【正文】 物業(yè)形態(tài)與配比物業(yè)類型最佳配比聯(lián)排比例約： %聯(lián)排 (3層） +疊院 HOUSE (7層） +中高層 (17層） +江景高層 (30層）疊院 HOUSE約： 10%中高層比例： %商業(yè)比例： %江景高層比例： %備注：在內(nèi)；（見規(guī)劃布局初步設(shè)想）140本報告是嚴格保密的。138本報告是嚴格保密的。低密度物業(yè)類型的確定低密度物業(yè)退臺洋房疊院HOUSE聯(lián)排別墅獨棟別墅萬科是標桿，不宜直面競爭密度適中，而且克服了疊加別墅戶均面積大，總價高的缺點價值感強，密度尚可密度低，不同的價值體系，不利于實現(xiàn)容積率市場暢銷產(chǎn)品市場稀缺產(chǎn)品市場暢銷產(chǎn)品市場慢銷產(chǎn)品137本報告是嚴格保密的。各類產(chǎn)品市場表現(xiàn) ——TH 、情景洋房、多層物業(yè)的市場消化速度較快u別墅在市場上非回現(xiàn)產(chǎn)品，月銷售在 12套，大部分項目月回款在300萬以下；u聯(lián)排別墅在市場上回現(xiàn)速度較別墅有明顯提升，月銷售在 1020套，正常情況下月回款在1000萬以上；u洋房類產(chǎn)品回現(xiàn)速度最快，月銷售基本達到30套以上，回款額約在2023萬左右。去除酒店及辦公的物業(yè)，住宅的實際容積率約為 公建排布為兩座建筑的形式，每座建筑標準層面積約 1500平米，加上部分裙樓，則建筑基底面積約 4000平米；酒店和辦公樓的建筑覆蓋率，按一般的經(jīng)驗值 3040%計算，則酒店和辦公樓的占地面積約為 4000/（ 30%40%） =米住宅占地面積為 ；住宅的容積率約為（ 4010） /（ ）≦ ；134本報告是嚴格保密的。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定整體發(fā)展方向戰(zhàn)略形成項目定位區(qū)域機會挖掘 市場機會挖掘地塊一經(jīng)濟測算項目機會挖掘 客戶機會挖掘市場產(chǎn)品分析客戶需求分析 案例借鑒地塊二發(fā)展方向客戶目標及背景分析132本報告是嚴格保密的。項目競爭策略 —— 對內(nèi)憑借區(qū)域峰值點的地位， 做市場的領(lǐng)導(dǎo)者 ，定義區(qū)域沈陽第一純粹城市富人區(qū)的價值，建立對 萬科城和中遠等項目的競爭壁壘領(lǐng)導(dǎo)者— 市場領(lǐng)跑者— 游戲規(guī)則的建立者— 區(qū)域影響者追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標準— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者130本報告是嚴格保密的。項目戰(zhàn)略 ——項目整體發(fā)展方向：以住宅啟動，走高端路線，定位主流城市豪宅以住宅啟動，走高端路線，定位主流城市豪宅核心戰(zhàn)略方針：以產(chǎn)品以產(chǎn)品 +服務(wù)取勝，重新定義沈陽城市豪宅標準服務(wù)取勝，重新定義沈陽城市豪宅標準核心戰(zhàn)略方針體現(xiàn)：u產(chǎn)品發(fā)力點： uXXX公司特色物管和特色服務(wù)128本報告是嚴格保密的。從市場產(chǎn)品表現(xiàn) 、客戶需求指標和案例啟示， 確定產(chǎn)品發(fā)力的要點高容低密的物業(yè)形態(tài)u城市豪宅中低密度物業(yè)缺失u客戶對有天有地物業(yè)形態(tài)的需求u案例啟示：高層產(chǎn)品與別墅、類別墅產(chǎn)品的組合聯(lián)動，實現(xiàn)共贏創(chuàng)新產(chǎn)品理念提升舒適度指標126本報告是嚴格保密的。戰(zhàn)略形成124本報告是嚴格保密的。122本報告是嚴格保密的。?對尊貴的理解不同，實現(xiàn)服務(wù)的個性化、特色化。