【正文】 銷(xiāo)售速度： 2。 名流人和天地：盤(pán)龍城首個(gè)復(fù)合大型社區(qū)，通過(guò)交通巴士、中百倉(cāng)儲(chǔ)等配套，營(yíng)造宜居環(huán)境， 中百倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)后，銷(xiāo)售速度翻倍增長(zhǎng) 規(guī)模 810畝 客戶(hù) １ .由于價(jià)格壓力，漢口的外溢群體；２ .武漢周邊的城市人口；３ .由于交通改善，部分青山人群；４ .盤(pán)龍城本地人 配套 商業(yè)配套： 1萬(wàn)平米中百倉(cāng)儲(chǔ)、 6000平米社區(qū)商業(yè)街； 教育配套： 5200平米 18班幼兒園，小學(xué)規(guī)劃中； 公共設(shè)施：社區(qū)內(nèi)建有酒店、郵電、儲(chǔ)蓄、衛(wèi)生服務(wù)中心、 4000平米會(huì)所等各種公共配套； 交通配套：開(kāi)往市區(qū)巴士，共兩條線(xiàn)，分別開(kāi)到武昌徐東和武展，每天六班 73 時(shí)間 銷(xiāo)售速度(套 /月） 價(jià)格 (元 /平） 2023年初 2023年8月 5060 4100 2023年 8月 至今 100110 4300 人和天地的中百倉(cāng)儲(chǔ)于2023年 8月開(kāi)始運(yùn)營(yíng) 巨龍大道 盤(pán)龍大道 人和天地 本項(xiàng)目 驅(qū)動(dòng)力： 大型超市 + 社區(qū)巴士 +性?xún)r(jià)比 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2： 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但規(guī)模超過(guò)千畝的只有 F天下和中國(guó)院子。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要集中在盤(pán)龍大道和巨龍大道沿線(xiàn)，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目位于區(qū)域 中心組團(tuán)，配套相對(duì)集中，人氣最旺 70 盤(pán)龍城樓市分布圖 ?中心組團(tuán) 區(qū)域價(jià)值最高 位于盤(pán)龍城核心位臵 ,是盤(pán)龍城的區(qū)域價(jià)值峰值 代表樓盤(pán)：領(lǐng)袖城 ,、名流人和天地、恒大名都 ?別墅組團(tuán) 臨盤(pán)龍大道，以 F天下為代表，開(kāi)發(fā)較早，多數(shù)是一些超級(jí)大盤(pán)，在盤(pán)龍城定位高端，常年引領(lǐng)區(qū)域別墅價(jià)格走勢(shì) 代表樓盤(pán)： F天下、盤(pán)龍灣 ?恒大、 F系列組團(tuán) 臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價(jià)值較高 代表樓盤(pán)： F陽(yáng)光城、 08經(jīng)典、恒大名都 ?復(fù)合型組團(tuán) 位于區(qū)域主干道盤(pán)龍大道兩側(cè)，以中低密度或高低配的復(fù)合型項(xiàng)目為主 代表樓盤(pán)：巢上城、中國(guó)院子 岱黃高速 恒大、 F組團(tuán) 中心組團(tuán) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1： 位于盤(pán)龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2 1 3 4 1 領(lǐng)袖城 2 名流人和天地 3 恒大名都 4 中國(guó)院子 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于區(qū)域分析總結(jié)，世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步理解 區(qū)域分析總結(jié) 利用新城規(guī)劃 挖掘內(nèi)在價(jià)值 項(xiàng)目若完全依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，既不符合企業(yè)利益、目標(biāo)，品牌形象難以提升。 區(qū)域價(jià)值固然需要放大利用，但需客觀(guān)認(rèn)識(shí)到 —— 短期內(nèi)的陌生認(rèn)知度難以迅速改變 ?政府規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 ?交通完善 ?配套完善 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，空臵率高 ； ?配套規(guī)劃大都在遠(yuǎn)期，近期難以得到改善。 ——航天雙城主策 何小姐 家住青山區(qū)，以前在盤(pán)龍城區(qū)域做過(guò)銷(xiāo)售代表，感覺(jué)盤(pán)龍區(qū)域交通不便，價(jià)格很難賣(mài)上去，大部分客戶(hù)還是受價(jià)格擠壓過(guò)去的，購(gòu)房主要看地段、環(huán)境、生活氛圍，盤(pán)龍區(qū)都不具備這些優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域現(xiàn)狀 3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的 中心化階段 ，郊區(qū)物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)還需要時(shí)間 “寧買(mǎi)市區(qū)一張床，不買(mǎi)郊區(qū)一間房”是客戶(hù)的真實(shí)寫(xiě)照 我們的客戶(hù)大部分是在市區(qū)買(mǎi)不起房，覺(jué)得我們的配套比較齊全過(guò)來(lái)的，我們的很大賣(mài)點(diǎn)就是配套齊全，金銀湖環(huán)境好也沒(méi)用，配套不全，住著還是沒(méi)這里方便。 ——買(mǎi)房客戶(hù) 盤(pán)龍城的公交系統(tǒng)、市政建設(shè)的 投入都要看這個(gè)片區(qū)的發(fā)展情況 ，看片區(qū)的人流量，多了肯定就會(huì)投入，不過(guò)近期的投入不多。 區(qū)域現(xiàn)狀 1—— 產(chǎn)業(yè)區(qū)高空臵率： 產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個(gè)園區(qū)幾乎只有建筑，沒(méi)有營(yíng)業(yè)，空臵率高，對(duì)于新區(qū)而言，商業(yè)成熟至少需要 5年 產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 卓爾企業(yè)基地 100多棟辦公樓，僅有 80家企業(yè)入駐 漢口北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 目前銷(xiāo)售了約 5000個(gè)鋪位，但入駐的商鋪不到 10％ 航空港 僅國(guó)際航空城入駐，規(guī)劃未來(lái) 10年建成 佳海工業(yè)園 目前入駐廠(chǎng)家 300來(lái)家，但以作坊式生產(chǎn)為主 佳海工業(yè)園 漢口北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 卓爾企業(yè)基地 航空港 