【正文】 民休閑娛樂、看病、購物都不甚方便。 【區(qū)域?qū)傩?—— 交通】 盤龍大道和岱黃高速是漢口市區(qū)通向盤龍城的主要兩條南北干道，路況較差，且三環(huán)入口處極易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象，而區(qū)域內(nèi)僅有 4條公交線路， 交通不夠便利，整體大環(huán)境不被認(rèn)可 漢口市中心 機(jī)場(chǎng)高速 盤龍大道 機(jī)場(chǎng) 岱黃高速 三環(huán) 巨龍大道 目前只有 12 2929 298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內(nèi)沒有增加公交線路的規(guī)劃 盤龍路兩側(cè)沒有任何綠化，道路形象較差，“鄉(xiāng)氣”顯現(xiàn)，且短期內(nèi)區(qū)域沒有南北新干道的規(guī)劃 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 182。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 金地 海景 金地 花園 4萬 體量 1998 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 1989 1991 2023 四季花 城 54萬 天景花園 威登 荔景大廈 萬景花園 城市花園 瑰麗福景大廈 俊園 桂苑 彩園 金色家園 18萬 溫馨家園 金域藍(lán)灣 30萬 東海岸 21萬 17英里 第五園 63萬 成為領(lǐng)導(dǎo)者 量的積累 廣泛的知名度 [量的積累 廣泛知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 ] —— 大盤將為建立區(qū)域地位的 重要契機(jī) 思考 1997 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 梅隴鎮(zhèn) 42萬 體量 翠園 金海灣 12萬 翠 堤 灣 14萬 香蜜山 17萬 量的積累 廣泛的知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 萬科城 53萬 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 謹(jǐn)呈：武漢地產(chǎn)集團(tuán) 盤龍城 2400畝項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 為武漢再造一座 “ 城 ” 耕耘于盤龍中心，成長(zhǎng)于盤龍中心，最終成就盤龍中心 1 從企業(yè)的發(fā)展角度審視項(xiàng)目 2 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1989年－ 1994年：萬科地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)模式、區(qū)位選擇和開發(fā)時(shí)機(jī)上均缺乏主動(dòng)性，處于萌芽階段，無品牌效應(yīng) 1989年 1994年 萬科天景花園 深圳荔景大廈 深圳萬景花園 深圳威登 1991年 萬科的深圳路徑 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級(jí)階段 機(jī)會(huì)型開發(fā) 項(xiàng)目較少、規(guī)模較小 大多數(shù)中小開發(fā)商 中級(jí)階段 “量大就是美” 通過項(xiàng)目數(shù)和開發(fā)量的增加來積累知名度 高級(jí)階段 產(chǎn)品系列化 規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬科、金地產(chǎn)品系列 區(qū)域運(yùn)營(yíng)商 先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性土地資源或成本優(yōu)勢(shì) 招商在蛇口、華僑城、萬科在坂雪崗 最高級(jí)階段 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營(yíng)的能力 香港新鴻基、美國Pulde 武漢地產(chǎn)基本完成了品牌發(fā)展各個(gè)階段的運(yùn)作和嘗試 思考 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 182。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【區(qū)域?qū)傩?—— 配套、資源】 區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施陳舊，生活配套滯后，目前只有一家大型超市“中百倉儲(chǔ)”，自住為主的剛需區(qū)域受制于各項(xiàng)配套的缺乏導(dǎo)致入住率只有 20%40%，常住人口僅 3萬人， 一片空城景象，后湖為區(qū)域僅有資源，但認(rèn)知度不高 唯一的大型超市“中百倉儲(chǔ)” 陳舊的醫(yī)院 原始的街鋪 ?盤龍城市政設(shè)施陳舊，生活配套滯后。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 中百倉儲(chǔ)超市（ 8000平方米） 2 F28街 3 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 4 盤龍一中 5 第一醫(yī)院亞健康治療中心 6 武漢市醫(yī)療救治中心 7 黃陂區(qū)醫(yī)院 8 建設(shè)銀行 9 農(nóng)業(yè)銀行 盤龍大道 巨龍大道 低認(rèn)知度的后湖 項(xiàng)目名稱 自住投資比 恒大名都 自?。和顿Y =8： 2 巢上城 自?。和顿Y =8： 2 漢飛向上城 自住：投資 =7： 3 F陽光城 自?。