121本報告是嚴格保密的。其他配合策略 ——?通過項目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營造，打動客戶；?通過服務(wù)品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項目高形象，推動銷售 。120本報告是嚴格保密的。城市豪宅項目案例借鑒要點一在高層與別墅的關(guān)系處理上 ——?主要通過景觀水系對兩組團形成分割與聯(lián)系 ；?通過高層架空，實現(xiàn)社區(qū)景觀對建筑的滲透，為社區(qū)內(nèi)部打開視野，減少高層對別墅的壓迫感。中信紅樹灣 —— 空中院館的戶型創(chuàng)新是其產(chǎn)品的最大特色，市場影響力強u戶型特色：u南北通透，板式格局；u空中院館創(chuàng)新格局， 270度室內(nèi)空中花園景；u大尺度落地窗，大尺度室外景觀陽臺，270室外景觀；餐廳、客廳角度過道角度 書房角度景觀陽臺院落外部資源書房餐廳產(chǎn)品特色118本報告是嚴格保密的。TH錯列，改善與高層之間的關(guān)系。底層 TH與項目之外的高爾夫別墅呼應(yīng)，形成強烈的儀式感；216。中信紅樹灣的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理占地 建面 65萬平米戶數(shù) 2800車位數(shù) 3500容積率 綠化率 65％ 案例三：中信紅樹灣，區(qū)位價值的發(fā)掘者p項目區(qū)位優(yōu)劣勢：?優(yōu)勢：北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，臨近未來地鐵 2號線出口，有較大升值潛力；?劣勢：生活配套設(shè)施仍未完善，公共交通暫缺。中海深藍按照服務(wù)深度，將服務(wù)者分為不同層級，為業(yè)主提供不同層次的服務(wù)，使服務(wù)尊貴有序。社區(qū)衛(wèi)士來自中國海軍陸戰(zhàn)隊等機構(gòu)，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力，可在 3分鐘內(nèi)趕往指定地點，迅速解決業(yè)主遇到的安全問題。香蜜湖 1號 —— 中海深藍 ，專為中國頂級住宅定制 ,一流服務(wù)匹配一等建筑 物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人為中海深藍最高級別服務(wù)者，負責社區(qū)各項事務(wù)， “素白手套，深色西服，從容優(yōu)雅 ”。室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng) 252?？梢晫χv系統(tǒng) 252。背景音樂系統(tǒng) 252。雙重巡更系統(tǒng) 252。 社區(qū)智能化252。216。216。管道： 冷水和熱水管道采用原裝進口 VESBO（衛(wèi)水寶） PPR給水管。門鎖以色列MulTlock三合一功能豪華鑄精銅大門鎖。216。玻璃 ： 雙層中空 LOWE玻璃 6+9+6（ mm），具有隔熱、遮陽、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料。門窗： 意大利 Aluk系統(tǒng)品牌門窗，具有優(yōu)良的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進行表面處理，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常使用壽命可達 60年。外墻面 : a)、巴西進口花崗石； b)、英國進口涂料； c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。