【正文】 0500100015002023250030003500竣工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 銷售價格（元）本報告是嚴格保密的。 根據(jù)區(qū)域位置的差異和房地產(chǎn)供應及客戶特征，可以把龍泉驛房地產(chǎn)市場分成四大片區(qū) 驛都大道片區(qū) 代表性項目 藝錦灣、御源大湖、龍城一號 產(chǎn)品類型 多層 /洋房 價格 多層： 3500 洋房： 4500 陽光城片區(qū) 代表性項目 國一澳鄉(xiāng)、盛世中華、觀景上東、天鵝堡 產(chǎn)品類型 別墅 /小高層 價格 別墅： 50008000 小高層：25003000 東山國際片區(qū) 代表性項目 東山國際、藍色理想 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 3700元 /平米 老城片區(qū) 代表性項目 錦上城、東麓驛境、文豪世苑、人和世家 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 均價 3000元 /平米左右 驛都大道片區(qū) 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 東山國際片區(qū)特征：規(guī)模造城帶動之下的新興生態(tài)居住新城，以社區(qū)大環(huán)境和價格取勝 ? 區(qū)域認知： 實力開發(fā)商帶動的遠郊大盤開發(fā) ， 自然環(huán)境良好的新城。 ? 價格： 區(qū)域價格平臺 35003700元 /平方米左右 ? 產(chǎn)品類型： 主力戶型在 120140平之間的小高層、高層為主 ? 客戶構成： 成都養(yǎng)老、投資客戶為主，龍泉本地客戶以及本省外地客戶 ? 代表項目： 東山國際新城、藍色勁力理想 ? 未來供應： 東山國際新城開發(fā)主體已經(jīng)取得 719畝左右，截至目前消化大約 15萬平米，預計未來將有 70萬平米左右的小高層 /高層產(chǎn)品推出；藍色勁力處于尾盤，基本無后續(xù)供應 本報告是嚴格保密的。 客戶描述： A區(qū) 90%為龍泉本地的客戶，包括公務員、川大等學校的老師、私營業(yè)主、航天集團以及川威集團的職工，工廠的工人不多 。 B、 C區(qū)其中 50%左右的客戶為成都客戶，主要購買為養(yǎng)老和投資，30%為龍泉本地的客戶， 20%為二級城市的個人。 東山國際新城 項目基礎信息 占地面積 新城規(guī)劃占地近 3平方公里，腹地面積 20平方公里 建筑面積 規(guī)劃建筑面積 300萬平米 容積率 開盤日期 2023年 10月 風格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 A區(qū)戶型面積 60%為130平米的三居，共計600套 B區(qū)戶型面積 60%的120平米三居， 480套左右 C區(qū)總 7080%為 140平米的大三居， 600套 項目銷售信息 批次 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） A區(qū) 3000 30萬 40萬 600套開盤售罄 B區(qū) 3300 40萬左右 480套開盤基本售罄 C區(qū) 3700 50萬 5月開盤至今銷售 100套 核心競爭力：規(guī)模大、環(huán)境好、價格低 項目問題：項目品質一般、現(xiàn)狀配套設施不足 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)控制土地面積 容積率 開盤時間 總建面 約 86萬平方米左右 消化套數(shù) 1300套左右 潛在供應量 70萬平方米，主要以小高層為主 本報告是嚴格保密的。 驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅動之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以成都市區(qū)客戶為主，供應產(chǎn)品線豐富 ? 區(qū)域認知： 依托于驛都大道城市快速交通干道，區(qū)域項目產(chǎn)品線豐富，成為成都市區(qū)郊區(qū)化置業(yè)人群置業(yè)的區(qū)域。 ? 價格： 多層價格在 35004500之間 ? 未來供應： 龍城 1號、御源大湖以及藝錦灣后續(xù)將有 100萬平米左右的多層產(chǎn)品推出；未來區(qū)域將是龍泉土地出讓的重要集中區(qū) ? 客戶構成： 主要以成都郊區(qū)改善以及養(yǎng)老客戶為主，少量本省外地人 ? 代表項目： 龍城 1號、御源 ?大湖區(qū)、藝錦灣 本報告是嚴格保密的。 