M 昆明首位度指數(shù)： 　　 S=P1/P2 　 　 S=245/=昆明城市首位度遠(yuǎn)大 4，吸附力極強(qiáng)昆明城市首位度 遠(yuǎn)強(qiáng)于西南其他省會(huì)城市宏觀背景研究 —— 昆明首位度滇中城市群規(guī)劃大理、麗江以旅游為主城市群；昆曲玉楚以政治、經(jīng)濟(jì)、文化為主城市群；城市群 之間有各自的 生態(tài)位 。昆明城市集聚效應(yīng)極強(qiáng)，項(xiàng)目位于云南城市群發(fā)展軸上，具備巨大的遠(yuǎn)期發(fā)展利好。為項(xiàng)目提供國際及國內(nèi)客戶的可能；天然的休閑宜居環(huán)境；長遠(yuǎn)持續(xù)開發(fā)的保障。發(fā)展現(xiàn)狀人口 近期 3萬人、兩年內(nèi)達(dá) 5萬人、十年內(nèi)到 10萬人；工業(yè) 進(jìn)駐企業(yè) 34家，總?cè)藬?shù) 4280人，企業(yè)包括云天化、嘉士伯等；教育 愛因森軟件職業(yè)學(xué)校、揚(yáng)帆職業(yè)教育學(xué)校、國防技校；土地 總規(guī)劃 。區(qū)域背景研究 —— 新機(jī)場總體規(guī)劃面積為 160平方公里，包括主運(yùn)營區(qū)及三個(gè)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。后續(xù)空港的產(chǎn)業(yè)支撐，同時(shí)為本項(xiàng)目帶來國際高素質(zhì)人流。所占比例 同步增長 ，房地產(chǎn)市場發(fā)展 健康穩(wěn)定 。熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)片區(qū) 市中心 西北東南高層及混合物業(yè)集中區(qū)世博、金殿板塊滇池板塊 別墅物業(yè)集中區(qū)注釋：界定世博、金殿為東市區(qū)。 高端別墅產(chǎn)品以省外人士為主，本項(xiàng)目客戶將面向國際化；216。天 然 的 高 爾 夫 球 場地塊資源分析項(xiàng)目在微觀層面的資源分析項(xiàng)目在微觀層面的資源分析優(yōu)勢 劣勢地塊內(nèi)部蓄水容量不大，外部水資源距離較遠(yuǎn) 。地塊內(nèi)部有多處蓄水塘，外部有三個(gè)可利用水庫。春城高爾夫度假村體育產(chǎn)業(yè)研究 —— 案例（休閑體育）南京馬會(huì)山莊 華盛頓黑馬鄉(xiāng)村客棧高爾夫配合房地產(chǎn)及其他配套開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)的 價(jià)值提升極大 。臨空產(chǎn)業(yè)主要分布在第一圈層至第三圈層之間（ 1～ 10公里范圍內(nèi)），第四圈層已很少分布臨空產(chǎn)業(yè)。臨空產(chǎn)業(yè)研究 —— 項(xiàng)目臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能性分析有利因素l 定位為國家 第四大門戶機(jī)場 、目前機(jī)場的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁、未來發(fā)展不可估量；l 機(jī)場的開發(fā)對(duì)于北部區(qū)域、昆明城市開發(fā) 帶動(dòng) 十分明顯；l 項(xiàng)目可打造遠(yuǎn)期臨空產(chǎn)業(yè)的 配套產(chǎn)業(yè) ，服務(wù)于空港經(jīng)濟(jì)圈。旅游產(chǎn)業(yè)研究 —— 云南旅游產(chǎn)業(yè)概況旅游特色：依靠 自然風(fēng)光 和濃郁的 歷史文化民族風(fēng)情 而聞名世界；旅游目的： 自然觀光游 及 歷史人文風(fēng)情游；旅游線路：三條旅游熱點(diǎn)線路，項(xiàng)目所處 非熱點(diǎn) 旅游線路。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究 —— 項(xiàng)目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能性分析有利因素l 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)模式多樣，滲透性強(qiáng)，便于發(fā)展；l 新機(jī)場及楊林大學(xué)園區(qū)將提供較多市場機(jī)會(huì)；l 項(xiàng)目所處長松園為嵩明的三角增長極之一，未來市場空間巨大。成本優(yōu)勢利用土地成本優(yōu)勢采取同質(zhì)優(yōu)價(jià)的競爭策略吸引客戶。目前宜良別墅項(xiàng)目主要是春城湖畔度假村，陽宗海片區(qū)未來將是本項(xiàng)目的 直接的 競爭對(duì)手。 生態(tài)健康城項(xiàng)目占地 10平方公里，完全具備城鎮(zhèn)的規(guī)模。產(chǎn)品取向：主要為花園洋房、高層為主，別墅類產(chǎn)品為補(bǔ)充。住房水平提高，股票投資升溫，汽車進(jìn)入家庭，觀光旅游成為熱點(diǎn)。