【正文】 品類型 小高層 /高層 價(jià)格 均價(jià) 3000元 /平米左右 驛都大道片區(qū) 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城鄉(xiāng)公交普及化、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。 近期伴隨一系列重大設(shè)施以及項(xiàng)目的推進(jìn)，將進(jìn)一步加快大面片區(qū)和興龍片區(qū)的開發(fā)，推動龍泉快速融入成都城區(qū) ?政府重點(diǎn)打造三個組團(tuán)以及經(jīng)開區(qū)： 天鵝湖：實(shí)現(xiàn)和城區(qū)的無縫對接。配套設(shè)施不齊全，居住與商業(yè)、工業(yè)混雜，城市面貌有待改善。 從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項(xiàng)目所在的大面片區(qū)以及東山國際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿? 龍泉驛現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內(nèi)片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分 ?繞城路以內(nèi)片區(qū) ：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權(quán)限規(guī)錦江區(qū)政府。 隨著經(jīng)開區(qū)的建立，工業(yè)已經(jīng)成為推動龍泉經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，但是與其他近郊區(qū)縣相比，工業(yè)實(shí)力仍然較弱 020406080100120140地區(qū)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 工業(yè)總產(chǎn)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 0 . 1 71 0 . 7 41 2 . 2 81 4 . 4 21 6 . 0 61 7 . 0 51 1 . 3 816% 16% 16%15%18%20%17%0246810121416182023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%% %%%%%%%%%%%龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 2023年成都郊區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值比較 0510152025龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，龍泉的農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比較高，同時也造成了區(qū)域的城市化水平較低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年成都郊區(qū)城市化率比較 ?雖然龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每年均略有增長，但第一產(chǎn)業(yè)在 GDP中的貢獻(xiàn)比例卻大幅下降。二者共同構(gòu)成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機(jī)械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產(chǎn)業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從 7月 25日到 7月 31日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成了以下調(diào)研工作并將調(diào)研資料匯總以文本文件形式提交客戶 房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 龍泉驛區(qū)樓盤調(diào)研 —— 五大板塊 老城區(qū)、陽光城、三環(huán)外板塊、繞城高速外板塊、東山國際區(qū)域板塊，共計(jì) 21個項(xiàng)目 城市住宅中高檔樓盤現(xiàn)場調(diào)研 —— 全市中高檔城市住宅項(xiàng)目七大板塊，共計(jì) 49個項(xiàng)目 專業(yè)人士及消費(fèi)者訪談 開發(fā)企業(yè)調(diào)研 ? 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談 成都當(dāng)?shù)亻_發(fā)商前期及銷售主管訪談 10余人 銷售代表訪談 70余人 ? 政府訪談 龍泉區(qū)相關(guān)主管部門訪談 6個 —— 建委、發(fā)改委、房管、開發(fā)區(qū)管委會、計(jì)經(jīng)局、國土 ?消費(fèi)者訪談 項(xiàng)目可能目標(biāo)客戶（可比項(xiàng)目意向客戶及業(yè)主訪談）約20人 ?首次溝通會 ?公司管理層訪談 蔣總 馬總 吳總 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都國地東湖灣項(xiàng)目首次溝通 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 項(xiàng)目本身所具備的基礎(chǔ)條件和開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)是我們制定項(xiàng)目開發(fā)思路的前提與出發(fā)點(diǎn) ?區(qū)位 ：現(xiàn)狀城市蔓延區(qū)，規(guī)劃中的城市副中心 ?交通 ：近郊，距城市中心區(qū)車行 30分鐘之內(nèi) ?規(guī)模 ：大規(guī)模，整體 4000畝，至少可取地 1200畝，地塊完整 ?內(nèi)部資源 ：緩坡丘陵，具備豐富的地形及水體資源 ?周邊狀況 ：基本以城市主干道為四至，邊界清晰，周邊無明顯不利要素，且緊鄰成都傳統(tǒng)都市田園旅游勝地 —— 三圣鄉(xiāng) ?