【正文】 0套 項(xiàng)目銷售信息 批次 成交均價(jià)（元 /平米） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） A區(qū) 3000 30萬(wàn) 40萬(wàn) 600套開(kāi)盤(pán)售罄 B區(qū) 3300 40萬(wàn)左右 480套開(kāi)盤(pán)基本售罄 C區(qū) 3700 50萬(wàn) 5月開(kāi)盤(pán)至今銷售 100套 核心競(jìng)爭(zhēng)力：規(guī)模大、環(huán)境好、價(jià)格低 項(xiàng)目問(wèn)題：項(xiàng)目品質(zhì)一般、現(xiàn)狀配套設(shè)施不足 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)控制土地面積 容積率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總建面 約 86萬(wàn)平方米左右 消化套數(shù) 1300套左右 潛在供應(yīng)量 70萬(wàn)平方米，主要以小高層為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 藝錦灣 客戶描述： 客戶主要有三類，第一是成都二次置業(yè)的，占到 4050%，因?yàn)楝F(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)幾乎沒(méi)有多層，有的也高達(dá) 70008000的房?jī)r(jià)；第二種是龍泉城區(qū)的，占 25%，主要是龍泉政府官員、航天工業(yè)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、做生意的人等（東山國(guó)際老總，藍(lán)色理想總監(jiān)，東麓驛境策劃都到這里買(mǎi)房子）；其他就是一些散客。 8月預(yù)計(jì)到地上 3層，正式開(kāi)盤(pán)進(jìn)入銷售。剩下的房子都是 120的 客戶群及臵業(yè)目的 成都人為主 客戶來(lái)自成都市區(qū)比較多，占到 7080％，主要是從政和經(jīng)商的。 編號(hào) 客戶來(lái)源 客戶分類 1 龍泉驛地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 2 成都城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 潛在養(yǎng)老客戶 綠帶家庭客戶 3 省內(nèi)外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 龍泉市場(chǎng)客戶構(gòu)成復(fù)雜，共有來(lái)自本地、成都、省內(nèi)外地三個(gè)不同區(qū)域的十類客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 產(chǎn)業(yè)工人 ?年青人、 2535歲、航天城生產(chǎn)廠基層工人或航天城退休老職工后代 ?家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經(jīng)是航天城的職工 ?家庭內(nèi)有一套航天城分配住房， 60平米左右兩居，或 80平米左右三居 ?基層工作人員， 初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè)， 支付能力有限 ?對(duì)價(jià)格極其敏感，購(gòu)買(mǎi)住房總價(jià) 30萬(wàn)左右 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來(lái)價(jià)格一定較高 ?據(jù)航天城較遠(yuǎn)，公交通勤不便 ?沒(méi)有配套，生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?面積改善 ?不遠(yuǎn)離生活及工作圈 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 舒適 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成 都 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中內(nèi)江更是表現(xiàn)非凡，成為成都外來(lái)購(gòu)房區(qū)域中的絕對(duì)主力城市。 本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備在成都中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件 本項(xiàng)目 龍城一號(hào) 東山國(guó)際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 區(qū)位 兩條主干道，距離主城區(qū)最近 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 成龍路盡頭，距離主城區(qū)較遠(yuǎn) 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 成龍路，區(qū)位相當(dāng) 成龍路，區(qū)位相當(dāng) 規(guī)模、資源以及產(chǎn)品類型 規(guī)模大、資源好、產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，無(wú)配套，以洋房為主 規(guī)模大，資源好，產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 政策支持 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點(diǎn)項(xiàng)目 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 區(qū)域認(rèn)知 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)，具備借勢(shì)和克服現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知的基礎(chǔ) 