【正文】 品類型 小高層 /高層 價格 均價 3000元 /平米左右 驛都大道片區(qū) 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 城鄉(xiāng)公交普及化、信息網(wǎng)絡設施建設等項目。 近期伴隨一系列重大設施以及項目的推進，將進一步加快大面片區(qū)和興龍片區(qū)的開發(fā)，推動龍泉快速融入成都城區(qū) ?政府重點打造三個組團以及經開區(qū)： 天鵝湖：實現(xiàn)和城區(qū)的無縫對接。配套設施不齊全，居住與商業(yè)、工業(yè)混雜，城市面貌有待改善。 從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項目所在的大面片區(qū)以及東山國際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿? 龍泉驛現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分 ?繞城路以內片區(qū) ：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權限規(guī)錦江區(qū)政府。 隨著經開區(qū)的建立，工業(yè)已經成為推動龍泉經濟增長的主要因素，但是與其他近郊區(qū)縣相比，工業(yè)實力仍然較弱 020406080100120140地區(qū)生產總值 工業(yè)增加值 工業(yè)總產值本報告是嚴格保密的。 1 0 . 1 71 0 . 7 41 2 . 2 81 4 . 4 21 6 . 0 61 7 . 0 51 1 . 3 816% 16% 16%15%18%20%17%0246810121416182023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%% %%%%%%%%%%%龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都龍泉驛區(qū)第一產業(yè)發(fā)展狀況 2023年成都郊區(qū)第一產業(yè)增加值比較 0510152025龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都作為傳統(tǒng)的農業(yè)大區(qū)，龍泉的農業(yè)較發(fā)達，在產業(yè)結構中占比較高，同時也造成了區(qū)域的城市化水平較低 本報告是嚴格保密的。 2023年成都郊區(qū)城市化率比較 ?雖然龍泉驛區(qū)第一產業(yè)產值每年均略有增長，但第一產業(yè)在 GDP中的貢獻比例卻大幅下降。二者共同構成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機械設備制造等為主導的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國家級經濟技術開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術產業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) 本報告是嚴格保密的。 從 7月 25日到 7月 31日，項目小組已經完成了以下調研工作并將調研資料匯總以文本文件形式提交客戶 房地產市場調研 ?項目地塊查勘 ?房地產市場調研 龍泉驛區(qū)樓盤調研 —— 五大板塊 老城區(qū)、陽光城、三環(huán)外板塊、繞城高速外板塊、東山國際區(qū)域板塊，共計 21個項目 城市住宅中高檔樓盤現(xiàn)場調研 —— 全市中高檔城市住宅項目七大板塊，共計 49個項目 專業(yè)人士及消費者訪談 開發(fā)企業(yè)調研 ? 房地產業(yè)內人士訪談 成都當?shù)亻_發(fā)商前期及銷售主管訪談 10余人 銷售代表訪談 70余人 ? 政府訪談 龍泉區(qū)相關主管部門訪談 6個 —— 建委、發(fā)改委、房管、開發(fā)區(qū)管委會、計經局、國土 ?消費者訪談 項目可能目標客戶（可比項目意向客戶及業(yè)主訪談）約20人 ?首次溝通會 ?公司管理層訪談 蔣總 馬總 吳總 本報告是嚴格保密的。成都國地東湖灣項目首次溝通 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 項目本身所具備的基礎條件和開發(fā)商的開發(fā)目標是我們制定項目開發(fā)思路的前提與出發(fā)點 ?區(qū)位 ：現(xiàn)狀城市蔓延區(qū)，規(guī)劃中的城市副中心 ?交通 ：近郊，距城市中心區(qū)車行 30分鐘之內 ?規(guī)模 ：大規(guī)模，整體 4000畝，至少可取地 1200畝，地塊完整 ?內部資源 ：緩坡丘陵，具備豐富的地形及水體資源 ?周邊狀況 ：基本以城市主干道為四至，邊界清晰，周邊無明顯不利要素，且緊鄰成都傳統(tǒng)都市田園旅游勝地 —— 三圣鄉(xiāng) ?