香蜜湖 1號 —— 把普通的設(shè)施做到極致舒適度恒溫泳池 無邊際泳池大堂 電梯廳 健身房113本報告是嚴格保密的。香蜜湖 1號 —— 對各種創(chuàng)新元素的改良運用，打造細節(jié)p戶型特色：項目戶型方面，雖說不上是首創(chuàng)，但其將市場上的各種創(chuàng)新元素都合理的容納進項目中，而且對這些創(chuàng)新元素加以改良，使這些原本有缺陷的創(chuàng)新點變得更完美；p建筑上解決私密性問題措施：?加寬花槽防止上下層入戶花園的對望；?墻體漂板解決局部上層房間與下層陽臺的對望。建筑覆蓋率 20％ 以高大的林木作為別墅之間的綠色屏障。以園林植被、水系和疊加單位緩沖高層對別墅的影響；216。案例二：香蜜湖 1號，終極置業(yè)者的追求，富人攀比的選擇景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路p項目區(qū)位優(yōu)劣勢：u優(yōu)勢：地塊位于香蜜湖的東北側(cè)，主要景觀資源位于項目的西南側(cè)，擁有一線香蜜湖景觀，和生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；u劣勢：項目東側(cè)緊鄰交通主干道香梅路，高層單位會受到一定的噪音110本報告是嚴格保密的。水榭花都 —— 高層贈送大面積錯層觀景陽臺p戶型特色：?首個推出 6米高錯層陽臺項目，其觀景效果受到客戶青睞。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層高層小高層占地 建面 23萬平米戶數(shù) 1103車位數(shù) 900容積率 綠化率 65％ 景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路107本報告是嚴格保密的。選取案例?水榭花都?香蜜湖一號?中信紅樹灣106本報告是嚴格保密的。其他城市豪宅案例借鑒105本報告是嚴格保密的。高端客戶訪談結(jié)論：高端客戶對于城市豪宅的價值普遍認可；但是也希望具有很好的自然環(huán)境資源別墅和類別墅產(chǎn)品是高端客戶比較喜歡的物業(yè)形態(tài)；對于目前城市豪宅的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量都存在不滿；103本報告是嚴格保密的。n高端客戶在購買居住物業(yè)時一般首要還是考慮在城區(qū)范圍內(nèi)，對于遠郊別墅只能作為休閑度假的物業(yè) 。豪宅應(yīng)該是很個性化的東西，現(xiàn)在很難在沈陽市場上找到符合自己身份的物業(yè)101本報告是嚴格保密的?，F(xiàn)在城市污染越來越嚴重，在家里面基本上很少呼吸道新鮮空氣；216。目前生意還在發(fā)展中，時刻都要關(guān)注，所以住的地方不能離工作的地方太遠，萬一有什么事情很難照顧上，所以不愿意購買郊區(qū)的別墅；216。高端客戶需求分析100本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品現(xiàn)狀結(jié)論： 沈陽城市豪宅產(chǎn)品尚未形成完整的產(chǎn)品體系，停留在點式競爭階段98本報告是嚴格保密的。配套及物業(yè)服務(wù) —— 停留在基本社區(qū)配套和服務(wù)水平，缺乏特色和增值措施新世界花園 東方威尼斯 伊麗雅特灣 臥波苑 泰宸湖畔佳園硬件n依托城市配套n御豪俱樂部：餐飲、康體設(shè)施，n意大利風情會館n露天網(wǎng)球場n室內(nèi)泳館n健身休閑中心n醫(yī)療中心n五星會所n三層風情商業(yè)街n鐘樓式博物館n室內(nèi)外游泳池n水吧n雙語學校 n依托城市配套n中小學、萬豪、醫(yī)院等n二層星級豪華會所 n依托城市配套nCBD中央商務(wù)區(qū)，魯美藝術(shù)圈、五里河生活圈、太原街商圈、電視臺傳媒圈 軟件n于 