客戶描述： 客戶主要是成都人和外地人，其中成都人占到 6070%左右，成都客戶來自全成都，不僅是來自東門，也有來自西門和北門，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年紀都比較大，準備養(yǎng)老居??；外地客戶以當?shù)氐墓賳T為主 龍城一號 項目基礎信息 占地面積 總約 600畝 （含 150畝公園） 建筑面積 42萬平米 容積率 開盤日期 2023年 3月 產(chǎn)品類型 疊拼 /洋房 戶型面積區(qū)間 戶型面積從 120210三居室，只有幾套 90多的兩居，其中 120140的三居占到全部戶型的 6070%，剩下的都是大的 項目銷售信息（已售罄） 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3600 50萬左右 80套開盤售罄 一期二批次 4500 6080萬左右 200套 5月開盤售罄 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)占地面積 450畝（住宅） 總建面 42萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 280套左右 潛在供應量 約 38萬平方米，主要以多層為主 項目競爭力：低密度、產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境 項目問題：高壓線、周邊配套設施缺乏 本報告是嚴格保密的。 客戶描述： 東門的客戶比較多，中年人士，很多都是二次置業(yè)，還有一些成渝線上退休來養(yǎng)老。投資的比較少。 龍泉驛也有來這邊買房的，都是龍泉驛收入水平比較高的，算是改善型置業(yè)，但是比例特別低 御源 ?大湖區(qū) 項目基礎信息 占地面積 500畝 建筑面積 45萬平米 容積率 開盤日期 2023年 3月 產(chǎn)品類型 多層洋房 戶型區(qū)間 一批次主打 120平套三的。戶型套二套三的比例 3： 7，套二是八九十平的，套三是100～ 160平 二批次戶型 80～ 140，80、 90為套二， 110～140為套三，二批次套二套三比例也為 3： 7 項目銷售信息（已售罄） 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3080 35萬左右 300套開盤售罄 一期二批次 3200 40萬左右 300套 5月開盤，剩余約 30套 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)占地面積 500畝 總建面 45萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 570套左右 潛在供應量 約 40萬平方米，預計以多層和小高層為主 核心競爭力： 40畝大湖面、低密度 項目問題：配套設施缺乏 本報告是嚴格保密的。 藝錦灣 客戶描述： 客戶主要有三類，第一是成都二次置業(yè)的，占到 4050%，因為現(xiàn)在三環(huán)以內幾乎沒有多層，有的也高達 70008000的房價；第二種是龍泉城區(qū)的，占 25%，主要是龍泉政府官員、航天工業(yè)區(qū)的領導、做生意的人等（東山國際老總，藍色理想總監(jiān)，東麓驛境策劃都到這里買房子）；其他就是一些散客。外省來置業(yè)的小于 10%。 項目基礎信息 占地面積 340畝 建筑面積 33萬平米 容積率 開盤日期 2023年 4月 產(chǎn)品類型 多層洋房 戶型區(qū)間 產(chǎn)品 160平米以上躍層占比 10%，兩居 100140平米為主力（集中為 130140）小面積較少 90平米兩居占比不超過 10% 項目銷售信息（已售罄） 期次 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3400 45萬左右 200套（ 4月開盤， 6月賣完） 一期二批次 3600 47萬左右 200套（ 6月開盤， 7月賣完） C區(qū) 區(qū)區(qū)占地面積 340畝 總建面 33萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 400套左右 潛在供應量 約 27萬平米，以多層為主 核心競爭力：低密度、性價比 項目問題：配套設施缺乏 本報告是嚴格保密的。 老城區(qū)板塊：以龍泉本地客戶為主的內向市場，依托老城區(qū)成熟的配套，產(chǎn)品主要以小高層和高層為主 ? 區(qū)域認知： 龍泉老城區(qū)，配套設施齊備，生活方便。 ? 價格： 區(qū)域價格平臺 30003500元 /平方米 ? 產(chǎn)品供應： 以小高層和高層為主，項目普遍規(guī)模較小 ?未來供應： 未來供應以小高層、高層為主；受到老城區(qū)供地限制，未來供應有限 ?