開發(fā)模式 ： 4000畝的一級開發(fā)商，希望能夠進行整體開發(fā) ?在企業(yè)中的地位 ：集團重點項目，希望建成整個成都范圍內的里程碑式高品質項目，引領區(qū)域房地產發(fā)展升級 ? 價格預期 ：價格超越（ 6000/8000），打造成都富人區(qū) 項目具備成為站位成都、定位高端的高品質大盤的基本素質和條件 ?目前已經確定的投入 ：造價 2個億的 18洞 golf、 湖景濕地公園、五星級酒店以及區(qū)域級城市配套中心 ?開發(fā)進度 ： Golf與城市公園今年年底開工 本體條件 開發(fā)目標 投入計劃 本報告是嚴格保密的。 GDP 2023 2023 2023 2023 2023 2023龍泉驛區(qū) GDP總值發(fā)展水平 (億元 ) 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都2023年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產總值比較 (億元 ) ?龍泉驛區(qū)在以成都經濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動下全區(qū)經濟快速發(fā)展 , 至 2023年全區(qū)國民生產總值達 。 ?縱觀成都郊區(qū)， 2023年龍泉驛區(qū)的第一產業(yè)增加值為 ,僅次于雙流縣列在第二為位。 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都20% 18%17% 16% 16% 16% 15%45% 46% 45%39% 36%37%40%35% 36%38%49%46%44% 45%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%第一產業(yè) 第三產業(yè) 第二產業(yè)龍泉驛區(qū)產業(yè)結構變化分析 經濟開發(fā)區(qū)對龍泉驛地區(qū)貢獻 龍泉驛區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產值 ?龍泉驛區(qū)第二產業(yè)成為帶動全區(qū)經濟增長的主要因素，工業(yè)化水平進一步提升，全區(qū)產業(yè)結構由2023年的 20： 35： 45 調整為 06年的 15： 49： 36。 從龍泉驛總體規(guī)劃看，項目位于以工業(yè)和科研教育為主要特色的大面片區(qū)，是龍泉未來城市的主要發(fā)展方向 ? 龍泉驛城區(qū)功能結構規(guī)劃為“ 兩心、五片” 。是最先承接成都主城區(qū)蔓延的部分。 ? 陽光體育城 ：是龍泉驛早期興起的開發(fā)熱點之一，以別墅等低密度產品為主，但由于沒有得到持續(xù)性開發(fā)，逐漸衰落。 皇冠湖：打造未來城市商業(yè)和商務的中心。 ?引進重大項目 四川師范學校的東校區(qū) 成都航天學院 吉利汽車 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域房地產市場近年呈現(xiàn) 〝走量不走價〞 的整體特征，商品房價格以及房地產投資額偏低，與其他近郊區(qū)相比房地產開發(fā)水平較低 ? 龍泉驛區(qū)無論竣工面積還是銷售面積都比較大，且持續(xù)上漲。 東山國際片區(qū)特征：規(guī)模造城帶動之下的新興生態(tài)居住新城，以社區(qū)大環(huán)境和價格取勝 ? 區(qū)域認知： 實力開發(fā)商帶動的遠郊大盤開發(fā) ， 自然環(huán)境良好的新城。 東山國際新城 項目基礎信息 占地面積 新城規(guī)劃占地近 3平方公里，腹地面積 20平方公里 建筑面積 規(guī)劃建筑面積 300萬平米 容積率 開盤日期 2023年 10月 風格 現(xiàn)代 產品類型 A區(qū)戶型面積 60%為130平米的三居，共計600套 B區(qū)戶型面積 60%的120平米三居， 480套左右 C區(qū)總 7080%為 140平米的大三居， 600套 項目銷售信息 批次 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） A區(qū) 3000 30萬 40萬 600套開盤售罄 B區(qū) 3300 40萬左右 480套開盤基本售罄 C區(qū) 3700 50萬 5月開盤至今銷售 100套 核心競爭力：規(guī)模大、環(huán)境好、價格低 項目問題：項目品質一般、現(xiàn)狀配套設施不足 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)控制土地面積 容積率 開盤時間 總建面 約 86萬平方米左右 消化套數(shù) 1300套左右 潛在供應量 70萬平方米，主要以小高層為主 本報告是嚴格保密的。 客戶描述： 東門的客戶比較多，中年人士，很多都是二次置業(yè)，還有一些成渝線上退休來養(yǎng)老。 