【正文】 購(gòu)物空間、五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓的組成。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公寓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)不明顯。 區(qū)域增值。 106 項(xiàng)目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢(shì)，將資源利用最大化； 會(huì)所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通 分策略之二： 設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 以各功能的頂級(jí)組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級(jí)形象； 頂級(jí)寫字樓 +五星級(jí)酒店 +服務(wù)式公寓 +高檔商場(chǎng) 107 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 —— 國(guó)際化五星級(jí)酒店 寫字樓 —— 頂級(jí)酒店服務(wù)式 公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場(chǎng) —— 景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng)昭示性； 108 戰(zhàn)略形成價(jià)值體系 價(jià)值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級(jí)酒店 標(biāo)志性雕塑及廣場(chǎng) 109 項(xiàng)目整體定位 110 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。 ? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。 規(guī)劃指標(biāo)： 建議功能配比調(diào)整： 注：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 ?商務(wù)會(huì)議室 、 洽談室 、 培訓(xùn)室租賃服務(wù) 、 會(huì)務(wù)安排 137 休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購(gòu)，組合成所需的戶型。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 132 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過(guò)開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過(guò)遮陽(yáng)百葉防止日曬 ?室內(nèi)無(wú)眩光 呼吸式玻璃幕墻 133 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性 134 導(dǎo)示牌示意 135 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫(kù) ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 136 商務(wù)會(huì)所 ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。 里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。 他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂(lè)中心，在此形成特定的階層。 100 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 101 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力模型 項(xiàng)目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來(lái) 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目整體的發(fā)展分策略 102 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國(guó)性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂(lè)的交融。 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場(chǎng)看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會(huì)順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 82 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都市。 萬(wàn)象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 項(xiàng)目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設(shè)置車位 2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位 1,034個(gè)。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 總建筑面積 。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 購(gòu)物中心部分 中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。 46 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色 38 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。 32 東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓： 共約 28萬(wàn)平 ,目前已租出 18萬(wàn)平 ,每期推出 35萬(wàn) 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn) 整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上， 人通過(guò)階梯，車通過(guò)上行道，均可直接上二層。 28 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬(wàn)㎡； 包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 護(hù)理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂(lè) /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D G、 Herm232。 通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 五星級(jí)酒店 —— 東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過(guò) 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 41 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬(wàn)平方米。 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場(chǎng)組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)； ?公寓為寫字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。展廳占地 5500平方米。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開發(fā)用地極少 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 規(guī)劃與功能比例 78 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) —— 精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning Design 燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn) Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn) Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn) Rolf Jensen 電梯設(shè)計(jì)顧問(wèn) Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn) Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問(wèn)