客戶構成： 客戶以龍泉本地客戶（航天城職工、公務員、私營業(yè)主）為主 本報告是嚴格保密的。 老城區(qū)主要在售樓盤狀況 項目名稱 東麓驛境 春秋名邸 錦上城 人和世家 基本 情況 總占地 400畝，容積率 ，總建筑面積 24萬平米 占地 4萬，總建筑面積 8萬平米，容積率 2 項目位于龍泉驛區(qū)公園路 ,占地162畝，總建面 33萬平米 占地 4萬多平米 ，容積率 :，綠化率 :30% 產(chǎn)品 戶型 一期聯(lián)排（ 170200）多層 140平米占 70%， 170平米占 30%；第二期包括“ 17+1”的高層和多層 中小戶型為主， 30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居 45平米，二居 8090平米，三居106平米 高層 /小高層電梯公寓 多層和高層結合 ，高層 69140平米 。多層有 87180六種戶型面積。 價格 多層 2023年 9月推出，開始只賣 2023多；別墅 3500每平 今年推出的高層一個月售完，均價 35003600元 均價 3400 戶型 70140平米，產(chǎn)品線相對豐富 7 8 90平米，主力戶型 90100平米兩居 31003200 銷售狀況 新推小高層一個月售完，一期多層開盤售罄 第一期一共 400多套，年初開盤到現(xiàn)在銷售率 70%。 8月預計到地上 3層，正式開盤進入銷售。首期推出 262套，預計均價 3300 今年五月開盤 高層 69平米的已經(jīng)賣完了，而 103等戶型面積相對較大的還剩余大部分 ，多層 8 7平米的已經(jīng)全部賣完， 140只剩一套，180還剩兩套。 客戶群及臵業(yè)目的 客戶以龍泉本地最多，占到 5060%，多為政府事業(yè)單位公務員，也有周邊產(chǎn)業(yè)園的人來買房，都以自住為主，少量成都客戶 /產(chǎn)業(yè)調整下的外來人口 客戶以龍泉本地最多，占到 5060%，其余為成都周邊郊區(qū)客戶約占 30%，另有少量成都市內的投資客戶 目前正處在咨詢期 ,80%為龍泉客戶，財政局民政局等政府官員、私營業(yè)主等中高收入均有咨詢，成都少量做生意的人及養(yǎng)老客戶 客戶以龍泉本地最多，占到 60%，其余為成都周邊縣市客戶 本報告是嚴格保密的。 陽光城片區(qū)意向：日趨衰落的成都低密度板塊之一 , 基本無新增供應 ?區(qū)域認知： 陽光城片區(qū)為衰落的成都低密度板塊之一，對外交通不夠便利，但是自然環(huán)境較好 ?價格 ：別墅類產(chǎn)品 40006000元 /平米；小高層 25003000元 /平米左右 ?產(chǎn)品： 區(qū)域新增供應主要以小高層為主 ?未來供應： 未來可見供應較少，不是龍泉未來重要的發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。 陽光城主要在售樓盤狀況 項目名稱 國一 ?澳鄉(xiāng) 盛世中華 觀景上東 基本 情況 純別墅區(qū)， 占地面積 :方米綠化率 :%， 總占地 130畝，綠化率 40% 占地 30畝 ，總建面 5萬平米左右，容積率 產(chǎn)品 戶型 獨棟別墅 /聯(lián)排，獨棟面積 300400平米，聯(lián)排 200300平米。獨棟共 26戶，聯(lián)排 159戶 洋房，面積有 23 260、 296和 299幾種 四棟 11+1的電梯小高層，戶型平層是 90120平米，頂樓躍層 130160平米；兩居是90平米，占總套數(shù)的 50％（總共 473套），三居 106120平米，占總套數(shù)的 50％ 價格 50007000左右 4100元 2480元 /平米 銷售狀況 銷售狀況一般，獨棟消化速度較慢 2023年年初開盤，洋房 260賣完了，套數(shù)比較少， 296套數(shù)也比較少。 299的占總量的 50％，還剩幾套。二期今年 10月份開盤，共 25戶 2023年 12月開盤， 90％的銷售率，現(xiàn)在已進入尾盤銷售了。剩下的房子都是 120的 客戶群及臵業(yè)目的 成都人為主 客戶來自成都市區(qū)比較多，占到 7080％，主要是從政和經(jīng)商的。 客戶主要是陽光城的占 30％，比如說生意人，被征地的農(nóng)民（一般買 90平的小戶型）等等。成都不到 50％，主要是退休養(yǎng)老的人。周邊縣市的也有，成渝高速沿線，達州、自貢都有。龍泉本地也有，但比較少 本報告是嚴格保密的。 龍泉即將入市項目供應分析：川師大項目已經(jīng)取得土地 151畝左右，未來產(chǎn)品供應將以小高層和高層為主，預計供應量在 30萬平米左右 宗地編號 宗地位臵 規(guī)劃設計條件 綠地率 容積率 建筑高度 (米 ) 建筑密度 土地用途及年限 LP 202311 （ DM06） 位于大面街辦大