【正文】 地 項(xiàng)目背景 市政府 安陽站 殷墟保護(hù)區(qū) 袁林 傳統(tǒng)核心商圈 1kM 2kM 解放大道 彰德路 東風(fēng)路 3 地塊現(xiàn)為凈地開發(fā)，內(nèi)部有兩條規(guī)劃市政路，南北緊鄰城市主干道，臨街面長(zhǎng)達(dá) 740米，通達(dá)性良好 ?文峰大道是安陽城市的主干道，貫穿城市東西，是城市東西向主要干道。 6 歷史人文資源非常豐富，內(nèi)有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項(xiàng)目 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 7 歷史人文資源非常豐富，內(nèi)有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場(chǎng) 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項(xiàng)目 規(guī)劃中 廣場(chǎng)項(xiàng)目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 8 由于位于古城保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目在限高、平面布局、風(fēng)格上、文物都有一定的限制條件 項(xiàng)目地塊中保留建筑蕭曹廟 本項(xiàng)目 規(guī)劃中東廣場(chǎng) 文峰塔 ?限高 ：項(xiàng)目建筑層數(shù)設(shè)為三層， 15米 。 所有建筑高度不能超過 H15m 地塊解析 9 項(xiàng)目屬性總結(jié)：四線城市 城市中心 強(qiáng)勢(shì)人文資源 核心商圈邊緣 10萬㎡ 大型商業(yè)項(xiàng)目 地塊解析 455444政策支持地勢(shì)地貌區(qū)域環(huán)境商業(yè)潛力人文資源區(qū)位交通4地塊解析盤點(diǎn) 臨街面和可進(jìn)入性良好 ， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 豐富的歷史遺跡和古城資源 老城核心商圈最后一塊的商業(yè)寶地 ， 商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ? 處于老城區(qū)核心商圈邊緣 ， 人氣有一定減弱 ， 同時(shí)有中環(huán)百貨失敗的案例 東西有一定落差 ， 歷史古跡需保留 政府全力支持 ， 要求項(xiàng)目盡快動(dòng)工 10 超越集團(tuán)是安陽最大的民營企業(yè)之一，工業(yè)是集團(tuán)支柱，房地產(chǎn)為機(jī)會(huì)性介入 企業(yè)背景 超越集團(tuán)構(gòu)成 工業(yè)：煤電機(jī)電產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)：超越城市廣場(chǎng)和本項(xiàng)目 文化：安陽市殷商文物交流中心 農(nóng)業(yè)：規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園 數(shù)字超越 —— ?1988年 成立。 ?員工 2023余名 。） 訪談 —— 11 2023年 5月強(qiáng)勢(shì)介入本項(xiàng)目，有望成為集團(tuán)在地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步探索的中堅(jiān)項(xiàng)目 2023年５月 6月 7月 9月 2023年初 1 億元掛牌公開拍得 世聯(lián)工商介入 2023年底 深國投曾有接觸 ， 但終未拿下 新確定設(shè)計(jì)院 土建施工 開業(yè)運(yùn)營 初步規(guī)劃意象出圖修改 2023年 5月 工程奠基開挖 1億元拿下該項(xiàng)目 ， 短期回報(bào)不是公司近期目標(biāo) ， 資金投入有保證 。 開發(fā)背景 11月 外聘市調(diào) 初步定位 最新版本規(guī)劃指標(biāo) —— ?用地面積： 46619平米，商業(yè)可利用 42284平米 ?規(guī)劃建筑面積：地上64645平米 ?地下空間：擬滿鋪一層 ?總建筑面積約 12 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問題 界定核心問題 市場(chǎng)潛力研判 項(xiàng)目區(qū)域研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 13 客戶的期望和疑惑：承載了集團(tuán)太多的夢(mèng)想，關(guān)鍵在于如何做才能夠?qū)崿F(xiàn) 客戶思考 ?本項(xiàng)目是集團(tuán)幾年來房地產(chǎn)發(fā)展的夢(mèng)想，要做就要做安陽最好的商業(yè)項(xiàng)目， 30年不落伍。 ?商業(yè)功能上，要體現(xiàn)超前的綜合性的安排。 ?如何設(shè)計(jì)、布局停車場(chǎng)？如何將停車場(chǎng)同其它建筑功能部分結(jié)合好？ ?如何做好多層商業(yè)的問題？ ?本項(xiàng)目是否需要做餐飲一條街？ ?公司考慮的收益不是賣房子的收益，而是 租金收益， 然后是開發(fā)投資現(xiàn)金流。 安陽處于中原城市群外圍 ， 為經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)結(jié) （ 豫冀晉 ） 城市 19 “申遺”成功極大程度上提高了安陽的知名度，將為安陽經(jīng)濟(jì)帶來新的發(fā)展機(jī)遇 ?2023年 7月 13日，殷墟成功申報(bào)世界文化遺產(chǎn)，成功被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 邯鄲機(jī)場(chǎng) ，將對(duì)安陽經(jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用 距離安陽市區(qū)： 40KM，約40M 開通航線 —— 邯鄲 上海 (虹橋 ) 周三 /六 邯鄲 重慶 周一 /三 /五 /日 7619821 0 8 4 . 51 . 