和顿Y =8： 2 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地塊指標(biāo)： 總占地： 2481畝 本次策劃用地： 1714畝 容積率： （根據(jù)實(shí)際情況具備可調(diào)性） 已開發(fā)地塊 天璽花園：歐式小高 盤龍灣：中式別墅 恒達(dá)公司 盤龍灣 670畝 桂苑 蘭苑 城開公司 615畝 300畝 中鄂聯(lián)公司 315畝 統(tǒng)建公司 地產(chǎn)集團(tuán) 本部 581畝 盤龍大道 巨龍大道 本次研究用地 1714畝 區(qū)域核心 位臵好、大規(guī)模 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【本體總結(jié)】 二線省會(huì)城市、城市遠(yuǎn)郊、低認(rèn)知度、無景觀資源的大規(guī)模住宅開發(fā)項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性： ?項(xiàng)目?jī)?nèi)部地勢(shì)平坦，存在少量待拆遷農(nóng)房和高壓線走廊，無明顯的景觀資源 地勢(shì)平坦，無景觀資源 ?占地 2841畝，本次策劃用地約 1714畝，容積率可調(diào)整，在武漢屬大規(guī)模住宅開發(fā)項(xiàng)目 大規(guī)模，容積率可調(diào) ?項(xiàng)目至北側(cè)后湖約 300米，距中百倉儲(chǔ)最遠(yuǎn)距離約3KM，緊鄰巨龍大道并靠近盤龍大道，昭示性好 緊鄰主干道，可享受一定的資源與配套 ?區(qū)域?qū)傩裕? ?非城市發(fā)展規(guī)劃主方向，發(fā)展緩慢，定位缺失 ?受道路與配套的影響，人氣不旺，對(duì)區(qū)域存在抗性 區(qū)域價(jià)值低，存在抗性 ?盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于漢口北側(cè)，距離市中心半小時(shí)車程，區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施陳舊，生活配套匱乏 城市遠(yuǎn)郊，配套匱乏 ?武漢地處華中腹地，是九省通衢的特大省會(huì)城市，城市首位度高，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)達(dá) 華中腹地，臵業(yè)熱點(diǎn) 遠(yuǎn)郊 環(huán)境差 有抗性 大盤開發(fā) 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 182。 企業(yè)目標(biāo)、客戶關(guān)注問題、限制條件 企業(yè)目標(biāo) 客戶關(guān)注的 問題 3 4 1 ２ 在快速銷售的前提下保證一定利潤(rùn) 提高片區(qū)入住率、塑造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，成功樹 立企業(yè)品牌 產(chǎn)品 ：物業(yè)類型如何選??？產(chǎn)品如何創(chuàng)新？ 2 容積率 ：項(xiàng)目的容積率如何選取，既能保證利潤(rùn)同時(shí)不降低項(xiàng)目品質(zhì)？ 項(xiàng)目的限制條件 ?項(xiàng)目開發(fā)周期 810年 ,明年 9月動(dòng)工， 2023年入市 ?武漢地產(chǎn)集團(tuán)為大型國企，從事市政基礎(chǔ)建設(shè)，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域沒有品牌效應(yīng) ?統(tǒng)建的地塊必須先開發(fā) 配套 ：項(xiàng)目需要做哪些配套？每種配套做多大規(guī)模？ 3 提出一個(gè)質(zhì)感、創(chuàng)新、能實(shí)操的方案通過黃陂 區(qū)規(guī)劃 1 整體性 ：如何形成大盤的整體性開發(fā)？ 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。消化慢 21 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)樓盤大量開發(fā)，且大盤增多，在售樓盤近 20多個(gè)，未來供應(yīng)量約 480萬平米 大盤增多，競(jìng)爭(zhēng)集中， 480萬平米的供應(yīng)量 困境3 項(xiàng)目名稱 總體建面 容積率 物業(yè)類型 已售或規(guī)劃 未來供應(yīng)量 漢飛 〃 向上城 7萬㎡ 多層 10月開盤 7萬㎡ 恒大名都 80萬㎡ 聯(lián)排、疊拼、高層 10月開盤 80萬㎡ 中城時(shí)代 35萬㎡ 高層、小高層、多層 未開盤 35萬㎡ 哥特帝景 17萬㎡ 多層、小高層 約 13萬㎡ 約 4萬㎡ F陽光城 35萬㎡ 3 高層 約 30萬㎡ 約 5萬㎡ 歌林花園 46萬㎡ 3 小高層、高層 19萬㎡ 27萬㎡ 摩卡小鎮(zhèn) 37萬㎡ 多層、小高層 約 7萬㎡ 30萬㎡ 日月山水 80萬㎡ 2 小高層、高層 26萬㎡ 52萬㎡ 領(lǐng)袖城 60萬㎡ 小高層、高層 26萬㎡ 34萬㎡ 人和天地 108萬㎡ 小高層、高層 80萬㎡ 28萬㎡ 巢上城 65萬㎡ 小高層、高層 20萬 ㎡ 約 45萬㎡ 美景天城 37萬㎡ 高層、小高層、多層 5萬㎡ 約 32萬㎡ 中國院子 42萬㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊 拼 32萬㎡ 約 10萬㎡ 盤龍灣 ㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 46萬㎡ 47萬㎡ F天下 69萬㎡ 獨(dú)棟 25萬㎡ 約 44萬㎡ 合計(jì) 480萬㎡ 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目核心問題 —— 如何持續(xù)吸引客戶，形成大盤穩(wěn)健開發(fā)，保證項(xiàng)目的速度和利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)各公司的共贏？ —— 在區(qū)域價(jià)值不明晰的情況下，如何尋求自我價(jià)值的突破？ Question 27 出 路 28 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 182。 區(qū)域價(jià)值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢的城市吸附力和輻射范圍將進(jìn)一步提升，為城市帶來更多的外來人口遷入 城市的重大投資建設(shè)項(xiàng)目將直接帶來大量外來人口的就業(yè)、居住需求與投資需求 ?承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，近兩年，武漢市“騰籠換鳥”，辟出 7個(gè)都市工業(yè)園，進(jìn)一步完善 6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，收納轉(zhuǎn)入企業(yè)。對(duì)外更具吸引力。 五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地” 國家級(jí)高新區(qū) 啟示：武漢城市地位的提升、綜合實(shí)力的加強(qiáng)，使項(xiàng)目站位更高的價(jià)值平臺(tái) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)中心隨著道路的延伸不斷轉(zhuǎn)型和外遷，餐飲業(yè)隨客源而集聚和連鎖經(jīng)營(yíng)，使城市中心變得模糊。 ?水運(yùn)： 建成以長(zhǎng)江為一級(jí)航道、漢江為三級(jí)航道、漢北河等 12條支流為 4— 6級(jí)航道的內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)，打造以武漢為航運(yùn)中心，包括黃石、鄂州、黃州、武穴、嘉魚、仙桃等港口在內(nèi)的內(nèi)河航運(yùn)港口體系。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E3—— 由蔡甸常福至陽邏。 鎮(zhèn)間骨架線路進(jìn)一步加強(qiáng)三鎮(zhèn)之間的緊密聯(lián)系，均衡三鎮(zhèn)發(fā)展格局，重點(diǎn)解決跨江交通問題。 啟示：地鐵促進(jìn)武漢都市融合，跨區(qū)域和郊區(qū)臵業(yè)的增加，為項(xiàng)目提供了客戶支撐 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市外擴(kuò) 發(fā)展趨勢(shì) —— 區(qū)域價(jià)值 1： 坐享武漢核心區(qū) —— 漢口的外擴(kuò)加速發(fā)展趨勢(shì) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)認(rèn)知： 典型樓盤： ?5萬余畝的寬闊湖面 ?水質(zhì)曾達(dá)到國家 Ⅱ 級(jí) ?有湯遜湖旅游度假區(qū) 在政府的控規(guī)中，也強(qiáng)調(diào)湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴(kuò)得六個(gè)生活區(qū)之一 中央別墅區(qū) 高爾夫 ?湯遜湖片區(qū)占據(jù)城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來將被納入城市體系中； ?緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進(jìn)、出口道路，區(qū)域間交通便利； ?文化路 — 珞獅路、江夏大道 — 民族大道 — 珞喻路通往主城中心； （０９年） （０８年） 交通路網(wǎng)： 湯遜湖板塊 武昌中心區(qū) 漢口區(qū) 三環(huán)線 20分鐘 大學(xué)云集 周圍多所大學(xué) ,帶動(dòng)周邊發(fā)展 交通路網(wǎng)： 價(jià)格： 50006300元 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資源優(yōu)勢(shì)： ?金銀湖 ： ?金銀湖水面面積 6km，漢口地區(qū)面積最大、生態(tài)最好的城中湖， ?擁有國家級(jí)城市濕地公園 — 金銀湖公園。 金銀湖西部板塊：大盤云集， 距離遙遠(yuǎn)，配套欠缺 ，主打性價(jià)比，客戶主要來自于吳家山和漢口市區(qū) 占地面積： 91萬㎡ 建筑面積： 145萬㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 7500 產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、多層、小高層 均價(jià)： 4600元 /㎡ 主力戶型： 8590㎡兩房， 2＋ 1房 賣點(diǎn)： 大社區(qū)、教育配套、 價(jià)格 客戶：吳家山及漢口外溢客戶幾乎各占一半，也有少量金銀湖總部企業(yè)客戶 沿海賽洛城開發(fā)策略 ?畫餅充饑： 勾勒大盤意象，描述未來生活愿景 ?教育先行： 引入北大附中，但學(xué)費(fèi)高昂實(shí)際作用有限 ?快速推進(jìn)： 鎖定主流客群，年開發(fā)量 15萬㎡，幾乎每?jī)蓚€(gè)月加推 1棟 西部板塊 4500－ 5500 距離市區(qū)最遠(yuǎn)、配套欠缺的區(qū)域 ?從城市進(jìn)入距離最遠(yuǎn)的區(qū)域，坐公交到市區(qū)需時(shí) 1個(gè)小時(shí)，開車約40分鐘； ?區(qū)內(nèi)公共配套匱乏、人氣不足，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等欠缺； 沿海賽洛城主要是搞了個(gè)北大附中解決教育，再加上價(jià)格很有吸引力，其實(shí)房子品質(zhì)很一般 —— 美好愿景地產(chǎn)姜副總 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?軌道交通規(guī)劃 地鐵 3號(hào)線， 8號(hào)線和 12 號(hào)線通過后湖。已完 成三個(gè)學(xué)校、一個(gè)派出所