龍泉邊界，認(rèn)知屬于龍泉 龍泉項(xiàng)目，大規(guī)模新城 龍泉項(xiàng)目 龍泉項(xiàng)目 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng) 龍泉項(xiàng)目 區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) 前期以龍泉市場(chǎng)為主，后期外向型逐漸增強(qiáng) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) —— —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外來(lái)置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支柱力量，開(kāi)放性的市場(chǎng)格局已經(jīng)形成 01020304050購(gòu)住房外地人比例（% ） 2023 2023 2023 2023從商品住宅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)量看，外地人在成都購(gòu)房面積比例逐年上漲。 君悅金沙、華潤(rùn)翡翠城 產(chǎn)品類型 洋房 /高層 價(jià)格 高層： 6300 洋房： 8000 規(guī)劃帶動(dòng)區(qū)域 代表性項(xiàng)目 中海蘭庭、南城都會(huì)、華潤(rùn)鳳凰城、蜀郡 產(chǎn)品類型 高層 /洋房 /別墅 價(jià)格 高層、小高層：5800 洋房： 7000 別墅： 10000 城市東部區(qū)域 代表性項(xiàng)目 萬(wàn)科金域藍(lán)灣、華潤(rùn) 24城、卓錦城 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價(jià)格 6000 城市成熟住區(qū) 外光華區(qū)域 城市東部區(qū)域 人南延線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤(pán)狀況 項(xiàng)目名稱 錦繡森鄰 美茵河谷 西花汀 萬(wàn)科朗潤(rùn)園 基本 情況 項(xiàng)目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約 184畝 ，建筑面積： 109841平米，容積率 ，綠地率 % ，一期 100多畝，共 595戶 美茵河谷位于成都市光華大道。 （ 134套 /月） 客戶群及臵業(yè)目的 成都人本地人約占 30%四川省內(nèi)占 40%廣東等外地客戶占 30% 成都本地客戶約為 60％，外地客戶約占 40％ 成都客戶為主約占 80%，外地客戶約占 20% 成都客戶占 60%, ，外地客戶占 40% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?代表項(xiàng)目： 中海國(guó)際、鷺島國(guó)際、中大 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 鷺島國(guó)際 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 28萬(wàn)㎡ 建筑面積 28萬(wàn)㎡ 容積率 開(kāi)盤(pán)日期 2期 05年 9月份開(kāi)盤(pán) 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 多層、小高層 套數(shù) 1895 面積 1期， 140150平； 2期170為主力戶型；水晶公寓 240平為主力戶型 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 1期 4800 70 開(kāi)盤(pán)售罄， 200 2期 5800 70200 開(kāi)盤(pán)基本售罄 229 水晶公寓 7500~9000 180~200 開(kāi)盤(pán)大約銷售 80%，35 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤(pán)、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。容積率 3,39，綠化率 30％。 華府金沙位于成都清江西路，占地面積 ，總建筑面積 110000平方米。 成都人和外地人比例相當(dāng)，外地人是四川二線城市的有錢(qián)人。 客戶大部分是成都本地人，以公務(wù)員和老師為主；外地人主要是與成都有淵源的人回來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 18層、 28層、 32層的高層 6棟 26層住宅、 2棟 18層住宅，四期主力戶型： 85～ 90平的兩居 6棟 32+1層 , 140平的占 60％，120平的占 30％， 110平的占10％ 價(jià)格 頂躍單價(jià) 7000～ 8000元，主力戶型總價(jià)在 90～ 100萬(wàn)左右。項(xiàng)目東臨 60000余平米水面大觀湖。過(guò)幾年沒(méi)那么忙了，退休了，才會(huì)考慮去麓山那邊去。 成都還是有地緣劃分，東邊人住在東邊，西邊人住西邊。 客戶描述： 成都市區(qū)客戶占到 70%左右，主要為生意人，公務(wù)員；外地客戶感覺(jué)以廣東深圳為主約占 30%（另有少量外籍人員） 中海國(guó)際社區(qū) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 1986畝 建筑面積 120萬(wàn)平米（公共配套設(shè)施約 16萬(wàn)平米，住區(qū)約104萬(wàn)平米 ） 容積率 開(kāi)盤(pán)日期 產(chǎn)品類型 多層 /小高層 /洋房 /聯(lián)排別墅 /獨(dú)立別墅 戶型面積區(qū)間 藍(lán)岸一期（多層）總 566戶， 140— 160平方米 碧林一期（多層）總 260戶， 120— 146平方米 橙郡一期（高層）總1040戶目前開(kāi)盤(pán) 120戶，120平方米左右 林溪美墅 總 100套， 250平方米左右 項(xiàng)目銷售信息 期數(shù) 成交均價(jià)（元 /平米） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售情況 