【正文】 允許要素市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，使要素價(jià)格最終回歸理性補(bǔ)貼中低收入者 如購房貸款優(yōu)惠、發(fā)放房補(bǔ)、提供低租金住房等政策是最不確定政策是最不確定的因素，當(dāng)這些的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場(chǎng)從調(diào)整志著市場(chǎng)從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期期進(jìn)入恢復(fù)期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤 ” 的時(shí)代在 2023年底宣告結(jié)束，未來將呈現(xiàn) “ 高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤 ” 的特征宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)2023年全年 CPI漲幅為%2023年上半年 CPI漲幅為%2023年全年 GDP漲幅為 %2023年上半年 GDP漲幅為 %高通脹：CPI持續(xù)增長(zhǎng)保增長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓縮利潤空間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目是孔雀城品牌從建立、奠定到走向突破的重要戰(zhàn)略型項(xiàng)目品牌發(fā)展過程建立奠定突破項(xiàng)目開發(fā)過程永定河孔雀城項(xiàng)目容積率 建筑類別：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼標(biāo)志孔雀城品牌的初步建立，在市場(chǎng)上得到認(rèn)可。開盤時(shí)間： 2023年 5月中旬n大運(yùn)河 .孔雀城216。背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目背景市場(chǎng)背景開發(fā)背景項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)供應(yīng)有所收縮， 而市場(chǎng)消化行情并未發(fā)生較大變化，基本實(shí)現(xiàn)與上月持平； 北京市場(chǎng)總體的量?jī)r(jià)齊跌時(shí)代到來。待拆遷村落u南面群英區(qū)總干渠，有水有綠，但景觀價(jià)值遠(yuǎn)低于潮白河。 u提升老線，連通干線，形成進(jìn)京方向的快速通道用地指標(biāo) 區(qū)位交通四至環(huán)境 屬性界定 交通現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位拓寬友誼大橋與通州和 103國道對(duì)接。大規(guī)模，住宅用地，低容積率，受 90/70限制，區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目用地指標(biāo) 區(qū)位交通四至環(huán)境 屬性界定群英渠總干渠潮白河項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)：用地性質(zhì)： 住宅用地占地面積： 1760畝建筑面積： 117萬平米 容積率： ≧區(qū)域位置： 位于大廠區(qū)西南側(cè)限制因素： 嚴(yán)格執(zhí)行 90/70政策地塊現(xiàn)狀： 部分村落待拆遷 175畝，約 ，將作為本項(xiàng)目一期啟動(dòng)區(qū)占地 47畝，約 ，將作為啟動(dòng)區(qū)的樣板組團(tuán)，計(jì)劃于今年 9月 13號(hào)進(jìn)場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)界定216。項(xiàng)目研究的工作階段劃分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位（中期匯報(bào)）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿匯報(bào)）前期工作階段216。項(xiàng)目地塊查勘216。項(xiàng)目核心問題分解216。緊鄰北京通州新城東 20公里的潮白新區(qū)，區(qū)域陌生度高潮白新區(qū)雖從屬與河北省大廠縣，但緊鄰?fù)ㄖ菪鲁牵?與通州之間僅以潮白河為界，車程僅需 10分鐘， 距天安門也只有 42公里， 處于京東的有力輻射范圍中，屬于大北京發(fā)展圈。 即在友誼大橋南側(cè)新建一座橋梁，長(zhǎng) 436米、寬 10米，工程總投資 1700萬元，今年年初開工建設(shè)，現(xiàn)已竣工。u北面大面積農(nóng)田，無遮擋，視野較為寬闊，安置區(qū)磚廠可利用再造景觀。北京市場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)商當(dāng)前兩孔雀城系列項(xiàng)目在售，具備豐富的北京遠(yuǎn)郊低密度物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 永定河 .