【正文】 目所在的大面片區(qū)以及東山國際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿? 龍泉驛現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內(nèi)片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分 ?繞城路以內(nèi)片區(qū) ：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權(quán)限規(guī)錦江區(qū)政府。城市意向較強，但缺乏整體的規(guī)劃，布局較為凌亂。配套設(shè)施不齊全，居住與商業(yè)、工業(yè)混雜，城市面貌有待改善。 ? 經(jīng)開區(qū) ：是龍泉驛工業(yè)發(fā)展的基地，一期開發(fā)已經(jīng)完成，以工業(yè)用地為主，相關(guān)配套設(shè)施嚴重缺乏，土地利用集約度不高。 近期伴隨一系列重大設(shè)施以及項目的推進，將進一步加快大面片區(qū)和興龍片區(qū)的開發(fā)，推動龍泉快速融入成都城區(qū) ?政府重點打造三個組團以及經(jīng)開區(qū)： 天鵝湖：實現(xiàn)和城區(qū)的無縫對接。 東山國際：按照完整的城市體系構(gòu)筑，形成綜合性的新城。 城鄉(xiāng)公交普及化、信息網(wǎng)絡設(shè)施建設(shè)等項目。 龍泉驛是成都近郊區(qū)土地供應的主要區(qū)域， 06年其土地成交量在各郊區(qū)中僅次于雙流，但成交價格水平較低 ? 2023年龍泉驛土地成交量達到 2480畝，位列成都市前列。 本報告是嚴格保密的。 2023年度竣工面積比溫江、雙流、郫縣都高，銷售面積僅次于雙流，反映市場供需都是比較旺盛的； ? 但是投資額和銷售價格卻相較于其他區(qū)域偏低，說明龍泉驛房地產(chǎn)開發(fā)的檔次相對較低，2023年商品房銷售均價僅為 2861元，甚至低于郫縣的 2868元。 根據(jù)區(qū)域位置的差異和房地產(chǎn)供應及客戶特征，可以把龍泉驛房地產(chǎn)市場分成四大片區(qū) 驛都大道片區(qū) 代表性項目 藝錦灣、御源大湖、龍城一號 產(chǎn)品類型 多層 /洋房 價格 多層： 3500 洋房： 4500 陽光城片區(qū) 代表性項目 國一澳鄉(xiāng)、盛世中華、觀景上東、天鵝堡 產(chǎn)品類型 別墅 /小高層 價格 別墅： 50008000 小高層：25003000 東山國際片區(qū) 代表性項目 東山國際、藍色理想 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 3700元 /平米 老城片區(qū) 代表性項目 錦上城、東麓驛境、文豪世苑、人和世家 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 均價 3000元 /平米左右 驛都大道片區(qū) 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 ? 價格： 區(qū)域價格平臺 35003700元 /平方米左右 ? 產(chǎn)品類型： 主力戶型在 120140平之間的小高層、高層為主 ? 客戶構(gòu)成： 成都養(yǎng)老、投資客戶為主，龍泉本地客戶以及本省外地客戶 ? 代表項目： 東山國際新城、藍色勁力理想 ? 未來供應： 東山國際新城開發(fā)主體已經(jīng)取得 719畝左右，截至目前消化大約 15萬平米，預計未來將有 70萬平米左右的小高層 /高層產(chǎn)品推出；藍色勁力處于尾盤，基本無后續(xù)供應 本報告是嚴格保密的。 B、 C區(qū)其中 50%左右的客戶為成都客戶，主要購買為養(yǎng)老和投資，30%為龍泉本地的客戶， 20%為二級城市的個人。 驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅(qū)動之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以成都市區(qū)客戶為主，供應產(chǎn)品線豐富 ? 區(qū)域認知： 依托于驛都大道城市快速交通干道，區(qū)域項目產(chǎn)品線豐富，成為成都市區(qū)郊區(qū)化置業(yè)人群置業(yè)的區(qū)域。 