藍(lán)岸一期 5300 7485 05年 9月開(kāi)盤(pán)售罄 碧林一期 6700 8098 07年 6月開(kāi)盤(pán)基本銷售完 橙郡一期 51006700 5680 07年 7月開(kāi)盤(pán)（ 60套 /月） 林溪美墅 13000 335 07年 5月開(kāi)盤(pán) 100套，目前剩余 10套左右 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)、開(kāi)發(fā)商品牌、優(yōu)質(zhì)配套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價(jià)格： 高層小高層產(chǎn)品價(jià)格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來(lái)供應(yīng)： 未來(lái)供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。容積率。 ?產(chǎn)品類型： 新入市項(xiàng)目以高層、小高層為主。 這些客戶選擇來(lái)成都置業(yè)定居 ,是因?yàn)? ? 外地商人進(jìn)駐成都 ? 支邊人群回成都養(yǎng)老 ? 西部各省有錢(qián)人（主要是西南區(qū)的重慶、西藏、貴州等省市及四川省二三線城市的人員）來(lái)成都買(mǎi)房養(yǎng)老 ………… 成都生活的內(nèi)在舒適度很高，同時(shí)這也是一個(gè)文化大省，這里的文化可以總結(jié)為不時(shí)尚，但是舒適、厚重；成都作為四川文化和底蘊(yùn)的集大成者對(duì)于本省的人具有很強(qiáng)的認(rèn)同吸引力，只要四川人都把成都當(dāng)作自己的故鄉(xiāng)，因此在外的四川人只要有錢(qián)了，都會(huì)隔三差五得來(lái)成都住一住，甚至置業(yè)。 成都 —— 中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的高速發(fā)展期 050010001500202325003000GDP總量（億元）成都 1660 2371 2750昆明 730 812 貴陽(yáng) 603西寧 拉薩 1022023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000人均GDP（元）成都 16140 17915 20626 22313 昆明 15189 16875 17679 18688 19663貴陽(yáng) 9711 10924 12644 14601 17025西寧 6200 7068 8484 9906 13326拉薩 10902 12310 13680 2023 2023 2023 2023 2023? 成都市是中國(guó)西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國(guó)家歷史文化名城和旅游中心城市。 ?龍泉驛的外來(lái)人口： 最早的來(lái)龍泉置業(yè)的外來(lái)人口多為航天城搬遷帶動(dòng)的達(dá)州居民，隨著龍泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大，越來(lái)越多從事加工制造業(yè)的外來(lái)人口成為龍泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生力軍，在產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)就業(yè)，并舉家遷往龍泉成為成都市民，從而帶動(dòng)了龍泉驛一方居住市場(chǎng)的快速發(fā)展。 城市東部蔓延人群 — 改善置業(yè)人群 ?總價(jià) ?通勤便利 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤(pán)的居住環(huán)境 ?中年、 40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期，在城市東部就業(yè) ?三口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中等收入， 有明顯的總價(jià)上限（約 50萬(wàn)） ?二次置業(yè) ?在成都內(nèi)已有住房，但條件一般，進(jìn)入龍泉區(qū)域內(nèi)改善投資置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、通勤便利、產(chǎn)品舒適度、大盤(pán)的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 舒適 90平米二居或緊湊型 100平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒(méi)有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂(lè)比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對(duì)本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高校 /職校教師 ?大盤(pán)居住環(huán)境 ?產(chǎn)品舒適性 ?升值前景 ?中年、 3540歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期 ?三口之家，基本有車 ?知識(shí)層次高、視野廣、投資意識(shí)強(qiáng) ?承受力有上限（約 50萬(wàn)） ?二次置業(yè) ?在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn)，改善置業(yè)或改善投資置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 大盤(pán)的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、升值前景、產(chǎn)品舒適度 ?產(chǎn)品形式： 實(shí)用 80平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好 ?缺少配套生