孔雀城開發(fā)背景北京固安香河大廠大運(yùn)河 區(qū)位：位于固安永定河附近，近鄰京開高速公路216。大運(yùn)河孔雀城項(xiàng)目總建筑面積： 33萬平米容積率： 建筑類型： 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層 項(xiàng)目為孔雀城品牌的延續(xù)，奠定了孔雀城品牌在市場(chǎng)上的地位，皆有一定口碑。受全球能源及原材料價(jià)格的影響，中國 “ 高通脹 ” 的經(jīng)濟(jì)特征將在未來持續(xù)約 10年左右的時(shí)間宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)原油進(jìn)口量及進(jìn)口價(jià)格漲幅（ 02年 1月 08年 6月）u全球能源及原材料等價(jià)格上漲，導(dǎo)致全球通脹u中國在能源及原材料等方面高度依賴國際供給，中國的通脹受國際影響巨大u國際因素是導(dǎo)致中國未來“ 高通脹 ” 的核心外在因素本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)整時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，整體走勢(shì)類似股票市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)房?jī)r(jià)虛擬走勢(shì)上證 A股走勢(shì)07年 10月，上證綜指最高達(dá) ，之后轉(zhuǎn)頭向下；房地產(chǎn)市場(chǎng)也是從去年10月開始進(jìn)入調(diào)整期，極有可能隨股市一同下跌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。急速上升期與急速下降期因期間市場(chǎng)的快速變化共同稱為危機(jī)期216。市場(chǎng)動(dòng)力支撐主要來源于投資者和投機(jī)者，剛性需求的自住客退場(chǎng)216。發(fā)展期 ?急速上升期 ?下降期 ?復(fù)蘇期 ?危機(jī)期危機(jī)期調(diào)整期調(diào)整期一個(gè)周期一個(gè)周期復(fù)蘇期階段市場(chǎng)規(guī)律及表現(xiàn)特征216。如：燕郊各降價(jià)樓盤、金地格林小鎮(zhèn) 保利 項(xiàng)目背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主力戶型： 5794平米 12居216。均為陌生區(qū)域，客戶認(rèn)知度較低；216。鎖定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：216。n大運(yùn)河 .孔雀城：216。當(dāng)前兩孔雀城項(xiàng)目在本體特征上高度類似216。大運(yùn)河 .孔雀城：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼和小高層；獨(dú)棟別墅 400平米左右；聯(lián)排別墅 180300平米；疊拼別墅 180200平米。向往別墅的低密生活，看重資源環(huán)境與居住品質(zhì)，注重交通便利性。216。預(yù)計(jì)開盤均價(jià)：預(yù)計(jì)別墅均價(jià)為 5000元 /平米；高層均價(jià)為38004000元 /平米；216。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。畢業(yè)時(shí)，正處新中國高速發(fā)展時(shí)期，面對(duì)年長(zhǎng)的低學(xué)歷 “前輩 ”，優(yōu)勢(shì)明顯，迅速走上重要崗位。南加州 —— 非常明顯，正是一輪活躍長(zhǎng)者帶動(dòng)了當(dāng)?shù)匾惠喎康禺a(chǎn)高漲；海南 —— 淡市飄紅，度假物業(yè)量?jī)r(jià)均不受市場(chǎng)影響，購買者以即將步入空巢期的 60后為主 ?？兹赋强蛻艋A(chǔ)特征： 3545歲、首次別墅置業(yè)、擁有城市住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u森林資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是天然的 “ 綠色氧吧 ” 。l根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行特色休閑產(chǎn)品的建設(shè)，建立區(qū)域的美譽(yù)度，提升區(qū)域價(jià)值；l配套的跟進(jìn)建設(shè)，或以商務(wù)需求建設(shè)商務(wù)酒店，或以度假需求建設(shè)產(chǎn)權(quán)度假式酒店 /住宅。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析小結(jié)—— 休閑地產(chǎn)模式順應(yīng)主流客戶發(fā)展趨勢(shì)，有效契合區(qū)域發(fā)展利好，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式。