客戶描述： 客戶主要是成都人和外地人，其中成都人占到 6070%左右，成都客戶來自全成都，不僅是來自東門，也有來自西門和北門，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年紀都比較大，準備養(yǎng)老居住；外地客戶以當?shù)氐墓賳T為主 龍城一號 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 600畝 （含 150畝公園） 建筑面積 42萬平米 容積率 開盤日期 2023年 3月 產(chǎn)品類型 疊拼 /洋房 戶型面積區(qū)間 戶型面積從 120210三居室，只有幾套 90多的兩居，其中 120140的三居占到全部戶型的 6070%，剩下的都是大的 項目銷售信息（已售罄） 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3600 50萬左右 80套開盤售罄 一期二批次 4500 6080萬左右 200套 5月開盤售罄 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)占地面積 450畝（住宅） 總建面 42萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 280套左右 潛在供應量 約 38萬平方米，主要以多層為主 項目競爭力：低密度、產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境 項目問題：高壓線、周邊配套設(shè)施缺乏 本報告是嚴格保密的。投資的比較少。戶型套二套三的比例 3： 7，套二是八九十平的，套三是100～ 160平 二批次戶型 80～ 140，80、 90為套二， 110～140為套三，二批次套二套三比例也為 3： 7 項目銷售信息（已售罄） 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3080 35萬左右 300套開盤售罄 一期二批次 3200 40萬左右 300套 5月開盤，剩余約 30套 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)占地面積 500畝 總建面 45萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 570套左右 潛在供應量 約 40萬平方米，預計以多層和小高層為主 核心競爭力： 40畝大湖面、低密度 項目問題：配套設(shè)施缺乏 本報告是嚴格保密的。外省來置業(yè)的小于 10%。 老城區(qū)板塊：以龍泉本地客戶為主的內(nèi)向市場，依托老城區(qū)成熟的配套，產(chǎn)品主要以小高層和高層為主 ? 區(qū)域認知： 龍泉老城區(qū)，配套設(shè)施齊備，生活方便。 老城區(qū)主要在售樓盤狀況 項目名稱 東麓驛境 春秋名邸 錦上城 人和世家 基本 情況 總占地 400畝，容積率 ，總建筑面積 24萬平米 占地 4萬，總建筑面積 8萬平米，容積率 2 項目位于龍泉驛區(qū)公園路 ,占地162畝，總建面 33萬平米 占地 4萬多平米 ，容積率 :，綠化率 :30% 產(chǎn)品 戶型 一期聯(lián)排（ 170200）多層 140平米占 70%， 170平米占 30%；第二期包括“ 17+1”的高層和多層 中小戶型為主， 30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居 45平米，二居 8090平米，三居106平米 高層 /小高層電梯公寓 多層和高層結(jié)合 ，高層 69140平米 。 價格 多層 2023年 9月推出，開始只賣 2023多；別墅 3500每平 今年推出的高層一個月售完，均價 35003600元 均價 3400 戶型 70140平米，產(chǎn)品線相對豐富 7 8 90平米，主力戶型 90100平米兩居 31003200 銷售狀況 新推小高層一個月售完，一期多層開盤售罄 第一期一共 400多套，年初開盤到現(xiàn)在銷售率 70%。首期推出 262套，預計均價 3300 今年五月開盤 高層 69平米的已經(jīng)賣完了，而 103等戶型面積相對較大的還剩余大部分 ，多層 8 7平米的已經(jīng)全部賣完， 140只剩一套，180還剩兩套。 陽光城片區(qū)意向：日趨衰落的成都低密度板塊之一 , 基本無新增供應 ?區(qū)域認知： 陽光城片區(qū)為衰落的成都低密度板塊之一，對外交通不夠便利，但是自然環(huán)境較好 ?價格 ：別墅類產(chǎn)品 40006000元 /平米；小高層 25003000元 /平米左右 ?產(chǎn)品： 區(qū)域新增供應主要以小高層為主 ?未來供應： 未來可見供應較少，不是龍泉未來重要的發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。獨棟共 26戶，聯(lián)排 159戶 洋房，面積有 23 260、 296和 299幾種 四棟 11+1的電梯小高層，戶型平層是 90120平米，頂樓躍層 130160平米；兩居是90平米，占總套數(shù)的 50％（總共 473套），三居 106120平米，占總套數(shù)的 50％ 價格 50007000左右 4100元 2480元 /平米 銷售狀況 銷售狀況一般，獨棟消化速度較慢 2023年年初開盤，洋房 260賣完了，套數(shù)比較少， 296套數(shù)也比較少。