藝錦灣 客戶描述： 客戶主要有三類，第一是成都二次置業(yè)的，占到 4050%，因為現(xiàn)在三環(huán)以內幾乎沒有多層，有的也高達 70008000的房價；第二種是龍泉城區(qū)的，占 25%，主要是龍泉政府官員、航天工業(yè)區(qū)的領導、做生意的人等（東山國際老總，藍色理想總監(jiān)，東麓驛境策劃都到這里買房子）；其他就是一些散客。 ? 價格： 區(qū)域價格平臺 30003500元 /平方米 ? 產品供應： 以小高層和高層為主，項目普遍規(guī)模較小 ?未來供應： 未來供應以小高層、高層為主；受到老城區(qū)供地限制，未來供應有限 ?客戶構成： 客戶以龍泉本地客戶（航天城職工、公務員、私營業(yè)主）為主 本報告是嚴格保密的。 8月預計到地上 3層，正式開盤進入銷售。 陽光城主要在售樓盤狀況 項目名稱 國一 ?澳鄉(xiāng) 盛世中華 觀景上東 基本 情況 純別墅區(qū)， 占地面積 :方米綠化率 :%， 總占地 130畝，綠化率 40% 占地 30畝 ，總建面 5萬平米左右，容積率 產品 戶型 獨棟別墅 /聯(lián)排，獨棟面積 300400平米，聯(lián)排 200300平米。剩下的房子都是 120的 客戶群及臵業(yè)目的 成都人為主 客戶來自成都市區(qū)比較多，占到 7080％，主要是從政和經商的。龍泉本地也有，但比較少 本報告是嚴格保密的。 編號 客戶來源 客戶分類 1 龍泉驛地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產業(yè)人口 經開區(qū)產業(yè)人口 高校 /職校教師 2 成都城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 潛在養(yǎng)老客戶 綠帶家庭客戶 3 省內外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 龍泉市場客戶構成復雜，共有來自本地、成都、省內外地三個不同區(qū)域的十類客戶 本報告是嚴格保密的。 ?經濟開發(fā)區(qū)： 2023年正式成立，企業(yè)規(guī)模較小，產業(yè)工人共有 10萬，技術人員大多數(shù)是外聘，并沒有在龍泉驛出現(xiàn)大規(guī)模置業(yè)需求。 航天城產業(yè)人口 — 產業(yè)工人 ?年青人、 2535歲、航天城生產廠基層工人或航天城退休老職工后代 ?家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經是航天城的職工 ?家庭內有一套航天城分配住房， 60平米左右兩居，或 80平米左右三居 ?基層工作人員， 初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè)， 支付能力有限 ?對價格極其敏感，購買住房總價 30萬左右 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?據(jù)航天城較遠，公交通勤不便 ?沒有配套，生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?面積改善 ?不遠離生活及工作圈 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價、工作便利、不遠離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系） ?產品形式： 舒適 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 對本項目的看法 地緣性客戶 本報告是嚴格保密的。 ?東郊老廠拆遷： 由于設備陳舊、能耗高、產品結構單一、污染嚴重、基礎設施落后東郊工業(yè)發(fā)展退出了成都工業(yè)發(fā)展舞臺，成飛，五冶， 784等東郊老廠的舊改引發(fā)了大規(guī)模的客戶遷移，這一剛性需求在東部得到了一定釋放。 成 都 本報告是嚴格保密的。 潛在養(yǎng)老需求客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在城市東部 ?青睞較好的居住環(huán)境養(yǎng)老，但不愿遠離原居住地 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，也考慮未來的升值前景 ?多由兒女支付房款，購買住房總價 40萬左右 ?位置偏向成都，交通很便利，能升值 ?自然環(huán)境很好，農家樂，適合養(yǎng)老 ?生活配套需要完善 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?生活配套 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序： 總價、生活配套、交通便利、升值前景 ?產品形式： 舒適型 120140平米三居室為主 對本項目的看法 成都城市客戶 本報告是嚴格保密的。其中內江更是表現(xiàn)非凡，成為成都外來購房