p以 “森林、湖泊、新城市 ” 定位的鳳凰城，山水新城人居新模式；p保護(hù)原有資源開發(fā)，在不改變?cè)屑冏匀簧鷳B(tài)的情況下對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行美化和運(yùn)用，營造出一種建筑與自然合二為一、富有自然情趣和親和力的休閑生活氛圍；p打造水景觀節(jié)點(diǎn)，滿足居住親水性；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品形態(tài)多樣，包括半山洋房、浪漫陽光 TH、獨(dú)立別墅、半山超豪別墅等廣州 項(xiàng)目南側(cè)連接 5000畝森林公園，但綠植提供的環(huán)境景觀資源不能支持景觀物業(yè)的打造，也不能為項(xiàng)目提供大盤的核心價(jià)值支撐。 中海國際社區(qū) 項(xiàng)目初期借助自然資源，以高爾夫練習(xí)場(chǎng)、景觀大道、商業(yè)廣場(chǎng)等的休閑配套建設(shè)凸現(xiàn)項(xiàng)目景觀環(huán)境價(jià)值一期（ 2年）起止時(shí)間開發(fā)量配套投入——一期（ 40萬 ㎡）Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡ ） Ⅱ 區(qū)（ 25萬 ㎡）l星期五大道北段l國際學(xué)校l商業(yè)廣場(chǎng)l公交總站l綜合市場(chǎng)l幼兒園 1l生活會(huì)所 1l鄰里商業(yè)l鄰里商業(yè)l高爾夫練習(xí)場(chǎng)l森林景觀大道l高級(jí)會(huì)所l星期五大道南段l休閑廣場(chǎng)景觀廣場(chǎng)以不可復(fù)制的生態(tài)資源（兩大公園）作為項(xiàng)目突破點(diǎn)，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)高級(jí)商務(wù)會(huì)所高爾夫練習(xí)場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海國際社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。交通狀況：距深圳市中心區(qū)約 25公里，離深圳機(jī)場(chǎng)約 40公里，約 30分鐘車程。在保證良好的采光通風(fēng)和朝向的條件之下，同時(shí)獲得較大的附設(shè)空間。陌生區(qū)域依托極致景觀資源、品牌及大盤規(guī)模造就龍泉標(biāo)桿 ——“ 國際 項(xiàng)目特色：216。 中糧御嶺灣社區(qū)服務(wù)會(huì)所設(shè)施：西餅屋、花店、小超市、甜飲店、飾品店、影碟店、洗衣店、品牌折扣店、國際森林幼兒園。低密度大盤成功 KPI開發(fā)策略配套策略前期資源支撐，后期配套支撐形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力啟動(dòng)策略圍繞休閑主題的特色配套，構(gòu)筑差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力具標(biāo)簽感的城市配套符號(hào)，降低區(qū)域陌生度注重展示，與資源的緊密嫁接，生活方式描述高形象、高性價(jià)比產(chǎn)品案例成功模型規(guī)劃策略 規(guī)劃布局：景觀資源極致化，公共空間休閑化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。購房者信心逐漸恢復(fù)，投資者開始醞釀再次入市。土地價(jià)格上升快于房?jī)r(jià)216。開發(fā)背景 ：處于淡市期內(nèi)，主體開發(fā)策略是 “資源 +產(chǎn)品 ”；216?？蛻魧?dǎo)向 ：當(dāng)前客戶對(duì)產(chǎn)品形式的敏感度高；216。下沉式庭院的設(shè)立實(shí)現(xiàn)了地下層正常的采光通風(fēng)，同時(shí)立體化、風(fēng)情化別墅生活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)背景 ： 從淡市期走向恢復(fù)期 ，主體開發(fā)策略從 “資源 +產(chǎn)品 ”開始轉(zhuǎn)向 “都市休閑新城概念導(dǎo)入 ”；216。產(chǎn)品形式 1:合院聯(lián)排；216。啟動(dòng)配置 :緊鄰群英渠的示范區(qū)組團(tuán)；關(guān)鍵舉措—— 示范區(qū)景觀資源的極致展示；—— 提升產(chǎn)品力；175畝一期組團(tuán)47畝啟動(dòng)組團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高爾夫、水上樂園等配套逐漸落實(shí)；216。各項(xiàng)休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入；216。高產(chǎn)品力；216。