2023年開始運營，能夠為業(yè)主提供較高檔次的服務(wù)n銀基五星級物業(yè)管理服務(wù)n智能管理系統(tǒng)n電子尋更等n深圳中海物業(yè)n印度管家協(xié)會物業(yè)n24小時貼身管家n龍澳物業(yè)管理公司n提供安全和清潔管理n19項超值 VIP服務(wù) n沈陽宸安物業(yè)有限公司 n基本服務(wù)u主要依托城市的配套資源，自身只有一些基本的配套設(shè)施，不能滿足到高端人群的需求；u從提供的服務(wù)上看，基本上只提傳統(tǒng)的保安、保潔及其他一些基礎(chǔ)的服務(wù)，沒有體現(xiàn)出豪宅應(yīng)具備的專業(yè)貼心服務(wù)；96本報告是嚴格保密的。伊麗雅特灣新世界花園銀基 園林 —— 核心景觀缺失，整體氣勢較弱，冬季景觀效果差u沒有形成明顯的風格化園林，園林景觀設(shè)計停留在較低的水平；u沒有核心景觀或核心景觀打造不到位；u設(shè)計中沒有充分考慮園林景觀的冬季景觀效果；銀基 建筑單體 —— 無法體現(xiàn)豪宅的標志性和儀式感u大部分項目立面較為普通，缺乏豪宅的儀式感；u立面色調(diào)以深色為主，品質(zhì)感弱；93本報告是嚴格保密的。伊麗雅特灣銀基 沈陽城市豪宅產(chǎn)品分析91本報告是嚴格保密的。本項目城市豪宅的發(fā)展方向（主動方向）第一步： 標志性建筑、顯眼、外墻、內(nèi)部裝修 + 營銷第二步： 配套、服務(wù)第三步： 區(qū)域和資源價值第四步： 與資源的結(jié)合由看景向用景、與景觀的深層結(jié)合：前進一步是純粹的自然，后退一步是無比的奢華和舒適89本報告是嚴格保密的。無陽臺不符合中國人的習慣。錯誤發(fā)展商在產(chǎn)品上付出了，客戶就能認同。太大的房子溝通都有困難。對豪宅的意義更深層，更多是一種心理。豪宅的誤區(qū)錯誤豪宅應(yīng)該全部都是大戶型，小戶影響檔次。真實如北京的溫榆河畔的價值體系建立原因。產(chǎn)品多元化并非不可接受，并非希望完全遠離人群，而是有隔離的融和。絕對的獨立別墅才算高檔，客戶不希望有其它物業(yè)。根據(jù)項目條件，項目應(yīng)該站位主流城市豪宅頂級豪宅高端豪宅主流豪宅u小規(guī)模u面向個別人u超越城市價格體系；大氣私密神秘含蓄個性大氣張揚強勢開放速度u 新世界u 本項目u中小規(guī)模u面向少數(shù)u中大規(guī) 模u多數(shù) 人進入u40萬平米u控制風險的目標決定針對相對多數(shù)u伊麗亞特灣u錦繡山莊u萬科蘭喬圣菲86本報告是嚴格保密的。自然資源人文資源城市資源地塊資源城市豪宅標準品牌資源本項目占據(jù)城市和自然雙重資源，滿足定位豪宅的外部條件水榭花都：香蜜湖熙園：容積率 華僑城：人文名勝萬科第五園：超級品牌定位城市豪宅的必要條件：除了城市資源，自然、人文、地塊、品牌等四大資源至少必備其一84本報告是嚴格保密的。城市及階段指數(shù)u 假說一 ：城市中高密度豪宅多出現(xiàn)在一二線及輻射外圍型城市；u 假說二： 出現(xiàn)的時機在于高速發(fā)展及成熟階段 。世聯(lián) “ 城市豪宅 ” 的城市、價格、地段指數(shù)u 假說一 ：豪宅必定誕生于便利指數(shù)、人文指數(shù)或自然指數(shù)中任何一項大于 150的地段；u 假說二 ：頂級豪宅依賴于自然指數(shù)，城市豪宅偏重于便利指數(shù)和人文指數(shù)，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的經(jīng)濟中心區(qū)域；u 假說三 ：城市住宅價格由高至低的排序通常是：城市核心區(qū)域（便利指數(shù)＋人文指數(shù)） → 新開發(fā)城區(qū)（潛在便利指數(shù)） → 旅游風景區(qū)（人文指數(shù)＋自然指數(shù)） → 工業(yè)區(qū) → 郊區(qū)（自然指數(shù)），在動態(tài)市場中低價區(qū)的價格向臨近的高價區(qū)流動，一旦逼近即遭遇瓶頸。