開發(fā)模式 ： 4000畝的一級開發(fā)商，希望能夠進(jìn)行整體開發(fā) ?在企業(yè)中的地位 ：集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，希望建成整個成都范圍內(nèi)的里程碑式高品質(zhì)項(xiàng)目，引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展升級 ? 價(jià)格預(yù)期 ：價(jià)格超越（ 6000/8000），打造成都富人區(qū) 項(xiàng)目具備成為站位成都、定位高端的高品質(zhì)大盤的基本素質(zhì)和條件 ?目前已經(jīng)確定的投入 ：造價(jià) 2個億的 18洞 golf、 湖景濕地公園、五星級酒店以及區(qū)域級城市配套中心 ?開發(fā)進(jìn)度 ： Golf與城市公園今年年底開工 本體條件 開發(fā)目標(biāo) 投入計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 GDP 2023 2023 2023 2023 2023 2023龍泉驛區(qū) GDP總值發(fā)展水平 (億元 ) 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都2023年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產(chǎn)總值比較 (億元 ) ?龍泉驛區(qū)在以成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動下全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 , 至 2023年全區(qū)國民生產(chǎn)總值達(dá) 。 ?縱觀成都郊區(qū)， 2023年龍泉驛區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)增加值為 ,僅次于雙流縣列在第二為位。 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都20% 18%17% 16% 16% 16% 15%45% 46% 45%39% 36%37%40%35% 36%38%49%46%44% 45%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)龍泉驛區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化分析 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對龍泉驛地區(qū)貢獻(xiàn) 龍泉驛區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 ?龍泉驛區(qū)第二產(chǎn)業(yè)成為帶動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，工業(yè)化水平進(jìn)一步提升，全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2023年的 20： 35： 45 調(diào)整為 06年的 15： 49： 36。 從龍泉驛總體規(guī)劃看，項(xiàng)目位于以工業(yè)和科研教育為主要特色的大面片區(qū)，是龍泉未來城市的主要發(fā)展方向 ? 龍泉驛城區(qū)功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“ 兩心、五片” 。是最先承接成都主城區(qū)蔓延的部分。 ? 陽光體育城 ：是龍泉驛早期興起的開發(fā)熱點(diǎn)之一，以別墅等低密度產(chǎn)品為主，但由于沒有得到持續(xù)性開發(fā)，逐漸衰落。 皇冠湖：打造未來城市商業(yè)和商務(wù)的中心。 ?引進(jìn)重大項(xiàng)目 四川師范學(xué)校的東校區(qū) 成都航天學(xué)院 吉利汽車 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn) 〝走量不走價(jià)〞 的整體特征，商品房價(jià)格以及房地產(chǎn)投資額偏低，與其他近郊區(qū)相比房地產(chǎn)開發(fā)水平較低 ? 龍泉驛區(qū)無論竣工面積還是銷售面積都比較大，且持續(xù)上漲。 東山國際片區(qū)特征：規(guī)模造城帶動之下的新興生態(tài)居住新城，以社區(qū)大環(huán)境和價(jià)格取勝 ? 區(qū)域認(rèn)知： 實(shí)力開發(fā)商帶動的遠(yuǎn)郊大盤開發(fā) ， 自然環(huán)境良好的新城。 東山國際新城 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 新城規(guī)劃占地近 3平方公里，腹地面積 20平方公里 建筑面積 規(guī)劃建筑面積 300萬平米 容積率 開盤日期 2023年 10月 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 A區(qū)戶型面積 60%為130平米的三居，共計(jì)600套 B區(qū)戶型面積 60%的120平米三居， 480套左右 C區(qū)總 7080%為 140平米的大三居， 600套 項(xiàng)目銷售信息 批次 成交均價(jià)（元 /平米） 主力總價(jià)（萬元） 銷售速度（套 /月） A區(qū) 3000 30萬 40萬 600套開盤售罄 B區(qū) 3300 40萬左右 480套開盤基本售罄 C區(qū) 3700 50萬 5月開盤至今銷售 100套 核心競爭力：規(guī)模大、環(huán)境好、價(jià)格低 項(xiàng)目問題：項(xiàng)目品質(zhì)一般、現(xiàn)狀配套設(shè)施不足 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)控制土地面積 容積率 開盤時間 總建面 約 86萬平方米左右 消化套數(shù) 1300套左右 潛在供應(yīng)量 70萬平方米，主要以小高層為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述： 東門的客戶比較多，中年人士，很多都是二次置業(yè)，還有一些成渝線上退休來養(yǎng)老。 