各種問題疊加下的戰(zhàn)略突圍基礎(chǔ)分析 —— 大盤整體休閑地產(chǎn)模式驅(qū)動(dòng)之下，分階段價(jià)值點(diǎn)的不斷調(diào)整和提升機(jī)會(huì)分析：休閑地產(chǎn)模式市場(chǎng)層面：樓市調(diào)整期競(jìng)爭(zhēng) —— 依托資源形成突破和差異化；客戶 —— ６０后 “休閑地產(chǎn) ”；區(qū)域 —— 旅游度假新區(qū)未來面臨著 23年的下降期（自 2023年下半年起算），和至少 1年的恢復(fù)期。（ 2）與農(nóng)貿(mào)超市建立生鮮食品、豬肉、有機(jī)蔬菜等生活必需品的供應(yīng)配送體系，保障業(yè)主的生活便利。成都東邊坡地別墅全景觀，大視角，高落差。 別墅城 ”體量 項(xiàng)目占地 5000畝， 有 800畝天然湖面，森林 3000畝。停車入戶。依 靠觀瀾湖、高爾夫球場(chǎng)等極致景觀資源與項(xiàng)目自身產(chǎn)品力撬動(dòng)市場(chǎng)深圳 中海國際社區(qū)啟動(dòng)期為 tounhouse＋花園洋房，樹立區(qū)域形象和檔次本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海國際社區(qū)起止時(shí)間開發(fā)量配套投入 ——二期（ ）二期（ 30萬 ㎡ ）Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡） Ⅱ 區(qū) (15萬 ㎡)l幼兒園 2l涉外醫(yī)院l生活會(huì)所 2l鄰里商業(yè)l休閑街南段 l休閑街北段l鄰里商業(yè)國際學(xué)校通過街區(qū)休閑氛圍的營造，各種配套設(shè)施的逐步完善，展示度假休閑住區(qū)的大氣勢(shì)利用點(diǎn)式景觀（藝術(shù)雕塑小品、點(diǎn)式水景）及林地空間，形成適合現(xiàn)代居民生活的休閑空間：入口特色景觀帶、組團(tuán)休閑空間、兒童游樂空間、成人健身活動(dòng)空間、富有人情味的林蔭道及帶有陽光氣息的開闊草坪。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己認(rèn)知與反作用?？們r(jià)控制，通過 “ 白領(lǐng)也能住別墅 ” 理念的營銷，大量吸引主動(dòng)郊區(qū)化客群產(chǎn)品定位 —— 中檔價(jià)位的中檔品質(zhì)別墅規(guī)模效應(yīng)加上碧桂園的低成本運(yùn)作能力帶來了低總價(jià)（ 50萬元一幢別墅）， 打造 “ 白領(lǐng)住別墅 ” 的概念。 碧桂園鳳凰城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p交通的通達(dá)性和便利性是區(qū)域開發(fā)的前提。 u區(qū)域內(nèi)潮白河水面寬廣，景色優(yōu)美本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從客戶選擇的意向戶型分析，選擇四居的客戶最多，共 40組，占 56%，其次是五居 19組，占 26%對(duì)別墅生活的向往及對(duì)低密度社區(qū)的認(rèn)同感 45居需求比例較大，體現(xiàn)置業(yè)重視家庭聚會(huì)功能客戶對(duì)別墅生活有著無限的憧憬，向往低密度產(chǎn)品帶來的休閑享受及居住升級(jí)孔雀城客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)核心因素：休閑度假、別墅生活、家庭聚會(huì)誠意客戶都是一群主動(dòng)郊區(qū)化下的享樂主義者，愿意犧牲交通及時(shí)間成本換取低密度的別墅休閑生活，典型的 “ 非效率型 ” 享樂客戶。60后向往的 生活方式素描空巢期的來臨， 打發(fā)時(shí)間打發(fā)時(shí)間 的問題成為主要的業(yè)余生活這幫人忙活慣了，你讓他們閑下來在家里待著，幾乎不太可能， 總要找到休閑方式來充實(shí)生活總要找到休閑方式來充實(shí)生活 —— 有個(gè)地方打打球，面朝大海發(fā)發(fā)呆關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 打發(fā)時(shí)間、天倫之樂、休閑度假退休后，家庭成為首要關(guān)注的事情， 享受天倫之樂享受天倫之樂 成為未來的生活核心—— 有個(gè)看上去的地方值得圈子里的朋友常來聚聚擔(dān)心未來他們的孩子會(huì)不會(huì)回來看他們， 選擇風(fēng)景選擇風(fēng)景區(qū)置業(yè)區(qū)置業(yè) 吸引孩子來周末度假本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問題界定與分解一個(gè)話題一個(gè)話題 。n預(yù)計(jì)客戶構(gòu)成n項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)： 香河北京約 48公里，車行 45分鐘左右大廠第二圈層n項(xiàng)目區(qū)位和交通條件：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重要客戶 —— 東部追求別墅生活感受的中產(chǎn)及準(zhǔn)中產(chǎn)人群；香河本地的私營業(yè)主，升級(jí)換房置業(yè)者。 ”n核心