2 1 . 5 6 11 . 7 2 4 4040080012002023 年 2023 年 2023 年安陽接待旅游人口 萬人 國內(nèi) 國外 21 而十一五期間，安陽將努力通過一系列轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)打造豫北區(qū)域性中心城市的目標(biāo) 政府政策規(guī)劃 中原城市群 豫北中心城市 2023年 安陽市提出了實(shí)施“安陽 鶴壁 濮陽 邯鄲 長(zhǎng)治”的“ 豫北區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化 ”發(fā)展戰(zhàn)略，在“京 津 唐”和“鄭 汴洛”兩大區(qū)域經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)之間形成新的經(jīng)濟(jì)界點(diǎn)，促進(jìn)安陽市社會(huì)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展。 政府努力 22 目前，第二產(chǎn)業(yè)為安陽市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中 冶煉、能源及機(jī)械制造 是支柱行業(yè)，其產(chǎn)值之和占安陽工業(yè)總產(chǎn)值的 60%，城市 產(chǎn)業(yè)重工業(yè)化 特征明顯 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 冶煉 電力熱力生產(chǎn) 交通設(shè)備制造 煤炭開采 紡織 2023年安陽市總產(chǎn)值前五位產(chǎn)業(yè)情況（億元） 0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)20232023年各產(chǎn)業(yè)變化情況 以上數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計(jì)年鑒 ?第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 ： 2023年工業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，占整個(gè)國民生產(chǎn)總值的 52%。 ?根據(jù)《安陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃》， 將制造業(yè)確定為安陽市重要的支柱產(chǎn)業(yè) 。 從電力消費(fèi)看 —— 2023年安陽電業(yè)局銷售產(chǎn)值增長(zhǎng) %， 高于 GDP實(shí)際增長(zhǎng) ， 但 GDP能耗位列河南地市第二 ！ 66%04000008000001202300160000020230002023 年 2023 年 2023 年 1 5 月56%58%60%62%64%66%68%國有及國有控股 非國有 非國有比重產(chǎn)業(yè)發(fā)展 25 6 4 5 . 1 505001000150020232500鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽 GDP與全省主要城市的對(duì)比 城市經(jīng)濟(jì)總量仍偏低，人均 GDP中下，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入處于上游水平 0400080001202316000鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與全省的對(duì)比 010000202303000040000鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽人均 GDP與全省主要城市對(duì)比 2023400060008000100001202314000鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽人均消費(fèi)品零售總額與全省主要城市的對(duì)比 以上數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 受 國家宏觀調(diào)控影響 ，安陽經(jīng)濟(jì)近兩年有一定程度的滑坡。 ?人均社會(huì)零售品消費(fèi)總額居 12位，處于下游。 ?人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額：排名第 9，與安陽經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯不符?！? ——某消費(fèi)者 消費(fèi)潛力 29 市區(qū)人均社零水平高出整體一倍，與其他城市差距不大 010002023300040001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%4%8%12%16%20%人均社零 增長(zhǎng)率人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額 040801201602001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %2 0 . 0 0 %社零 增長(zhǎng)率安陽社會(huì)消費(fèi)品零售總額 +15% 312573547075614939212468全市 市區(qū) 文峰區(qū) 北關(guān)區(qū) 殷都區(qū) 龍安區(qū)注：市區(qū)包括市直零售總額 ， 不分計(jì)入各區(qū) ， 因此高于下轄各區(qū) ?！? —— 張主任 文峰時(shí)代步行街管理處 消費(fèi)潛力 市區(qū)88%下屬縣市11%周邊地市1%核心商圈消費(fèi)者構(gòu)成 31 城市消費(fèi)實(shí)質(zhì)：中低端消費(fèi)人群為主，高端消費(fèi)流失 公務(wù)員1 7 . 8 9 %個(gè)體私營業(yè)主1 8 . 7 0 %下崗人員0 . 8 1 %工人2 2 . 7 6 %學(xué)生9 . 7 6 %企業(yè)中高級(jí)管理人員0 . 