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開(kāi)發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門(mén)辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類(lèi)設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開(kāi)發(fā)次序 城市新區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序 03年 48年 910年 10年后 時(shí)間 開(kāi)發(fā)類(lèi)型 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)業(yè)新城背景下的客戶(hù)演變：伴隨盤(pán)龍城 “ 城熟 ”“ 城興 ” 的發(fā)展歷程，客戶(hù)不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動(dòng)外溢客戶(hù)逐步向內(nèi)生客戶(hù)和主動(dòng)外溢客戶(hù)轉(zhuǎn)變 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 城熟：配套完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套城熟，生活便利，人氣旺 客戶(hù)變化 價(jià)格外溢人群＞度假人群＞地緣人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶(hù)逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞度假人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶(hù)占主導(dǎo)地位 客戶(hù)比例 被動(dòng)外溢人群 度假客戶(hù) 投資客 主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶(hù) 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 10% 30% 50% 前期 中期 后期 年份 63 區(qū)域價(jià)值 4： 預(yù)估近 35年導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)管理人員 23萬(wàn)人，后期成規(guī)?；? 63 區(qū)域價(jià)值總結(jié) 。 盤(pán)龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點(diǎn)相吻合，在政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，路網(wǎng)完善的支撐下，實(shí)現(xiàn)“郊區(qū) — 新區(qū) — 新城”的跳躍發(fā)展 盤(pán)龍城產(chǎn)業(yè)新城將在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi) 成熟 ?盤(pán)龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)盤(pán)龍城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用 ?目前盤(pán)龍城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來(lái)臨 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤(pán)龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤(pán)龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?盤(pán)龍城對(duì)外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 政府規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 目前盤(pán)龍城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來(lái)臨 配套完善 61 區(qū)域價(jià)值 3： 規(guī)劃利好加快產(chǎn)業(yè)新城定位的落實(shí) 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)配套是市場(chǎng)化的東西，只要有人氣，商業(yè)自然就會(huì)來(lái)。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長(zhǎng) 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 59 盤(pán)龍大道 地鐵八號(hào)線(xiàn) 武漢大道 武昌 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤(pán)龍城 武漢港 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 58 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。屆時(shí)盤(pán)龍城物流產(chǎn)業(yè)將飛速發(fā)展。貨物吞吐能力達(dá)到 1000萬(wàn)噸。常年水位在 8米以上。全國(guó)六個(gè)大型樞紐性機(jī)場(chǎng)之一 ?水上交通： 盤(pán)龍城離陽(yáng)邏深水港僅 12公里距離。 盤(pán)龍城對(duì)外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?空港經(jīng)濟(jì)： 盤(pán)龍城與天河機(jī)產(chǎn)距離 5公里。 漢口北批發(fā)群 —— 漢口北批發(fā)城： 目前全國(guó)最大的商品批發(fā)市場(chǎng)，全部建成后，在中部六省，可形成一個(gè)每天 10萬(wàn)人的客流量、年銷(xiāo)售額500億的大型集群消費(fèi)市場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)高速 區(qū)位 第一批 發(fā)城 潛在客戶(hù) 批發(fā)城老板 客戶(hù)特征 來(lái)自全國(guó)各地，區(qū)域情結(jié)弱，精明，善投資，一般在武漢無(wú)房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 客戶(hù)盤(pán)點(diǎn) 預(yù)估漢口北批發(fā)城未來(lái)有 15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板 臵業(yè)需求 ?消費(fèi)力較強(qiáng)，因生意資金周轉(zhuǎn)，不能大量資金沉淀在房產(chǎn) ?性?xún)r(jià)比，投資機(jī)會(huì)為考慮因素 ?自?。