二期今年 10月份開盤，共 25戶 2023年 12月開盤， 90％的銷售率，現(xiàn)在已進入尾盤銷售了。 客戶主要是陽光城的占 30％，比如說生意人，被征地的農(nóng)民（一般買 90平的小戶型）等等。周邊縣市的也有，成渝高速沿線，達州、自貢都有。 龍泉即將入市項目供應分析：川師大項目已經(jīng)取得土地 151畝左右，未來產(chǎn)品供應將以小高層和高層為主，預計供應量在 30萬平米左右 宗地編號 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計條件 綠地率 容積率 建筑高度 (米 ) 建筑密度 土地用途及年限 LP 202311 （ DM06） 位于大面街辦大面西路以東 ≤30% ≤60米 ≥30% 住宅兼容商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 凈用地面積 竟買保證金 拍賣起叫價 成交價 成交金額 竟得人 備 注 （以實測面積為準） 2070萬元 68 萬元 /畝 141 萬元 /畝 四川師范大學科技開發(fā)總公司 /金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 川師大現(xiàn)代花園已經(jīng)取得土地 畝，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預計供應量在 30萬平米左右 本報告是嚴格保密的。 從各個板塊入市項目來看，驛都大道和老城區(qū)取代陽光城成為主要的供應區(qū)域；區(qū)域整體開發(fā)強度走高，高層 /小高層逐漸成為供應主體 東方華美苑 怡水居 3 藍色理想 2 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 別墅 洋房多層 小高層 高層 東山國際新城 劍橋 麗景 國一 澳鄉(xiāng) 1 龍城一號 藝錦灣 御源大湖 東麓 驛境 1 東麓 驛境 2 東麓 驛境 2 錦上城 文豪市苑 春秋名邸 人和世家 上東陽光 2 上東陽光 3 常青藤 檸檬城 國一 澳鄉(xiāng) 2 盛世 中華 1號 耍都 3 觀景 上東 瑞臨錦苑 陽光城板塊 老城區(qū)板塊 東山國際區(qū)域 璽印上院 國際城金巴黎 金色海岸 尚城東錦 利通天鵝堡 天鵝嶺 龍錦 花苑 天泉聚龍國際生態(tài)別墅 宏得紫竹苑 上東壹街區(qū) 桃都印象 興順苑 驛都大道板塊 翠晨記 陶然 精舍 明星花苑馨苑 麗陽 嘉園 園丁 花園 金山 花園 驛都 錦繡 京龍 名苑 天地晨光麗景 蔚藍 花城 鷹冠 莊園 足球假日公寓 洪景 麗苑 怡景 花園 陽光 世界 五角度假公寓 濱河 苑 陽光假日別墅 陽光 香榭 麗泉 江南 本報告是嚴格保密的。 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 龍泉驛 地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中帶來的置業(yè)需求： ?航天城： 1994年從達州遷來龍泉驛，共有職工 10萬人，其中中高層管理人員接近 1萬人。航天城建有配套住宅，分為甲乙丙區(qū)及中區(qū)，所有遷來員工均有住房，但居住條件較差。 ?高校： 四川大學東校區(qū)、四川財經(jīng)職業(yè)學院、四川音樂學院通俗音樂校區(qū)、四川大學 的成教院、成都大學、成都信息工程學院、四川科技職工大學等多所高校及職校 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中，龍泉驛區(qū)內(nèi)形成了四類鮮明的地緣性客戶 本報告是嚴格保密的。 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 中高層管理人員 ?中年人、 4045歲、企業(yè)中高層管理人員（ 1萬人左右） ?航天城工作時間較長，生活圈相對固定 ?已有一套航天城分配住房， 80或 100平米左右三居 ?企業(yè)發(fā)展的中堅力量 ?有一定經(jīng)濟實力，購買住房總價 50萬左右 ? 二次以上改善置業(yè)客戶 ?地塊位置較好，通勤方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤居住環(huán)境 ?交通便利 ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、工作便利、不遠離生活圈 ?產(chǎn)品形式： 舒適 120130平米三居室為主 對本項目的看法 地緣性客戶 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 ?大型企業(yè)（如川威集團）普通員工 ?就職企業(yè)為龍泉