關(guān)鍵資源分析 Ⅰ 區(qū) Ⅱ 兩區(qū) Ⅲ 區(qū) Ⅳ 區(qū)區(qū)域配套 8 9 9面積 7 8 9 10遠(yuǎn)離污染程度 7 7 9 9自然環(huán)境 7 7 9 地塊潛力 7 8 8 10合計(jì) 36 44 利用麥肯錫關(guān)鍵因素分析法對(duì)四片區(qū)的 土地價(jià)值 分析如下：概念規(guī)劃方案建議 —— 布局建議 規(guī)劃結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “二軸、三心、四片、五園 ”。 頌 —— 榮耀之居 樂彼君子，遐不眉?jí)邸? 建議本項(xiàng)目采用 以方格網(wǎng)式為主，自由式為輔 的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。s TestKMO測定值為 ，此值大于 ，故可認(rèn)為本數(shù)據(jù)可用于進(jìn)行因子分析；巴特尼特 (Bartlett)法圓形檢驗(yàn)值是 ， p(Sig=)，故認(rèn)為 分析效果顯著 ； Total Variance Explained 累計(jì)方差百分比 (cumulative %)是 ％，說明提取兩個(gè)主成分便 可以代表原有變量 。 專家介紹：馬場的 前期建設(shè)費(fèi)用 投入并不高 ，后期 馬匹飼養(yǎng) 成本較 高 。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 昆明高爾夫市場容量預(yù)測 年份 GDP（億元） 進(jìn)出口總額（億美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）2023年 2023年昆明相關(guān)數(shù)據(jù)如下：l 代入模型，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)軟件運(yùn)算得 2023年昆明高爾夫球洞數(shù)可為 237洞 ；l 而云南目前的高爾夫球洞數(shù)為 144洞 ；l 云南目前的高爾夫球場經(jīng)營非常火爆；l 云南對(duì)高爾夫球場限制有所松動(dòng)；云南高爾夫市場存在 巨大市場機(jī)會(huì)旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫圈層分布案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析預(yù)測昆明新建高爾夫圈層分布本項(xiàng)目高爾夫可行性判斷 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 北京市高爾夫球場一覽 北京共有 23座高爾夫球場：近郊（ 25km以內(nèi)）： 8座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 25～ 50km） ： 11座高爾夫球場其它區(qū)域（ 50km以外） ： 4座高爾夫球場旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 上海市高爾夫球場一覽 上海共有 17座高爾夫球場：近郊（ 30km以內(nèi)）： 5座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 30～ 60km） ： 9座高爾夫球場其它區(qū)域（ 60km以外） ： 3座高爾夫球場旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 深圳共有 12座高爾夫球場：近郊（ 15km以內(nèi)）： 4座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 15～ 30km） ： 7座高爾夫球場其它區(qū)域（ 30km以外） ： 1座高爾夫球場旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布分析 l 城市遠(yuǎn)郊（ 25～ 60km）高爾夫球場 數(shù)量最多 ，數(shù)所占比重為 48％～59％ ；l 近郊，前期建設(shè)的高爾夫球場較多，隨著城市的發(fā)展，市中心土地越來越稀缺，使得最近幾年很少在近郊建高爾夫球場；l 其它區(qū)域高爾夫球場數(shù)量較少，不能單純依靠高爾夫的吸引力，還必須有其它資源支撐；本項(xiàng)目位于距昆明市 40公里處，屬于 昆明遠(yuǎn)郊區(qū)域 。 綠地系統(tǒng) 形成 點(diǎn)、線、面、體 的交織網(wǎng)絡(luò)狀 綠化體系； 概念規(guī)劃方案建議 —— 道路規(guī)劃建議 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場機(jī)會(huì)研究 高爾夫市場容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫市場容量案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析建立高爾夫市場容量模型預(yù)測昆明高爾夫市場容量本項(xiàng)目高爾夫可行性判斷 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量案例分析 年份 總 洞數(shù) GDP（ 億元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）1995年 　 1996年 　 1997年 　 1998年 　 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與球洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)85% 85.