8 1 %企業(yè)普通職員2 1 . 9 5 %其他5 . 6 9 %退休人員1 . 6 3 %工人 、 公務(wù)員 （ 包括泛公務(wù)員 ） 、 普通職員 、 個(gè)體經(jīng)營者的比例占到 %， 私營業(yè)主 、 中高層管理 人員比例僅占 %， 高端消費(fèi)流失 ?！? —— 金凱悅家具張總 “ 安陽的高端消費(fèi)都外流了 ， 有錢人都去鄭州購物了 ， 安陽離鄭州不遠(yuǎn) ， 2個(gè)多小時(shí)就到了 ， 很方便 。 ?消費(fèi)內(nèi)生增長(zhǎng)是主要?jiǎng)恿Α? 旅游收入有限 ， 消費(fèi)內(nèi)生增長(zhǎng)特征明顯 ， 整體消費(fèi)潛力有待挖掘 ，但主城區(qū)社零增長(zhǎng)較快 ， 預(yù)計(jì)總量仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng) 。 ?隨著本項(xiàng)目（ 10余萬平米）、沃爾瑪項(xiàng)目（ 5萬平米）以及其他擬規(guī)劃項(xiàng)目近 20萬商業(yè)供應(yīng)，未來 5年內(nèi)安陽人均商業(yè)會(huì)逼近 1㎡。 ?第一代 Shopping Mall和第二代 Living Mall。 ?根據(jù)東南亞國家的經(jīng)驗(yàn)，建一個(gè) 10萬平方米左右的 Mall約需要 1億美元資金，若經(jīng)營狀況良好， 510年就有望收回投資。 功能定位 商業(yè)趨勢(shì) 41 商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)仍有較大發(fā)展空間，功能復(fù)合是發(fā)展趨勢(shì) 人均商業(yè)面積較低 ， 發(fā)展空間較大 ， 商業(yè)單核發(fā)展 ， 馬太效應(yīng)明顯 。 43 Q2： 10萬體量商業(yè)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性 管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 招商風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退 安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 ?風(fēng)險(xiǎn)一：無視市場(chǎng)實(shí)際需求 ?風(fēng)險(xiǎn)二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 ?風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確 ?風(fēng)險(xiǎn)四：重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)六：盲目輕信主力店 ?風(fēng)險(xiǎn)七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端 ?風(fēng)險(xiǎn)九：輕視后期的經(jīng)營管理 ?風(fēng)險(xiǎn)十：無長(zhǎng)期的資金投入安排 44 本項(xiàng)目可能面臨一些的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場(chǎng)未來的需求 設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性 聘請(qǐng)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)公司，對(duì)設(shè)計(jì)嚴(yán)格把 關(guān) 管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 保證前期財(cái)務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融 資渠道，控制項(xiàng)目成本 工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 保證施工隊(duì)伍的專業(yè)水平，保證管理的效率 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場(chǎng)需求；在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化 。 風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性 管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 招商風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退 安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 ?風(fēng)險(xiǎn)一：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 ?風(fēng)險(xiǎn)二：無視市場(chǎng)實(shí)際需求 ?風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目定位不準(zhǔn) ?風(fēng)險(xiǎn)四：重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)六：盲目輕信主力店 ?風(fēng)險(xiǎn)七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃 ?風(fēng)險(xiǎn)八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端 ?風(fēng)險(xiǎn)九：輕視后期的經(jīng)營管理 ?風(fēng)險(xiǎn)十：無長(zhǎng)期的資金投入安排 46 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)背景 客戶目標(biāo)和問題 界定核心問題 市場(chǎng)潛力研判