菏孢m度、交通、價(jià)格 群體數(shù)量 小部分批發(fā)老板有較強(qiáng)消費(fèi)力，有別墅需求 大部分為洋房，高層客戶(hù)群體 56 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 項(xiàng)目名稱(chēng) 漢口北批發(fā)城 投資規(guī)模 總投資 60億，總建面 380萬(wàn)平方 占地規(guī)模 總占地面積約 1200畝，總建筑面積約380萬(wàn)平米 周期 五年分三期開(kāi)發(fā) 現(xiàn)狀 一期已售商鋪 5000家 數(shù)據(jù)來(lái)源：一期商鋪數(shù)據(jù)實(shí)地調(diào)研獲取，總商鋪數(shù)量根據(jù)總規(guī)模預(yù)估而得 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代制造區(qū) — 佳海輕紡城： 構(gòu)建華中地區(qū)最大的產(chǎn)品、信息、技術(shù)、品牌的交流平臺(tái)， 未來(lái)幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 佳海輕紡城 產(chǎn)業(yè)類(lèi)型 現(xiàn)代化輕紡加工基地 投資規(guī)模 總投資概算 60億人民幣；其中一期20億元 占地規(guī)模 約 4,000畝，一期用地 1,200畝 周期 分三期共 5年，目前在開(kāi)發(fā)一期 現(xiàn)狀 已入駐 300家工廠(chǎng)，未來(lái)幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠(chǎng) 機(jī)場(chǎng)高速 佳海 工業(yè)園 區(qū)位 規(guī)劃 潛在 客戶(hù) 來(lái)源 工廠(chǎng)情況 收入狀況 客戶(hù)特征 臵業(yè)需求 物業(yè)類(lèi)型 群體數(shù)量 工廠(chǎng)老板 主要是漢正街老板 ? 工廠(chǎng)平均規(guī)模為 500人左右 ? 作坊式生產(chǎn)，一個(gè)老板下面是工人，沒(méi)有管理層 收入比較高，有比較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力 因照顧工廠(chǎng)原因，每天需往來(lái)于漢口和盤(pán)龍城之間，大部分非武漢本地人，區(qū)域情結(jié)弱，具備潛在購(gòu)房需求 ?工作便捷性 ?投資，性?xún)r(jià)比 別墅及洋房 預(yù)估1000人左右 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 54 數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研訪(fǎng)談與黃陂區(qū)政府訪(fǎng)談 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)機(jī)場(chǎng)的年吞吐量超過(guò) 800萬(wàn)人以后，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律盤(pán)龍城已進(jìn)入快速發(fā)展通道 臨空產(chǎn)業(yè)除為機(jī)場(chǎng)服務(wù)的航空服務(wù)業(yè)外 ,以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主,航空樞紐指向性弱 ,航空港或者機(jī)場(chǎng)的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱 航空網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大 ,機(jī)場(chǎng)綜合型增強(qiáng) ,臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的比重迅速上升 ,產(chǎn)業(yè)的航空樞紐指向明顯強(qiáng)化 ,機(jī)場(chǎng)合功能與所在區(qū)域的融合性加強(qiáng) ,臨空產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開(kāi)始顯現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)共同成為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要產(chǎn)業(yè) ,航空制造業(yè)和航空服務(wù)業(yè) 結(jié)合成為航空產(chǎn)業(yè)集群 ,復(fù)合型的航空樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合 ,成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 增長(zhǎng)點(diǎn) 初期起步階段 快速成長(zhǎng)階段 成熟階段 2023年 800萬(wàn) 2023年 1000萬(wàn) 旅客吞吐量 發(fā)展階段 隨著武漢天河機(jī)場(chǎng)航空運(yùn)輸量的快速增長(zhǎng)和機(jī)場(chǎng)周邊交通條件的不斷改善，武漢進(jìn)入 快速成長(zhǎng)階段 ，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 拉動(dòng)作用 將逐漸明顯 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 52 2023年 1130萬(wàn) 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃： 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤(pán)龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤(pán)龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 臨空經(jīng)濟(jì) 依托天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，將武漢國(guó)際航空物流港建設(shè)成為一個(gè)集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國(guó)際化空港城 臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)功能，成為帶動(dòng)整個(gè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的增長(zhǎng)極 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 在對(duì)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造提升的基礎(chǔ)上 ,積極引導(dǎo)商務(wù)、會(huì)展、旅游、居住、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)等臨空產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 北部新城 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢三鎮(zhèn)客戶(hù)大都是區(qū)域內(nèi)臵業(yè)，盤(pán)龍城、金銀湖、后湖三個(gè)板塊主要客戶(hù)為漢口區(qū)域，未來(lái)定位各自不同，盤(pán)龍城定位為產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū) 各板塊對(duì)比總結(jié) 城市價(jià)值 城市生態(tài)新城 湯遜湖 資源強(qiáng)