藝錦灣 客戶描述： 客戶主要有三類，第一是成都二次置業(yè)的，占到 4050%，因?yàn)楝F(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)幾乎沒有多層，有的也高達(dá) 70008000的房價(jià)；第二種是龍泉城區(qū)的，占 25%，主要是龍泉政府官員、航天工業(yè)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、做生意的人等（東山國際老總，藍(lán)色理想總監(jiān)，東麓驛境策劃都到這里買房子）；其他就是一些散客。 ? 價(jià)格： 區(qū)域價(jià)格平臺 30003500元 /平方米 ? 產(chǎn)品供應(yīng)： 以小高層和高層為主，項(xiàng)目普遍規(guī)模較小 ?未來供應(yīng)： 未來供應(yīng)以小高層、高層為主；受到老城區(qū)供地限制，未來供應(yīng)有限 ?客戶構(gòu)成： 客戶以龍泉本地客戶（航天城職工、公務(wù)員、私營業(yè)主）為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8月預(yù)計(jì)到地上 3層，正式開盤進(jìn)入銷售。 陽光城主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 國一 ?澳鄉(xiāng) 盛世中華 觀景上東 基本 情況 純別墅區(qū)， 占地面積 :方米綠化率 :%， 總占地 130畝，綠化率 40% 占地 30畝 ，總建面 5萬平米左右，容積率 產(chǎn)品 戶型 獨(dú)棟別墅 /聯(lián)排，獨(dú)棟面積 300400平米，聯(lián)排 200300平米。剩下的房子都是 120的 客戶群及臵業(yè)目的 成都人為主 客戶來自成都市區(qū)比較多，占到 7080％，主要是從政和經(jīng)商的。龍泉本地也有，但比較少 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 編號 客戶來源 客戶分類 1 龍泉驛地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 2 成都城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 潛在養(yǎng)老客戶 綠帶家庭客戶 3 省內(nèi)外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 龍泉市場客戶構(gòu)成復(fù)雜，共有來自本地、成都、省內(nèi)外地三個不同區(qū)域的十類客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)： 2023年正式成立，企業(yè)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)工人共有 10萬，技術(shù)人員大多數(shù)是外聘，并沒有在龍泉驛出現(xiàn)大規(guī)模置業(yè)需求。 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 產(chǎn)業(yè)工人 ?年青人、 2535歲、航天城生產(chǎn)廠基層工人或航天城退休老職工后代 ?家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經(jīng)是航天城的職工 ?家庭內(nèi)有一套航天城分配住房， 60平米左右兩居，或 80平米左右三居 ?基層工作人員， 初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè)， 支付能力有限 ?對價(jià)格極其敏感，購買住房總價(jià) 30萬左右 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高 ?據(jù)航天城較遠(yuǎn)，公交通勤不便 ?沒有配套，生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?面積改善 ?不遠(yuǎn)離生活及工作圈 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 舒適 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 對本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?東郊老廠拆遷： 由于設(shè)備陳舊、能耗高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、污染嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施落后東郊工業(yè)發(fā)展退出了成都工業(yè)發(fā)展舞臺，成飛，五冶， 784等東郊老廠的舊改引發(fā)了大規(guī)模的客戶遷移，這一剛性需求在東部得到了一定釋放。 成 都 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 潛在養(yǎng)老需求客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在城市東部 ?青睞較好的居住環(huán)境養(yǎng)老，但不愿遠(yuǎn)離原居住地 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，也考慮未來的升值前景 ?多由兒女支付房款，購買住房總價(jià) 40萬左右 ?位置偏向成都，交通很便利，能升值 ?自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老 ?生活配套需要完善 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?生活配套 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、生活配套、交通便利、升值前景 ?產(chǎn)品形式： 舒適型 120140平米三居室為主 對本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中內(nèi)江更是表現(xiàn)非凡，成為成都外來購房