% 71% 96%北京市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表年份 總 洞數(shù) GDP（億 元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待游客人數(shù)（萬人）常住人口1996年 　 　 　1997年 　 　 1998年 　 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與 總 洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)95% 94% 82% 95%上海市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量案例分析 年份 總 洞數(shù) GDP（ 億元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）1995年 　 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與球洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)90% 90% 94% 87%l 總洞數(shù)與 GDP的相關(guān)系數(shù)為 84％～ 96％ ；l 總洞數(shù)與常住人口的相關(guān)系數(shù)為 87％～ 96％ ；l 總洞數(shù)與進(jìn)出口總額相關(guān)系數(shù)為 85％～ 94％ ；l 與接待旅游人數(shù)的相關(guān)系數(shù)為 71％～ 94％ 。概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容 積 率： 建筑類別 : 別墅、酒店式公寓、花園洋房； 開發(fā)周期 : 15年項(xiàng)目占地： 20平方公里 案例 2：深圳 —— 觀瀾湖 根據(jù)建筑形態(tài)與容積率的關(guān)系： 項(xiàng)目整體的 容積率 為 概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容積率為 容積率為 居住用地 凈容積率 為 容積率為 概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 規(guī)模綜合建議 本項(xiàng)目在未來既是楊林又是長松園片區(qū)甚至是整個(gè)嵩明的 商業(yè)中心 ，為了給后來的商業(yè)發(fā)展提供更多的 彈性空間 ，建議本項(xiàng)目商業(yè)面積約為 30萬平方米 。 概念規(guī)劃方案建議 —— 居住主題建議 音樂本身對(duì)人體的健康和養(yǎng)生有巨大的功效。20232023年精神追求時(shí)代精神追求時(shí)代項(xiàng)目客戶定位沉穩(wěn)、有穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴的生活方式、喜歡清凈思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、 追求身份與地位的象征標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有自己的精神信仰、對(duì)生活質(zhì)量有一定要求、 追求自然豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性 。項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶變化 第二階段 第一階段省內(nèi)客戶為主省外客戶為補(bǔ)充依據(jù)：品牌、知名度未樹立以省內(nèi)客戶為主力客戶，通過口碑效益等方式，為項(xiàng)目積累知名度和品牌效益。 蘭茂文化淵遠(yuǎn)流長，楊林丸、楊林肥酒這些養(yǎng)生保健品正是這養(yǎng)生文化的產(chǎn)物。競爭區(qū)域分析 —— 石林、大理、麗江石林l 大理古城歷史文化深遠(yuǎn)，世界的知名景區(qū)；l 主打中高檔別墅產(chǎn)品，規(guī)劃為 度假休閑基地 ；l 養(yǎng)老度假外地客戶為主，配套 并未突出養(yǎng)生的概念。 規(guī)模優(yōu)勢 利用項(xiàng)目為一個(gè)完整、系統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)，整體規(guī)劃，